1、上海樓市 撲朔迷離 2006樓市現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告2005 年樓市發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，進(jìn)入2006 年以來仍然是眾說紛紜、撲朔迷離。開發(fā)商感覺現(xiàn)在房子比去年稍微好銷一點(diǎn)，但日后怎么走還難以確定，而買房人也在為什么時(shí)候買房子，今年價(jià)格會(huì)漲還是會(huì)跌而疑慮重重。春節(jié)以后一個(gè)多月來，樓市究竟是怎樣一個(gè)狀況？為此，本報(bào) bobo 小組歷時(shí)一月搜集了大量資料，并為大家獻(xiàn)上最新出爐的樓市調(diào)查報(bào)告。春節(jié)后部分樓盤銷售明顯好轉(zhuǎn)市中心士林華苑成交120 套士林華苑于2 月 18 日正式開盤， 一個(gè)月不到已經(jīng)售出120 套，這樣的成績(jī)?cè)谑兄行膶?shí)屬罕見。該案的房型多種多樣，均價(jià)為15500元/平方 m ，在市中心樓盤中相當(dāng)有競(jìng)

2、爭(zhēng)力。該案銷售活動(dòng)策劃比較成功，vip 卡、優(yōu)惠促銷等帶來了不少人氣，也是能夠取得如此佳績(jī)的一個(gè)原因。普陀內(nèi)環(huán)、中環(huán)線新盤成交齊漲普陀內(nèi)環(huán)線的中遠(yuǎn)兩灣城、新湖明珠城和裝修房十里都華成交位居三甲。2 月以來，中遠(yuǎn)兩灣城成交33 套房源、新湖明珠城一舉銷售了31 套，成為板塊內(nèi)的交易大戶。裝修房十里都華共成交22 套房源。萬里板塊內(nèi)有8 個(gè)新盤在售，也集聚了不少人氣樓盤。其中中環(huán)凱旋宮共成交16 套房源， 萬里欣苑和萬里雅筑分別成交71 套和 54 套。長(zhǎng)征板塊的金沙雅苑共成交73 套房源，占板塊成交量的七成以上。浦東三林、御橋板塊銷售最旺二月中旬上南三林地區(qū)的成交量迅速提升，特別是東三林地區(qū)的環(huán)

3、球翡翠灣、萬科新里程、環(huán)球中央花園（名嘉新苑）、未來域等工程表現(xiàn)良好。其中環(huán)球翡翠灣、萬科新里程二月至今銷售業(yè)績(jī)都超過了70 套，交易量排名浦東前列。御橋板塊大盤地杰國(guó)際城近來的銷售也很突出，二月份以來共去化了85 套房源，其中三月至今不到半月銷售25 套。聯(lián)洋地區(qū)的第九城市上月成交了24 套，進(jìn)入3 月來也有數(shù)套成交。寶山一號(hào)線北延伸段三大新盤成交迅速二月中旬以來位于寶山地鐵一號(hào)線北延伸段的三大新盤相繼上市，為該地區(qū)帶來了極大的人氣， 主要還由于這些樓盤相對(duì)其它區(qū)域的地鐵房?jī)r(jià)格較低，對(duì)于那些資金不多卻有迫切需求的購(gòu)房者來說具有很強(qiáng)的吸引力。位于西城區(qū)的柏麗華庭2 月 18 日開盤，已經(jīng)售掉6

4、6 套。該案于2006 年 2 月 18 日正式接受預(yù)訂。 活動(dòng)當(dāng)天一場(chǎng)大雪加上天氣寒冷對(duì)銷售帶來了不小的影響。但是， 不少客戶從凌晨 4 點(diǎn)多鐘就來到了現(xiàn)場(chǎng)售樓處排隊(duì)等候。在短短的一天中，就銷售掉近40 套單元。該案在最近更是被評(píng)為了上海僅有的兩家綠色承諾小區(qū)其中的之一，以及寶山區(qū)的四新小區(qū)。寶宸共和家園作為寶山區(qū)內(nèi)最大的地鐵社區(qū)，2-3 月份即銷售了81 套。該案主要依靠前期售樓處和過去老客戶的積累，加之其與地鐵站相對(duì)，吸引了不少地鐵族。和欣國(guó)際花園出門即是地鐵一號(hào)線和共和新路高架，由于該板塊周邊的新盤均價(jià)多在7500 元/平方 m ，而該案開盤的二樓從6180 元/ 平方 m 起價(jià)， 引

5、起了非常大的轟動(dòng)，2 月 18 日新推的96 套新房源，已售出95 套。虹口楊浦低價(jià)盤吸引自住客虹口區(qū) 2 月份來銷售最好的樓盤是虹口欣逸家園和愛家豪庭,分別有 51 套和 49 套的成交量。虹口欣逸家園房型從一房到三房都有，均價(jià)為8600-9500元/平方 m, 相比板塊內(nèi)次新房 9600 元以上 / 平方 m 的價(jià)格而言，該樓盤對(duì)區(qū)域內(nèi)自住購(gòu)房者仍具有一定的吸引力。自 2 月份以來，每周都有10 多套房源成交。愛家豪庭2 月 18 日推出第二批263 套房源，至今已經(jīng)成交了49 套，均價(jià)13400元/平方 m 。楊浦區(qū)靖宇家園2 月份以來成交34 套，該案二房 90 平方 m 左右，三房1

6、10 平方 m 左右，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。自二月份以來，該案每周都有 7-8 套成交，在楊浦各盤中首屈一指。閘北區(qū)公園城市、陽(yáng)城世家銷售火爆彭浦板塊大盤公園城市2 月份以來已經(jīng)銷售了129 套房源，陽(yáng)城世家也有73 套的成交量，房源選擇多、價(jià)錢便宜是兩者熱銷的法寶。徐匯區(qū)熱銷樓盤分布較散2 月份以來，徐匯區(qū)整體市場(chǎng)維持著緩慢去化的態(tài)勢(shì)，但也有少數(shù)樓盤銷售較好。華涇板塊的巴薩維拉以9000 元/平方 m 的低價(jià)銷售了24 套，新開盤的錦馨苑也以比周邊樓盤便宜數(shù)千塊熱賣30 套，地段較好、均價(jià)適中的襄陽(yáng)秋邸也賣出了26 套。整體看來，徐匯區(qū)的熱銷樓盤銷售的套數(shù)與其它區(qū)相比還是比較少的。閔行區(qū)熱銷樓盤集中在老

7、閔行、春申、古美閔行區(qū)是房源供應(yīng)大區(qū)，近來的熱賣樓盤主要集中在老閔行、春申以及古美地區(qū)。房?jī)r(jià)低、配套好是老閔行的優(yōu)勢(shì)，區(qū)內(nèi)的劍橋府邸和南洋瑞都2 月以來分別銷售了35 套與 43套。春申板塊良好的規(guī)劃和配套吸引了不少人。名盤春申景城2 月以來售出了106 套。宜山路上的九歌上郡以促銷帶動(dòng)銷量的手法屢試不爽，2 月來去化了95 套。松江九亭三個(gè)新開工程低價(jià)狂銷近200 套位于九亭淶亭南路888 號(hào)的三盛頤景園五期上周日開盤銷售，開盤當(dāng)天將有特優(yōu)折扣、并可在交房前獲贈(zèng)家用空調(diào)一臺(tái)，房型面積58-121平方 m ，其中兩房41-50萬元、三房52-67萬元， 開盤一周銷售達(dá)到70 套，綠景世都均價(jià)為

8、5400-5800元/平方 m ，由于靠近9 號(hào)線僅 300m ，銷售極其火爆，2 個(gè)月來新上市已售出了89 套之多。九城湖濱公寓毗鄰滬青平、滬松2 條高速交通扼要，去年底，開盤當(dāng)天有超過200 人到達(dá)售樓現(xiàn)場(chǎng)，近期成交了 31 套。長(zhǎng)寧區(qū)各板塊最低價(jià)樓盤暢銷天山路的河風(fēng)麗景是長(zhǎng)寧區(qū)在售樓盤中售價(jià)最低的,為 11000 元/ 平方 m,2 月份以來銷售了 38 套 .。城寧花苑是中山公園板塊售價(jià)最低的工程，2 月份以來有31 套成交，現(xiàn)在的價(jià)格為 14300元/平方 m 。樓盤價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)分歧漲價(jià)、降價(jià)現(xiàn)象共存春節(jié)后， 從全市看來， 樓盤間的價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)分歧，部分房源稀缺或者銷售較好的樓盤開始

9、提價(jià)， 幅度從數(shù)百元到數(shù)千元不等。而與此同時(shí)，也有不少樓盤誓將降價(jià)進(jìn)行到底，優(yōu)惠重重。近期漲價(jià)樓盤一覽區(qū)域樓盤名稱原價(jià)現(xiàn)價(jià)漲幅普陀萬里雅筑8000 8500 6.25% 普陀大華愉景華庭8000 9000 12.50% 閔行古龍尚居8300 8800 6.02% 長(zhǎng)寧河風(fēng)麗景10500 11000 4.76% 松江同潤(rùn)加州6000 6500 8.33% 靜安靜安蘇堤17000 18000 5.88% 黃浦上海灘新昌城19000-23000 19000-25000 8.69% 徐匯太原邸26000 28000 7.69%近期降價(jià)樓盤一覽區(qū)域樓盤名稱原價(jià)現(xiàn)價(jià)降幅嘉定協(xié)通公寓4350 4100 5.

10、70% 松江興日家園5000 4600 8% 閔行貴峰苑6000 4100-5800 16.66% 寶山富浩河濱花園6500 5800 10.70% 嘉定志能新苑7500 7300 2.60% 盧灣盧灣都市花園15000 14000 6.66% 浦東涵合園11500 11000 4.35% 寶山美蘭湖頤景園6000 5400 10%五大板塊銷售低迷依舊市中心黃浦麗園、華府天地2 月至今零成交黃浦麗園主力房型為150-160平方 m 的三房，售價(jià)16000-17000元 /平方 m 。從 2 月至今暫無成交。 房型大、 總價(jià)偏高是造成該案銷售艱難的主要因素。華府天地作為市中心豪宅的代表樓盤之一，

11、260-700平方 m 的超大戶型和超豪華裝修，6000 美元 / 平方 m 的均價(jià)，都體現(xiàn)出該案的身價(jià)。但是隨著該案接近尾聲，以及附近同類樓盤翠湖天地的崛起，其銷售陷入了僵局，自2 月份以來，沒有出現(xiàn)成交。有意思的是，該案的現(xiàn)場(chǎng)居然出現(xiàn)了不少銷售橫幅，作為這一檔次的樓盤，這種作法比較少見。浦東陸家嘴高檔房銷售平淡小陸家嘴地區(qū)還是以幾大江景住宅為主。盛大金磐目前整體均價(jià)在40000-60000元/平方 m ，春節(jié)后成交2 套；愛法小天地小戶型最近也沒有成交，世茂濱江花園本月有1 套房源成交，而湯臣一品大廈開盤至今無成交。財(cái)富海景花園二月份銷售了4 套，上周有成交 2 套，為小陸家嘴地區(qū)銷售較好

12、的高端工程。寶山共富、西城區(qū)、月浦板塊人氣不足交易量下降共富、 西城區(qū)在售樓盤較多,但售價(jià)沒有明顯優(yōu)勢(shì),且周邊二手房物美價(jià)廉,爭(zhēng)奪了不少新房的客戶。因此近來人氣不足，交易量沒有顯著增長(zhǎng)。月浦板塊目前成交情況不甚理想。去年10 月富浩河濱花園推出了一批小高層房源，成交量不多， 板塊內(nèi)其余兩個(gè)尾盤也只有零星成交。由于地理位置的特殊性，該板塊針對(duì)的購(gòu)房者還是以附近自住客居多，消化力不強(qiáng)。松江新城 “空城 ”現(xiàn)象未有實(shí)質(zhì)改觀松江新城目前在建的很多樓盤都是在年前集中拿地的，開工時(shí)間基本都在當(dāng)年月，施工進(jìn)度也差不多，預(yù)售新房不可避免地集中上市，目前僅在售的新盤就達(dá)30 多個(gè)。在規(guī)劃方面， 小區(qū)容積率都在0

13、.8 左右， 樓盤形態(tài)大多數(shù)是混合型住宅小區(qū)，產(chǎn)品同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，缺乏特色差異成為不少樓盤銷售不佳的原因之一。整個(gè)松江新城除三湘世紀(jì)花城外，其它樓盤近來成交寥寥。上半年的供應(yīng)量龐大競(jìng)爭(zhēng)依然不容小覷楊浦上半年供應(yīng)量分布較廣，各板塊均有增加，預(yù)計(jì)總體將達(dá)到28 萬平方 m 左右。樓盤名稱即將上市體量 (m2) 千山花園5 萬金宇家園2-3 萬信通 浦浩園3 萬歐洲豪庭3 萬星云苑5 萬珠江城邦3-5 萬海上海新城5-7 萬虹口新增供應(yīng)量多集中在四川北路板塊和北外灘區(qū)域，嘉杰國(guó)際廣場(chǎng)預(yù)計(jì)推出2 萬平方 m 。溧陽(yáng)華府預(yù)計(jì)新增3 萬平方 m ，旭園預(yù)計(jì)推出2-3 萬平方 m ，而愛家豪庭有望推出 2

14、萬平方 m 新房。市中心上半年新增供應(yīng)量主要集中在黃浦和靜安兩區(qū)，靜安豪景預(yù)計(jì)推出1-2 萬平方 m ，金外灘花園可能推出3 萬平方 m 新房，而靜安四季預(yù)計(jì)上市量為2 萬平方 m 。徐匯今年上半年徐匯區(qū)的供應(yīng)量將有明顯的增長(zhǎng)。7 萬多平方 m 的永新城有望在4 月份推向市場(chǎng)，淮海西路的匯寧花園也將在近期開盤，占地20 萬平方 m 的大盤中海瀛臺(tái)以及萬體板塊的電影花苑都預(yù)計(jì)于5 月推出首批房源。此外，老滬閔路的錦瑞小區(qū)也有望在上半年推向市場(chǎng)。長(zhǎng)寧古北板塊的古北國(guó)際花園大概還有2 萬多平方m 的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)今年將陸續(xù)推出。古北國(guó)際廣場(chǎng)還有最后的100 多套兩房、三房，預(yù)計(jì)將在四月份上市。強(qiáng)生古北

15、花園后續(xù)仍有一定的供應(yīng)量。古北瑪瑙園預(yù)計(jì)5、6 月左右將推出最后的20-30 套左右房源。 圣美邸則還有中間一幢60 套左右兩房，暫定6、7 月間推向市場(chǎng)。金色貝拉維共有700 套房源，但目前上市時(shí)間還沒有具體確定。此外，天山板塊的天山河畔花園預(yù)計(jì)在6 月左右推出靠近天山路的400-500套房源，河風(fēng)麗景將在5 月推出 127 套兩房，長(zhǎng)寧馥邦后面還有4 幢小高層可能在今年推出。中山公園板塊的城寧花苑還有一幢高層尚未發(fā)售，但目前沒有確定開盤時(shí)間。嘉定3 月 18 日位于南翔板塊的金地格林世界將新推4 幢 18 層的高層房源，總計(jì)200 套，此外，坐落于江橋板塊的嘉城也將于3 月 18 日推出其

16、第四組團(tuán)“香檳河畔 ”，該組團(tuán)共由 8 幢小高層組成。普陀普陀最近開盤的工程只有桃浦板塊的桃源富邦，真如板塊的海上名庭三期將于3 月中旬開盤，推出首批6 幢小高層。另外，位于長(zhǎng)征板塊的陽(yáng)光威尼斯四期預(yù)計(jì)今年上半年將開盤。寶山寶山最近上市的樓盤主要是和欣國(guó)際花園、寶宸共和家園、 柏麗華庭， 預(yù)計(jì)上半年還會(huì)陸續(xù)推出后續(xù)房源。3 月份水岸藍(lán)橋?qū)⑼瞥隹拷嫒A路高層的504 套房源。美蘭湖別墅和金蘭雅墅將分別推出50 套和 213 套別墅。 此外， 一號(hào)線沿線的檀鄉(xiāng)灣，西城區(qū)的萬科四季花城二期， 上大板塊的經(jīng)緯城市綠洲二期今年上半年都將上市。顧村板塊則有圣卡洛-鉑庭、華麗家族 -依云灣、世紀(jì)長(zhǎng)江苑、麗景

17、花園、上投佳苑、海德花園等多個(gè)工程將分期面市。閘北閘北區(qū)上半年主要供應(yīng)量集中在內(nèi)環(huán)板塊和大寧地區(qū)，總建筑面積為48 萬平方 m 的綠洲雅賓利將是今年內(nèi)環(huán)第一大盤，該案在近日即將開盤，同處內(nèi)環(huán)的靈廣花園、時(shí)代歐洲公寓暫未確定開盤時(shí)間。大寧板塊除大盤慧芝湖花園較大的供應(yīng)之外，寶華現(xiàn)代城也有望在年中開盤。松江九亭板塊后續(xù)將上市的樓盤有總建面52000平方 m 的甲殼蟲，此外 3 月上旬松江新城的大江苑將推出位于小區(qū)中心的多層公寓房，約有40 套房源。新橋板塊的白馬花園二期和泗涇板塊的金港花園二期目前正在建設(shè)中。別墅方面主要有新橋板塊的英郡-雷丁 3 月份開始將有 996 套別墅開始面市；九亭板塊規(guī)模較大的別墅工程依云郡將在4 月正式開盤。閔行閔行區(qū)即將上市的房源量較大，分布也比較廣， 除了在售樓盤后續(xù)有充足的房源外，新工地更是遍