1、估價項目名稱：委 托 方：估價方：估價人員:估價作業(yè)日期:估價報告編號:房地產(chǎn)估價報告皖西大劇院周邊地塊（c34翁仕山）房地產(chǎn)價值的評估報告六安市住房和城市建設(shè)委員會安徽省新卓越房地產(chǎn)評估有限公司李皖宏、陳長樂、楊在陸、郁路、于文化、夏林袁、王鳳2012年10月16日一2012年10月17日皖新卓越評字2012-10-lf01一、致委托方函3二、估價的假設(shè)和限制條件4三、估價結(jié)果報告5（一）委托方6（二）估價方5（三）估價對象5（四）估價目的5（五）估價時點5（六）價值定義6（七）估價依據(jù)6（八）估價原則6（九）估價方法6（十）估價結(jié)果7（十一）估價人員7（十二）估價作業(yè)日期7（十三）估價報告

2、有效期7致委托方函六安市住房和城市建設(shè)委員會：受貴公司的委托，我公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立的原 則，對位于皖西大劇院周邊地塊（產(chǎn)權(quán)人：翁仕山）的房地產(chǎn)進(jìn) 行評估；估價時點為2012年10月16日，估價目的：為房屋征收 部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征 收房屋的價值。本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方 法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對 影響房地產(chǎn)價格因素進(jìn)行分析，本次估價結(jié)果取整為：人民幣（大寫）陸萬捌仟染佰玖拾伍元整。項目皖西大劇院周邊地塊（產(chǎn)權(quán)人：翁仕 山）的房地產(chǎn)建筑面積（平方米）16.33評估單價（元/平方米）42

3、12.77房地產(chǎn)價格（元）68795.00 （取整）安徽省新卓越房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：李皖宏二o二年十月十七日估價的假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)條件：1、產(chǎn)權(quán)人合法取得土地、房屋權(quán)屬證件。2、委托方提供的權(quán)屬證件及相關(guān)資料真實、準(zhǔn)確。3、估價對象在市場上有足夠的買方賣方，并且進(jìn)入市場無障礙。4、本次估價對象面積以委托方提供的面積為準(zhǔn)，我們并未對估 價對象進(jìn)行實地丈量，假設(shè)為真實的。5、我們未對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查，并假定是合格的。6、本次估價對象未有抵押、查封等行為。二、估價限制條件：1、估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn) 發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯

4、影響時，不能直接使 用本估價結(jié)論。2、本次估價結(jié)果未考慮有關(guān)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力 和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。3、已對本次估價對象進(jìn)行了實地勘察，但對估價對象的現(xiàn)場勘 察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋.未暴露及難以接觸到的 部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評估。4、本報告僅供委托方在本次目的下使用。5、本報告應(yīng)在有效期內(nèi)使用，6、本次估價結(jié)果未考慮處置稅費。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方：名稱：六安市住房和城市建設(shè)委員會二、估價方：1、估價機(jī)構(gòu)全稱：安徽省新卓越房地產(chǎn)評估有限公司2、法定代表人：李皖宏3、地址：裕華大廈十二層4、估價資格等級：貳級5、證書編號：gc0620016、聯(lián)

5、系電話0552-20647110552-2057572三、估價對象：皖西大劇院周邊地塊（159號巷）的房地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)人：翁仕山， 地理位置及交通狀況：位于皖西路以南。大別山路以北，東：與六 安二中校區(qū)相接，西：與浙東商貿(mào)城改造地塊相接。設(shè)有7路、10 路、11路、301路、302路等公交車站，附近有菜市場，銀行營業(yè) 網(wǎng)點，交通較為便利。基礎(chǔ)設(shè)施較完備，公共配套設(shè)施齊全、質(zhì)量 較高。現(xiàn)狀及用途：所在一層（共二層）設(shè)計用途為住宅用房，現(xiàn)為 商業(yè)用房本次估價對象建成于1992年，建筑面積：16.33平方米（經(jīng)營 用房面積），結(jié)構(gòu)：混合四等。本次評估資料均為委托方提供，遵照國

6、有土地上房屋征收與補償條例和六安市 人民政府關(guān)于印發(fā)六安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法的通知的有關(guān)規(guī)定，本估 價機(jī)構(gòu)已對估價對象進(jìn)行現(xiàn)場勘察，經(jīng)雙方認(rèn)可并簽字，并以此為依據(jù)進(jìn)行評估.四、估價目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的 補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。五、估價時點：二0二年六月二十五日六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價依據(jù)：1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、房地產(chǎn)估價規(guī)范；3、六安市人民政府關(guān)于印發(fā)六安市國有土地上房屋征收與補償 暫行辦法的通知六安(2011 ) 35號文;4、委托方與本公司簽訂的房地產(chǎn)估價委托書；5、房地產(chǎn)權(quán)證及現(xiàn)場勘察資

7、料；6、本公司掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；7、委托方提供的其他相關(guān)資料。八、估價原則：房地產(chǎn)估價總的要求以獨立、客觀、公正為房地產(chǎn)的估價的最 高原則。同時應(yīng)具體估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有：1、合法原則：房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，合法產(chǎn)權(quán) 應(yīng)以房地產(chǎn)的權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)，合法使用以城市規(guī)劃、 土地用途管制等為依據(jù)，處分方面以法律、行政法規(guī)或合同等允許 的方式為依據(jù)，評估出的價格必須符合國家的價格政策。2、最高最佳使用原則:是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的 論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。3、替代原則：房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類

8、似房地產(chǎn)在同等條件下的正 常價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并中用 途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。 市場上各個經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在效用相同的商品之間 形成相同的價格。房地產(chǎn)價格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的 獨一無二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一市場上具 有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的，任何買者與賣者的價格成 交，最終是類似的房地產(chǎn)，價格相互牽制，相互接近。4、估價時點原則：房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或 價值。在不同的時間，同一宗房地

9、產(chǎn)往往會有不同的價格，具有很 強的時間性，每一個價格都對應(yīng)著一個時間，如果沒有了對應(yīng)的時 間，價格也就失去了意義。估價通常僅是求取估價對象在某個特定 時間上的價格，這個特定時間必須依據(jù)估價目的來確定，這個特定 時間就是估價時點。5、公平原則:房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說 都是公平合理的價值。評估出的價值如果不夠公平合理，必然會損 害當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價人員、估價機(jī)構(gòu)以 至于整個估價行業(yè)的社會聲譽和權(quán)威性。九、估價方法：由于估價對象中處在同一供求圈內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易很多，資 料較易收集，故宜選取市場比較法進(jìn)行評估，又由于估價對象具有 一定的收益性，所以本次估價采用市場比較法和收益法進(jìn)行評估。市場比較法定義：將估價對象與在估價時點近期有過交易類 似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法定義：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)?資本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀 合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果：本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科 學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié) 合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，本次估價結(jié)果為：人民幣（大寫）：陸萬捌仟渠佰玖拾伍元整。項目皖西大劇院周邊地塊（產(chǎn)