1、深圳物業管理招投標：迎來攻堅時刻？新管家來了，舊管家不走；新管家進駐遇阻，物管招聘起糾紛；招投標程序極不規范、透明深圳物業管理招投標市場近期頻繁出現的各種矛盾和糾紛已引起主管部門的高度重視。針對物半管理招投標市場出現的問題，深圳市國土資源和房產管理局物業監管處于近期邀請了深圳市人大法工委、深圳市政府法律顧問室深圳市人大代表、深圳市政協委員、各區局物業科、律師事務所和部分物業管理企業等有關代表召開了物業管理招投標研討會。房地產E網 深圳市人大法工委代表、深圳市人大委員代表認為，對物業管理招投標市場特別是業主委員會組織的招投標活動，不是討論該不該營的問題，是討論和研究如何管、怎么樣管好的問題，事后

2、監管不是不管，更木是不能管，備案制度與事后監管并不矛盾，應堅持執行。多種致因并存有關人土指出，從近年物業管理招投標市場狀況來看，出現問題的原因有幾個方面。政策法規方面，物業管理招投標市場化進程快，而現有政策法規滯后，特區物業管理條例與國家物業管理條例有不致的地方，所以應充分利用特區的立法權加快特區物業管理條例的修訂，運用法規來規范物業管理招投標市場。倍訊易 行政監管方面，政府主管部門對物業管理企業、止主委員會的監管依據不足，缺乏必要的行政手段，如業主委員會組織的物業管理招投標活動，政府規章對招投標的組織、程序等均有詳細的規定，但今年7月份的行政審批制度改革將其定位為事后監管，使主管部門處于兩難

3、境地。物業管理企業業主委員會不履行義務或謀取私利自行招標、投標，不接受主管部門監管，甚至違法違規，政府主管部門沒有必要的行政手段制止或處罰。開發建設單位方面，出于自身利益如品牌、銷售、接管及處理遺留問題等方面的考慮，強調由子公司實施物業管理的各種理由和借口，不愿意采取公開招標的方式選聘物業管理單位。物業管理企業方面，不學習掌握物業管理政策法規，不能擺正位置，以管理者自居，服務意識差，不接受業主和政府主管部門的監督，盲目擴張，致使重新選聘呼聲益高。業主委員會個別委員不認真學習物業管理法規，不能擺正位置，越權行使業主大會權力，不經過業主大會表決，有些片面強調業主權利，無視物業管理合同關系，有些因個

4、人恩怨，或為謀取私利，將個人意志強加于全體業主，操縱業主大會，有些不接受主管部門的監督和指導，我行我素，不按規定的招投標程序違規組織招投標活動，甚至對抗法律法規。參加物業營理招投標研討會的代表提出，要解決招投標市場出現的種種問題，充分利用特區的立法權加快特區物業管理條例的修訂，運用法規來規范物業管理招投標市場是當務之急。歷史探索與現實漏洞為了培育規范的物業管理市場，自1994年以來，深圳市出臺了一系列的法規、規章和規范性文件。深圳經濟特區住宅區物業管理條例和深圳經濟特區物業管理行業管理辦法明確規定了委托物業管理企業對物業進行管理服務的應采取招標的方式確定物業管理企業。深圳市物業管理委員會及其辦

5、公室也先后頒布了關于成主深圳市物業管理委員會招投標辦公室加強物業管理招技標管理工作的通知)關于物業管理招投標有關程序規定的通知等一系列規范性文件，對深圳市物業管理招投標活動有明確的程序規定。2003年頒布實施的國家物業管理條例則規定了前期物業管理期間住宅物業應當通過招投標的方式選聘物業管理企業。深圳物業管理的主管部門早在上世紀90年代初就開始對物業管理招投標進行研究與探索，為了探索其中的規律，總結經驗，在沒有先例、沒有經驗的情況下，摸著石頭過河，首先在政府開發的鹿丹村、蓮花北村、梅林村等福利房小區進行試點，并成功組織了多起社會類物業管理招投標活動。經過十幾年的探索和實踐，己總結了一套行之有效的

6、、較為規范的物業管理招投標辦法和程序，特別是2003年以來，由政府主管部門組織的鹽田區文化中心、深圳電視中心、市規劃l局辦公大樓市地稅局福田征管分局和第三檢查分局辦公大樓等的物業管理招投標，程序規范組織嚴密，完全體現了公開、公平、公正的原則，并將建設工程招投標中采用的商務標、技術標引入到物業管理招投標實踐，大大提高了物業管理招投標的技術含量，受到了所有投標單位的一致好評和肯定。對社會物業、政府投資興建物業的物業管理招投標特別是業主委員會組織的物業管理招投標活動，主管部門一直以來均按有關規定給予指導和監督，物業管理招投標市場已基本形成。隨著業主維權意識的提高，業主對物業管理的監督、參與意識越來越

7、強，通過業主大會、由業主委員會組織的招投標活動越來越多，幾年來共有28個業主委員會在市、區主管部門的指導下組織了物業管理招投標。特別是今年以來，業主委員會到主管部門進行招投標備案的就有，3宗。從由業主委員會組織的招投標活動情況來看，大多存在這樣那樣的問題，有的因違反規定被主管部門叫停，有的因個別委員謀取私利被大多數業主反對而中止，有的招標完成后交接難，甚至出現了兩家物業管理企業同時管理個小區的混亂局面。物業管理招投標研討會與會人員認為，定要對業主委員會組織的招投標活動進行規范，加強指導和監督，充分發揮街道辦事處、居民委員會、綜治辦、公安部門的力量，形成聯席會議制度，對轄區業主大會、業主委員會進

8、行有效監督和管理，只有這樣才能保證物業管理招投標活動不被少數人操縱和利用。此外，住宅物業的建設單位基本沒有經過招標方式選聘物業管理單位，建、管仍未分離。相關人士認為，一定要嚴格執行國家物業管理條例和建設部前期物業管理招投標管理暫行辦法堅決要求住宅物業的建設單位采用招標方式選聘物業管理企業，采用協議為式選聘的，嚴格按行政許可程序辦理。一些物業管理企業為了拓展市場，提高市場占有率，盲目投標，有的還接受違規指標人的邀標，搞暗箱操作，金錢交易，盲目簽訂物業管理合同，嚴重影響了物業管理行業的健康發展。對于政府財政投資興建物業的物業管理招投標，政府文件規EE均由物業管理委員會招投標辦公室牽頭組織實施，但目

9、前的情況是有的單位自行組織招標，有的未通過招標方式選聘，有的委托政府采購中心組織招標，這種混亂局面，嚴重制約著物業管理行業的健康發展。今年深圳市青少年宮物業管理招標由政府采購中心組織，程序不透明、不規范，行業反映強烈。健全章法迫在眉睫從深圳市國土資源和房產管理局物業監管處獲悉，為創造物業管理健康、有序的市場環境，確保物業管理行業的健康發展，深圳物業管理主管部門將采取有力措施對物業管理招投標進行監管。加強監管的措施包括：1.充分運用特區立法權，加快深圳經濟特區物業管理條例的修訂，爭取旱日出臺；進一步明確業主大會、業主委員會的責、權、利，使其在法律的框架內規范運作。2.在新的深圳經濟特區物業管理條

10、例出臺前，以市政府規章形式出臺物業管理招投標辦法，使各方主體組織的招投標活動更加有章可循，并進一步加強政府主管部門對物業管理行業的監管力度，明確監管手段，確保物業管理行業健康發展，保證廣大業主安居樂業，維護社會安。3.加強對業主委員會委員和物業管理從業人員的政策法規培訓，使他們知潔、守法，業主委員會委員與物業管理從業人員樣實行持證上崗。4.貫徹執行國家物業管理條例和建設部前期物業管理描標投標管理暫行辦法住宅物業的建設單位選聘前期物業管理單位律實施招投標制度，近期將下發通知重申有關規定，并組織專項執法檢查。5.鑒于目前業主委員會組織招投標活動的混亂局面，為保持各小區的穩定，暫緩由業主委員會組織的

11、招投標活動，待研究完善了有關辦法后再進行。6.盡快成立自主管部門監管的物業管理招投標有形市場，引導建設單位、業主委員會、物業管理企業到物業管理招投標有形市場來完成招投標活動。7.加強與業主、企業和各區主管部門的溝通，努力打造陽光政府、效能政府等。如果說法制環境的完善是物管招投標的“天時”，物管市場招標方的成熟為“地利”，物業管理企業的規范為“人和”，那么政府主管部門的筑渠引流、疏導并舉將是物業管理招投標走上正軌的重要助推器。各方采訪德恒律師事務所深圳分所律師熊德洲：在涉及民事法律關系方面，政府越少干預越好是一個基本觀點。但在行政法規明確規定的情況下相關部門就要行使法定的職責，具體到物業管理招投

12、標，政府規章和行業管理辦法都規定要主管部門備案。而涉及協議招標方面，國家物業管理條例規定一定要政府部門批準，即行業主管部門審批。既然法規已經有了備案規定，實際操作中就應儂法行事。備案制度實際上不是嚴格審批，而是典型的事后監督，事后監督與備案其實是一回事。深圳條例與國家條例在這一點上是不矛盾的，只是更加嚴格了。在物管招標方面有兩點是明確的:即備案制度與協議招標要行政主管部門批準。根據深圳實際情況，有如下建議:充分利用深圳經濟特區立法權，加快立法進程，把法規體系統一起來，消除政府規章和行業管理辦法中不協調的地方。按照行政許可法的精神制定業主大會、業主委員會運作規則，其中有些內容可在業主公約中進行規

13、定，主管部門可以通過起草業主大會章程示范文本和業主委員會的議事規程等帶有法律約束力的章程使業主委員會的運作有章可循。如何設計好業主大會的議事規則，而不致使其不能體現絕大多數業主的意愿是規范業主委員會行為的關鍵。充分并有效發揮街道辦、居委會和派出所等基層組織的職責，街道辦和居委會發揮作用是基于社會公共利益安全考慮。有人提出讓居委會取代業委會，這在法律上是不能成立的，業委會是基于建筑物區分所有權所享有的財產權利，居委會是群眾性的自治組織，可以發揮作用但不能取代。街道辦和居委會在處理業主與物業公司關系時，要區分哪些是財產權利，哪些是公共利益，不能完全混淆。基層組織是不能行使業主的財產權利的。在前期物

14、業管理企業與后期物業管理企業對業主公共財產的交接上也存在一些問題，這些問題也需要通過立法來解決。深圳市賽格物業管理有限公司總經理劉弦：物業管理招投標存在很大問題，招投標是為了公平，但現在很多招投標都不公平。招標信息一公布，投標方往往使出渾身解數盡可能利用上各種社會人際資源，存在很多潛在的不公平的東西。在評標時，有的招標單位并沒有按照招標規則去辦。現行招投標形式也存在一些問題，如同一資質的企業可能在管理質量上存在很大差異，評標時給評委的時間很有限，很多招投標的專家都少于2/3；招標過程的保密性和公正性無法保證等。研究其他行業的招投標會給物業管理招投標以借鑒作用。業主委員會在行使招標權利的同時如何

15、承擔相應責任也是規范招投標市場的關鍵。深圳市萬廈居業有限公司總經理周宏泉：要促進物業管理的市場化，關鍵是要建立一種能促進行業健康發展的市場體系，培育保障市場主體各方貴、權、利均衡相符的科學的市場機制。針對目前的市場發展現狀，物業管理市場體系建設應把握好如下三個度:一、把握好減少行政干預與強化政府監督的度。減少行政干預既是市場經濟發展大環境的必然要求，也是物業管理行業自身發展的內在動力所在，同時還是從根本上解決物業管理現存問題的最終辦法。但是，減少行政干預不是政府可以撒手不管。我們必須充分認識現階段物業管理行業的一些特點第一，物業管理還處于朝陽階段，從某種意義上說，政府的干預是深圳及全國物業管理

16、發展的主要原因。第二，物業管理事關千家萬戶，企業和業主都需要政府的干預。如果行業發展失控，得不到政府的有力監管，一旦出現問題，必然帶來對于社會和經濟秩序的危害。第三，我國目前還處在市場經濟體制的建設過程中，市場的法制環境、企業的自我約束、行業的自律規范還不足以形成完善的良性市場機制，還不能達到政府可以放手不管的程度。所以從一定意義上講，政府的行業監督不僅不應削弱，還應加強。不過，這些監督只能是從通過制定完善法律體系、發揮行業協會的作用、建立企業誠信檔案、發揮正確的輿論導向、促使業主委員會的運作進入健康軌道、明確行政管理職責等方面來實現。二、把握好維護業主權益與維護企業利益的度。發揮市場作用最直

17、接的受益者是業主，政府最初就是想通過市場機制來保障業主的利益，解決投訴熱點，緩解政府壓力。基于上述出發點，政府在制定法律規章時，充分考慮了業主的利益，極大地強化了業主委員會的權力。法制環境的片面性，必然導致法制權利的失衡。正因為如此，近年來，企業惡性競爭加劇，維權英雄輩出，物業管理費用及相關收費標準不斷降低，管理標準不斷提升，管理成本和經營鳳險不斷增加，企業利益很難得到保障，由此導致了物業管理市場各主體要素之間的平衡被打破，種種矛盾糾紛層出不窮，矛盾解決束手無策。所以我們在制定法律法規和行政監督管理申應在促進行業健康發展的總原則下，系統把握市場各方主體貴、權均衡這個度，綜合考慮社會各個層面的整

18、體利益，不能片面強調某一個方面的權利和責任，顧此失彼。三、把握業主說了算與市場說了算的度。從理論上說，業主說了算市場說了算是一致的，一直以來，大家也都是這樣認為的。但從實踐來看，二者還是有區別的，深刻認識這個問題是很有意義的。市場是一個體系，是多方共同作用的結果，不僅僅是消費者一方。以前我們一直說業主是上帝府對行業的監管，上帝說還不夠；而對業主和業主委員會的督促，上帝;就認為是多余的、是行政干預。所以說我們在制定市場規則、執行市場法則時要做到既要維護業主的權益、尊重政府的行政權，也要注意維護物業管理企業的合法權益。我們更應遵循法律，市場主體各方都必須置于法律的保護和制約之下，不能有上帝。深圳南天一花園業主委員會主任范國振：對招投標和業主委員會的監管關鍵是制定相應的政策法規，要法制而不是人治。