1、地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！1邯鄲商業(yè)區(qū)改造邯鄲商業(yè)區(qū)改造邯鄲商業(yè)區(qū)改造邯鄲商業(yè)區(qū)改造邯鄲商業(yè)區(qū)改造邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議初步策劃思路及建議初步策劃思路及建議初步策劃思路及建議初步策劃思路及建議初步策劃思路及建議漢世佳投資顧問有限公司漢世佳投資顧問有限公司漢世佳投資顧問有限公司漢世佳投資顧問有限公司漢世佳投資顧問有限公司漢世佳投資顧問有限公司dec 16, 2003地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專

2、業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！2目目 錄錄目目 錄錄.1第一部分第一部分 邯鄲商業(yè)項目的策劃背景邯鄲商業(yè)項目的策劃背景.2第二部分第二部分 邯鄲商業(yè)項目策劃思路及具體操作辦法邯鄲商業(yè)項目策劃思路及具體操作辦法.32.1 在市場調查方面.32.2 在市場分析及可行性研究方面.62.2.1 市場分析內容與工作流程.62.2.2 工作方法.9第三部分第三部分 項目地塊周邊環(huán)境項目地塊周邊環(huán)境.10第四部分第四部分 項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及

3、存在的問題項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題.124.1 現(xiàn)狀概況.124.2 主要存在的問題.124.2.1、在規(guī)劃方面存在的問題.124.2.2 業(yè)物業(yè)營銷中的問題.13第五部分第五部分 邯山商業(yè)街區(qū)營銷策略邯山商業(yè)街區(qū)營銷策略.155.1 邯山商業(yè)街區(qū)定位.155.2 邯山商業(yè)街區(qū)營銷策劃模式的選擇.155.3 核心營銷策略的制定.16第六部分第六部分 總體發(fā)展策略及開發(fā)模式總體發(fā)展策略及開發(fā)模式.176.1 項目總體發(fā)展策略.176.2 項目開發(fā)模式.17第七部分第七部分 對邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議對邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議.21第八部分第八部分 項目拆遷階段應該注意的問題：項目拆遷階

4、段應該注意的問題：.23地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！3第一部分第一部分 邯鄲商業(yè)項目的策劃背景邯鄲商業(yè)項目的策劃背景中國房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個商鋪、寫字樓、住宅三分天下、鼎足之勢的全新時代。我們敢說，商業(yè)地產(chǎn)定會成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的下一個熱點。值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念、營銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同： 作為一個動態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲

5、得收益，需要依托于商業(yè)地段價值和經(jīng)營特色。 商業(yè)性更強，對于開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求更高。 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出讓年限只有 40 年。 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強，商業(yè)風險大，對企業(yè)資金和開發(fā)模式依賴比較強。面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項目如何制定開發(fā)策略、經(jīng)營策略、銷售策略；如何通過本項目達到企業(yè)利益最大化，并光榮完成企業(yè)的使命、社會的使命。這正是邯鄲商業(yè)項目的策劃背景，邯鄲商業(yè)項目給策劃提供了一操作平臺，策劃將為項目披上一件成功的外衣。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬

6、份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！4第二部分第二部分 邯鄲商業(yè)項目策劃思路及具體操作辦法邯鄲商業(yè)項目策劃思路及具體操作辦法根據(jù)我司的對商業(yè)的操作經(jīng)驗和本項目的實際需要，制定邯鄲商業(yè)項目的策劃操作思路如下：2.12.1 在市場調查方面在市場調查方面對房地產(chǎn)行家而言，市場調查只是對其“感覺”的論證。這既是中國房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場調查長久以來受非議的地方。但是勿庸置疑的是，專業(yè)市場調查能力是發(fā)展商項目致勝的重要保障。通過規(guī)范的調查研究方法為客戶提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營銷方案，是

7、漢世佳的使命。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠歷經(jīng)檢驗的市場研究模型、正確的資料搜集方法、嚴格的質量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評估，才地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！5能說明提供給客戶的一個百分數(shù)的價值。（一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項目擬采用的調查方法和（一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項目擬采用的調查方法和手段作一系統(tǒng)描述。手段作一系統(tǒng)描述。1. 定量研究定量研究 入戶訪問：

8、入戶訪問：作為消費者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法，漢世佳發(fā)展了自己的抽樣框架、訪問員與實地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術保證了消費者信息的真實與有效。 電話訪問：電話訪問：漢世佳在同業(yè)中較早建立了中心城市居民家庭電話樣本框，輔之以計算機輔助抽樣系統(tǒng)、專職電話訪問員等資源，保證了隨機撥號技術（rdd）的應用。 街頭攔訪：街頭攔訪：攔截訪問是指在某個場所（一般是較繁華的商業(yè)區(qū)）攔截在場的一些人進行面訪調查。攔截面訪的好處在于效率高。 定點訪問：定點訪問：經(jīng)驗顯示，在購物地點實施調查能夠最大限度模擬真實的購買環(huán)境。定點訪問在專職督導的全程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時有效保證調查結果的真實性

9、。 郵寄調查：郵寄調查：在調查范圍涉及本區(qū)域外目標或特定受訪者時，采用郵寄問卷的方法。 網(wǎng)上調查：網(wǎng)上調查：e-mail 方式和網(wǎng)絡調查系統(tǒng)。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！62. 定性研究定性研究 小組焦點座談會：小組焦點座談會：由主持人以一種無結構的自然的形式與一個小組的被調查者交談。通過傾聽一組從調研者所要研究的目標市場中選擇來的被調查者，從而獲取對既定問題的深入了解。 深度訪談：深度訪談：通過無結構

10、的、直接的、個人的訪問，以揭示對某一問題的潛在動機、信念、態(tài)度和感情。在研究中，對專家、部委領導、企業(yè)決策者、記者的深度訪問能快速有效地收集信息。緯群的深度訪問從提綱設計到訪問執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔當，有效保證了項目質量。 企業(yè)訪談：企業(yè)訪談：由于中國企事業(yè)單位的強大購買力和獨特的購買決策，因而對單位用戶的深入研究也成為我們此次設計的要求之一。緯群采用專家訪員、100的問卷復核機制，為客戶提供滿意的服務。3. 探索性研究探索性研究 文案研究：文案研究：二手數(shù)據(jù)收集、歷史數(shù)據(jù)分析等。 典型調查：典型調查：針對典型案例、主要競爭對手的單項調查。 觀察訪談：觀察訪談：如偽裝購物、

11、觀察客戶等。（二）市場調查內容（二）市場調查內容1、消費者意愿調查。調查內容包括購物習性調查、外食餐飲習性地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！7調查、休閑習性調查、對邯鄲市相關商業(yè)設施滿意度調查、期望增加相關設施調查、受訪者基本資料及對本案的看法等。2、進駐經(jīng)營者訪談。調查內容包括進駐意愿調查、進駐方式調查、經(jīng)營方式調查、對本案的看法。3、專家意見調查。以訪談方式收集相關專家對本案的看法以及所提出的寶貴意見。4

12、、邯鄲市政府意見調查。訪談邯鄲市政府意見，并了解邯鄲市商業(yè)項目改造之后期望經(jīng)營模式及目標。2.22.2 在市場分析及可行性研究方面在市場分析及可行性研究方面2.2.12.2.1 市場分析內容與工作流程市場分析內容與工作流程1、區(qū)位特性與基本條件分析。其中包括：a區(qū)域環(huán)境特性分析b周邊區(qū)域相關調查c區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)況分析d區(qū)域人口特性分析e交通運輸系統(tǒng)分析g公共設施設計分析2、相關法律、法規(guī)、政策分析3、商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預測。分析現(xiàn)有商圈發(fā)展趨勢及對區(qū)域周邊商圈發(fā)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私猓赃M一步擬定區(qū)域發(fā)展方向。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你

13、下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！84、競爭者分析。收集商圈范圍內競爭者的經(jīng)營狀況，如規(guī)模、商品種類、區(qū)位等，并分析對本案的影響。5、swot 分析。分析本案之優(yōu)、劣勢、機會、威脅，以擬定本案開發(fā)策略方向。6、經(jīng)營管理分析。7、投資效益評估。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！9市場研究分析工作流程圖 計計劃

14、目標確立基 地 分 析市場調查分析市場潛力分析投資者問卷調查消費者問卷調查中國商業(yè)市場分析北京、上海、深圳城市商場市場分析城市商場供需推估案例分析商圈零售市場調查現(xiàn)況分析階 段 開發(fā)方案研擬階段綜合結論階 段本案產(chǎn)品定位分析市場定位、產(chǎn)品組成業(yè)別規(guī)模、附屬設施土地開發(fā)方案研擬 經(jīng)營模式分析 相關法令分析 開發(fā)程序規(guī)劃 財務規(guī)劃分析方案評選開發(fā)與招商計劃擬定財務計劃擬定 設備說明 招商文件擬定 專業(yè)經(jīng)理人培訓計劃回饋修正地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)

15、十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！102.2.22.2.2 工作方法工作方法1、專業(yè)分工法。本案工作之基本理念，系運用專業(yè)分工的方法。2、集體討論法。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進度與監(jiān)督，以召開多次工作會議方式，整合各專業(yè)顧問之工作成果，并與業(yè)主保持緊密的溝通，以達成工作共識之建立。3、市場調查法。本研究中將包括消費者問卷調查、經(jīng)營者意見訪問、現(xiàn)場踏勘等方式，以收集第一手的資料。4、次級資料收集法。本研究并將收集相關政府統(tǒng)計資料、不動產(chǎn)雜志、專業(yè)研究報告，以及本現(xiàn)有資料庫等次級資料，以建立本案專屬的資料庫。5、系統(tǒng)分析法。整個規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析

16、，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實并進，達成計劃的充分落實。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！11第三部分第三部分 項目地塊周邊環(huán)境項目地塊周邊環(huán)境地理位置及現(xiàn)狀：地理位置及現(xiàn)狀：該項目位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路以南，浴新街以東。所在位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。目前該項目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項目所在地的邊界部分是

17、各種分散經(jīng)營的各種商業(yè)形態(tài)。內部為原來的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高，這與近兩年邯鄲市政府有意對該地塊進行改造，大部分居民都希望通過擴建原有住房面積獲得更多的補償有關。由于建筑密度過高，目前，其內部的生活環(huán)境較惡劣，對于項目所在地順利拆遷是一個較大的利好消息。在項目邊界經(jīng)營的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經(jīng)過長期的沉淀和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營不規(guī)范。商業(yè)分析：商業(yè)分析：項目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條主要商業(yè)街。并且該商圈是擁有130 萬城市人口的邯鄲市的市級商業(yè)中心，周圍分布著日月

18、城、康德、邯山商場、新趙都、樂頤電腦大廈等商業(yè)項目。該位置人流量較大，具有絕對優(yōu)勢的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周圍的幾個大型商場超市的經(jīng)營狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀城、康德等一批在當?shù)鼐哂休^大營業(yè)額和美譽度的地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！12商業(yè)項目。并且其商業(yè)輻射范圍是整個邯鄲區(qū)域性的，商圈的輻射力較強，對整個邯鄲的商業(yè)經(jīng)濟起著決定性的影響。交通分析：交通分析：由于項目緊靠火車站和長途汽車站

19、以及市內公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導中心和物流中心，交通便利，物流方便，對于進出邯鄲市和市內的通達性具有不可替代性的優(yōu)勢。緊鄰項目的京廣鐵路是中國大陸南北交通的大動脈，容易形成物流中心，無疑也給本項目的成功操作提供了一個極大的利好。其他優(yōu)勢分析：其他優(yōu)勢分析：該項目的 2 公里范圍內，集中了邯鄲市的幾所重點中學和職業(yè)學校，是一個典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè)主孩子就學，對于提升項目的價值也可以起到不可忽視的作用。另外，銀行機構和醫(yī)院也都分布在項目所在地周圍，對于綜合性商業(yè)項目是一個很大的無形資產(chǎn)。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份

20、專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！13第四部分第四部分 項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題4.14.1 現(xiàn)狀概況現(xiàn)狀概況規(guī)劃范圍內面積為 130 畝，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡將規(guī)劃范圍劃分為四個地塊，主要土地使用種類與結構如下所述：1. 主要為住宅、商業(yè)、金融、貿(mào)易、市場、文化娛樂、飲食服務、旅館、醫(yī)療機構、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。2. 住宅多為平房和部分二層自建樓房。3. 商業(yè)服務設施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態(tài)特征。4.24.2 主要

21、存在的問題主要存在的問題4.2.14.2.1、在規(guī)劃方面存在的問題、在規(guī)劃方面存在的問題1、土地使用過于混雜。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。2、道路系統(tǒng)未科學規(guī)劃定位。道路層級與道路形態(tài)未能互相配合，降低道路可及性和易行性。3、城市景觀缺乏自明性。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。4、成長管理與城市活動未加以結合。商貿(mào)服務活動及經(jīng)營層次紊亂，超高層建筑使用強度降低了經(jīng)營環(huán)境，歷史古跡地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深

22、操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！14保存與開發(fā)計劃相沖突，成長管理機制無法與城市活動密切結合。4.2.24.2.2 業(yè)物業(yè)營銷中的問題業(yè)物業(yè)營銷中的問題1. 產(chǎn)權問題。香港商場能夠成功經(jīng)營，與其產(chǎn)權的統(tǒng)一不無關系，在邯鄲，商場更多的是被分割成小鋪位來出售，使一個商場的產(chǎn)權所有人有數(shù)百甚至上千，一個鋪位也有幾個業(yè)主，如果將來業(yè)主的意見無法統(tǒng)一，勢必會影響商場的經(jīng)營。 2. 定位問題和定位的支持系統(tǒng)。我們認為，確定商服物業(yè)的經(jīng)營主題定位是一項非常專業(yè)的工作，需要大量準確有效的市場調研資料方能確定，并且調查結果與自身條件非常匹配方能確定，必需相信專業(yè)的市場調研分析來進行

23、，也許就某物業(yè)本身，調查的結果是不具備條件，不再進行，并不是壞事。 3. 銷售和經(jīng)營的矛盾。1) 銷售和經(jīng)營在規(guī)劃中的矛盾。每一個發(fā)展商都想使自己的物業(yè)能夠賣個好價錢，同時能經(jīng)營得好。從賣的角度講，劃分成小鋪位面對的客戶群更廣，更有利于銷售的進行，但對經(jīng)營來講，卻并非如此，根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，所需適合的營業(yè)面積是不同的。這就存在著在規(guī)劃中鋪位如何劃分的問題。解決不好將會直接影響到將來的經(jīng)營。 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資

24、深操盤手隨時交流！152) 投資回報和市場租金。投資者投資商鋪的目的是為了獲取理想的租金回報，發(fā)展商想盡快銷售自己的物業(yè)，必須給投資者一個滿意的回報，雙方的討價還價勢在必然，如果發(fā)展商承諾的回報高，必然會背上沉重的包袱，回報低，客戶不滿意，物業(yè)銷售狀況堪憂。 3)業(yè)態(tài)選擇。每個項目都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必須以市場為基礎，應該遵循“人無我有，人有我優(yōu)”的原則，市場空白點不一定就是機會點，反過來，這種業(yè)態(tài)普遍存在的時候也不一定就沒有潛力可挖。項目所在的商業(yè)區(qū)存在著多種歷史遺留問題和商業(yè)經(jīng)營問題，項目所在的商業(yè)區(qū)存在著多種歷史遺留問題和商業(yè)經(jīng)營問題，這些問題更深層次地涉及到民俗民情、居住方式、經(jīng)

25、濟體制、商業(yè)這些問題更深層次地涉及到民俗民情、居住方式、經(jīng)濟體制、商業(yè)機制、商業(yè)形態(tài)、商業(yè)文化等很多方面。因此，本項目改造工程的機制、商業(yè)形態(tài)、商業(yè)文化等很多方面。因此，本項目改造工程的策劃工作變得十分復雜、龐大，要求策劃理論水平之高，操作經(jīng)驗策劃工作變得十分復雜、龐大，要求策劃理論水平之高，操作經(jīng)驗之豐富，專業(yè)操作方法之繁多，是一個具體的項目所不能比擬的，之豐富，專業(yè)操作方法之繁多，是一個具體的項目所不能比擬的，這要求我們在全程策劃的各個環(huán)節(jié)施之以細致、專業(yè)、全面、超前這要求我們在全程策劃的各個環(huán)節(jié)施之以細致、專業(yè)、全面、超前的工作原則。的工作原則。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載

26、，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！16第五部分第五部分 邯山商業(yè)街區(qū)營銷策略邯山商業(yè)街區(qū)營銷策略5.15.1 邯山商業(yè)街區(qū)定位邯山商業(yè)街區(qū)定位 形象定位：代表邯鄲特色的城市商業(yè)及旅游觀光綜合區(qū)形象定位：代表邯鄲特色的城市商業(yè)及旅游觀光綜合區(qū) 功能定位：現(xiàn)代化商業(yè)交易平臺功能定位：現(xiàn)代化商業(yè)交易平臺商業(yè)價值定位：黃金商業(yè)街區(qū)商業(yè)價值定位：黃金商業(yè)街區(qū)建筑風格定位：新古典主義風格建筑風格定位：新古典主義風格物業(yè)品種組合：物業(yè)品種組合：shopping m

27、all（含商業(yè)步行街）（含商業(yè)步行街） 、酒店式公寓、寫字樓等酒店式公寓、寫字樓等5.25.2 邯山商業(yè)街區(qū)營銷策劃模式的選擇邯山商業(yè)街區(qū)營銷策劃模式的選擇營銷策劃已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目成功的制勝法寶，在房地產(chǎn)項目的操作過程中屢建奇功。房地產(chǎn)營銷策劃在自身發(fā)展過程中形成四種相對比較固定的模式：概念策劃模式、賣點群策劃模式、等值策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃理論模式增值策劃模式。房地產(chǎn)全程策劃理論模式是一種服從于系統(tǒng)論的操作模式，這種理論具有動態(tài)性、系統(tǒng)性、全局性等優(yōu)點，是為房地產(chǎn)項目創(chuàng)造增值空間的尚方寶劍。邯山商業(yè)街區(qū)改造工程的營銷策劃模式理應采取這種增值策劃模式，最大限度地提升本商貿(mào)旅游區(qū)的商業(yè)價值。

28、5.35.3 核心營銷策略的制定核心營銷策略的制定邯山商業(yè)街區(qū)是個大型的綜合商業(yè)區(qū)，因此點和面的關系就在地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！17營銷中起著重要的作用。商業(yè)區(qū)內新建商業(yè)面積要經(jīng)過市場消化，招商和管理，則成了商場銷售中投資引導最關鍵的一環(huán)。本著以上基本情況，邯山商業(yè)街區(qū)營銷策略定義為兩方面核心內容：其一，以點帶面，以面促點；其二，采取招商、管理、投資引導三位一體營銷策略。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專

29、業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！18第六部分第六部分 總體發(fā)展策略及開發(fā)模式總體發(fā)展策略及開發(fā)模式6.16.1 項目總體發(fā)展策略項目總體發(fā)展策略- 大型主題功能商務社區(qū)大型主題功能商務社區(qū)- 從企業(yè)操作可行性和土地價值最大化等角度選擇“大型主題大型主題功能商務社區(qū)功能商務社區(qū)”為項目的發(fā)展戰(zhàn)略。- 基于發(fā)展戰(zhàn)略考慮，本項目的整體發(fā)展理念與定位為：- 發(fā)展理念：邯鄲首席全天候、全生活商務社區(qū)邯鄲首席全天候、全生活商務社區(qū)創(chuàng)建邯鄲市房地產(chǎn)

30、提升時期標志性、引領性商務社區(qū)，成為邯鄲規(guī)劃建筑、園林景觀、人文環(huán)境、物業(yè)管理、營銷推廣等綜合素質最高，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構筑全新的引領市場需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場的制高點，獲得的市場占有力與可持續(xù)發(fā)展品牌效應。- 整體發(fā)展定位：復合型商務社區(qū)（參與城市運營）復合型商務社區(qū)（參與城市運營）- 功能定位：包括商務社區(qū)、健康社區(qū)、教育社區(qū)、人文社區(qū)、休閑社區(qū)、生活社區(qū)六大功能模塊。6.26.2 項目開發(fā)模式項目開發(fā)模式項目開發(fā)與城市經(jīng)濟發(fā)展各階段相適應，實現(xiàn)項目的價值最大化；尊重項目區(qū)域自然生成的商業(yè)環(huán)境，利用地塊交通、經(jīng)濟、文化等核心功能，提高商務社區(qū)的商業(yè)價值；地

31、產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！19整個項目統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)， “配套先行，滾動開發(fā)”提高項目素質和價值；分組團自成規(guī)模開發(fā)，注意功能、配套設施建設的銜接和各組團風格的搭配，各期產(chǎn)品、價格要引導市場，具備強大競爭力。 復合型社區(qū)（參與城市運營）規(guī)劃開發(fā)原則 項目發(fā)展策略綜合開發(fā)，社區(qū)運營商脈保護，持續(xù)發(fā)展以人為本，人文關愛復合功能，互動成長統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā)創(chuàng)新理念，顛覆市場 “商脈保護，持續(xù)發(fā)展”充分尊重

32、利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，合理改造并加以補充和完善；引入邯鄲傳統(tǒng)文脈，自覺對地方商業(yè)特色、商業(yè)文化傳統(tǒng)繼承和地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！20發(fā)展延續(xù)；各功能模塊形成有機的生態(tài)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，從而達到社區(qū)生態(tài)型發(fā)展的目標 。 “以人為本，人文關愛”以人本主義思想為出發(fā)點，對人的需求、生存、安全、舒適、交往與相互關愛、個人智慧發(fā)展，直至自我價值實現(xiàn)的幾個層次上均給予最大的尊重。在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種

33、新型的社區(qū)交往模式、并以此充分展示相互關愛的社區(qū)精神和社區(qū)文化。 “復合功能，互動成長”外部復合依托城市平臺，發(fā)展城市功能，促進區(qū)域發(fā)展，提升社區(qū)發(fā)展空間，社區(qū)與城市、區(qū)域互動成長。內部復合主題功能圍繞地產(chǎn)開發(fā)復合發(fā)展，各主題功能與社區(qū)的長、中、短期發(fā)展互動成長。 “統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā)”傳統(tǒng)開發(fā)“多而散、小而全、全而簡、簡而陋” ，與城市規(guī)劃被動適應。引入國際經(jīng)驗，創(chuàng)造前瞻性整體性的復合型社區(qū)，與城市總體規(guī)劃相適應并提升區(qū)域發(fā)展。 “創(chuàng)新理念，顛覆市場”顛覆規(guī)劃打破傳統(tǒng)規(guī)劃顛覆價格打破價格堡壘地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨

34、時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！21顛覆距離打破距離障礙顛覆市場打開市場空間顛覆生活創(chuàng)新生活方式顛覆 項目啟動點項目的啟動要與持續(xù)發(fā)展相結合核心啟動區(qū)是指找到市場突破口，集中優(yōu)勢兵力，形成項目的“引爆點”帶活全局。項目的核心理念是項目核心競爭優(yōu)勢與獨特主題，是開發(fā)商倡導的商務方式，對于客戶來說就是“吸引點” 。項目的吸引點應集中而有序地展示出來，從而令靜態(tài)的規(guī)劃勢能轉化為全局營銷動能。 項目差異化定位的思路：思路一：本項目的地理位置是邯鄲中心城區(qū)，因此應充分利用中中心優(yōu)勢心優(yōu)勢思路二：參與城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展

35、，形成聯(lián)動優(yōu)勢聯(lián)動優(yōu)勢思路三：通過超前的規(guī)劃、大規(guī)模綜合開發(fā)、合理的功能配套等綜合素質取勝綜合素質取勝思路四：以高性價比產(chǎn)品高性價比產(chǎn)品弱化距離對樓盤的影響。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！22第七部分第七部分 對邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議對邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議步行街的建設主要有重建、整建、維護三種基本形式，邯山商業(yè)步行街是在傳統(tǒng)成熟商業(yè)街區(qū)重建一條新的商業(yè)步行街，在規(guī)劃中，應該采用的是以下幾項具體實施性

36、原則： 1、 人車分離，宜出宜進、四通八達的原則：即運用各種方式和技術使步行者與機動車分開，同時為步行者提供一個內外通達、進出自如的步行系統(tǒng)。2、 人本的原則：真正的步行街是切實的事物，主體是人，人使步行街有了故事情節(jié)，有了生命，人們用整個身心的存在去感受、接觸、聆聽和衡量環(huán)境，所以步行街必須體現(xiàn)一切為人服務的理念。3、 地域原則：地域性是城市景觀在一定自然環(huán)境中形成的特征，不同的城市、地段都有其自身的特點，因此有意義的步行街都應根植于歷史階段的社會背景，這是對所處的特定地區(qū)自然環(huán)境、歷史文化等的合理回應，所以因地制宜升華每一個步行街中那獨有的、本質的地域文脈，并使之更有生機活力，更有發(fā)展，才

37、能意匠獨造。4、 功能、技術合理原則：功能是步行街的重要內容和最活躍因素，因此需要采用現(xiàn)代先進合理的技術來滿足各種功能的要求。同時合理地利用土地和空間，合理地利用資源和資金。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！235、 細部原則：即重視步行街形態(tài)、比例、尺度、色澤、材料、光照及設施的設計。6、 管理、效益原則：即運用科學完善的管理，以求獲得良好的綜合效益。7、 高、中、低檔行業(yè)設計距離要適中，以避免因此而造成的經(jīng)營矛盾，具體邯山商業(yè)區(qū)，可以考慮將低檔的行業(yè)經(jīng)營搬遷到本項目的附近區(qū)域以形成專業(yè)的市場。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！24第八部分第八部分 項目拆遷階段應該注意的問題：項目拆遷階段應該注意的問題：1按照該項目的整體定位，采取高舉高打的總原則，對項目進行包裝和提升。要認識到該項目不僅僅是稽山集團的項目，更是邯鄲市政府、邯鄲人民的項目，特別對于舊城改造，項目由于需要拆