1、綜合性高層辦公樓調研報告 綜合辦公樓設計 調研報告 班級：建筑學101 姓名：魏暢 學號：201001624114調研時間：2014年2月28日 調研方式。實地考察、網上查詢、資料收集本次方案為綜合辦公樓設計，涵辦公空間、商業部分和餐飲部分等，建筑面積6500m2，層數5層（可以局部6層）。 （一）方案功能空間分析 （1）辦公部分 為某商業貿易公司辦公樓 辦公空間 1集體辦公空間 小型辦公空間。一般面積大小為40平方米以內，適應管理型的辦公方式。 中型辦公空間：一般面積大小在40-150平方米之間，其外部聯系較方便，內部聯系也較緊密。適應組團型的辦公方式。大型辦公空間：其內部空間既有一定的獨立

2、性又有相對的獨立性，適應于各種組團的共同作用的辦公方式。2單間辦公室供主要領導或管理層辦公所用 3會議空間根據會議規模及性質有大、中、小之分 接待空間主要是指用于進行接待、會客、展示、會議等活動需要的空間。一般與建筑主要入口接近。 交通空間主要指用于場所的交通聯系的空間。一般有水平交通聯系空間和垂直交通聯系空間。 水平交通聯系空間主要指門廳、大堂、走廊、電梯廳等空間。垂直交通聯系空間主要指電梯、樓梯等空間 服務空間主要指為滿足辦公空間的需要的空間，通常有資料室、檔案室、文印室、電腦機房、曬圖室、員工就餐廳、開水房、衛生間、工具室等 設備空間主要指保證辦公樓正常運作的附屬空間。通常為變電室中央控

3、制室、空調機房、鍋爐房等。 （2）商業部分主要以日用百貨為主，中小型購物超市等 （3）餐飲部分各地名吃薈萃，讓附近工作、休閑或是路過的人有一個品嘗美食的優雅空間 調研實例 升龍國際中心 升龍國際中心是升龍集團繼成功開發曼哈頓廣場后，在xx市中心開發的第二個大型城市綜合體項目。升龍國際中心位于淮河路以南，政通路以北，地處鄭州配套最成熟的地段，是政治、商業、教育、醫療和交通中心。 升龍國際中心總占地約380畝，規劃建筑面積約120萬平方米；升龍國際中心涵蓋商業、寫字樓、酒店、公寓、高檔住宅等多種物業形態，不僅毗鄰沃爾瑪、世紀聯華等大型商業，而且與二 七、碧沙商圈，國美、古玩城相鄰，同時緊靠未來火車

4、站西出站口；周邊有市財政局，國稅，地稅，xx縣區委，區政府，法院等行政辦公單位。同時云集鄭大、鄭州航院、鄭州測繪學院、黃河科技大學、鄭州衛校等十余所名校，坐享得天獨厚的地理、交通、人文、配套等優勢。升龍國際中心建成后將成為xx市集高檔居住、高級智能化辦公、主題商業街為一體的地標性建筑。 在建筑品質、園林外觀、產品塑造等方面，升龍國際中心鼎持以人為本的思想，運用科學的“住宅雙地面，商業雙首層”手法，有效分離商業嘈雜，保持住宅環境的單純、寧靜；在戶型設計上，全明開間、人性化尺度，自在享受大城美好生活。 升龍國際中心項目本身擁有40萬的大型商業，定位于“新都市時尚消費體驗中心”。升龍商業廣場，薈萃世

5、界的繁華與魅力，由升龍不夜城、升龍數碼廣場、升龍時代購物廣場、升龍生活廣場四大王牌商業板塊強勢組成目前實力雄厚的上海大潤發超市、大商新瑪特、臺灣nova數碼、奧斯卡電影院線等多家大型知名商家即將入駐。商業建成運營后，未來將會在鄭州西南形成一個集購物、休閑、餐飲、娛樂、游樂、商務、康體、旅游于一體的主題化、全業態、多功能的開放式費體驗中心。 周邊配套 商業。沃爾瑪，世紀聯華等大型商業，國美，古玩城相鄰。 行政機構：有市財政局，國稅，地稅，xx縣區委，區政府，法院等行政辦公單位。教育：鄭大、航院、二中，四十四中，政通路小學等。 內部配套：本身擁有大型的商業配套，奧斯卡影院，幼兒園等交通配套 公共交

6、通：乘坐40路、203路、202路、111路、213路、212路等公交車在大學路航海站下車，向北走100米即到建材裝修 大堂及公共部分：7星級酒店標準采暖：中央空調供電：市政供電供水：市政供水空調：中央空調 其他：12米挑高大堂、空中會客廳、分戶智能中央空調樓層狀況 總共31層，地上29層，地下2層客梯個數：6個 客梯品牌： 2.5m/s三菱高速電梯貨梯個數：2個 辦公樓首層平面和標準層平面和剖面設計 辦公樓的首層平面一般是多功能的公共空間，在設計時要處理好各個不同流線的組織，其中人流路線大體有：辦公人員流線、大樓管理員流線、來訪者流線、外來開會、進餐。購貨人員的流線。車型流線包括：上班車流，

7、外來者車流、回車及垃圾車流線、消防車環線和自行車線路。 同時首層入口大廳是進入建筑的重要交通樞紐，需要解決好與各部門的關系：與辦公室、會議室、商店、餐廳、多功能廳、車庫、防災中心、服務人員入口都有聯系，要做好交通流線設計。大廳空間的動態導向和限定也是作為過渡空間所必須 有的設計，主要辦公流人流方向從入口到電梯廳予以強調； 其他到餐廳、多功能廳、小賣部等也需要一定的導向性。在 對運動人流進行動態導向的同時，對休息的人群也需要做 空間的限定，做到動靜區的區分和聯系。 現代辦公樓的入口大廳是給用戶和客人的第一印象， 一定程度上代表了整個建筑物的檔次，再設計中要有一定 的重視。 首層室內局部透視 貫通

8、兩層的入口大廳 大廳樓梯一角休息區 曼哈頓金融中心 建筑類型：高層產權類型：大產權房建筑面積：63000平方米容積率： 6.5占地面積：409500平方米綠化率：30%戶型面積：100-2000平方米物業類別：寫字樓 商業配套： 商場：歐凱龍、沃爾瑪、家樂福、國美等；酒店：索菲特、中州皇冠、興亞建國等； 銀行：浦發銀行、光大銀行、中國工商銀行、建設銀行等車位數：300基本參數：占地面積：409500平方米建筑面積：63000平方米 道路交通：brt1路、18路、15路，公交 23、20 9、20 6、 37、9 16、1 22、77 曼哈頓金融中心項目介紹 曼哈頓金融中心，金水路未來路絕版地段

9、，甲級商務地標，毗鄰150米五星級希爾頓酒店，興業銀行河南分行強勢進駐。超5a智能化頂級配置，100-2000商務空間，締造國際化甲級商務平臺，以不凡的氣質和前瞻性科技成就與您共享全球化商務智能高地。曼哈頓金融中心大樓平面層能對多個空間進行合理的組合拆分，獲得約100-2000平方米的任意辦公組合。整棟大廈配備8部三菱高速電梯，約克或其他同檔次中央空調。大面積lowe新型節能型玻璃幕墻，裙房外墻面采用高檔干掛花崗巖，迎合全球環保趨勢，引領鄭州低碳商務新風潮。該項目更有300個停車位可充分滿足辦公泊車需要。 永和國際廣場 項目詳情 永和國際廣場地處鄭東xx縣區金水東路與民生路交匯處，是在鄭東xx

10、縣區寫字樓項目。永和國際廣場是一座集國際品牌酒店、豪華寫字樓、國際商務設施于一體的綜合建筑體。項目占地面積33124平米，總建筑面積15萬平米。建筑高度為85.7米，建筑寬度為147米，廣場占地面積20畝。雙大堂面積為1800平方米，挑高10米。永和國際廣場采用高科技設備，地下倉儲式立體智能車庫，可提供1520個車位。 項目參數：項目總占地面積：58畝地上：21層總建筑面積：15萬平方米地下停車場面積：3層共1520個。 建筑風格：永和國際廣場作為豪華寫字樓，獨棟建筑面積高達15萬平方米的綜合性商務項目，包括豪華寫字樓、奢華五星級酒店。國際高端商業于一體的palace建筑。依據兩項國內空白，四

11、項中原空白的強勢資質，地下倉儲式智能立體車庫，提供1520個停車位。建筑特點：永和國際廣場外形呈“工”字型結構，可使寫字樓內部三面通風、采光，更注重樓體內工作人員哦健康與舒適，營造高品質辦公氛圍。永和國際廣場的整體布局，結合了中國的傳統文化“天圓地方”，呈現外圓內方的“銅錢”造型，寓意聚寶盆，以合聚氣生財之意。外觀造型：永和國際廣場東西長147米、南北寬51米，高88米，規模宏大，建筑設為為“工”型平面，并在南北樓梯上部采用建筑形體聯系在一起，塑造完整、簡潔、通透的建筑形體。為打破長達147米建筑里面的單調性，樓體設計了兩道相扣合的弧線形體，使建筑體量更為靈動和富有生機。弧線造型與xx省藝術中

12、心的弧線造型一分一合，相映成趣。長達147米的雙弧形設計，在高樓林立的鄭東xx縣區，顯露出與眾不同的領袖氣質。 配套信息 周邊行政單位。省國土資源廳、省政府、省地震局、省地礦廳、省民政廳、省出版集團、省地址博物館、報業集團、司法局、市中級法院、市工商局、市國稅局、開發區法院等多家行政部門。 市政服務單位。省直第三人民醫院、市急救中心、管城中醫院、頤和醫院、同仁醫院、網通公司、省電信、客運東站、鄭開客運站等機構。 文化單位：國際會展中心、藝術中心、客屬文化中心、游樂廣場等國際性的文化單位。其他配套：學校：鄭州四十七中、17中等； 醫院：市中院； 銀行：中國工商銀行、建設銀行等； 2項國內空白 地

13、下倉儲式立體智能車庫-高科技設備，可提供1520個車位，國內最大8部弧形觀光電梯-冠絕國內，創辦公建筑新紀元。4項中原空白 超體量-獨棟即達15萬平方，超大手筆，獨占中原鰲頭雄偉大堂-1800平方雙大堂，領袖中原雙廣場-50畝商務廣場，映襯企業形象 電梯數量-22部高速電梯，中原領先，成就企業效率。 四、調研總結 通過對武漢地區高層辦公建筑的調研，使得對高層辦公建筑有了一定的認識。在武漢新一批的高層辦公建筑，大都運用了高科技技術，建筑功能綜合化，智能化，生態建筑在此建筑中也有很好的體現。 高層辦公建筑因其占地面積小、空間充分利用、能有效解決城市用地緊張的狀況，特別是它的面積集中、體形高大、能滿

14、足人們多功能使用的需要等特點越來越受到人們的青睞，但是高層辦公建筑耗資巨大、技術復雜、體量龐大，容納了大量的人員和活動，必將在交通景觀等各方面對人聚環境產生巨大的影響，這是我們必須解決的問題。特別是近幾年來資源短缺問題的出現，全球提出了可持續性發展，隨之就出現了生態型建筑的概念，這是在當今建筑設計思想中的一種新思潮，也是高層建筑的發展趨勢。 高層建筑生態設計具有一些共同特點，它們都注重把綠化引入建筑樓層，考慮日照、防曬、通風，以及與城市環境的有機結合等因素。此外，屋頂綠化也是近些年來比較流行的做法，可以看出建筑的第五立面顯得尤為重要，最重要的是使城市空間更加豐富。高層辦公建筑是城市發展的必然，

15、它的出現解決了城市用地緊張以及人員密集的問題，但同時帶來了高能耗，以及諸多社會問題。處理好兩者之間的矛盾是我們必須面對的問題。生態建筑的概念，為解決高層辦公建筑帶來的社會問題，提供了一個很好的思路，也將是我們以后研究的方向。 1、全市方面，由本次調查的市場情況可以看出，鄭州寫字樓市場主要分布在xx縣區和鄭東xx縣區；目前來看，鄭東xx縣區的寫字 樓在配置和配套方面是目前鄭州最高端的，所以售價也是最高的，但是缺少人氣的關系，租金卻是一般般，未來3-5年將是鄭東xx縣區發展的快速時期。xx縣區的寫字樓配置、配套、入住率、人氣綜合最佳，因此租金也相對較高。其他區域寫字樓分布零星，知名寫字樓更是甚少。

16、 2、重點區域，南陽路大石橋寫字樓市場活躍指數較低，除幾年前建成的為數不多的寫字樓外（豫港大廈、國奧大廈、永和國際、華潤商務），現售寫字樓主要是商住兩用型（清華soho廣場，雅美佳商住樓，都市花園商住樓，金峰金岸國際商住公寓），目前為止，此區域沒有純寫字樓或高檔寫字樓的投放。 3、本區域寫字樓發展預測：未來幾年內，由于此區域土地推出有限，目前現狀不會有很大改觀，但是客觀上會有一部分中小企業的辦公需求在增加，因而中低端的純辦公樓或商住兩用樓仍有一定的市場。（提示：由于鄭州商住分離正在被關注，推出商住兩用樓在政策上會有一定的風險性，普通純寫字樓是此區域辦公發展方向） 4、本區域寫字樓配置分析預測。xx市區高端客戶一般都把目標瞄向了鄭東xx縣區，因此入住本區域的客戶基本為本區域企業或是中小型私企。為了節省辦公成本，這些企業對寫字樓應該具備的水電、電話、寬帶等基本配置外，對其他的要求一般不高，一般40200平方的辦公面積就完全可以勝任。 網絡調研 上海悅達889項目概況：體驗式生活空間，開放式商業 上海悅達88