1、 房地產(chǎn)業(yè)營改增稅制變革房地產(chǎn)業(yè)營改增稅制變革知知 識識 講講 座座二0一五年四月二十日 前前 言言尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)： 大家下午好！非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)能在百忙之中能出抽時間來參加大家下午好！非常感謝各位領(lǐng)導(dǎo)能在百忙之中能出抽時間來參加今天的活動。我相信大家都聽說過今天的活動。我相信大家都聽說過“營改增營改增”，也知道，也知道房地產(chǎn)業(yè)今年房地產(chǎn)業(yè)今年會實行會實行“營改增營改增”。 “ “營改增營改增” ” 對房地產(chǎn)企業(yè)的影響到底有多大，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響到底有多大，現(xiàn)在誰也說不清，因為正式的文件還沒出臺。按照官方的說辭是可以現(xiàn)在誰也說不清，因為正式的文件還沒出臺。按照官方的說辭是可以

2、可以給企業(yè)減負(fù)，但大多數(shù)納稅人并不這么看，特別是在房地產(chǎn)及建可以給企業(yè)減負(fù)，但大多數(shù)納稅人并不這么看，特別是在房地產(chǎn)及建筑行業(yè)，大家都覺得是狼來了，甚至人有將筑行業(yè)，大家都覺得是狼來了，甚至人有將“營改增營改增” ” 叫叫“斬首斬首稅稅”，也就是說弄不好可能就會被淘汰了。因此，大家都很緊張，包，也就是說弄不好可能就會被淘汰了。因此，大家都很緊張，包括我們，于是我們也一起來談這件事括我們，于是我們也一起來談這件事。因為正式的文件還沒出臺，我。因為正式的文件還沒出臺，我只能根據(jù)現(xiàn)行的增值稅政策與一些專家學(xué)者的預(yù)測向大家做個分享，只能根據(jù)現(xiàn)行的增值稅政策與一些專家學(xué)者的預(yù)測向大家做個分享，不一定對，

3、僅供參考。不一定對，僅供參考。活動的主要內(nèi)容活動的主要內(nèi)容（1）簡單介紹我國增值稅發(fā)展的歷史沿革及現(xiàn)狀；（2）舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點；（3）重點介紹“營改增” 可能產(chǎn)生的影響及應(yīng)對措施；（4）討論與答疑；（5）總 結(jié)。我國增值稅發(fā)展的歷史沿革及現(xiàn)狀我國增值稅發(fā)展的歷史沿革及現(xiàn)狀 （1）1994年的工商稅制改革，將原產(chǎn)品稅改為營業(yè)稅和增值稅，因為此時的增值稅還不允許一般納稅人抵扣外購固定資產(chǎn)的進(jìn)項稅額，因此，也叫生產(chǎn)型的增值稅； （2）2004年，我國開始實行由生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅的轉(zhuǎn)型試點。自2004年7月1日起，在東北地區(qū)部分老工業(yè)基地試行消費型增值稅； （3）2008年11

4、月5日，國務(wù)院修訂增值稅暫行條例，決定自2009年1月1日起，在全國范圍內(nèi)實施增值稅轉(zhuǎn)型，即全部改為消費型增值稅。我國增值稅發(fā)展的歷史沿革及現(xiàn)狀我國增值稅發(fā)展的歷史沿革及現(xiàn)狀我國增值稅發(fā)展的歷史沿革及現(xiàn)狀我國增值稅發(fā)展的歷史沿革及現(xiàn)狀 （4）2012年1月1日起，我國率先在上海實行交通運輸業(yè)及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅改征增值稅試點改革。 （5）隨后，北京市、天津市、江蘇省、安徽省、浙江省（含寧波市）、福建省（含廈門市）、湖北省、廣東省（含深圳市） 自2012年9月1日起先后納入營業(yè)稅改征增值稅的試點地區(qū)。 （6）經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2013年8月1日起，在全國范圍內(nèi)開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改

5、增試點。自2014年1月1日起，鐵路運輸和郵政業(yè)也納人了營業(yè)稅改征增值稅的試點。我國增值稅發(fā)展的歷史沿革及現(xiàn)狀我國增值稅發(fā)展的歷史沿革及現(xiàn)狀 （7）至今，僅剩房地產(chǎn)業(yè)，建筑安裝業(yè)，金融保險業(yè)和生活服務(wù)業(yè)未實行營改增。 （8）根據(jù)有關(guān)最新消息，國家稅務(wù)總局已將有關(guān)材料報國務(wù)院審查，報送的材料中房地產(chǎn)業(yè)營改增時間預(yù)定在10月1日，剩下的行業(yè)一起推行。稅率安排：建安、房地產(chǎn)業(yè)11%，生活服務(wù)、金融保險業(yè)6%。預(yù)計正式文件會在5月份發(fā)布。“營改增營改增”的目的的目的（1）為了減少與發(fā)達(dá)國家稅制的差異，減少經(jīng)濟體內(nèi)部稅負(fù)不均的現(xiàn)象，起碼做到一種名義上的公平和中立；（2）最終從制度上解決營業(yè)稅稅制下“道道

6、征收、全額征稅”的重復(fù)征稅問題，實現(xiàn)增值稅稅制下“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”的局面。（3）對國家來說是一次重要的戰(zhàn)略性調(diào)整，也將倒逼所涉及產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級。營業(yè)稅和增值稅的不同計稅方法營業(yè)稅和增值稅的不同計稅方法（1）營業(yè)稅計稅方法： 應(yīng)交營業(yè)稅=營業(yè)額（收入額）稅率（2）增值稅一般納稅人計稅方法： 應(yīng)交增值稅=增值額稅率 (理論) =（收入成本費用）稅率 = 收入稅率成本費用稅率 = 銷項稅額進(jìn)項稅額（實際）（3）增值稅小規(guī)模納稅人計稅方法： 應(yīng)交增值稅=應(yīng)稅收入征收率舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點 A房地產(chǎn)公司銷售某寫字樓給B公司，售價為22200萬元（含增值稅，

7、下同），A公司開發(fā)該寫字樓的總成本費用為14208萬元，其中土地成本8000萬元，設(shè)計費848萬元，建筑安裝費3330萬元（假設(shè)銷售當(dāng)月還有1110萬工程款未付，未取得相應(yīng)發(fā)票），甲供材料1170萬元，營銷費用180萬元（假設(shè)營銷策劃、代理費106萬元，工資74萬元），管理費用150萬元（假設(shè)工資100萬元），財務(wù)費用600萬元（假設(shè)利息530萬元）。請問按現(xiàn)行稅法規(guī)定，上述A公司應(yīng)如何計繳營業(yè)稅？營改增后又將是如何計繳增值稅？（假設(shè)營改增后A為增值稅一般納稅人，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)稅率為6%，房地產(chǎn)銷售、不動產(chǎn)租賃業(yè)稅率為11%，銷售材料稅率為17%。除營業(yè)稅和增值稅外，其他稅費暫時忽略不計。）舉例說

8、明營業(yè)稅與增值稅的不同特點舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點（1）應(yīng)交營業(yè)稅=營業(yè)額稅率222005%1110（萬元）（2）理論上：應(yīng)交增值稅增值額稅率 （收入成本費用）稅率 （2220014208）11% 879.12（萬元） 看上去很美好，節(jié)稅230.88萬元！但實際上應(yīng)交增值稅可能是1726萬元（具體計算過程后面再講），不但沒減稅，還可能增加稅費615萬元。這是為什么？舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點（1）以增值稅專用發(fā)票為媒介，把每一項業(yè)務(wù)交易額都分成二部分，一部分為交易價格，另一部分為交易稅費（稅費價格稅率），交易價格和稅費對銷售方來講就叫銷售收入和銷項

9、稅額；相應(yīng)地，對采購方來講就叫采購成本和進(jìn)項稅額。（2）銷售額與銷項稅額的換算 銷 售 額含稅銷售額（1稅率） 銷項稅額銷售額稅率 增值稅也叫價外稅，營業(yè)稅也叫價內(nèi)稅舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點（3）將增值稅的計算公式用數(shù)學(xué)的方法進(jìn)一步演變： 應(yīng)交增值稅增值額稅率（理論） 收入稅率成本費用稅率 銷項稅額進(jìn)項稅額（實際）（4）全部“營改增”后，自然形成以增值稅專用發(fā)票為媒介的完整的抵扣鏈，最終實現(xiàn)增值稅稅制下“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”的局

10、面。 舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點舉例說明營業(yè)稅與增值稅的不同特點首先：銷售收入22200（1+11%）20000（萬元）其次：銷項稅額2000011%2200（萬元）再次：進(jìn)項稅額48+220+170+6+30474（萬元） 具體為： 設(shè)計費進(jìn)項稅額848（1+6%）6%48（萬元） 建安費進(jìn)項稅額2220（1+11%）11%220（萬元）（無發(fā)票不計） 甲供材進(jìn)項稅額1170（1+17%）17%170（萬元） 營銷費進(jìn)項稅額106（1+6%）6%6（萬元）（工資不計） 管理費進(jìn)項稅額0 （全部為工資支出，無發(fā)票不計） 利 息進(jìn)項稅額530（1+6%）6%30（萬元）最后：應(yīng)交增值稅銷項

11、稅額進(jìn)項稅額22004741726（萬元）對比：應(yīng)交營業(yè)稅=營業(yè)額稅率222005%1110（萬元）結(jié)果：增加615萬元“營改增營改增”可能產(chǎn)生的影響及應(yīng)對措施可能產(chǎn)生的影響及應(yīng)對措施“營改增營改增”可能產(chǎn)生的影響及應(yīng)對措施可能產(chǎn)生的影響及應(yīng)對措施“營改增營改增”可能產(chǎn)生的影響及應(yīng)對措施可能產(chǎn)生的影響及應(yīng)對措施“營改增營改增”可能產(chǎn)生的影響及應(yīng)對措施可能產(chǎn)生的影響及應(yīng)對措施討論與答疑討論與答疑（1）房地產(chǎn)業(yè)營改增后，我們是不是就不與增值稅小規(guī)模納稅人合作了？為什么？（2）我們現(xiàn)在賣存量房，以前的工程款已付已開營業(yè)稅建安發(fā)票，沒有相應(yīng)增值稅進(jìn)項稅怎么辦？如何應(yīng)對“一刀切”？（3）假如房地產(chǎn)又紅火

12、起來，出現(xiàn)日光盤，我們的房一推出就賣完了，相應(yīng)的工程還沒完成，沒來得及才取得增值稅專用發(fā)票，只能先交稅，那之后才取得增值稅專用發(fā)票該怎么辦？討論與答疑討論與答疑（4）現(xiàn)實工作中，因為我們經(jīng)常會擔(dān)心總包單位不付款給分包單位，分包單位不干活。通常的作法就是讓總包單位出份委托收款書，然后我們直接付款給分包單位，之后再找總包方開票。營改增后還能不能這么做，為什么？（5）“營改增”開始前，開發(fā)商與各服務(wù)方已簽訂建筑施工合同、采購合同及服務(wù)合同，在合同有效的項目期內(nèi)增值稅如何處理？是分段處理還是延續(xù)過去的稅制？ “營改增”之前完成的建安工程在“營改增”后結(jié)算付款的如何開具增值稅發(fā)票？（6）“營改增”后星河

13、灣集團(tuán)有何優(yōu)勢和劣勢？應(yīng)如何進(jìn)行納稅籌劃？討論與答疑討論與答疑（7）續(xù)前例：B公司購買該寫字樓，除自己使用小部分外，將大部分再轉(zhuǎn)租給C公司和D公司，租金分別為166.5萬元/月和99.9萬元/月，C公司則將租來的寫字樓全部出租給E公司，租金為222萬元/月。請問按現(xiàn)行稅法規(guī)定，上述各公司如何計繳營業(yè)稅？營改增后他們又將是如何計繳增值稅？（假設(shè)上述A、B、C、D、E公司均為增值稅一般納稅人，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)稅率為6%，房地產(chǎn)銷售、不動產(chǎn)租賃業(yè)稅率為11%，銷售材料稅率為17%。除營業(yè)稅和增值稅外，其他稅費暫時忽略不計。） 總總 結(jié)結(jié)（1）與正規(guī)供應(yīng)商合作，合同明確要求付款時需提供相應(yīng)增值稅專用發(fā)票等合

14、法扣稅憑證。（2）收費一樣時，與增值稅一般納稅人合作更劃算，但不是說就不與增值稅小規(guī)模納稅人合作了，如果其提供的產(chǎn)品和服務(wù)價廉物美，采購價格的優(yōu)惠臨界點是：當(dāng)增值稅一般納人稅率分別為：17%、13%、11%和6%時，其所對應(yīng)增值稅小規(guī)模納稅人所對應(yīng)的采購價格的優(yōu)惠臨界點分別是：86.55%、90.05%、91.90%和96.82%。（3）銷售、財務(wù)、采購應(yīng)建立更加緊密的協(xié)調(diào)配合機制，盡可能均衡地控制稅負(fù)。總總 結(jié)結(jié)（4）增值稅專用發(fā)票應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)證或到納稅服務(wù)大廳認(rèn)證，并在認(rèn)證通過后的次月申報期內(nèi)，向主管國稅機關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額；（5）納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費

15、用，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣。因些，我們必須做到 “票據(jù)、資金、貨物、合同”四流一致。（6）虛開代開增值稅專用發(fā)票、非法購買增值稅專用發(fā)票都不可取，嚴(yán)重的最高可能被處無期徒刑或者死刑，并處沒收財產(chǎn)的，大家千萬別這么干。總總 結(jié)結(jié)（7）增值稅是價外稅， “營改增”后，我們的所有商務(wù)談判，簽訂的所有經(jīng)濟合同中，有關(guān)交易價格一定要注明是含稅價還是不含稅價。（8）我們集團(tuán)有很多工程款結(jié)算并不及時，很多時候是以預(yù)付工程款或借款的形式支付給施工單位的，雖然理論上講，“營改增”后才讓施工單位開增值稅專用發(fā)票對我方更有利。但如果還不加緊結(jié)算，讓施工單位在“營改增”開票的，營改增后當(dāng)施工單位只能開增值稅發(fā)票時施工單位很可能要求加價，很可能會造成不必要的糾紛和損失。相反，只要不是“一刀切”，只要施工單位在營改增之前給我們開了營業(yè)稅建安發(fā)票，大家都不會有損失。