1、關于土地增值稅稽查的思考摘要：自我國實行土地增值稅征收依賴，土地增值稅不僅為政府財政收入的增加貢獻了力量，更為我國的經濟建設提供了資金支持。土地增值稅的金額一般較大，其測度專業性比較強，且影響范圍較大，因此，土地增值稅的問題直接關系到國家與人民的問題。本文中細致的闡述了土地增值稅與稅務稽查的理論概念，在此基礎上根據稽查實例深入分析我國土地增值稅稽查現狀與存在的問題，并提出了針對性的粗略與建議。關鍵詞：土地增值稅；稅務稽查；策略Abstract: Since China adopted the land value-added tax dependent LAT not only contrib

2、uted to increase government revenue, China's economic construction to provide more financial support. VAT is generally large amount of land, which measure relatively strong professional and larger scope, therefore, land tax issues directly related to the problem of the state and the people. Deta

3、iled in this article describes the theoretical concept of land tax and tax inspectors, on the basis of analyzing the current land tax inspectors and problems of our audit in accordance with examples, and made specific recommendations and rough.Keywords: land tax; tax audit; Policy目 錄摘要：1Abstract:21.

4、引言12.土地增值稅概述12.1土地增值稅征收背景12.2我國土地增值稅征管模式23.稅務稽查理論基礎23.1稅務稽查概念23.2稅務稽查程序及方法33.3稅務稽查執法風險54.土地增值稅稽查實例分析65.土地增值稅征管稽查所面臨的突出問題65.1利用增值稅政策偷逃稅款65.2通過少計營業收入偷逃稅款75.3開發企業虛擬開發成本75.4稅務部門征管工作不到位76.提升土地增值稅稽查效率的對策86.1完善稽查基礎工作，轉變管理方式86.2全面提升稽查人員專業化水平86.3促進稽查執法部門的信息化共享97.總結9參考文獻10致謝111.引言土地增值稅指的是房地產企業等單位或個人，將國有土地使用權有

5、償的轉讓出去，或在房屋銷售過程中獲取的收入，扣除開放成本等項目支出后的增值部分，這部分的金額應該按照一定的比例進行稅費繳納。土地增值稅征收有利于調節土地增值收益、規范土地和房地產市場交易秩序，它涉及金額巨大、影響范圍廣泛、測度專業性強、技術復雜，會直接影響國家和人民的利益，同時土地出讓金審計中的收入和土地增值稅征收清算環節中的可扣除項目密切相關，因此稽查部門不斷加強土地增值稅稽查效率，有效提升我國土地增值稅征收與監管效率。 2.土地增值稅概述2.1土地增值稅征收背景1992年，十三大正式提出了監理社會主義市場經濟體制，緊接著，便開展了一系列的經濟體制改革，此階段為經濟體制的轉軌時期，經濟體制尚

6、未完善，與土地管理相配套的行業自律規范、法律制度都稍顯滯后，使得房地產市場上的交易幾近處于失控狀態，土地投機、炒買炒賣之風一度盛行。在這種背景下，國務院于1993年頒布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，在我國開征土地增值稅，以規范土地市場、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益。20世紀90年代中后期，由于房地產投資增長速度放緩，土地增值稅停征的呼聲此起彼伏，隨后又經歷了亞洲金融危機的沖擊，此階段我國土地增值稅處于幾近停滯的狀態。 進入二十一世紀后，隨著住房體制改革的逐漸深化，經濟迎來了新的歷史發展時期，房地產迎來了一輪開發的熱潮，隨著房價的不斷上漲，土地價值也不斷增加，這一階段土地增值稅

7、征收的目的是為了有效調控房地產市場、平抑房地產價格、增加國家財政收入。我國房地產市場自2000年開始呈現出蓬勃的發展態勢，資料顯示，2000年與2013年我國房地產開發投資額分別為4984.05億與86013億，由此可見，我國土地增值稅覆蓋范圍之廣，征收數額之大。2.2我國土地增值稅征管模式我國土地增值稅的納稅對象主要集中在土地流轉過程的增值部分，增值額為房地產取得收入與項目金額之差。房地產開發企業的開發項目周期非常長，因此土地增值稅涉及到的成本費用、收入與其他扣除項比較多，因此土地增值稅的計算是非常復雜的，現階段我國稅務機關一般采取預征的方式，我國土地增值稅主要涵蓋了四大征收管理環節，分別為

8、：預征、清算、核定與稽查。首先是預征環節。我國對于預征并沒有進行統一的規定，但是各地方存在一些指導性的文件，對最低預征率進行規定。其次是清算環節。我國關于清算這一環節有著明確的規定。1994年土地增值稅暫行條例的頒布對明確規定了征收辦法，對于征收方式、清算方式和與應繳額度進行了規定。 然后是核定征收環節，我國對于核定征收的條件進行了明確的規定，其適用范圍主要為一些不設置賬簿、不偷工納稅資料、擅自銷毀賬簿、賬目混亂、憑證殘缺、申報依據有誤的情況。 稽查查補是我國房地產征管模式的最后一個環節。設定稽查環節的主要目的在于防止房地產商逃避稅款的行為，并對預征、清算與核定征收三個環節進行審查。通過稽查環

9、節，能夠對不符合相關標準的土地增值稅進行清算，并及時進行審查，確保納稅人發生違法行為的時候，能夠得到強制性的稅收罰款。總體而言，目前我國已經形成了預征、清算、核定征收與稽查查補四位一體的土地增值稅征管模式。并且該模式處于不斷的動態調整與發展完善狀態，為我國稅收的征管做出了極大的 貢獻。3.稅務稽查理論基礎3.1稅務稽查概念國家稅務總局教材編寫組在2008年出版的稅務稽查管理一書中將稅務稽查定義為:稅務機關對納稅人、扣繳義務人和其他稅務當事人履行納稅義務、扣繳義務以及稅法固定的其他義務等情況進行檢查處理工作的行政執法行為。稽查局與稅務局負責稅務稽查工作的具體實施。稽查局主要職責是依法對納稅人及其

10、他涉稅當事人履行納稅義務、扣繳義務情況及涉稅事項進行檢查處理，以及圍繞檢查處理開展的其他相關工作。稽查局具體職責由國家稅務總局依照稅收征管法、稅收征管法細則有關規定確。本文將稅務稽查定義為由稅務機關依法設立稽查機構，并由該機構對其所轄范圍內的納稅人、扣繳義務人的涉稅問題進行檢查、處理、處罰的一種稅務機關日常工作。其目的是為了保障稅收、維護征納秩序和促進依法治稅。3.2稅務稽查程序及方法稅務稽查程序指一次稅務稽查工作從開始到終止的全部工作的步驟和順序。具體講，稅務稽查程序包括稽查選案、檢查、審理、執行四個環節，具體又下分諸項。稅務稽查程序是形成稅務稽查分工分責、相互制約、相互合作的行政活動運行機

11、制。 第一，選案程序。稅務稽查選案程序實質按照一定的方法和要求，通過多種方式對納稅人、扣繳義務人相關信息數據進行采集、分析、篩選，最終確立稅務稽查對象的工作程序。選案主要是為了確定稽查的對象，這是稅務稽查的首要環節，也是稅務稽查案源管理的重要部分。其確定了稅務稽查工作的方向。方向正確事半功倍，選案程序的有效性決定了整個稅務稽查工作的成績。稽查選案程序主要分確定稽查對象和立案兩個步驟，其中，對稽查工作起決定作用的是第一步驟，即確定稽查對象。稽查對象通常分為日常稽查選案對象、專項稽查選案對象、專案稽查選案對象。下文引入案例為日常稽查選案對象篩選得出。稽查選案的主要方法分為人工選案、計算機選案和人機

12、結合選案。在西方發達國家，采用計算機選案也能保障較高的選案準確性。在我國，隨著我國信息化技術不斷推進和基層選案人員素質不斷提高，目前較多利用人機結合選案。下文中引入案例的選案工作便是使用人機結合選案選出。第二，檢查程序。稅務稽查檢查程序主要指稅務稽查實施階段各步驟程序，是對稅務稽查對象進行檢查并形成處理意見的全過程。稅務稽查實施方式分為調賬檢查、實地檢查和跨轄區檢查，但檢查程序出入不大。檢查程序是稽查工作的關鍵環節，稅務稽查的實施過程必須嚴格遵照法律規定的權利、限制和法定義務進行。檢查程序主要分為實施準備、告知被檢查人、調查取證、制作工作底稿、完成稽查報告幾個步驟。其中，實施準備工作和調查取證

13、工作尤為重要。實施準備工作包括企業相關資料的搜集分析、政策法規的搜集整理以及制定稽查預案。稽查預案的正確指向性，可以起到縮短檢查時間、降低稅務稽查成本的作用。調查取證包括調查和取證兩部分內容，調查是取證的前提，取證則將調查結果予以固定。第三，審理程序。稽查審理是審理機構的審理人依據法律、行政法規等規范性文件，對檢查部門提交的稅務稽查報告即相關資料進行審核和做出處理意見的過程。審理環節對于保證稅務稽查工作查處質量、確保違法案件處理的準確度、保護被檢查對象和稽查人員權益具有十分重要的作用。對于房地產開發業的稅務稽查案件，往往涉稅數額較大，對符合重大案件標準的稅務違法案件應當集體審理。對于案情重大的

14、稅務違法案件，稽查局應按照相關規定報稅務局集體審理。第四、執行程序稽查處理決定執行程序是指稽查機構執行部門依照相關規定，將發生法律效力的稅務處理決定付諸實施的活動。執行程序是稅務稽查程序的最后一個環節，是稽查結果最終得以實現的途徑。執行程序包括文書送達、處理決定執行、處罰的聽證、復議或訴訟幾方面內容。由于房地產開發業的稅務稽查案件涉稅數額往往較大、社會關注度較高，因此在執行環節上也存在很多特殊性。稅務稽查方法是指稅務稽查工作中為發現并確認企業違法事實而采用的手段、辦法和措施的總稱。稅務稽查基本方法分為四類，分別是查賬方法、分析方法、調查方法和電子查賬。其中，查賬方法主要有順查法、逆查法、直查法

15、、詳查法、抽查法、審閱法、核對法和復記法。調查法主要針對賬外情況的檢查，一般是通過查賬發現線索，通過調查法而固定證據。調查法一般包括觀察法、查詢發和外調法三種。分析方法是指檢查人員根據以往經驗及個人主觀判斷，運用不同的分析技術，對財務資料和企業其他資料進行審核分析，以確定涉稅疑點和線索。常用的分析方法有比較分析法、因素分析法、推理分析法、技術分析法、控制計算法、稅務信息分析法和財務指標分析法。而其中，控制計算法、比較分析法最為常用。我國早在20世紀80年代就開始重視稅收征收管理中信息技術的運用。隨著納稅人運用信息化進行財務管理的程度越來越高，在新的稅收形勢下，無論是主動研究還是被動迫使，現實情

16、況都要求稅務稽查更重視信息化應用。 3.3稅務稽查執法風險稅務稽查執法風險，屬于風險的一種，因此其具備風險的一般特性。但與此同時，稅務稽查執法風險又具有自身的獨特之處。第一，客觀實在性。這一特性指的是稅務稽查執法風險是客觀實在的，不會以人的意志而轉移。由于個人對于事物的主觀認知往往存在一定的差異性與局限性，因此稅務稽查人員很可能由于個人認知的缺陷或分歧而導致某些執法風險的發生。此外，現代稅務稽查的執法依據存在著一定的空缺與漏洞，因此，某些執法風險是很難避免的。第二，嚴重性。這一特性是由稅務稽查工作的特殊性質而決定的。中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則中明確規定，稅務稽查工作具有“四個專司

17、”，指的是稅務稽查工作主要是針對某些涉及偷稅、逃稅、抗稅、騙稅的要案。因此，稽查工作的性質決定了其直接站在了稅收違法的對立面上，勢必會使得稅務稽查工作面臨一系列執法風險。第三，不確定性。稅務稽查工作涉及到的人員、環節、案件、環境等都是不確定的，是否會發生、會在哪個時間點發生、結果怎樣等都是無法確定的。在這種情況下，稅務稽查執法人員必須要利用個人經驗與專業知識來進行判斷，只要存在判斷，就會出現由于判斷失誤所帶來的風險。第四，多面性。稅務稽查執法風險發生的原因是多面性的，有客觀方面的原因，也有主觀方面的原因；可能是稽查人員的責任，也可能是行政相對人的責任；有程序性因素，也有實體性因素。此外，稅務稽

18、查執法風險存在著多樣化的表現形式，如經濟賠償或者名譽、人身損失的風險，實體違法型風險或程序違法型風險等。第五，可防控性。盡管稅務稽查執法風險有著不確定性與客觀性，但是稅務稽查風險并不是完全不可防控的，借助于必要的方法與手段，采用科學合理的優化措施，便能夠將稅務稽查風險有效降低。4.土地增值稅稽查實例分析某市地稅征管分局2007年4月在日常納稅評估中，發現某集團公司將位于繁華地段一幢10000平方米的辦公大樓，以賬面原價1000元/平方米的明顯低價轉讓給下屬子公司，2006年在轉讓時只按規定繳納了營業稅及附加，沒有申報繳納土地增值稅。納稅評估崗發現情況后，立即向主管局長作了匯報，該地稅征管分局派

19、員經過詳細調查核實，發現該辦公大樓旁邊同類樓價出售為5000元/平方米。該地稅征管分局經查實其明顯低價轉讓無正當理由后，按照同類房地產出售價格作為評估價格，按5000元/平方米向該集團公司征收了營業稅及附加，土地增值稅，并要求企業調整相關賬戶。調查中核實該辦公大樓建于2001年12月，2002年1月投入使用，當時辦理房產證時按結算價1000萬元的發票金額繳納3%的契稅30萬元。從本案可以說明，作為房地產開發企業，必須高度重視土地增值稅的繳納，積極配合當地主管稅務機關做好土地增值稅的清算工作，如果處理不當，其后果是非常嚴重的。5.土地增值稅征管稽查所面臨的突出問題5.1利用增值稅政策偷逃稅款利用

20、增值稅政策偷逃稅款主要有以下形式：首先是利用合作建房的形式偷逃土地增值稅。財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知(財稅 1995 48號)規定“對于一方出地，一方資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅0.5分房地產開發企業簽訂虛假合作建房協議，對于分得的自用房產，以“按比例分得的自用房產”形式享受合作建房土地增值稅優惠政策，逃避繳納土地增值稅對于分得的非自用房產，不按規定確定應稅收入，以少計應稅收入手段偷逃土地增值稅。其次是利用普通標準住宅形式偷逃土地增值稅。土地增值稅暫行條例第八條規定“納稅人建造普通標準住宅，增值額未超

21、過扣除項口20%的，免征土地增值稅”。各省現行的普通標準住宅標準的界定標準為以下三個條件：住宅小區單套建筑面積、建筑容積率、實際成交價格和同級別土地住房平均成交價格。必須同時滿足上述三個條件。不過在實際的稅收征管過程中，一些開發商僅僅以建筑面積是否符合普通標準住宅規定標準作為界限，自覺忽視了其他幾個條件，從而造成了違規免征的現象。5.2通過少計營業收入偷逃稅款首先是利用銀行按揭貸款銷售方式不記收入偷逃土地增值稅。銀行按揭貸款銷售方式是房地產主要銷售方式，許多開發企業利用這一特殊的消費方式，把按揭的款項記到往來科目，并不將其作為營業稅收入來處理。其次是開發企業將開發產品抵建安工程款，沒有將其計入

22、收入，通過這種方式來偷逃土地增值稅。第三是開發企業把雜物房、車庫等售房款轉移到房租收入名下，通過這種方式來偷逃稅款。第四是開發企業代收各類初裝費用與基金卻不記收入，利用這種方式來偷土地增值稅。 5.3開發企業虛擬開發成本第一是通過虛增土地開發成本偷逃稅款。開發企業借助于土地評估這一渠道，把土地評估增值的成本記入開發成本，進而虛增土地成本，降低土地增值稅稅基。還有一些開發企業從關聯企業進行土地購進，要求關聯企業多開具土地補償費發票，借助這種方式來虛擬開發成本。第二是借助多開建筑安裝發票的途徑增加建安成本。第三是利用銷售公司、建安公司及其關聯企業多計開發成本的途徑來偷逃稅務。許多房地產開物商銷售公

23、司、業公司，商品房的建設由關聯的建筑公司承建，品房的銷售由關聯的銷售公司負責，物業公司則代收房地產開發企業一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。房地產開發企業通過與這些關聯企業訂立各種假合同等手段，調控開發成本和收入，以達到偷逃土地增值稅的口的。5.4稅務部門征管工作不到位稅收稽查通常都是以年為單位的，但是房地產開發企業大多是跨地域、跨年度的滾動開發，具有較大的流動性。但是現階段我國稅務部門并沒有根據房地產的行業特點進行相應的周期性檢查。在實際檢查過程中，對于某些未達到土地增值稅清算條件，但是因為檢查時限或受檢查期限制，而無法進行相應的土地增值稅檢查的企業，極易產生增值額檢查不實的情況。另外

24、，稅務稽查人員在進行土地增值稅涉稅案件的查處過程中很容易受到各類因素的干擾，進而使得行政處罰力度偏低，無法對責任人的刑事責任進行追究等問題。現階段我國稅收征管過程中相關政策法規并未全部落實的情況也會嚴重制約稅務征管部門的征管效率。6.提升土地增值稅稽查效率的對策6.1完善稽查基礎工作，轉變管理方式為了提升土地增值稅稽查效率，必須優化現階段稽查基礎工作，逐步完成管理模式的轉變。應該全面推行一級稽查管理模式，致力于體制方面的改革，從根本上土地增值稅稽查效率。一級稽查管理模式框架科學、手段精細且理念較為先進，以一級稽查系統為信息化依托，實現了稽查人員、稽查職責、稽查機構的全面優化。應該致力于解決稽查

25、工作中的熱點與難點問題，逐步消除多頭檢查、檢查隨意以及重復檢查的問題。對于基層稽查局來說，應該致力于科學合理的人力資源管理機制的建設，逐步適應一級稽查模式；另外，應該逐步打造科學規范的稽查案件管理體系，有效提升稽查部門的案件管理能力。此外，應該全面整合全市數據，科學的開展案源分配與檢查工作，有效調動全市稽查干部的主觀能動性，提升土地增值稅稽查工作的深度與廣度，有效降低機會成本，實現稽查效率的全面提升。 6.2全面提升稽查人員專業化水平土地增值稅稽查人員的專業能力的高低直接關系到案件的查辦時間或查辦力度，從而對稽查效率產生關鍵性的影響。想要提升土地增值稅稽查工作質量，必須全面提升稽查人員的專業素

26、質與執法能力。首先應該實現人力資源的合理調配，一方面將有工作經驗、有專業特長、有稽查工作稽查的同志調入稽查部門，另一方面建立漸進式的長期培訓模式，全面提升稽查隊伍的專業化水平。另外，稽查干部的素質高低會對稽查干部的執法風險產生直接的影響，若稽查干部個人素質偏低，勢必會增加執法風險，進而使得稽查效率大幅度下降。在這種情況下，必須不斷提高稽查干部的個人素質，真正實現秉公執法與公正廉明，杜絕作風問題與政治問題的發生。通過上述一系列措施，能夠促進稽查人員配置的不斷完善，有效降低執法風險、縮短執法時間，實現稽查效率的全面提高。6.3促進稽查執法部門的信息化共享應該充分利用互聯網與計算機等現代科技手段，逐

27、步建立并健全一個多層次、多渠道、上下貫通、密集交錯的涉稅信息網絡。但是考慮到現階段土地增值稅稅務信息涉及面較廣，牽扯到許多部門且受各類法律制度的制約，因此，稽查執法部門信息化共享工作任重且道遠。可以通過與其他職能部門建立起聯席機制，進而實現涉稅信息共享的目標。首先應該對現有法律法規進行系統性的梳理，總結出需要信息共享的部門，進而從文件規定出發，進行稅種的確定，在此基礎上同相關部門聯合發文，實現定期的信息交換。借助于上述措施，有效保障國家稅款的順利入庫，大幅度降低稅務稽查的執法風險與納稅人的涉稅風險。另外，還應該建立必要的稅務稽查信息管理制度，及時獲取相關稅務情況，全面提升土地增值稅的稽查效率。7.總結本文充分運用了公共財政、公共服務、稅務管理等理論，對我國土地增值稅稅務稽查進行了系統性的分析與管理，并充分結合稽查實例，對稅務稽查效率進行了問題分析與策略探討。筆者希望借助于理論性的分析與總結，為土地增值稅稽查效率的提升貢獻力。由于本人時間與能力有限，本文提出的一些觀點尚有不足之處，懇請各位老師批評指導。參考文獻1蔣少軍,田后彬. 關于土地增值稅清算程序改良的思考J. 經濟研究參考,2011,71