1、房地產基礎知識房地產基礎知識第一章：第一章： 房地產的概念房地產的概念 房地產相關名詞解釋房地產相關名詞解釋一、房地產概念房地產的含義：房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包房地產的含義：房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。房產：之法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以房產：之法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租和出售或做他用途的房屋進行出租和出

2、售或做他用途的房屋。地產：即土地財產，在法律上明確的權屬關系，包括地面及其上下空間，地產：即土地財產，在法律上明確的權屬關系，包括地面及其上下空間，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。房地產市場概念房地產市場概念 狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。 廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發、房地產買賣、租賃、轉讓廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發、房地產買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產有關的開發、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。互換、抵押以及一些與房地產有關的開發、建筑、修繕

3、、裝飾等勞務活動。房地產開發：房地產開發： 指在依法取得土地使用權的土地上，按照使用性質的要求進行基礎設施指在依法取得土地使用權的土地上，按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。、房屋建筑的活動。取得土地使用權的方法有兩種：取得土地使用權的方法有兩種：a) a) 出讓出讓 1. 1.拍賣拍賣 2. 2.招標招標 a a）劃撥）劃撥1. 用地紅線：用地紅線：政府審批的政府審批的土地使用范圍界定線。土地使用范圍界定線。表現方式：紅色表現方式：紅色 粗點劃線粗點劃線2. 建筑退線：也稱建筑控制線，建筑紅線。建筑退線：也稱建筑控制線，建筑紅線。建筑退線是建筑物基底位置的控制線。基建筑退線是建筑

4、物基底位置的控制線。基地與道路鄰近一側，一般以道路紅線為建筑控制線，如果因城市規劃需要，主管部門可地與道路鄰近一側，一般以道路紅線為建筑控制線，如果因城市規劃需要，主管部門可在道路線以外另訂建筑控制線，一般稱后退道路紅線建造。任何建筑都不得超越給定的在道路線以外另訂建筑控制線，一般稱后退道路紅線建造。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。建筑紅線。3. 坐標：坐標：用一組數字代表緯度（北或南）和經度（東或西），以確定物體的精確位置。用一組數字代表緯度（北或南）和經度（東或西），以確定物體的精確位置。 建筑退線建筑退線坐標坐標4. 標高：標高：標高表示建筑物各部分高度。標高分相對標高和絕對標高。（1

5、）絕對標高是以一個國家或地區統一規定的基準面作為零點的標高，我國規定以青島附近黃海的平均海平面）絕對標高是以一個國家或地區統一規定的基準面作為零點的標高，我國規定以青島附近黃海的平均海平面 作為標高的零點；所計算的標高稱為絕對標高。作為標高的零點；所計算的標高稱為絕對標高。 （2）相對標高：以建筑物室內首層主要地面高度為零作為標高的起點，所計算的標高稱為相對標高。）相對標高：以建筑物室內首層主要地面高度為零作為標高的起點，所計算的標高稱為相對標高。房地產業與建筑業區別房地產業：房地產業： 是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具

6、有高附加值的綜合性產業，飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建筑業既有聯系，又有區別。它與建筑業既有聯系，又有區別。建筑業建筑業: 從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。建筑物或構筑物。 房地產業是發包方，建筑業是承包方，房地房地產業是發包方，建筑業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建筑業產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建筑業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。二、房地產特征房地產的自然特征：房地

7、產的自然特征：a)a)位置的固定性；位置的固定性； b)b)使用的耐久性；使用的耐久性；c)c)資源的有限性；資源的有限性； d)d)物業的差異性。物業的差異性。房地產的經濟特征：房地產的經濟特征： a) a) 生產周期生產周期b) b) 資金密集性資金密集性c) c) 相互影響性相互影響性d) d) 易受政策限制性易受政策限制性e) e) 房地產的增值性房地產的增值性注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上，呈不斷上升趨勢的注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上，呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產的重要組成部分規律。其主要歸功于房地產的重要組成部分-土地。土地。三、房地產類型

8、按用途劃分：按用途劃分：a) a) 居住房地產居住房地產 b) b) 商業房地產商業房地產c) c) 旅游房地產旅游房地產 d) d) 工業房地產工業房地產e) e) 農業房地產農業房地產土地出讓年限：土地出讓年限：居住用地七十年；居住用地七十年；工業用地五十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。綜合用地或者其他用地五十年。四、房地產專業名詞1 1、常用名詞、常用名詞五證：五證： a.a.建設用地規劃許可證；建設用地規劃許可證；b.b.建設工程規劃許

9、可證；建設工程規劃許可證； c.c.建設工程開工證；建設工程開工證； d.d.國有土地使用證；國有土地使用證； e.e.商品房預售許可證；商品房預售許可證；兩書：兩書： a a住宅質量保證書住宅質量保證書、b b住宅使用說明書住宅使用說明書；房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；律憑證；商品房預售應符合什么條件？商品房預售應符合什么條件？1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證、持有建設工程規劃許可證和施工許可

10、證3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資20%以以上，已經確定施工進度和竣工交付日期上，已經確定施工進度和竣工交付日期“五證兩書一表”建設工程竣工建設工程竣工驗收備案表驗收備案表商品房使用商品房使用說明書說明書商品房質量商品房質量保證書保證書五證兩書一表房地產市場：房地產市場： 主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；一級市場：一級市場： 是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的是指國家土地管理部門按土地供應計

11、劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；二級市場：二級市場： 是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；三級市場：三級市場： 是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場

12、，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；房地產產權：房地產產權： 是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利；內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利；土地使用權：土地使用權： 是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政置權。政 府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年府以拍賣、招標、

13、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用；使用；三通一平：三通一平： 是指水通、電通、路通及場地平整；是指水通、電通、路通及場地平整；七通一平：七通一平： 是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；現房現房: : 是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者

14、在這是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。已經竣工可以入住的房屋。期房期房: : 是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花樓花”，這是當前房地，這是當前房地產開發商

15、普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目尚處于建造之中的房地產項目準現房準現房: : 房屋主體已基本封頂完工，正在內外墻裝飾和進行配套施工階段房屋主體已基本封頂完工，正在內外墻裝飾和進行配套施工階段的房屋。的房屋。尾房尾房: : 經過銷售后剩余少量沒有競爭力的房屋。經過銷售后剩余少量沒有競爭力的房屋。基本規劃術語住宅用地：住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內用地（含宅間綠地和住宅建筑基底及其四周合理間距內用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。宅間小路）的總稱。配建設施：配建設施：與住宅規模或與人

16、口規模相對應配套建設的公共服務設與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。施、道路和公共綠地的總稱。建筑間距建筑間距：前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規定的時日獲得：前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。（成都市規定：主要朝向大于所需日照量而保持的一定間隔距離。（成都市規定：主要朝向大于或等于或等于2727米；次要朝向不低于米；次要朝向不低于1313米）米）公建用地公建用地：是與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的：是與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、

17、綠地和配建各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學、中學、糧店、菜店、副食店、停車場等。如托兒所、幼兒園、小學、中學、糧店、菜店、副食店、服務站、儲蓄所、郵局、居委會、派出所等用地。服務站、儲蓄所、郵局、居委會、派出所等用地。住宅結構組成部分 各種不同功能的房屋，一般都是由基礎、墻、柱、梁、樓板層、各種不同功能的房屋，一般都是由基礎、墻、柱、梁、樓板層、地面、樓梯、屋頂、門、窗等基本部分所組成；此外，還有陽臺、雨地面、樓梯、屋頂、門、窗等基本部分所組成；此外，還有陽臺、雨篷、臺階、窗臺、雨水管、明溝或散水，以及其它一些構配件。篷、臺階、窗臺、雨

18、水管、明溝或散水，以及其它一些構配件。 1.1.基礎基礎： 位于墻或柱的最下部，是房屋與地基接觸的部分，起支承建筑物位于墻或柱的最下部，是房屋與地基接觸的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷載傳遞給地基的作用，并把建筑物的全部荷載傳遞給地基 2.2.墻墻： 外墻起抵御風霜雨雪的作用外墻起抵御風霜雨雪的作用 內墻起分隔房屋內部空間的作用內墻起分隔房屋內部空間的作用 承重墻起傳遞荷載給基礎的承重作用承重墻起傳遞荷載給基礎的承重作用 非承重墻起分割作用非承重墻起分割作用 3 3. .柱柱： 將上部結構所承受的荷載傳遞給地基的承重構件將上部結構所承受的荷載傳遞給地基的承重構件 梁梁： 將支承其

19、上的結構所承受的荷載傳遞給墻或柱的承重構件將支承其上的結構所承受的荷載傳遞給墻或柱的承重構件 4 4. .樓板層、地面樓板層、地面： 將房屋的內部空間按垂直方向分隔成若干層，并承受作用在其上的將房屋的內部空間按垂直方向分隔成若干層，并承受作用在其上的荷載，連同自重一起傳給墻或其它承重構件。荷載，連同自重一起傳給墻或其它承重構件。 5. 5. 樓梯樓梯：房屋的垂直交通設施：房屋的垂直交通設施 6.6.屋頂屋頂： 位于房屋的最上部，它是承重結構，也是圍護結構，承受作用在其位于房屋的最上部，它是承重結構，也是圍護結構，承受作用在其上的荷載，連同自重一起，傳給墻或其它的承重構件，同時起抵御風上的荷載，

20、連同自重一起，傳給墻或其它的承重構件，同時起抵御風霜雨雪和保溫隔熱等作用霜雨雪和保溫隔熱等作用 7.7.玄關玄關： 泛指廳堂的外門，也就是居室入口的一個區域。專指住宅室內與室泛指廳堂的外門，也就是居室入口的一個區域。專指住宅室內與室外之間的一個過渡空間，也就是進入室內換鞋、更衣或從室內去室外外之間的一個過渡空間，也就是進入室內換鞋、更衣或從室內去室外的緩沖空間。的緩沖空間。建筑總平基礎知識建筑總平基礎知識戶型基礎知識與評判戶型基礎知識與評判建筑風格案例分享建筑風格案例分享第二章相關名詞的學習相關名詞的學習用地紅線 建筑退線 坐標 標高 指北針 建筑層數 容積率 建筑密度 建筑面積綠地率 日照間

21、距 日照間距系數第二部分、總平知識與閱讀分享第二部分、總平知識與閱讀分享5. 經濟技術指標：經濟技術指標：用地面積：用地面積：建筑紅線內的總面積建筑占地面積：建筑占地面積：建筑基地面積，一般為一層建筑面積總建筑面積：總建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。總建面積是所有建筑物總面積之和。容積率容積率=總建筑面積總建筑面積/建筑用地面積建筑用地面積建筑密度建筑密度=建筑基地總面積建筑基地總面積/建筑用地面積建筑用地面積綠地率綠地率=綠化面積綠化面積/建筑用地面積建筑用地面積。 綠化率是一個相對廣泛而寬松的概念。建筑面積：建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，

22、包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。 套內建筑面積：套內建筑面積：住宅分戶門內全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算，包括臥室、客廳、廚房、衛生間、室內走道、地下室、夾層、閣樓等面積公攤面積：公攤面積：是指住宅樓內為住房方便出入，正常交往保障生活空間所設置的公共走廊樓梯、電梯間、水箱間、垃圾道、物業管理房、設備間、門廳、樓等層間廳等所占的面積總和。公攤面積公攤面積= =建筑面積套內建筑面積建筑面積套內建筑面積建筑面積建筑面積= =商品房銷售面積商品房銷售面積= =套內建筑面積套內建筑面積+ +公攤面積公攤面積分攤系數：公攤面積之和分攤系數：公攤面積之和套內建筑面積之和

23、套內建筑面積之和出房率（得房率）、實用率出房率（得房率）、實用率= =套內建筑面積套內建筑面積建筑面積建筑面積100% 100% 相關名詞之：相關名詞之：6.日照間距與日照間距系數：日照間距與日照間距系數：日照間距是指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于一小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離。日照間距系數是根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。 日照時間的長短，是由房屋和太陽相對位置的變化關系決定的，相對位置以太陽高度角和方位角表示。它和建筑所在的地理緯度、建筑方位以及季節、時間有關。通常以建筑物正南向，當地冬至日（大寒日）正午十二時的太陽高度角作為依據。根據日照

24、計算，我國大部分城市的日照間距約為1-1.7倍前排房屋高度。一般越往南的地區日照間距越小，往北則越大。日照間距日照間距陽光陽光樓盤規劃比較：樓盤規劃比較：地段相同，地段相同，價格相同，價格相同，都是高層都是高層你會選擇你會選擇哪個小區哪個小區的樓盤？的樓盤？樓盤規劃判別：樓盤規劃判別：均好產品標桿產品核心內部資源核心外部資源外環交通體系，人車分流海景引入，實現資源利用最大化主出入口幼兒園會所商業住宅相關專業術語住宅相關專業術語 建筑結構建筑結構 住宅類別住宅類別 塔樓塔樓 板樓板樓 復式復式 躍式躍式 錯層錯層 開間開間 進深進深 動線動線第三部分、戶型知識與閱讀分享第三部分、戶型知識與閱讀分

25、享專業術語之建筑結構：建筑結構：磚混結構，框架結構，框剪結構，剪力墻結構磚混結構優點：造價低，房間內部無凸梁凸柱，方正實用。缺點：抗震性能差，耐久性差，浪費寶貴耕地資源。框架結構優點：造價適中，房間內部可靈活改動，開間較大，便于二次裝修。缺點：凸梁大柱，浪費面積，影響使用；外墻防水性能較差。剪力墻結構優點：結構牢固，抗震性能好，防水隔音性能好，內部無凸梁大柱，方正實用。缺點：造價高，布局相對固定，裝修時改動空間不大。框剪結構框架結構的靈動性和剪力墻結構的豎向剛度和抗震。專業術語之建筑類別：建筑類別：低層、多層、小高層、高層、超高層低層住宅低層住宅層數少于或等于三層，一般的產品形態為獨棟、雙拼、

26、聯排等別墅類產品，常用于容積率較低的項目，多為高端住宅，容積率小于0.8，一般在0.6以內。多層住宅多層住宅層數大于三層少于六層，不帶電梯，公攤節約。一般的產品形態為疊加別墅、情景洋房及其他普通類住宅。除別墅和洋房外，多層住宅在二三線城市較為盛行，一線城市較少采用。小高層住宅小高層住宅層數大于6層少于11層，一般帶一部電梯。產品形態從低端到高端產品均能覆蓋，公攤相對節約，是目前接受面較廣的建筑類別。容積率通常在2.0以內。高層住宅高層住宅層數大于11層以上，高度小于100米。不少于兩部電梯。產品形態從低端到高端產品均能覆蓋，公攤較大，造價高。多用于一線城市，容積率大于3.0。超高層建筑超高層建

27、筑建筑高度大于100米。多用于公建項目，住宅項目較少。造價高，居住人群受限（部分人有眩暈感），公攤大。常用于寸土寸金的大城市核心，容積率一般大于5.0。特別說明：特別說明：此為業界通常叫法，國家規范只此為業界通常叫法，國家規范只有低層、多層和高層三種概念。有低層、多層和高層三種概念。專業術語之建筑形式：建筑形式：板樓、塔樓（板式、點式）交通核心筒板樓：板樓：是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。塔樓：塔樓：主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的小高層及高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直

28、接進入戶內。點式、板式：點式、板式：范圍更廣一些，更多傾向于建筑的外觀，以點狀或是板狀來描述其外觀，并形成約定俗成的叫法。塔樓與板樓的優劣比較塔樓與板樓的優劣比較板樓板樓優點：優點： 一般南北通透或東西通透，因而通風好，室內空氣的流通性強。 進深較小，采光日照質量較好。 戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。而且通常而言，由于板樓的面積充裕，因而戶型設計更容易出精品。 板樓對外采光面多，因此更易做成明廚明衛，符合中國因有的居住習慣。 板樓每一個交通核負擔戶數少，因此每戶具有很好的獨立性，居家生活也比較清靜，符合現代人的居住心理需求。 同一棟樓各戶型均好性強。缺點：缺點： 體形一般比較龐大

29、，立面比較呆板，感染力不強。 板樓小區庭院空間由日照系數決定，宅間綠地狹長局促，不易營造景觀中庭。 對于純板樓小區來說，小區的視線、通風效果較差。 行列式的空間與兵營式排列布局帶來壓迫感，外部環境較單調。 高層板樓消防問題不易解決，由于要增加消防電梯防煙樓梯等設施，造成高層板樓交通面積加大，公攤面積加大，銷售嚴重缺點。 高層板樓抗震性能相對較差。塔樓塔樓優點：優點： 體形修長挺拔，立面層次感強，容易塑造較好的形象。 一般一梯多戶（常見的四戶以上），因此交通空間節約，公攤面積較小。 容易設計出較好的小戶型，具有更大市場適應性。 對塔樓小區來說，整體通風效果好，視野也較好。 容易出面積，節約土地，

30、小區綠地空間比較自由靈活，容易形成大面積集中綠地。 塔樓小區外部空間環境豐富，建筑布置自由靈活，容易設計出有感染力的小區景觀。缺點：缺點： 每戶面積較小，大多僅有兩個采光面，而且是相鄰的，同樣的采光長度，采光沒有板樓好，容易形成黑房間。 相鄰戶型存在夾角，容易產生不規則房間。 通風效果不佳。 戶型容易出現東西向及北向戶型，朝向欠佳。 戶型之間干擾較大。相鄰住戶容易形成局部對視，即在塔樓靠陰角的部分相鄰住戶有可能形成對視，影響了私密性。國家建筑單體生活間距是18米左右，樓與樓之間的對視在設計也應該注意避免。塔樓與板樓的選擇塔樓與板樓的選擇塔樓本身的優勢不會過時，還有相當強的市場潛力。此外人們的生

31、活方式也在改變，如單親家庭、丁克家庭的出現，一部分業主對日照要求不高，對小戶型需求較強，塔樓正好能滿足這一要求。另外，中國的城鎮化進程正在進行，對于城市來說，面對著土地資源緊張的矛盾，而高容積率的塔樓正好能解決這一問題，使更多的人“居有其屋”。板樓相對封閉、呆板也對城市景觀不利，塔樓能營造出比板樓更好的城市景觀。從根本上分析，板樓和塔樓是對應不同的容積率而出現的樓型。不具備同平臺可比性，一般來說，塔樓適合高層，板樓適合中低層和小高層，二者有著不同的適用范圍。一般容積率在2.5以上，用塔樓，容積率在2.0左右，可以用板樓，容積率在2.0以下，可以用多層、低層的板樓。改良后的塔樓的綜合優勢要優于板

32、樓，更重要的是，板塔互有優勢。板樓和塔樓將在在相互競爭中共同存在，共榮共生，滿足不同范圍的需要。 專業術語之住宅類型：住宅類型：復式、躍層、錯層躍層和復式住宅：躍層和復式住宅：躍層房屋（通常說的樓中樓）躍層房屋（通常說的樓中樓）是一套房屋占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛生間等。 復式房屋復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產生的。 復式房屋實際上并不

33、具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。 錯層住宅：錯層住宅：普通錯層：普通錯層：指一套住宅內的各種功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進行空間隔斷，錯開之處有樓梯聯系，層次分明，立體性強。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感。可以利用錯層住宅中不同的層高區分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層式住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔住宅。 超級錯層：超級錯層：一套戶型有三個不同高

34、度的平面，會客區、功能區、起居區分處三個層面，通過樓梯聯系。空間豐富，功能分區明確。錯層戶型不利抗震，以后審批可能有難度。專業術語之住宅類型：住宅類型：商住住宅、商住住宅、 TOWNHOUSE TOWNHOUSE、獨棟別墅、獨棟別墅獨棟別墅：獨棟別墅：即獨門獨院，上有獨立空間，中有私家花園領地，下有地下室，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落、游泳池、亭子、籃球場等。TOWNHOUSETOWNHOUSE：聯排別墅發源于英國，在歐美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊區，高度一般不過5層，鄰居之間有共用墻，但獨門獨戶。在西方，聯排別

35、墅的主人是中產階級或新貴階層。在中國，它們則屬于高消費人群。商住住宅商住住宅：是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入辦公樓的諸多硬件設施，使居住者在居住的同時又能從事商業活動。專業術語之住宅名詞：住宅名詞：開間、進深、層高開間：開間：住宅的開間就住宅的寬度。指采光面的寬度。計算的是軸線距離。進深：進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度。垂直采光面的長度。計算的是軸線距離。層高與凈高：層高與凈高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高-樓板厚度。開間開間進深開間開

36、間凈高凈高層高層高戶型判別戶型判別千萬不要單憑一張戶型平面千萬不要單憑一張戶型平面圖就購買，否則吃虧的是你圖就購買，否則吃虧的是你自己！自己！不要被漂亮的戶型單頁所迷惑不要被漂亮的戶型單頁所迷惑如果如果 一套房子一套房子 = = 一個年方二八的少女一個年方二八的少女住宅的核心功能是提供人們居住，并滿足人們精神需求戶戶型型的的三三大大功功能能分分區區私密休息區私密休息區生活輔助區生活輔助區供起居交流用，如客廳（起居室）、餐廳、家庭廳、門廳等。公共活動區公共活動區供處理私人事務、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。對以上兩部分區域功能起輔助作用，如廚房、衛生間、貯藏室、陽臺等。 人對住宅的物質需求

37、：遮風避雨，休養生息人對住宅的物質需求：遮風避雨，休養生息 人對住宅的精神需求：滿足感、安全感、私密感、歸屬感人對住宅的精神需求：滿足感、安全感、私密感、歸屬感戶型技術設計戶型技術設計的基本依據的基本依據她是不是美女？她是不是美女？功能房間的要求起居室（客廳）：起居室（客廳）： 保證起居室的獨立性和起居室的空間效率。獨立的起居室和交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。 保持起居室四周的墻面的完整性，開門、開窗、陽臺、衛生間位置恰當，否則會影響家具的擺放與使用。電視墻，沙發墻要完整。 起居室要求寬敞明亮，具有良好的采光條件，同時擁有一個很好的觀景視野，有時景觀比朝向更為重要。 考慮到起居室中

38、擺放電視及會談需求，起居室的面寬不得低于3.9m，空間應該穩定減少門廳的開口，盡量減少穿越通道。 臥室：臥室： 一般來說，主臥室的面寬不應小于米，面積在至平方米左右，舒適型的主臥的面寬在3.9，進深在4.8，面積在20 左右。次臥的面寬一般不應小于米，使用面積在至平方米左右；其次，應注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直接朝向起居室的開門也應避免通視。需要考慮臥室三件套。 臥室幾個家具尺寸：床長 2m 1m通道 寬在3m為基本需求床寬1.5m 床與窗的寬度0.6m 衣柜0.6m，過道0.6m 則滿足3.3m美女的各項標準美女的各項標準餐廳：餐廳： 與廚房直接相連，起碼需保持最近的距

39、離，和廚房之間不宜有公共通道隔離。 和客廳連成一體，能保證公共空間的開敞性和靈活性，并保證南北對流通暢。舒適型餐廳一般相對獨立，直接朝外觀景。 一般獨立的空間尺寸不宜小于2.4m3m。衛生間：衛生間： 滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且空間上最好能有所分離，獨立分出一個。需要考慮衛生間三件套。 從設施上，可能的主要設備是浴缸、沖淋間、坐便器（一般規格是0.9*1.35）、洗手臺（梳妝臺）、在豪華衛生間中甚至可以預留一個空間擺放電視機等設施。 從衛生間的位置來說，單衛的戶型應該注意和各個臥室尤其是主臥的聯系；雙衛或多衛時，公用衛生間應設在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居

40、室。 從面積角度來看，帶浴缸的衛生間凈寬度不應小于米(軸間距不得小于1.8)，淋浴的凈寬度不宜小于米。 廚房：廚房： 符合大眾的烹飪、餐飲習慣。盡量滿足一般的廚房操作流程。需要考慮廚房三件套 在面積標準方面，廚房是集儲藏、備餐、烹調、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務空間，必備的設備需要足夠的面積。 廚房的凈寬度不得低于1.5m（舒適型廚房的面寬在1.83m），且最好是帶有服務陽臺滿足衣服晾曬、擇菜等功能。 根據廚房工作習慣，最好灶臺布置成L型，這樣有利于廚房操作。 對于大型的廚房，可以江中廚與西廚分離開來，西廚部分敞開與吧臺及餐廳融為一體，營造一個party空間。 其他輔助空間：其他輔助空間：

41、 包括陽臺、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲藏空間，包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節省戶內的家具空間。 陽臺： 一般有幾種形式，觀景陽臺、一步陽臺、工作陽臺、晾曬陽臺等，功能不同尺寸不同，戶型面積不同，陽臺數量亦不相同。 其他空間：儲藏間、雜物間、進入式衣柜等，不是必須，但能給居家生活提供十分的便利，一般可根據房間的灰色空間大小，確定有無及面積大小。所有的部分都很完美所有的部分都很完美 = = 美女？美女？頭發：烏黑發亮眉毛：柳葉飄逸眼睛：盈盈秋水鼻子：高挺堅毅嘴巴：櫻桃小嘴三圍：XXX,XX,XXX 美女？美女？一定是這樣嗎？一定是這樣嗎？還是會

42、這樣？還是會這樣？好戶型的基本條件分區明確分區明確動靜分區：動靜分區：動區（客廳、餐廳）與靜區（臥室）隔離，互不干擾。干濕分離：干濕分離：保持干燥空間（臥室、廳）與可能被水浸的區域（廚房、衛生間、浴室）分離。主次分離：主次分離：主人房與父母房、兒童房同其他的輔助房（書房、吧臺、商務間、傭人房）分離。潔污分離：潔污分離：潔污分區，廳、臥與衛、廚房分開，保持房屋在聲音、氣味方面不會干擾。動線清晰動線清晰主人動線、會客動線、輔助動線互不交叉。采光通風采光通風良好的朝向，全明的設計，南北通透，穿堂風貫通。南北通透輔助流線主人流線會客流線動靜分離 主次分離干濕潔污分離寬闊的朝陽面全明設計眼睛眼睛鼻子鼻子

43、嘴巴嘴巴眉毛眉毛耳朵耳朵皮膚皮膚頭發頭發OKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOK五官端正五官端正黑白分明黑白分明客廳客廳餐廳餐廳臥室臥室廚房廚房廁所廁所陽臺陽臺更衣更衣OKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOK分區明確分區明確動線清晰動線清晰采光通風采光通風是美女！是美女！是美宅！是美宅！什么樣的她要嫁給什么樣的他？什么樣的她要嫁給什么樣的他？年輕年輕單身單身小資小資浪漫個性型浪漫個性型硬性需求型硬性需求型安家舒適型安家舒適型豪華享受型豪華享受型終極尊貴型終極尊貴型理財投資型理財投資型年輕年輕成家成家工薪工薪三口之家三口之家白領金領白領金領情調人士情調人士小康之家小康之家換房一族換房一族中年人士中年人士中年以上中年以上的有錢人的有錢人成功人士成功人士有閑錢有閑錢的精明的精明人士人士小面積，高靈活自由度，創新，功能不求太齊全，睡覺及一張寫字臺的位置為首要空間。緊湊實用、高使用率，不浪費一平方毫米的空間，最50也能有三房。居住功能大于舒適需求。尺度適當放大，功能