1、新稅法下房地產企業開辦費的財稅處理 在我國關于開辦費的會計與稅務處理，一直不很規范、也不完善。開辦費的定義至今沒有權威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。會計制度、會計準則對開辦費的會計處理也僅僅停留在帳務處理層面；關于涉及開辦費的籌建期間，國家稅務總局也曾多次發文明確，但也是前后矛盾，讓人無所適從。本文擬依據新會計準則體系、新所得稅法及實施條例，結合房地產開發企業的實際狀況，對開辦費的會計核算與稅務處理進行如下探討。 一、 開辦費的定義與開支范圍 （一）開辦費的定義 開辦費是指企業在籌建期間實際發生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價

2、值的借款費用等。 至于什么是籌建期間，有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。 其一，籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開頭生產、經營（包括試生產、試營業之日）的期間。依據是：外商投資企業外國企業所得稅法實施細則第四十九條。 其二，籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開業之日，即企業取得營業執照上標明的設立日期。依據是： 2003年11月18日國家稅務總局關于新辦企業所得稅優待執行口徑的批復（“國稅函1239號”）的相關規定。 筆者更加贊同關于“籌建期間”的第二種觀點。這是由于： （1）第一種觀點，對于不同的行業、不同的企業均有不同的解釋，很難有一個統一的標準，無法精確界定籌建期間，為正確進行

3、財稅處理設置了障礙。 （2）第二種觀點，很清楚地界定了籌建期間，即從企業被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止。適用于各類企業，同時也沒有任何歧義。 （二）開辦費的開支范圍 依據相關規定，筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納，一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。 一）允許計入開辦費的支出 1、籌建人員開支的費用 （1）籌建人員的職工薪酬：詳細包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險、住房公積金等。 （2）差旅費：包括市內交通費和外埠差旅費。 （3）董事會費和聯合委員會費 . 2、企業登記、公證的費用：主要包括企業的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記

4、費、公證費等。 3、籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續費以及不計入固定資產和無形資產的匯兌損益和利息等。 4、人員培訓費：主要有以下二種狀況 （1）引進設備和技術需要消化汲取，選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。 （2）聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用。 5、企業資產的攤銷、報廢和毀損。 6、其他費用 （1）籌建期間發生的辦公費、廣告費、業務款待費等。 （2）印花稅、車船稅等。 （3）經投資人確認由企業負擔的進行可行性研究所發生的費用 . （4）其他與籌建有關的費用，例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。 二）不能計入開辦費的支出 1、取得各項資

5、產所發生的費用。包括購建固定資產和無形資產所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發生的職工薪酬。 2、規定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業進行了調查、洽談發生的差旅費、咨詢費、款待費等支出。 3、為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出。 4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應由出資方自行負擔。 5、以外幣現金存入銀行而支付的手續費，該費用應由投資者負擔。 二、房地產開發企業開辦費的財稅處理現狀 籌建房地產開發企業期間所發生的各項費用應當是開辦費。如何界定房地產企業的籌建期間，正確核算其開辦費，對于房地產開發企業開辦費的稅務處理顯得至關重要。 在實際工作中

6、，對新設立房地產開發企業開辦費的會計與稅務處理的目前存在兩種不同的處理方式： 1、將房地產開發企業在籌建過程中（籌建期間指批準籌建之日起至企業取得營業執照上標明的設立日期為止）所發生的費用，一方面根據企業會計制度規定計入“長期盼攤費用開辦費”核算，并在公司籌建期結束后將籌建期間的開辦費全額直接轉入當前損益。另一方面依據企業所得稅暫行條例實施細則規定，開辦費不得直接在稅前扣除，而是在不少于5年的期限內攤銷。 2、將房地產開發企業從籌建開頭至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關費用（含管理費用、財務費用、銷售費用），在會計核算上全部計入“長期盼攤費用開辦費”科目核算，而稅務處理則是從取得商品房銷售收

7、入后在不少于5年的期限內攤銷其開辦費。 筆者認為，第一種處理方式不僅符合企業會計制度規定，而且與當時稅收規定（企業所得稅暫行條例實施細則）全都。而第二種處理方式則存在以下弊端： （1）對開辦費的會計處理既不符合行業會計制度的規定，也與企業會計制度相悖。把開辦費與期間費用的會計處理混為一談，影響了會計信息披露的精確性。 （2）對開辦費的稅務處理與企業所得稅暫行條例實施細則的規定并不全都，擴大了開辦費的攤銷額。 （3）影響了房地產開發企業的稅收利益。在開發過程中未取得商品房銷售收入以前，把本應當計入當期損益的期間費用計入了“長期盼攤費用”，削減了企業的虧損金額，進而形成房地產企業預先多交了部分企業所得稅，加劇了房地產企業的資金緊急，增加了利息負擔，嚴重影響了房地產開發企業的稅收利益。 三、 新準則下開辦費的會計處理 從2007年1月1日開頭，新會計準則體系（以下簡稱新準則）在我國的上市公司執行，很多企業（證券公司、保險公司、中央國營企業、y市的企業等）也執行了新準則。新準則對開辦費的會計處理相對于行業會計制度、企業會計制度而言，發生了一定的變化。 從企業會計準則應用指南附錄“會計科目與主要帳務處理”（“財會200618號”）中關于“管理費用”會計科目的核算內