1、福建省高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答編號：_本資料為word版本，可以挺直編輯和打印，感謝您的下載福建省高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答甲方：_乙方：_日期：_同糾紛案件疑難問題的解答1、問：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設十問題的說明以下簡稱商品房買賣合同司法說明第四條規定的“不行歸責于當事人雙方的事由應如何認定？答：“不行歸責于當事人雙方的事由是指雙方當事人均無過錯而導致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當事人在商品房的認購、訂購、預訂等協議中未商定的與商品房買賣有關的內容，在簽訂正式商品房買賣合同時，經磋商無法達成全都看法的；

2、收受定金后，因第三人的緣由或自然災難致使該商品房工程未能建立或未能按原商定建設等情形。因一方當事人惡意磋商導致合同無法訂立的，應當根據法律關于定金的規定處理。例如，在簽訂認購、訂購、預訂等協議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時，對雙方未商定的事項有意提出一些苛刻條件例如要求出賣人在不合理的期限內交房的，不屆于不行歸責于雙方當事人的事由。假如無法確認是否一方當事人有意，那么適用“因不行歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人之規定，返還定金。2、問：出賣人獲得商品房預售答應證之前，向買受人收取購房定金，后因非買受人的緣由雙方無法按期訂立

3、購房合同，買受人懇求出賣人雙倍返還定金，出賣人那么以未獲得預售答應證為由主見訂購行為無效的，能否根據商品房買賣合同司法說明第九條的規定認定其無效？定金應否雙倍返還？答：當事人在訂立商品房買賣合同之前交付的購房定金屆丁立商定金，是為擔保正式簽訂商品房買賣合同而交付。雙方當事人之間的訂購協議并非商品房買賣合同，因此不適用商品房買賣合同司法說明第九條的規定。訂購協議效力的認定按照合同法第五十二條確定。買受人懇求雙倍返還定金的，按照商品房買賣合同司法說明第四條的規定處理。3、問：因出賣人緣由未能訂立商品房買賣合同，出賣人雙倍返還定金后，買受人能否要求出賣人賠償其他損失？假如出賣人應賠償損失，賠償范圍如

4、何確定?買受人能否要求賠償房屋漲價即合同商定價格與房屋現價之間的差額的損失？答：買受人可以懇求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信任利益，例如，為訂立商品房買賣合同而支出的費用及利息等損失，使其復原到未認購商品房前之財產狀態。但懇求出賣人賠償其房屋漲價的損失的，不予支持。4、問：商品房買賣合同司法說明第八條、第九條規定，出賣人惡意違約和欺詐的，買受人可以懇求出賣人擔當不超過已付購房款一倍的賠償責任。詳細賠償數額是依買受人的主見確定，還是由法院行使自由裁量權確定？答：買受人主見不超過已付購房款一倍的賠償數額的，一般應予支持。但由此造成雙方當事人利益明顯失衡，出賣人要求削減的，人民法院可以依據案件的詳細

5、狀況，予以適當削減。5、問：因出賣人違約而解除商品房買賣合同，買受人懇求賠償損失的，賠償范圍如何確定？買受人能否要求賠償房屋漲價的損失？假如買受人只交付局部購房款，賠償數額是否應予削減？答:因出賣人違約導致合同無法連續履行，買受人被迫解除合同后.懇求出賣人賠償其房屋漲價損失的，應予支持。但買受人為簽訂和履行該合同所支出的費用，系獲得房屋漲價利益的本錢，因此，買受人同時懇求賠償房屋漲價損失和為簽訂及履行該合同所支出的費用的，不應同時予以支持。買受人未交活全部購房款的，不影響其主見因解除合同而應獲得的損失賠償。出賣人違約不導致合同無法連續履行，買受人可以選擇連續履行或者解除合同。假如買受人懇求解除

6、合同，那么無權要求賠償房屋漲價的損失，損失賠償額僅以信任利益為限。6、問：出賣人具有商品房買賣合同司法說明第八條規定的違約情形，導致商品房買賣合同目的不能實現，無法獲得房屋的買受人解除合同后，同時懇求出賣人賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍的賠償責任的，應當如何處理？答：買受人同時懇求出賣人賠償房屋漲價損失和擔當不超過一倍購房款的賠償責任的，應當支持兩者中賠償數額更高的訴訟懇求。7、問：商品房買賣合同糾紛中，出賣人欺詐的，買受人能否懇求按福建省房屋消費者權益愛護條例的規定予以雙倍賠償？答：出賣人擔當懲處性賠償責任應以商品房買賣合同司法說明第八條、第九條列舉的五種情形導致合同被確認無效或者被

7、撤銷、解除為限。8、問：商品房買賣合同司法說明第十三條第一款規定：“因房屋質量問題嚴峻影響正常居住用法，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。其中“嚴峻影響正常居住用法如何認定？答：認定是否“因房屋質量問題嚴峻影響正常居住用法，應當結合是否對買受人的生命和財產平安、身體安康造成重大影響、是否嚴峻干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復等，予以綜合推斷。9、問：如何認定所交付的商品房面積，以推斷與商品房買賣合同商定的面積是否相符？答：商品房買賣合同中對商品房面積如何確定有商定的，從其商定；未商定或者商定不明的，以房屋產權登記面積或者房地產行政主管部門審核確定的房產測繪成果為準。10、問：按建筑

8、面積預售的商品房，交付用法的房屋總建筑面積與商品房預售合同商定的建筑面積誤差不超過3%,但公攤面積增加、套內面積變小的，如何處理？買受人能否要求解除合同？答：按建筑面積預售的商品房，所交付的房屋雖然總建筑面積不變，但套內實際建筑面積小于合同商定的，有商定的按商定處理；沒有商定的，可比照商品房買賣合同司法說明第十四條的規定處理。套內建筑面積的單價按合同商定的總價除以合同商定的套內建筑面積計算。11、問：商品房買賣合同中既商定了以套計價，乂商定了套內面積與公攤面積, 假設發生面積誤差，如何處理？答：假設商品房買賣合同對面積誤差的調整方式有明確商定，從其商定；假設合同中未商定或者商定不明，那么視為按

9、建筑面積計價。12、問：買受人以購置的商品房存在面積誤差或者質量問題為由，向出賣人主見權利的，訴訟時效應當從何時起算？答：當事人以交付的商品房面積與合同商定存在誤差為由懇求補足房價款或者返還房價款及利息的，訴訟時效從其知道或者應當知道房地產行政主管部門審核確定該房產測繪成果之日起算，但當事人明確商定以另外的方式確定該商品房面積的除外。買受人以商品房存在質量問題為由懇求出賣人賠償損失的，訴訟時效從其知道或者應當知道該質量問題造成其損失之日起算；懇求出賣人予以修復的，訴訟時效從其知道或者應當知道該質量問題之日起算，但尚未超過保修期的除外。13、問：出賣人交付的房屋實際層高、小區綠化面積、環境等不符

10、合合同商定，但雙方當事人未商定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，如何確定違約金數額或者損失賠償額？買受人以此為由要求解除合同的，能否支持？答：違約金數額或者損失賠償額可綜合考慮出賣人的違約程度、對房價的影響大小、對買受人用法造成的不利影響大小以及案件的詳細狀況等，由人民法院酌定。出賣人交付的房屋實際層高、綠化面積、小區環境等不符合合同商定，假如造成根本性違約，買受人懇求解除合同的，應予支持。但是，出賣人交付的房屋實際層高、綠化面積等雖然不符合合同商定，但符合國家及當地的相關標準要求的，一般不認為構成根本性違約。14、問：如何認定商定的違約金過高或過低？能否將超過商品房買賣合同司法說明第十七條、第十八條規定的違約金數額或者損失賠償額計算標準的30% 作為推斷違約金過高的根據？將低丁第十七條、第十八條規定的計算標準作為推斷違約金過低的根據？答：商品房買賣合同司法說明第十七條、第十八條其次款規定，在逾期付款、逾期交房或者逾期辦證等情形下，雙方當事人未商定違約金數額或者損失