1、 香港法定圖則與中國大陸的控制性詳細規劃規劃對比 目錄一、法律體系對比1二、規劃體系對比2三、土地用途表與建設用地適建表對比5四、香港法定圖則土地用途分類與大陸城市建設用地分類對比8五、控制性詳細規劃及法定圖則修改對比9一、 法律體系對比 香港城市規劃條例及其修正案是香港規劃體系的核心，于1951年實施后進行數次修訂。相關法規簡單，主要有：城市規劃條例建筑物條例和建筑物（設計規例）郊野公園條例和海岸公園條例古物及古跡條例香港機場（管制障礙物）條例環境方面的法規空氣污染管制條例等 大陸 中華人民共和國城市規劃法1990年施行，是我國在城市規劃、城市建設和城市管理方面第一部法律， 2008年1月1

2、日中華人民共和國城鄉規劃法施行，中華人民共和國城市規劃法廢止。相關法律：主干法：中華人民共和國城鄉規劃法，配套法：城市、鎮控制性詳細規劃規劃編制審批辦法、城市規劃編制辦法、城市用地分類與規劃建設用地標準等。二、 規劃體系對比香港法定圖則組成 香港城市規劃體系大陸控規組成 大陸城鄉規劃體系說明：1香港地域面積小，土地面積1104.04平方公里。沒有做類似于大陸“城鎮體系規劃”的必要性。以全港及次區域發展規劃為綱領性規劃。2全港及次區域發展策略相當于大陸總規，但其不具備法律效應，其對土地總體功能劃分、交通基礎設施以及環境方面作出宏觀布局。3. 法定圖則采用多類圖則并行的基本構架，由分區計劃大綱圖、

3、發展審批地區圖和土地發展公司/市區重建局發展計劃圖三大類型組成，三類規劃地位平行。通俗的說，發展審批地區圖適用于即將開發地區；分區計劃大綱圖適用于正在規劃建設地區；發展計劃圖適用于已經規劃建設好的地區。4.法定圖則組成：說明：1.土地用途表中含11類香港土地用途大類，即綜合發展區、商業/住宅、住宅甲、住宅乙、住宅丙、鄉村式發展、工業、 政府、機構或社區 、休憩用地、其他指定用途、綠化地帶。2.說明書中含引言、擬備該圖的權利依據及程序、擬備該圖的目的、規劃區、人口、對土地用途表各類用地分別予以說明、交通、公用設施、文化遺產、規劃的實施法定圖則與控規組成成分對照表 香港 大陸 法定圖則 控制性詳細

4、規劃 發展圖則（圖）法定圖則+詳細圖則 土地用途表法定圖則中各規劃管理單元控制內容+法定文本+ 管理文本+詳細圖則中分地塊規劃控制指標 土地用途表中的用途法定文本中的建設用地適建范圍表+詳細圖則中各規劃管理單元控制內容的土地使用性質、土地使用兼容性 土地用途表中的規劃意向（特色） 法定文本中的地塊功能定位（套路） 土地用途表中的備注 詳細圖則中的強制性控制指標+引導性控制指標三、 土地用途表與建設用地適建表對比 尖沙嘴分區計劃大綱土地用途表節選 表1建設用地適建范圍表序號原用地分類兼容建筑分類一類居住用地二類居住用地公共管理與公共服務設施用地商業服務業設施用地區域交通設施用地道路與交通設施用地

5、公用設施用地綠地與廣場用地行政辦公體育設施商業商務娛樂康體城市道路社會停車場供應設施環衛設施公園綠地防護綠地R1R2A1A4B1/B2B3H2S1S42U1U2G1G201多層住宅（公寓）lllll××××××03單身公寓lllll××××××04行政辦公建筑l×××××05綜合商場、超市、肉菜市場lll×ll×××××06餐飲、旅館設施lll×ll

6、5;××××07金融貿易設施lll×ll×××××08文化娛樂設施llll×××××09衛生站l××××××××10中小學ll××××××××××11供應設施、環衛設施××××××××

7、15;ll××12郵電設施ll×××××13加油站×××××××××××14社會停車場××l××15工業×××××××××××××中心知識城控制性詳細規劃管理文本節選說明：大陸控規管理文本中“建設用地兼容性表”類似于香港法定圖則 “土地用途表”，（以

8、下簡稱“兼容性表”以及“用途表”），其中兼容性表利用、×，表達允許、不允許、有條件設置。用途表中用途分為“經常準許的用途”及“須先向城市規劃委員會申請，可能在有附帶條件或無附帶條件下獲準的用途”兩類。大陸控規中分地塊規劃控制性指標分為“強制性控制指標”和“引導性控制指標”；用途表沒有所謂“引導性指標”，但針對規劃范圍內每個管理單元都有“規劃意向”，一小段概括地段發展目標的文字，作為規劃者對土地用途理性選擇的感性補充。大陸控規的法定文本中也有類似的功能定位，但其是對整個控規地塊的發展定位，較宏觀，且文字套路，大同小異，大氣由余而細膩不足。另外，香港土地用途分類僅為11大類；大陸城市建設

9、用地為8大類、35種類、44小類；可見香港土地根據只分大類，視不同情況細抓小類的原則分類；由于香港和大陸社會、法制環境的差異，導致大陸城市建設用地分類體系更嚴、細分程度更高，便于自上而下的管理控制。不可避免的是，在自上而下的單向邏輯系統中，市場能動作用被置于末端。四、 香港法定圖則土地用途分類與大陸城市建設用地分類對比大陸香港居住用地住宅甲 住宅乙住宅丙公共管理與公共服務設施用地政府機構和社區其他指定用途商業服務設施用地商業工業用地工業物流倉儲用地其他指定用途交通設施用地公共設施用地綠地休憩用地 綠化地帶鄉建設用地鄉村式發展村莊建設用地綜合式發展說明：1. “其他指定用途”適用于許多地塊的功能

10、定位，如西九龍文化發展圖中，共20個管理單元，有18個管理單元屬于“其他指定用途”，其他2個屬于“休憩用地”。“其他指定用途”往下劃分則是根據項目具體所需建設內容，如“藝術、文化、商業用途”、“混合用途”（混合用途可根據不同地塊分為“混合用途1”、“混合用途2“、“混合用途3”）、“西區海底隧道通風大樓”等，即理論上，有無數種細分類別。因此，香港土地用途只分大類，根據不同情況細抓小類。2.“休憩用地”規劃意向是提供戶外空間，作康樂用途，以滿足市民的需要。“休憩用地”與“綠化地帶”的分離，保證了市民獲得大類上的休憩空間，避免了大陸的G2類“公園綠地”中為滿足綠化率和景觀而犧牲宜游憩空間。香港土地

11、用途表中，休憩用地作為市民的權利在大類中得到保證 ，與綠化率無關，只強調康樂用途，避免城市休憩空間被冷漠的景觀綠地和機動車輛侵蝕，保障居民的休憩空間。 3“綜合式發展”用地性質類似大陸某些城市增設的商辦混合用地、住宅混合用地，但比這些混合用地涵蓋范圍更廣，對城市意義更大。在沒有其他規劃機制可達到所擬規劃目的的情況下，香港城市規劃委員會將一幅土地指定為 “ 綜合發展區” 。其令市區得以重建重整，為鄉郊地區提供發展機會，確保特殊地點有適當布局設計。以沙田分區計劃大綱核準圖為例，其規劃意向是在大綱涵蓋范圍內進行綜合發展、 重建作住宅用途或商業用途，并提供休憩用地和其他配套設施。設立此地帶，是方便當局

12、因應環境、交通和基礎設施等各種限制，對發展的組合 、規模 、設計和布局進行適當的規劃管制。綜合發展區發展成功案例很多，如黃埔花園、城市花園、和富中心、時代廣場、中環中心、新紀元廣場及九龍仔已婚軍人宿舍舊址。五、 控制性詳細規劃及法定圖則修改對比大陸城鄉規劃法中對控規修改的說明參照第十九、二十、四十八條，共370字。廣東省控制性詳細規劃管理條例中對控規修改參照第四章十九、二十、二十一條，共743字。因篇幅原因，有關控制性詳細規劃修改規范在此不一一列舉。香港城市規劃條例中關于法定圖則修改有長達6000多字的詳細規范說明。內容包括：就草圖進行申訴、對申訴的意見、對申訴的考慮、供公眾查閱申訴、就建議修

13、訂進行進一步申訴、撤回申訴、考慮就建議修訂而進行的進一步修訂、沒有人就建議修訂而作出進一步申訴的情況、規劃委員會對草圖進行修訂、向行政長官會同行政會議呈交經考慮的草圖、行政長官會同行政會議于呈交后的權力、拒絕核準圖則、核準圖副本的存放、核準圖的撤銷、取代與修訂、向規劃委員會申請而修訂圖則.等等 香港 大陸編制單位 地區圖則由城市規劃委員會編寫 城市規劃編制單位通過公開征集或受邀征集的方式編制控規圖則上報香港城市規劃委員會就草圖進行公示、修改、對可能有的香港公民的申訴進行考慮與應對后，向行政長官會同行政會議呈交草圖城市控規經本級政府批準后，報本級人大常委會和上級政府備案鎮控規報上級政府審批；縣政

14、府所在地鎮控規經縣政府批準后，報本級人大常委會和上級政府備案申請修訂圖則需滿足的條件 任何香港公民可申請，但需取得土地擁有人書面同意，申請需滿足的條件沒有詳細規定。（即城市規劃委員會將受理所有滿足條件的合理申請）城市總體規劃或者分區規劃發生重大變更，對控制性詳細規劃控制區域的功能與布局產生重大影響的設立重大建設項目，對控制性詳細規劃控制地塊的功能與布局產生重大影響的在實施城市建設中發現控制性詳細規劃有明顯缺陷的對控制性詳細規劃確定的建設用地性質、建設用地使用強度和公共配套設施的規劃要求進行調整的對比說明：可謂以小見大。在1990年才擁有第一步城市規劃、城市管理、城市建設法律的中國大陸，其城鄉規劃相關法律體系在經過20多年的發展后，已成體系。但以控制性詳細規劃為代表的大陸城鄉規劃相關法律法規在規范細致程度方面和在1951年就已經施行城市規劃條例的香港對比，尚需學習。香港詳細規范了各種不同群體針對不同性質的規劃做出申訴時，應帶采取的步驟。另外，還詳細規范了作為公權力代表的城市規劃委員會