1、房地產籌劃之三：外商投資房地產企業分立的籌劃 某外商投資房地產企業，在某省會城市投資6.6億元建設酒店式公寓和高檔寫字樓，建筑面積為8萬平方米（兩種業態分別為4萬平方米）。酒店式公寓的建設成本為3.3億元，市場價值為5.4億元。該項目建設完成后，擬將寫字樓全部出售，酒店式公寓進行經營。而經營酒店式公寓應由新設立的外商投資企業“酒店經營公司”進行經營和管理。如何將酒店式公寓的資產轉移到“酒店經營公司”，涉稅支出最少。 有兩種方案供選擇： （一）采取“投資模式” 房地產公司以建成的“酒店式公寓”資產投資成立“酒店式公寓管理有限公司”，該公司是具有獨立法人資格的且取得酒店式公寓經營資質的企業。 1、

2、投資方（房地產公司）的涉稅分析a 營業稅：依據財稅（2002）191號文，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤安排，共同擔當投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓也不再征收營業稅。因此，投資方不涉及營業稅的繳納。 b.土地增值稅：依據“財稅字21號”文件精神，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建筑的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些詳細問題規定的通知（財稅字48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營要繳納相應的土地增值稅。 土地增值率（54

3、00033000×90%×1.2）÷35640=52%應交土地增值稅：（5400035640）×40%35640×5%5562（萬元） c.企業所得稅：依據中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法第十三條規定外商投資企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當根據獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用。不根據獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而削減其應納稅的所得額的，稅務機關有權進行合理調整。我們的投資行為應當是關聯公司的業務往來，因此稅務部門會對投資額進行調整（市場價值）。應

4、交企業所得稅：（54000330005562）×33%5095（萬元） 2、被投資方（酒店經營公司）的涉稅分析從節省契稅和房產稅角度，建議投資額根據實際開發成本計算。 契稅：33000萬元×3%990萬元房產稅：每年應交：33000×70%×1.2%277（萬元） 因此，采用“投資模式”，投資方和被投資方應交各種稅金總計11924萬元（土地增值稅5562萬元、企業所得稅5095萬元、契稅990萬元、房產稅277萬元）。 （二）采取“分立模式”從房地產公司將“酒店式公寓”的資產以及負債全部者權益分別出來，單獨成立具有獨立法人資格的且取得酒店式公寓經營資質的

5、“酒店式公寓管理有限公司”。 1、被分立方（房地產公司）的涉稅分析a 營業稅：依據“國稅發119號”文件精神，由于企業分立不屬于銷售行為，因此不涉及營業稅。 b.企業所得稅：依據“國稅發71號”文件精神，企業根據賬面實際成本確認分立成本，因此不涉及企業所得稅。 c.土地增值稅：依據“國稅發71號”文件精神，外商投資企業分立時，不涉及土地增值稅的繳納。 2、分立方（酒店式公寓經營公司）的涉稅分析從節省契稅和房產稅角度，建議“酒店式公寓”資產價值，根據實際開發成本計算確認。 契稅：33000萬元×3%990萬元依據財稅41號財政部、國家稅務總局關于延長企業改制重組若干契稅政策執行期限的通知精神，假如分立行為在2008年12月31日前完成，此筆契稅可以免交。 房產稅：每年應交：33000×70%×1.2%277（萬元） 因此，采用“分立模式”，并于2008年12月31日以前完成分立