1、綠景綠景新美域新美域價格制定說明價格制定說明o區(qū)分打分體系。區(qū)分打分體系。 針對不同的客戶群體，制定相應的打分體系使定價更趨合理；針對不同的客戶群體，制定相應的打分體系使定價更趨合理；o樹立標桿。樹立標桿。 景觀、戶型絕佳的若干單位充分體現(xiàn)物業(yè)價值，在銷售過程中充景觀、戶型絕佳的若干單位充分體現(xiàn)物業(yè)價值，在銷售過程中充當本項目和區(qū)域內(nèi)的價格標桿；當本項目和區(qū)域內(nèi)的價格標桿；o增大極差。增大極差。 適當增大水平調(diào)差的極值，拉開優(yōu)劣單位的價值差距，具針對性適當增大水平調(diào)差的極值，拉開優(yōu)劣單位的價值差距，具針對性的增加差值；的增加差值；o打破均衡。打破均衡。 設少量低價單位，使入市價格更有沖擊力，形

2、成市場影響之后，設少量低價單位，使入市價格更有沖擊力，形成市場影響之后，價格適當攀升，配合營銷手法進行快速銷售；價格適當攀升，配合營銷手法進行快速銷售；制定策略制定策略匯報總綱：匯報總綱：o 定價策略定價策略o 定價標準說明定價標準說明o 基準價基準價/平面差垂直差制定平面差垂直差制定o 價格表形成價格表形成o 特殊跳差說明特殊跳差說明酒店酒店u.項目戶型分布項目戶型分布金地工業(yè)區(qū)金地工業(yè)區(qū)紅樹灣紅樹灣高爾夫高爾夫福福 強強 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景綠景花園一期綠景花園一期u.項目周邊環(huán)境項目周邊環(huán)境樓體樓體低低 層層中中 層層高高 層層景觀優(yōu)勢弱景觀優(yōu)勢弱u.高層價值曲線高層價值曲

3、線遠景遠景園景園景定價思路：o 一、一、a-b 與與 c-d-e分別打分；分別打分；o 二、園景戶型與遠景戶型分別打分；二、園景戶型與遠景戶型分別打分；o 三、內(nèi)、外采用不同層差；三、內(nèi)、外采用不同層差；o 四、特殊戶型跳差處理；四、特殊戶型跳差處理；1。權重。權重&極差制定極差制定權重權重/極差制定極差制定因產(chǎn)品差異形成客戶差異，使權重制定更符合客戶特點，采取不同權重比例因產(chǎn)品差異形成客戶差異，使權重制定更符合客戶特點，采取不同權重比例產(chǎn)品決定價格彈性空間差異，極差設置不同產(chǎn)品決定價格彈性空間差異，極差設置不同東南東南 南南 東東 西南西南 東北東北 北北 西北西北 西西4.55.0

4、2.03.02.53.51.5分項打分分項打分 2、景觀、景觀 景觀以該單位可觀景面的個數(shù)及視野度為基數(shù)，對景觀有較大影響的還有觀景的視角，和欣賞的內(nèi)容。 景觀分值參考景觀分值參考 :觀景面觀景面+視角系數(shù)視角系數(shù)+景觀景觀 對于同一單位的不同觀景面，須分別計算，最后以具體情況按權重疊加。 園林景觀部分園林景觀少量園林景觀無園景無遮擋少量園景部分遮擋無園景有遮擋5.0最佳園林景觀4.54.03.53.02.0-2.51.5分項打分分項打分3、噪音、噪音 噪音以距離道路的遠近和道路的噪音程度為主要影響因素： 噪音分值參考噪音分值參考 : 道路噪音道路噪音+噪音輻射度噪音輻射度+其他噪音影響其他噪

5、音影響臨主路（福強/三街）不臨主路受主路輻射遠離主路2.02.5-3.0受主路少量輻射3.54.04.5* 主路為車輛主要途徑道路主路為車輛主要途徑道路分項打分分項打分深圳四季風向以東南風為主，通風方向與朝向吻合，故以朝向做為通風指標的基數(shù)，影響通風的其他因素還有是否通透和被遮擋。分項打分分項打分 5、采光、采光 采光以采光面積為基數(shù)，采光面積的計算簡化為主要采光面?zhèn)€數(shù)的統(tǒng)計。基于其他因素的考慮，同樣引入 遮光度：遮光度：分項打分分項打分6、戶型、戶型 本項目的戶型具有整體均好性，因此，實用性、合理性與特殊性是戶型打分的主要考慮因素。a b棟c e棟均好戶型3.0均好戶型3.5送凸窗戶型3.5

6、帶轉(zhuǎn)角凸窗4.0帶轉(zhuǎn)角凸窗/工人房4.0帶轉(zhuǎn)角圓弧凸窗/工人房4.5分項打分分項打分 7、面積、面積 本項目面積打分原則：以市場上的主力面積為基數(shù)，并根據(jù)本項目面積比例，依照與主力面積差距的大小增減。一房44.1246.355.0二房63.3967.2969.8872.9977.3378.654.53.53.0三房92.99101.61110.07112.24116.054.54.03.5四房131.16134.074.5另注：部分分值根據(jù)實際勘察情況及戶型情況略有調(diào)整另注：部分分值根據(jù)實際勘察情況及戶型情況略有調(diào)整分項打分分項打分特殊分值特殊分值 體現(xiàn)稀缺性 a/b棟03、07單位，平面差額

7、外上調(diào)200元 a/c/d/e棟統(tǒng)一基準價； b棟考慮實用率因素，基準價降低30元2 2。水平差制定。水平差制定金地工業(yè)區(qū)金地工業(yè)區(qū)紅樹灣紅樹灣高爾夫高爾夫福福 強強 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景綠景花園一期綠景花園一期金地工業(yè)區(qū)金地工業(yè)區(qū)紅樹灣紅樹灣高爾夫高爾夫福福 強強 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景綠景花園一期綠景花園一期n南向南向北向北向東南向東南向西南向西南向a棟棟b棟棟1 1房房1 1廳廳 a03西南向，較安靜， 9層以下被一期遮擋 a07東南向，較嘈雜 b103西南向，景觀視野窄，被a棟遮擋較多 b107/b207正南向，通風、視野好，噪音明顯，戶型結(jié)構(gòu)最佳 b203東

8、北向，最安靜，采光通風差，正對酒店，無景觀 *13層以上除b203均可看海景 a03b203a07b103b207b1072 2房房1 1廳廳（內(nèi)圈） a01西北向，可看一期綠化，次臥可看園林 a08東南向，采光通風好，高層擁有雙景觀，較吵 a09東北向，安靜，房間都可看園林，為2房中最小面積 *全部帶雙陽臺，02可看海景 b1/b2 01北向，處于園林中心位置，次臥較遮擋，采光影響 b102北向，房間全部朝園林 b202北向，受部分酒店影響 b1/b2 08北向，房間全部朝園林，位置靠內(nèi)，采光稍受影響 * b1/b2 01、08帶雙陽臺a01b202b208b108b102a08b201b1

9、01a092 2房房2 2廳廳（外圈）a02西向，較安靜， 9層以下被一期遮擋，可看一期綠化a05/06西南向，臨路，噪音明顯b105/06/b206西北向/西南向，臨路，視野開闊，靠近紅 綠燈噪音影響大b205西南向，為外圈較安靜單位，視野開闊* b205無海景，a棟天井比b棟略窄，影響廚房采光，可看山景a05a06a02b106b105b205b20644.1244.1246.3546.3543.6743.6772.9963.3963.3978.6578.6467.2967.2970.03 70.0372.9777.3377.3372.5772.5769.8869.881房房起價單位a03

10、：朝向最差，無景觀，受遮擋最佳單位b107：朝向最佳，視野開闊無遮擋，戶性結(jié)構(gòu)最佳2房（內(nèi)）房（內(nèi)）起價單位a01：朝向略勢，主景觀面正對一期，為內(nèi)圈園林景觀最弱單位最佳單位a07：朝向優(yōu)勢，主景觀面正對園林，為內(nèi)圈園林景觀最佳單位，通風采光好2房（外）房（外）起價單位a05：臨路噪音明顯，最大面積2房，戶型無明顯優(yōu)勢，天井窄廚房采光受阻最佳單位b206：朝向優(yōu)勢，視野開闊無遮擋，雙景觀面，為外圈最小面積單位nc棟棟 d棟棟 e棟棟2 2房房2 2廳廳 d02西南向，視野稍受遮擋，看園林 d06東南向，視野開闊度劣于d02 d06d023 3房房2 2廳廳（內(nèi)圈） d01/e02東南向/西南向

11、，可看園林，但視野較受阻 d05/06東南向，園林景觀面充足 e03西南向，園林景觀面充足，視野開闊 e02d01e03d05d064 4房房2 2廳廳 d03西南向，園林視野開闊，帶工人房 d05東南向，園林視野略微差于03，帶工人房 e05西南向，帶落地弧形凸窗（唯一性） d05e05d033 3房房2 2廳廳（外圈） c02/03西南向，低層受一期遮擋，高層海景面充裕 02客廳受03部分遮擋，03帶工人房 d01/07北向，低層遮擋嚴重，高層視野逐漸開闊 01遮擋程度高于07 e01/06東南向，低層景觀稍差，視野度逐漸開闊，可看山景 06帶工人房 d01d07e01e06c02c037

12、6.0276.0276.0276.02102.16102.16112.24112.24112.33112.33101.61101.61111.7111.7134.07134.07134.07134.07131.16131.16110.07110.07116.05116.0592.9992.9992.9992.99109.48109.48115.43115.432房房起價單位d06：園林景觀面窄劣于02，正對酒店，視野受阻最佳單位d02：園林景觀及視野度優(yōu)于063房（內(nèi)）房（內(nèi)）起價單位e02：朝向劣勢，遮擋嚴重，視野度差最佳單位c06：朝向優(yōu)勢，園林景觀相當充分，視野開闊3房（外）房（外）起價

13、單位d01：朝向劣勢，受凱欣園遮擋非常嚴重最佳單位c03：視野開闊，安靜，為整個小區(qū)的中心位置，帶工人房4房房起價單位d05：園林景觀面窄，受酒店影響，視野受阻最佳單位d03：園林景觀面充分，位于園林中心，安靜，帶工人房na a、b b棟棟 起價單位：起價單位：a/0a/0 頂價單位：頂價單位：a/09 a/09 c c、d d、e e棟棟 起價單位：起價單位：d/01d/01 頂價單位：頂價單位：c/06c/06 3。垂直差（層差）制定。垂直差（層差）制定低層內(nèi)外差值最大 內(nèi)外景觀差異明顯，外圈為基本層差，內(nèi)圈為最高層差中層內(nèi)外差值逐漸減小 外圈跳差增加，內(nèi)圈為基本跳差高層內(nèi)外差值最小 內(nèi)外

14、圈均為最小層差層差制定策略層差制定策略制定標準制定標準 因內(nèi)外圈景觀差異，內(nèi)外層差各成體系 外圈景觀跳差在基準依實際情況跳差上另外增加制定方法制定方法 內(nèi)圈極差制定 因園林景觀差異，ab棟（1290）極差低于cde棟（1520）層差值幅度制定 低層為園林景觀最佳層數(shù)，隨高度逐漸減弱 高中低 跳差制定 cde棟30層越過ab棟/酒店，增加100跳差制定方法制定方法 外圈極差制定 景觀變化大，根據(jù)ab棟與cde棟差別及客戶群差別 ab棟（1680）c棟（2070）de（1970）幅度制定 低層無景觀資源，為基本層差；中層景觀變化明顯，層差拉大，高層無 特殊變化，逐漸拉小層差 中高低跳差制定 13層

15、視野開闊度明顯增加，小幅跳差，15層景觀優(yōu)勢明顯突出，大幅 跳差整體層差體系整體層差體系12901520內(nèi)圈內(nèi)圈168020701970外圈外圈 a棟特殊跳差處理 02/03 9層起層起越過花園一期遮擋，增加200跳差 08客廳正對園林，內(nèi)景觀優(yōu)勢明顯，414采用內(nèi)圈跳差，1529采用 外圈跳差d棟05與e05比較，低層優(yōu)勢明顯優(yōu)越于高層，均價額外增加100。特殊制定說明特殊制定說明3。價目表形成（附件）。價目表形成（附件）4。實價表分析。實價表分析&垂直差值垂直差值價格分析價格分析樓樓層層 0 01 10 02 20 03 30 05 50 06 60 07 70 08 80 09

16、94 4586753005400515051835550598361505 5596754005500525052835650608362506 6606754305530528053135680618363507 7616754605560531053435710628364508 8624755105610536053935760636365309 9632756905740544054735840644366101 10 0640758705870552055535920652366901 11 1645759905990564056736040657367401 12 26507607

17、06070572057536120662367901 13 3655761506150580058336200667368401 14 4660762306230588059136280672368901 15 5665763806380603060636430687369401 16 6670764606460611061436510695369901 17 7675765406540619062236590703370401 18 8680766206620627063036670711370901 19 9685767006700635063836750719371402 20 0688

18、767806780643064636830727371702 21 1691768606860651065436910735372002 22 2694769106910656065936960740372302 23 3697769606960661066437010745372602 24 4700770107010666066937060750372902 25 5703770607060671067437110755373202 26 6706770907090674067737140758373502 27 7709771207120677068037170761373802 28

19、8712771507150680068337200764374102 29 971577180718068306863723076737440樓樓層層0 01 10 02 20 03 30 05 50 06 60 07 70 08 84 460705887550354705453570359205 561705987560355705553580360206 662706087563356005583583361207 763706187566356305613586362208 864506267571356805663591363009 96530634757935760574359936

20、3801 10 066106427587358405823607364601 11 166606477599359605943619365101 12 267106527607360406023627365601 13 367606577615361206103635366101 14 468106627623362006183643366601 15 568606677638363506333658367101 16 669106727646364306413666367601 17 769606777654365106493674368101 18 87010682766236590657

21、3682368601 19 970606877670366706653690369102 20 070906907678367506733698369402 21 171206937686368306813706369702 22 271506967691368806863711370002 23 371806997696369306913716370302 24 472107027701369806963721370602 25 572407057706370307013726370902 26 672707087709370607043729371202 27 77300711771237

22、0907073732371502 28 873307147715371207103735371802 29 97360717771837150713373837210樓層樓層01010202030305050606070708084 460535803540355875653567062035 561535903550356875753577062836 662536003553357175783580063637 763536103556357475813583064438 864336183561357975863588064939 9651362635693587759435960654

23、310106593634357735957602360406593111166436393589360776143616066431212669364435973615762236240669313136743649360536237630363206743141467936543613363176383640067931515684365936283646765336550684316166893664363636547661366306893171769436693644366276693671069231818699367436523670767736790695319197043679

24、366036787685368706983202070736823668368676933695070132121710368536763694770137030704322227133688368136997706370807073232371636913686370477113713071032424719369436913709771637180713325257223697369637147721372307163262672537003699371777243726071932727728370337023720772737290719328287313706370537237730

25、37320719329297343709370837267733373507193a棟棟b2棟棟b1棟棟500059996000699970007999樓樓 層層0 01 10 02 20 03 30 05 50 06 64 4581055505730655066505 5591056305810665067506 6601056605840675068507 7611056905870685069508 8619057505930693070309 9627058105990701071101 10 0630058706050704071401 11 16330593061107070717

26、01 12 2636060106190710072001 13 3639060906270713072301 14 4642061706350716072601 15 5647063206500721073101 16 6652064206600726073601 17 7657065206700731074101 18 8662066206800736074601 19 9667067206900741075102 20 0672068207000746075602 21 1677069007080751076102 22 2682069807160756076602 23 36870706

27、07240761077102 24 4692071407320766077602 25 5697072207400771078102 26 6702072707450776078602 27 7707073207500781079102 28 8712073707550786079602 29 9717074207600791080103 30 0727074707650801081103 31 1729075207700803081303 32 2731075707750805081503 33 373307620780080708170樓樓層層0 01 10 02 20 03 30 05

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