1、蓮花市場及周邊基地 調研報告小組成員：調研方法：調研方法：通過對現狀調研和相關背景資料的詳細剖析，合理確定規劃結構、功能布局和空間組織重點分析不同群體的行為和需求，以及與空間環境的關系。關注人們如何感知、評價和使用公共空間現狀中的交通組織結構及特點調研目的：調研目的：問卷 訪談 觀察調研區域：調研區域：蓮花市場及其周邊區域，大致在自行車15分鐘范圍內2 2、規模、規模 規劃用地面積為6.85公頃。功能設置為綜合商業休閑中心，為周邊區域各類人群服務。3 3、運作模式：、運作模式：租賃為主，出售少量資產；1 1、地理位置、地理位置 位于鄭州大學新校區的西北側，西鄰城市快速路西四環路，北臨城市主干道

2、蓮花路，南側和東側緊鄰鄭州大學校園。毗鄰河南省工業大學，近10萬學生和附近村民， 為市場提供了穩定的客源，市場前景良好 。4 4、商業定位、商業定位：綜合商業休閑中心5 5、開發時間、開發時間：2011年開街蓮花市場之概況蓮花市場之概況蓮花市場周邊環境分析蓮花市場周邊環境分析不利因素有利因素蓮花市場蓮花市場交通分析交通分析外圍交通次路交通主要交通蓮花市場內部交通組織特點：中軸對稱，大體為環形結構，內部“田”字形或“日”字形支路餐飲娛樂 日常生活 服飾蓮花市場商業類型分布圖示蓮花市場商業類型分布圖示f1餐飲娛樂休閑蓮花市場商業類型分布圖示蓮花市場商業類型分布圖示f2蓮花市場主要業態形式圖示蓮花市

3、場主要業態形式圖示 蓮花市場其服務群體以學生為主，其特點是具有極強的生活性和針對性，商業類型基本一致，數目不多，但種類較為豐富。整體規劃業態比例整體規劃業態比例：餐飲約占31.8% 購物約占購物約占47.7%47.7%休閑娛樂約占5.1%其它約占15.4% u所有商戶統一采用只租不售的方式經營；u在購物區和小吃區多以單層建筑為多；u酒吧區多為兩層；u租金約45元/平米左右，經營成本比較高昂；圖表反映出蓮花市場服裝以女裝為主導，即服裝市場為女性市場蓮花市場餐飲行業是蓮花市場的第二大行業，僅次于服飾類，其中，小餐館占此行業的絕大多數，從側面反映出蓮花市場以中檔消費為主各類型組成分析各類型組成分析人

4、的行為活動分析調查人的行為活動分析調查（總人數為55人）人的行為活動分析調查人的行為活動分析調查 通過蓮花市場人的行為活動分析可知，蓮花市場的消費者主要進行就餐及購物活動，因此，將來的市場行業主體，依然為餐飲及購物。需要完善與此相關的配套設施，如娛樂休閑場所。 交通方式調查交通方式調查交通方式調查交通方式調查 通過調查得知來此地消費的消費者，其交通方式以步行為主，其次為自行車，由此，必須要考慮的是消費者到達蓮花市場后的狀態，體力消耗，需要休息，因此 ，增加休息設施如座椅等是必要的。再者，大量的自行車的存在，使得這里的停車設置有別于其他商業區，需要考慮到自行車的停放問題。汽車停車區域自行車停車區

5、域汽車停車區域開放式商業點分布開放式商業點分布臨時型攤點常駐型攤點空間形態分析空間形態分析半開敞空間半封閉空間開敞空間（夜市區）（大排檔區域）調研總結 小組成員于2月27日下午、28日上午和3月2日進入蓮花市場，分頭行動，進行實地調研考察。 結果整理分析如下： 分析蓮花市場業態特點發現，該區域是以第三產業及服務業為主導。經營類型涉及衣食行各個方面，有各個檔次的餐飲供應，服裝區域自成一體，另有酒吧，ktv等娛樂場所，但沒有旅店等住宿服務。 該區域雖名義上為鄭大用地，但經了解得知，實際上是被個人擁有，并以出租的方式獲取利益。其租金分布特征為外圍高，內部低，其中鄭大小北門位置的水果攤價位最高，證明了

6、鄭大是該市場的最主要服務對象，這也可以從小攤主的回答中得到印證：沒有鄭大的學生，這個地方哪會富起來 主要消費人群為學生，部分為村民、工人，該區域的商業定位應該是以服務各個高校大學生為主，兼具其他功能。其次，這里的大部分店主并非本地人，其居住地多為師新莊，東連河村等。 綜上所述，就目前情況來看，蓮花市場以服務廣大學生為主，兼顧附近村民（了解到附近無類似市場）。根據各餐館老板所述，學生消費從幾十到上百，高至200元的情況看（聚會除外），其定位以中低檔消費為主。值得注意的是，在大的規劃中，蓮花市場附近有眾多的工廠，并且將會在蓮花街北側新建一長途客運站，這些因素的存在，將會使蓮花市場的定位趨向多元化。

7、概況介紹 南京1912位于太平南路和長江路交匯處，距離新街口2公里，緊鄰歷史名勝風景區“總統府”，與南京市圖書館僅一路之隔，盡享核心商圈先天區位優勢及周邊得天獨厚的自然及人文環境。1912街區在規劃布局上呈l型分布，整個街區占地面積32000，總建面積約4.2萬，停車位約800個，由19棟民國風格建筑以及共和、博愛等4個街心廣場組成。1912新街口核心商圈新街口核心商圈 區位扼守新街口核心商圈 4大主題風情休閑廣場、3大功能分區、19棟民國風情獨棟建筑共和廣場太平廣場新世紀廣場博愛廣場【建筑規劃】以合院為基本骨架，用街的方式將各幢建筑串聯起來，并在關鍵節點處整合出一些廣場空間，建筑層數也以兩層

8、為主，新舊建筑相輔相融。街區主要由四個廣場和三條街巷構成。三條街巷分別是沿太平北路及長江后街的外街，沿總統府圍墻設置的內街以及位于二者中間的中心步行街區和與之相交的一些巷道或街區。廣場和街巷的布置為開放的、追求體驗性、復雜性的格局，同時多條街巷與建筑實體的交織也更有利于商業的開發與運營。規劃布局l型19幢獨棟街區餐飲區酒吧區休閑區 經營業態餐飲/休閑/娛樂等南京及在南京有業務來往或旅游的城市白領/小資、成功人士/外籍人士/商務客人/游客等目標客群定位 整個商業體是“l”型，其動線成井字或著田字型雙動線，主動線圍繞整個建筑群外部，次動線圍繞整個建筑群內部，簡單明了。南京1912由17幢民國風格建

9、筑及“共和”、“博愛”、“新世紀”、“太平”4個街心廣場組成，占地3萬多平方米的一期工程的建筑面積僅為2.3萬平方米，其中5幢是原有的民國建筑，最高的只有三層樓，大多數建筑是兩層樓甚至是平房。南京1912的建筑和外觀設計充分體現了民國時期的特點，也結合了現代時尚元素。它是一個中西合璧、時尚互融、文化精彩的休閑消費場所，集餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性時尚休閑街區。交通流線及分析（1）外部景觀（綠化） 南京1912的外景綠化主要是以自然長成的大樹和人工種植的灌木以及藤類植物作為陪襯，密度較高，自然景觀和建筑景觀融為一體，相互襯托；現代社會的緊張的工作、快生活節奏，使人門更加向往空氣清新、流水潺潺

10、、植物青蔥的大自然；現代都市的建筑與自然景觀融為一體，營造一個完美、舒心、休閑的購物環境。外部空間環境的營造(2)外部休閑空間（桌椅、路燈） 為了突出和體現整個商業區的休閑氣氛，南京1912 對于外部休閑空間的營造充分利用了桌椅和路燈的布置，滿足人們在繁華都市也能尋求一種寧靜舒適的環境，享受忙碌工作之后帶來的安謐和輕松，夜晚的燈光設計有浪漫和溫馨，也有激情。酒吧區-體現的是現代都市的激情休閑區-體現的是現代都市的浪漫餐飲區-體現的是現代都市的溫馨 主動線的邊側都是供游人休息的座椅，放在臨近大道的路邊，也起到了引導路人進來的作用。外部空間環境的營造 南京1912位于新街口商圈，環繞總統府，是具有

11、典型民國文化意義的時尚休閑街區。目前街區擁有52家風格各異的品牌商家，休閑、娛樂、餐飲業態三分天下。街區擁有共和、博愛、太平、新世紀4個文化休閑廣場。街區客日平均客流量1.5萬人/晚，街區平均停車量約500輛/晚，街區年營業額超2億元。經營方式：持有，只租不售，完全市場化運營運營方式：眾多高端活動培育市場，總統府旅游帶動人流，政府作為形象窗口工程提供支持 運營概況 操作思路主 推 語：昔日總統府邸，今朝城市客廳 項目活動節點： 1、項目案名全城征集 2、舉辦第四屆南京文化藝術節“南京1912”街區，舉辦了名為為“穿越時空南京1912民國文化”的圖片展覽。 3、二期開盤舉辦民國風情派對 重大營銷

12、節點及節奏： 一期2004年12月28日開業；二期2005年9月18日在南京1912五號樓內院里，二期開盤新聞發布會；商業街區開業后，舉辦大大小小近百場活動營造商業氛圍。 成為南京城市客廳：南京1912成為濃縮南京城市人文精華和民國歷史風采的并能引領時尚的“城市客廳”。 成就業界神話：南京1912創造了中國第一個以數字化命名的商業街，2004年12月24日，南京1912成功開街，開街當天1912在南京的知曉度高于80%，南京1912創造了業界中一個一夜成名的品牌奇跡。 成為娛樂休閑業的重要增長：南京1912在2010年就已接待消費者200萬人次，三期項目建成后，消費按每年50%遞增，預計到20

13、10年達500萬人次左右，直接增加就業逾5000人。按照南京市的綜合投入產出系數計算，在經濟循環體系中，每年可帶來gdp增加值高達4億元，年上繳稅收超過1億元。成功運作產生的效應城市影響 南京1912開創了全新的商業運營管理模式，使商業街區的運作標準化、正規化、成為城市商業的重要部分成為國際國內知名商家及品牌聚集地：俏江南、粵鴻和、mazzo、a8、蘇荷、星巴克、必勝客等。 成功運作產生的效應商業影響 加速了南京夜間文化經濟的發展進程：南京1912將南京的夜生活推遲了3個小時，從此南京進入了小資時代。改變了外地人、外籍人士對南京商業經濟圈的偏見：“京有三里屯，滬有新天地，寧有1912” ；引領了南京人時尚休閑理念：南京1912填補了南京白領、小資、文化人群集中消費的空白，成就了南京市的精英文化 。 成功運作產生的效應人文影響 引領著城市時尚文化的潮流：1912每年策劃、執行各類大小活動四五十場。成為南京最具時尚的新品發布集中地：1912得到各大國際、國內品牌的青睞，成為南京第一商業熱地，每年承接各類時尚品牌發布會近30余場。成為名人活動名牌產品展示薈萃地：1912在南京市掀起一股股的明星熱浪：周星馳、舒淇、葛優、junjin（韓國之名多棲明星）等先后百余位明星光臨1912，給予了1912極高的評價