1、XX小區(qū)物業(yè)管理方案第一章總體概述第二章管理優(yōu)勢第三章管理方式和管理目標第四章管理架構(gòu)第五章管理人員培訓(xùn)第六章安全管理第七章工程管理第八章清潔管理第九章綠化管理第十章服務(wù)管理第十一章社區(qū)文化建設(shè)第十二章管理制度和服務(wù)程序第一章 總體概述（XX 小區(qū)的定位）我司認為，XX豪華居住小區(qū)的經(jīng)典式物業(yè)管理唯有與高品質(zhì)的物業(yè)管理相 匹配，開發(fā)商與管理公司實現(xiàn)強強聯(lián)合才能更完美地發(fā)揮 XX 的優(yōu)勢。 XX 物業(yè) 管理有限公司是首批取得全國物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)的專業(yè)管理公司，我司完 全有信心、有能力為 XX 豪華居住小區(qū)增輝填彩。對 XX 小區(qū)的管理，我司有以下設(shè)想：1、樹立信心保證。 我司將充分發(fā)揮我們的

2、品牌優(yōu)勢，以國家一級資質(zhì)物業(yè)管理公司的良好聲 譽，讓業(yè)主感受到一個可靠、可信、可親的管理形象！充分發(fā)揮我公司在物業(yè) 管理方面的豐富經(jīng)驗，讓業(yè)主有一個“安全、舒適、優(yōu)雅”的居住環(huán)境。2、放心是貫穿 XX 管理全過程的核心理念。 我司將把安全管理將作為物業(yè)管理的重中之重來抓。只有安全系數(shù)得到保障的前提下，才能從質(zhì)的方面提升管理水平。根據(jù)物業(yè)類型和管理要求不同， 設(shè)計安全管理的不同側(cè)重點，這是我司多年來的經(jīng)驗總結(jié)，也是我司對業(yè)主的 承諾。3、導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的管理模式，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)換來業(yè)主舒心。 傳統(tǒng)的物業(yè)管理，主要對公用設(shè)備管理、治安管理、環(huán)境衛(wèi)生、保潔管理。但隨著業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量要求的提高，物業(yè)管理的真正內(nèi)

3、涵不斷擴展，從原來對 “物”的機械管理提升到對“人”的服務(wù)，對業(yè)主的服務(wù)放在第一位，讓業(yè)主 感到投資的真情回報。做為前身為軍隊出生的物業(yè)管理公司，我司繼承了嚴格 守紀，團結(jié)向上的軍人作風，把對員工的嚴格要求，和星級式高標準管理導(dǎo)入到物業(yè)管理中來，這種意識觀念的轉(zhuǎn)變和管理模式的實施是我司的競爭優(yōu)勢。4、規(guī)范化、智能化的管理，提供讓業(yè)主省心而又舒適的服務(wù) ?，F(xiàn)代化物業(yè)追求規(guī)范化、智能化的管理，只有充分運用樓宇智能化的系統(tǒng)， 實現(xiàn)管理上的數(shù)據(jù)化、無紙化，才能從速度上、費用上真正提供現(xiàn)代化的物業(yè) 管理服務(wù)。而管理科技含量高的物業(yè)是我司的強項，我司目前管理廣州永福樓 小區(qū)（廣州市優(yōu)秀文明小區(qū)）就是智能型

4、物業(yè)。我司智能化電腦管理系統(tǒng)將使 XX 實現(xiàn)業(yè)戶管理、設(shè)備維修及管理處人事、財務(wù)的統(tǒng)一電腦管理。5、愉快的合作，貼心的管家。我司上級單位是以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭的大型企業(yè)，我司能深刻地體會到物 業(yè)開發(fā)過程的繁瑣與艱辛，因此在與全國數(shù)十家物業(yè)開發(fā)單位的合作中，我司 一直秉承“充分信任，精誠協(xié)作”的合作精神，充分體諒到開發(fā)商的難處，全 力協(xié)助做好各項業(yè)務(wù)工作。這也是我司致力于打造精品管理品牌的理念基礎(chǔ)。 我司相信，互相了解、相互信任的合作，無疑是值得信賴，是零風險的。總之，我公司有信心通過我們的管理，為 XX 帶來以下益處：1、有利于物業(yè)銷售和租賃。我們對高尚社區(qū)有著豐富的經(jīng)驗，有一大批經(jīng)驗豐富的專業(yè)

5、技術(shù)人才， 現(xiàn)代化的物業(yè)管理以先進的管理手段，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的物業(yè)環(huán)境，在消費 者心中樹立起可信、可靠的物業(yè)形象有利于提升物業(yè)的品牌價值，吸引更多 客戶。2、有利于提高管理水平，使物業(yè)上檔次、出品牌。為配合 XX 領(lǐng)先的設(shè)計理念和硬件條件，我們堅持“專業(yè)化、規(guī)范化、 制度化、系統(tǒng)化”的管理方針，實行統(tǒng)一的科學管理，為業(yè)戶提供更優(yōu)質(zhì)高效 的服務(wù)和管理，從而樹立良好的管理口碑。3、可延長物業(yè)使用壽命，使物業(yè)保值、升值。 我們運用先進的管理技術(shù)和手段進行設(shè)備維修保養(yǎng)，使其處于良好的運作 狀態(tài)；并能使XX物業(yè)得到充分利用，保值增值，保持XX在廣大業(yè)主中的品牌 形象。4、可培訓(xùn)處一支高水平的物業(yè)管理隊伍

6、。 通過現(xiàn)代化物業(yè)管理培訓(xùn)，建立完善的管理框架和完整規(guī)范操作系統(tǒng)，培 訓(xùn)一支高水平的物業(yè)管理隊伍，創(chuàng)建一個“安全、舒適、和諧”的居住環(huán)境。第二章XX 物業(yè)管理有限公司的管理優(yōu)勢XX 物業(yè)管理有限公司有信心、有能力管理 XX ，這是因為與其他管理公司 相比，我司具有如下的管理優(yōu)勢：1、物業(yè)管理起步早，專業(yè)化、市場化程度高。2、管理項目多，具有各類物業(yè)的管理經(jīng)驗。 我司目前物業(yè)管理面積達 500 多萬平方米，一百多個項目，物業(yè)類型包括有寫字樓、住宅小區(qū)、商場、酒店、學校、醫(yī)院、政府辦公樓、會所等各個領(lǐng) 域。3、綜合實力強，公司已實現(xiàn)多元化、集約化管理。 經(jīng)過多年的發(fā)展，我司已發(fā)展成為一家具有物業(yè)管

7、理、酒店管理、物業(yè)管理咨詢、房地產(chǎn)代理、清潔綠化保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程服務(wù)等多元化、專 業(yè)化的服務(wù)公司。公司屬下的長城酒店管理力量較強，管理人員在酒店禮儀方面工作多年，對 酒店式的管理有著獨到的見解及豐富的管理經(jīng)驗，因此將酒店式的服務(wù)理念容 入到物業(yè)管理有著多年的實踐經(jīng)驗。公司通過對旗下各版塊企業(yè)的集約化管理，達到了系統(tǒng)整合公司資源的目的，從而能夠在經(jīng)濟性、規(guī)范化的前提下實現(xiàn)對客戶的全方位立體服務(wù)。4、具有各類高檔物業(yè)的管理經(jīng)驗。我司在高檔物業(yè)管理方面已經(jīng)培養(yǎng)了一大批優(yōu)秀的管理人才，積累了豐富 的管理經(jīng)驗，為 XX 實施優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，我司可從幾個項目基地陸續(xù)選派一 批素質(zhì)高，經(jīng)驗豐富的中高

8、級管理人員對管理處的全體員工進行專業(yè)化、規(guī)范 化服務(wù)知識和技能培訓(xùn)，也可選送管理骨干到以上的項目基地進行掛職鍛練。5、管理人才素質(zhì)高、人才充裕。我司擁有一批年富力強的管理專家，主要領(lǐng)導(dǎo)和管理骨干數(shù)十人都具有專 科以上學歷，理論與實踐豐富。公司總經(jīng)理經(jīng)常參加行業(yè)法規(guī)制度的建設(shè)，做 為廣州物業(yè)管理協(xié)會的會員，參與廣州市內(nèi)優(yōu)秀小區(qū)考評工作，并在行內(nèi)周刊 上發(fā)表了多部文章，在業(yè)界內(nèi)享有很高的聲譽。6、建立了一整套管理程序和操作規(guī)程。我司的管理專家不僅在各項目中擔當業(yè)務(wù)骨干，而且精研物業(yè)管理業(yè)務(wù)， 在國家、省市級報刊雜志上發(fā)表了多篇專業(yè)論文，成為眾多物業(yè)管理公司學習 的藍本。7、兼具酒店管理和物業(yè)管理雙

9、重優(yōu)勢。我司是一家兼具酒店管理與物業(yè)管理雙重功能的兩棲管理公司，把酒店高 標準管理引入到物業(yè)管理中來，細化和豐富了物業(yè)管理的服務(wù)智能，這對我司 今后做好管理工作并協(xié)助業(yè)主開展經(jīng)營將起到很積極的作用。8、管理規(guī)范。我司是全國最早期走向市場的現(xiàn)代化專業(yè)物業(yè)管理公司之一，通過借鑒境 外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，結(jié)合中國國情的實際情況，建立起我們的模式，形成 一套行之有效的規(guī)范化、科學化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理規(guī)章制度和操作程序。我 司堅持財務(wù)制度公開化，不搞短期管理行為，不搞偷工減料行為。9、有項目管理基地，能及時提供 XX 所需的援助。我司儲備了大量管理人才，可以做為項目管理的大本營。若 XX 有需要， 我司

10、可以迅速隨時支援一大批經(jīng)驗豐富的管理、服務(wù)、保安、工程、財務(wù)人員， 確保物業(yè)的正常運作，這是我司擁有的其他管理公司無法比擬的優(yōu)勢。第三章 管理方式和管理目標一、管理方式通常情況下，我公司與客戶主要有如下三種合作模式：1、委托管理模式：業(yè)主委員會將物業(yè)全權(quán)委托給我公司管理，既由我公司 成立項目管理處或項目管理公司，承擔所有的管理職責，并享有相應(yīng)的權(quán)力。 這種合作方式的最大優(yōu)點在于可以將業(yè)主委員會從瑣碎的物業(yè)管理工作中解脫 出來，將全部精力放在自己的工作、生活上；對于我公司來說也能最大程度發(fā) 揮我們的品牌管理效應(yīng)。2、合作管理模式：由業(yè)主委員會與我公司合作成立項目管理公司，雙方共 同負責項目的管理

11、服務(wù)工作，我公司派員一般是擔任項目公司負責人，具體負 責項目的管理工作。采用這種合作方式時，雙方都承擔管理職責。這種方式的 最大的好處是通過與我公司的合作，業(yè)主委員會可逐步鍛煉出一支專業(yè)的管理 隊伍，一段時間后，合作方人員可自行獨立接手管理。3、顧問管理模式：由發(fā)展商自建管理公司，并全權(quán)負責管理工作。我公司 受聘擔任管理顧問，提供一整套管理制度和服務(wù)程序，提出具體的管理方案和 建議合作方負責人參考。由合作方?jīng)Q定是否采納我公司的管理意見，并承擔相 應(yīng)的管理職責。XX 是大型商業(yè)住宅小區(qū)，配套設(shè)施完善，業(yè)務(wù)種類繁多，因此，需要有一 支高效、精干且配合默契的資深管理隊伍。因此，為了使小區(qū)的物業(yè)管理工

12、作 發(fā)揮最大的潛能，充分提高和展示物業(yè)的對外形象和美譽度，我司建議采用全 權(quán)委托管理模式，既全權(quán)委托我司成立管理處，通過我司從各管理處成熟項目 抽調(diào)管理精英人員，憑借強大的品牌優(yōu)勢，全新的服務(wù)理念，先進成熟的管理 方法和模式，訓(xùn)練有素，經(jīng)驗豐富的管理專家對小區(qū)實施管理，在較短的時間 內(nèi)將小區(qū)物業(yè)管理提升到一定水平。具體的合作方式是：由我司成立 XX 管理處并委派具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗 和較高理論素養(yǎng)的資深管理人員任管理處主任和各部門主管，全面負責項目的 物業(yè)管理工作。 XX 對管理處的工作質(zhì)量進行監(jiān)督。我司必將十余年來總結(jié)出來的管理技術(shù)與 XX 的特點相結(jié)合，充分發(fā)揮我 們的優(yōu)勢。二、管理期限建

13、議管理合同期為五年三、管理原則XX 物業(yè)管理有限公司如委托合作 XX ，無論期限長短，無論管理中遇到什 么困難，公司將會鍥而不舍地堅持以下原則：1、社會效益高于經(jīng)濟效益的原則。我公司認為， XX 做為天元區(qū)高級物業(yè)，如能參與管理，對擴大品牌的知名 度有深遠影響。因此，我公司有興趣參與小區(qū)管理，目的不在謀經(jīng)濟利益，更 追求社會效益。這種社會效益，不僅僅表現(xiàn)在擴大我公司的社會影響度，更主 要體現(xiàn)在：通過對 XX 的管理，推進物業(yè)管理行業(yè)走向市場化、社會化、多元 化。堅持社會效益的原則，決定我公司銳意參與 XX 的管理：（1）、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為中心，以高效管理為目標；（2）、不做偷工減料的行為；（3）、

14、不搞管理短期行為；（4）、公司利潤低，威利服務(wù)。2、推行品牌質(zhì)量的原則 我公司是最早從事物業(yè)管理的企業(yè)之一，在十幾年的管理實踐中，廣泛吸 納了境外先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)，結(jié)合自身實踐經(jīng)驗的積累，逐漸形成了一套 品質(zhì)標準和規(guī)范，并成功運用到委托管理的物業(yè)項目中。我們已在市內(nèi)物業(yè)界 有很好的口碑和一定的影響力，推行品牌質(zhì)量的原則，意味著 XX 的管理至少：（1）、推行我們的服務(wù)方針。（2）移植我們的管理程序和規(guī)范。（3）、運用我們的資源庫（人才、理論、經(jīng)驗、社會關(guān)系） 。2、致力于服務(wù)的原則 我公司認為，最能體現(xiàn)管理水平差異的是服務(wù)。因為物業(yè)管理的本質(zhì)是服 務(wù)，管理也是體現(xiàn)服務(wù)。我公司如管理 XX

15、，將把“溫馨服務(wù)、親情管理”作為 服務(wù)主題，不僅要通過精心的管理保證小區(qū)內(nèi)安全、舒適、美觀、便利的居住 環(huán)境，還要讓小區(qū)用戶感受到專業(yè)管理熱情溫馨的服務(wù)，比如：快截維修、代 繳費用、社區(qū)活動、物品搬運、免費咨詢、非長住業(yè)主房屋代管等等。四、管理目標1、總體目標XX 正式接管起一年內(nèi)規(guī)范運作；兩年達到市級示范物業(yè)標準； 三年內(nèi)達到省示范物業(yè)標準。2、具體管理目標：（1）、房屋的完好率 100%；（2）、房屋維修及時率 100%；（3）、維修質(zhì)量合格率 100%；（4）、設(shè)備保養(yǎng)率 100%；（5）、設(shè)備完好率 98%以上，大型及重要機電設(shè)備 100%；（6）、用戶滿意率 90%以上；（7）、零修

16、急修及時率 100%，返修率不高于 1%，有維修回訪記錄；（8）、清潔保潔率 98%以上；（9）、綠化完好率 98%以上；（10）、管理范圍照明完好率 98%以上；（11）、無因管理失職而造成的刑事案件和火災(zāi)事故； 以上各項是依照我公司其他項目達到的標準制定的，全部標準皆達到或高 于“全國物業(yè)示范小區(qū)標準及評分細則” 。第四章 管理架構(gòu)1、設(shè)立 XX 管理處，實行經(jīng)理負責制由我公司設(shè) XX 管理處，并派出的員工任管理處主任，代表我公司實施具體的日常管理與服務(wù)。管理處主任根據(jù)公司的授權(quán)，指揮、組織、安排管理事 物，協(xié)調(diào)關(guān)系，對突發(fā)事件采取緊急措施，對不稱職的管理人員有權(quán)辭退2、XX管理處架構(gòu)及人

17、員配備（28人）管理處經(jīng)理（人）任職資格：（1）、具有大學專科以上學歷，具有五年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)驗。（2）、思想進步，作風正派，敬業(yè)精神強。（3）、具有較強的口頭和文字表達能力，具有很強的組織能力，協(xié)調(diào)能力、 改革創(chuàng)新能力，能獨當一面的負責物業(yè)管理工作。（4）、年齡在2640歲之間。管理處各職能部門分工如下：綜合部（人）：負責管理處的人事、財務(wù)、行政等內(nèi)部管理和對外聯(lián)系工作。 工程維修部（人）:負責對XX設(shè)施設(shè)備的運行管理，維修保養(yǎng)和故障維修, 對外判工程進行監(jiān)督。保安部（人）：負責做好“防火、防盜、防破壞、防爆”的四防工作，維護 小區(qū)的治安消防安全。保潔部（人）：負責對XX設(shè)施設(shè)備、公共

18、場所進行清潔保養(yǎng)，營造整潔舒 適的居住和商務(wù)環(huán)境。綠化部（人）：負責對 XX 的園林景觀、室內(nèi)盆載進行保養(yǎng)、剪修及維護管 理。3、建議業(yè)主監(jiān)督機構(gòu) 我公司建議，業(yè)主委員會成立監(jiān)督機構(gòu)，代表業(yè)主行使對管理處的監(jiān)督權(quán)， 定期與管理處一起召開管理會議商討管理工作中存在的問題及提出改進要求。 同時，對管理工作中遇到的困難，如物業(yè)的工程質(zhì)量問題等，業(yè)主委員會應(yīng)提 供幫助、協(xié)調(diào)。4、建立高級顧問機構(gòu)為確保 XX 的管理體現(xiàn)我公司品牌水平，我公司擬建立支援管理處的高級 顧問小組，由管理服務(wù)、工程管理、財務(wù)管理等方面專家組成，定期檢查小區(qū) 的管理，監(jiān)督小區(qū)管理處工作，有針對性地對管理處員工進行培訓(xùn)，不斷提高

19、小區(qū)管理水平?？傊?，顧問小組的目的是將我公司豐富的管理資源有針對性地 輸入到小區(qū)的管理之中，體現(xiàn)我公司的整體管理優(yōu)勢。第五章 管理人員培訓(xùn)為保證 XX 的管理水平，我公司擬選派顧問小組成員、業(yè)務(wù)骨干及物業(yè)管 理專家對管理處員工進行系統(tǒng)培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容員工實際和接管時間有針對性確 定，主要包括服務(wù)知識、工程管理知識、物業(yè)管理知識、法律法規(guī)知識、房地 產(chǎn)知識等等?，F(xiàn)將員工培訓(xùn)計劃列于下表：一、XX 管理處新員工培訓(xùn)計劃表序 號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間參加人員培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標考核方式1企業(yè)識別系統(tǒng)1天高層管理 員講課熟悉CI系統(tǒng)，探討建立CI系統(tǒng)考核2職業(yè)道德4學時全員講課員工具有良好的社會公德和職 業(yè)道德、

20、敬業(yè)愛崗筆試3禮儀禮貌6學時全員講課員工文明禮貌，語言規(guī)范、舉止 端莊、行為大方、彬彬有禮筆試4服務(wù)意識6學時全員講課讓員工具有較強的服務(wù)意識筆試5物業(yè)管理 基本知識6學時全員講課讓員工了解物業(yè)管理基本概念 和基本理論筆試6員工素質(zhì)要求4學時全員講課讓員工了解學習的方向和基本 要求筆試7安全知識2學時全員講課讓員工掌握基本的治安消防知 識筆試8各崗位專業(yè)知識12學時全員講課與實 操方式讓員工熟悉本岡位的專業(yè)知識專業(yè)考試 同考核相 結(jié)合9見習培訓(xùn)18學時實操方式讓員工熟 悉掌握本 崗基本操作崗位考核考核10市物業(yè)管理上崗 培訓(xùn)1周公司委托8-10 人出外脫產(chǎn) 學習掌握物業(yè)管理基本知識，拿到上 崗

21、證筆試11智能化專業(yè)知識1天部分管理 人員授課了解智能化基本知識考核12各崗位業(yè)務(wù)知識1周部分管理 人員外出觀察 學習全面掌握各崗位專業(yè)知識考核13小區(qū)結(jié)構(gòu)布局及 設(shè)備設(shè)施介紹2天全員講授參觀熟悉物業(yè)基本情況，利于開展管 理考核14崗位責任制半天全員講授掌握工作要求和基本任務(wù)考核15標準服務(wù)用語半天全員講授掌握崗位禮貌用語考試16物業(yè)管理條例半天中高層管 理人員講授熟悉掌握基本法規(guī)知識考試17物業(yè)管理其他法 規(guī)文件1天中高層管 理人員講授熟悉掌握基本法規(guī)知識考試18物業(yè)管理的法律 風險1天中高層管 理人員講授熟悉掌握基本法規(guī)知識考試19設(shè)備管理知識1天工程部講授掌握各種設(shè)施設(shè)備的管理知識考試2

22、0治安消防知識半天全員講授掌握基本的安全知識，了解基本 的防范技能考核21清潔和保潔知識半天部分人員實操了解清潔工作程序考核22入伙知識半天全員講授熟悉入伙各種程序考核23物業(yè)管理投訴處理1天全員講授了解物業(yè)管理投訴處理技巧、實 例考核24物業(yè)維修基金管理1天全員講授了解維修基金的籌集、使用等考核25裝修管理知識半天全員講授了解裝修申請、監(jiān)管、驗收等程 序考核26服務(wù)承諾半天全員講授掌握服務(wù)的較高標準要求考試27IS09000國際質(zhì)量認證1天全員講授熟悉國際質(zhì)量認證及標準考試28會所管理1天全員講授分析會所管理的特殊性考試29物業(yè)管理現(xiàn)狀分 析1天高層管理 人員講授熟悉物業(yè)管理存在的問題和解

23、決辦法考試30停車場管理1天車場管理 員等講授 現(xiàn)場參觀熟悉停車場管理及車場突發(fā)事 件處理考試二、管理人員考核（一）、員工考核的內(nèi)容考核是人力資源管理工作的重要組成部分，考核是人事決策和人事管理的 依據(jù)，是“知人”的主要手段，是對員工進行培訓(xùn)、決定人員調(diào)配和職務(wù)升降、 確定員工薪金報酬，對員工進行激勵等的依據(jù)?？己藘?nèi)容主要包括德、勤、能、 績四個方面。（二）、提高員工考核的準確性要達到考核目的，提高考核準確性，關(guān)鍵是要做好如下幾方面的工作：1、制定切合實際的考核方案。 深入實際， 到各部門詳細了解崗位設(shè)置情況、 員工工作職責情況，將考核的內(nèi)容與員工崗位責任制掛鉤，使考核的內(nèi)容與員 工崗位責任制

24、掛鉤，使考核的內(nèi)容切合實際，易于操作。2、建立完善的考核機制。考核工作可以分部分進行，每個部門應(yīng)該成立一 個考核小組負責員工考核工作。管理處則成立由經(jīng)理、和各部門主管在內(nèi)并有 員工代表參加的考核領(lǐng)導(dǎo)小組，負責統(tǒng)籌，監(jiān)管各部門考核工作，制訂考核總 體方案等。員工若對本部門的考核工作不滿意，可向公司領(lǐng)導(dǎo)小組反映，亦可 向管理處領(lǐng)導(dǎo)反映。3、盡量量化考核標準，增加考核內(nèi)容。盡可能將考核標準量化，采取動態(tài) 考核方式，建立更好的客觀標準，減少主觀印象，避免定性標準。4、增加考核工作的透明度。讓被考核者參與制定考核標準，對考核者提出 意見。在考核過程中，應(yīng)廣泛發(fā)揚民主，認真聽取員工意見，增加考核工作的 透

25、明度。（三）員工考核的分類員工考核常分為例行考核、晉級考核、轉(zhuǎn)正考核、培訓(xùn)考核等。 對員工例行考核最好每半年進行一次?？己藭r間太長，不利于公司領(lǐng)導(dǎo)對 員工表現(xiàn)的全面了解，而考核時間間隔太短，則既浪費時間，也容易成為走過 場式的例行公事。晉級考核就是對員工晉升職務(wù)前進行的考核，高一級職務(wù)對員工有更高的 要求，因而必須對員工進行全面考核，以全面了解員工能否適應(yīng)新職務(wù)工作的 要求。轉(zhuǎn)正考核一般是指新員工轉(zhuǎn)正時所進行的考核， 新員工工作一段時間后 （一般為36個月），要對其進行全面考核，從而決定是否錄用培訓(xùn)考核指對現(xiàn)職工進行培訓(xùn)學習而進行的考核，以檢驗員工是否掌握培 訓(xùn)要求。我公司為每個崗位都制訂了規(guī)

26、范詳盡的崗位工作考核細則，掌握用在以后 的管理工作中。第六章安全管理一、整體設(shè)想1、XX的安全管理包括公共安全和消防安全。由于 XX兼具商業(yè)，居住區(qū)多項功能，勢必增加安全管理制度，但我公司能充分理解XX安全管理的重要性。既是說，XX如果出現(xiàn)了安全事故，不但會造成較大的經(jīng)濟損失，而且會在 業(yè)主引起很大反響，這就是 XX功能和所處地理位置的特殊要求所在。因此，我公司如接管XX 一定高度重視XX的安全管理，把安全工作提升 到管理工作的重點地位來對待。2、 我公司有把握通過一整套行之有效的管理措施，確保XX在管理期內(nèi)：無因管理失職出現(xiàn)重大案件無因管理失職出現(xiàn)大小火災(zāi)事故無因管理失職出現(xiàn)惡意破壞事件3、

27、XX安全管理組織架構(gòu)圖公共安全消防停車場4、我公司將選擇品行端正、具有較強服務(wù)意識的保安員負責 XX安全工作, 基本條件是：(1) 、轉(zhuǎn)業(yè)軍人或有兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗；(2) 、形象較好；(3) 、無任何違法犯罪記錄(派出所證明)；(4) 、有公安機關(guān)頒發(fā)的保安上崗證以上保安員可以從廣州市內(nèi)招聘。我公司將選擇具有一定工作經(jīng)驗、責任心強的保安主管，負責對保安員的管理和培訓(xùn)。二、軍事化的內(nèi)部管理安全管理歷來是物業(yè)管理的重頭戲，也是業(yè)主和經(jīng)營商家關(guān)注的焦點問題，物業(yè)的安全保衛(wèi)能力將直接影響到物業(yè)價值和管理公司品牌聲譽。而要做到安 全管理無隱患、無事故，沒有過硬的軍事素質(zhì)和隊伍作風是不行的。我司對物

28、業(yè)的安全部門的內(nèi)部管理歷來以嚴謹、周密、軍事化為原則，致力于打造威武 之師、物業(yè)的子弟兵隊伍，多個項目的保安隊伍曾容獲過市保安先進單位稱號。 經(jīng)不斷摸索和實踐，我司已形成了一整套已成型的軍事化管理制度，并可以移 植到XX管理中去。1、著裝：戴帽時，帽檐前緣與眉同高，以帽徽與鼻梁同在一直線為準，武 裝帶扎緊于三、四顆衣扣之間。2、行為規(guī)范：做到舉止文明、精神振奮、用語規(guī)范，固定崗保安員跨力值 勤，敬禮姿勢標準，巡邏崗保安員反應(yīng)靈敏、業(yè)務(wù)嫻熟。3、軍事化訓(xùn)練(1) 、隊列訓(xùn)練：訓(xùn)練隊員的軍事素質(zhì)、服從性、團隊意識和體能。主要內(nèi)容：立正、稍息、跨立、停止間轉(zhuǎn)法、敬禮、步伐行進與立定（三 大步伐）、蹲

29、下與起立、整齊報數(shù)。（2）、拳術(shù)訓(xùn)練：訓(xùn)練隊員的防衛(wèi)能力 主要內(nèi)容：武術(shù)基礎(chǔ)、擒敵拳、擒敵基本套路。（3）、車輛指揮手勢：訓(xùn)練隊員指揮交通的能力 主要內(nèi)容：直行手勢、左大轉(zhuǎn)彎手勢、左小轉(zhuǎn)彎手勢、左轉(zhuǎn)彎輔助、右轉(zhuǎn) 彎手勢、停止信號、停止輔助信號、示意車輛靠邊停放、示意車輛慢行、前車 避讓后車。4、宿舍參照部隊營房管理。三、治安管理XX 治安管理分為居住區(qū)管理、商住區(qū)管理、辦公區(qū)管理幾個區(qū)域。1、出入口的安全管理：（2）、居住區(qū)出入口實行全封閉式管理，出入人員車輛需憑業(yè)主證或登記 進入。（3）、對大件物品或貨物搬入要做登記并進行安全檢查。（4）、無論居住區(qū)、商場或辦公樓運出大件物品或批量貨物要憑業(yè)

30、主或用 戶開出的物品放行條，保安人員核對搬出物品與放行條上是否一致。2、勞務(wù)人員的管理：XX 有可能因各種需要有一些社會勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、送餐 員、推銷員等進入小區(qū)，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。因此，嚴格控制這類勞 務(wù)人員進入 XX 是確保安全的重要內(nèi)容。我公司認為：（1）、對勞務(wù)人員（除施工人員外）原則上不準進入 XX ，送餐、送貨進入 小區(qū)要憑臨時出入證或身份證，且只能送到所到區(qū)域的入口處。2）、禁止推銷人員進入 XX ，尤其防止名為辦事、實為推銷的人員混入XX。（3）、對施工人員辦理出入證，出入證要貼上相片，并對XX 內(nèi)的施工人員進行動態(tài)監(jiān)控。3、清場管理： 根據(jù)小區(qū)情況，我公司可

31、確定晚上某一些時間對裝修場地進行清場，由保 安員逐片地毯式的清場。（1）、杜絕裝修人員在小區(qū)內(nèi)過夜。（2）、檢查房間是否鎖好。（3）、檢查房間是否鎖好。（4）、清場后實施有無存放易燃易爆的物品。（5）、清場后實施紅外線布控。4、XX 外圍的管理外圍管理應(yīng)重點做好：（1）、防止盲流人員在小區(qū)周邊安營扎寨。（2）、防止有人從外圍進入 XX 破壞（放置易然易爆品等） 。（3）、防止有人破壞小區(qū)周圍的設(shè)施設(shè)備、裝飾品、綠化、廣告宣傳物等。四、消防管理我公司認為，消防管理是各項管理中的重中之重。我公司對 XX 的消 防工作重點放在消防預(yù)防上，通過多種舉措使 XX 不存在消防隱患。1、建立落實兩個系統(tǒng)的消防層級責任制