1、本章主要內容 一、房地產投資概述 二、房地產投資環境分析 三、房地產投資外在效應分析 四、房地產投資方案的比較與選擇 五、房地產投資不確定性分析 六、房地產投資風險分析第一節 房地產投資概述 一、房地產投資構成 房地產投資的構成：房地產投資主體的構成和房地產投資的資金構成。（主體和資金）第一節 房地產投資概述一、房地產投資構成1、房地產投資主體的構成 投資主體是指直接從事房地產投資活動的投資者，即直接投資者。 （1）、政府（特殊主體） （2）、企業（主要主體） （3）、個人（從事房地產買賣）第一節 房地產投資概述一、房地產投資構成2、房地產投資資金構成 （1）、企業自有資金（不底于投資總額的3

2、0%） （2）、信貸資金（按期還本付息） （3）、集資 （4）、利用外資 （5）、財政資金 （6）、預售收入 （7）、承包商墊資承包第一節 房地產投資概述二、房地產投資方式包括資金投入方式和投資開發對象兩種第一節 房地產投資概述二、房地產投資方式1、房地產的資金投入方式（1）、房地產投資信托（收益型、按揭型、混合型）（2）、房地產辛迪加（3）、房地產抵押貸款和房地產抵押貸款證券化（4）、直接購置房地產第一節 房地產投資概述二、房地產投資方式2、房地產投資開發的對象（1）、未開發的土地（2）、住宅（3）、辦公樓宇（4）、商場、酒樓、旅店（5）、工業廠房和倉儲性物業（6）、休閑性物業第一節 房地產

3、投資概述三、房地產投資的特征1、房地產投資對象的固定性和不可移動性2、房地產投資的高投入和高成本性（1）、土地開發的高成本性（2）、房屋建筑的高價值性（3）、房地產經濟動作中交易費用高3、房地產投資的回收期長和長周期性4、房地產投資的高風險性5、房地產投資的強環境約束性6、房地產投資的低流動性第二節 房地產投資環境分析一、房地產投資環境要素分析1、房地產投資環境的含義 主要是指現在和未來影響房地產投資的風險和收益的政策、制度和行為的環境。（是房地產投資和開發的第一步）第二節 房地產投資環境分析一、房地產投資環境要素分析2、房地產投資環境要素及其分析 分為六大類：政治、經濟、基礎設施和配套設施、

4、法律、社會文化、自然地理又可以分為硬投資環境和軟投資環境第二節 房地產投資環境分析一、房地產投資環境要素分析2、房地產投資環境要素及其分析 （1）、硬環境要素 基礎設施、生活配套、商務設施、商務設施、其他因素第二節 房地產投資環境分析一、房地產投資環境要素分析2、房地產投資環境要素及其分析 （2）、軟環境要素 社會文化環境、政治環境、經濟環境、法制環境、金融環境第二節 房地產投資環境分析二、房地產投資環境的分析評估1、房地產投資環境的評估方式（1）、專家實地論證（2）、問卷調查評價（3）、咨詢機構評估第二節 房地產投資環境分析二、房地產投資環境的分析評估2、房地產投資環境的分析方法冷熱對比法等

5、級尺度法道氏評估法多因素與關鍵因素評價法相似度法綜合評價法層次分析法灰色系統理論等第三節 房地產投資外在效應分析一、房地產投資外在效應分析概述1、外在效應含義 指由于某種經濟活動所產生的沒有被市場承認的對不參與同一經濟活動的其他人造成的影響稱為經濟的外在效應（外在經濟效應）第三節 房地產投資外在效應分析一、房地產投資外在效應分析概述2、房地產投資外在效應分析的內涵 目的是使項目與社會相互適應，相互協調，避免投資的社會風險，保證項目順利實施，以提高投資效益；采取措施增加項目的外在效益，減少或消除項目的外在成本，以維護社會穩定，促進社會進步與發展，從而使項目投資決策建立在可行的科學分析的基礎之上，

6、促使項目順利實現，并促進社會經濟協調發展，走可持續發展道路。第三節 房地產投資外在效應分析一、房地產投資外在效應分析概述3、房地產投資外在效應分析的特征 （1）、外在效應分析定量難 （2）、外在效應分析具有多面性第三節 房地產投資外在效應分析一、房地產投資外在效應分析概述4、房地產投資外在效應分析的原則 （1）、客觀性原則 （2）、可比性原則 （3）、統籌兼顧，從全局出發原則 （4）、定性與定量分析相結合第三節 房地產投資外在效應分析一、房地產投資外在效應分析概述5、房地產投資外在效應分析的內容 （1）、投資機會研究階段的外在效應分析 （2）、可行性分析階段的外在效應分析 （3）、經營階段的外

7、在效應分析 （4）、定性與定量分析相結合第三節 房地產投資外在效應分析一、房地產投資外在效應分析概述6、房地產投資外在效應分析的程序 （1）、籌備與計劃 （2）、確定項目目標與分析范圍 （3）、選擇分析指標 （4）、調查預測，確定分析基準 （5）、制定備選方案 （6）、進行分析評價 （7）、選出最優方案 （8）、專家論證 （9）、評價總結，編制“項目外在效應分析報告”第三節 房地產投資外在效應分析二、房地產投資外在效應分析方法1、定量分析法 （1）、生態經濟損失的估算方法 （2）、文物古跡經濟損失的估算方法 （3）、水污染經濟損失的估算方法 （4）、噪音污染經濟損失的估算方法第三節 房地產投資

8、外在效應分析二、房地產投資外在效應分析方法2、定性分析法 運用邏輯推理，采用文字描述，說明事物的性質。第四節 房地產投資方案的比較與選擇一、房地產投資方案比選概述1、房地產項目投資方案的類型 獨立方案、互斥方案、混合方案第四節 房地產投資方案的比較與選擇一、房地產投資方案比選概述2、投資方案比選的必要性（1）、投資方案比選是實現資源合理配置的有效途徑（2）、投資方案比選是實惠投資決策科學化和民主化的重要手段（3）、投資方案比選是尋求合理的經濟和技術決策的必然選擇第四節 房地產投資方案的比較與選擇二、房地產投資方案比選的指標 常用的分析指標有凈現值、凈現值率、內部收益、差額內部收益等。第四節 房

9、地產投資方案的比較與選擇二、房地產投資方案比選的指標 1、靜態指標（1）、差額投資收益（追加投資效果系數）：增加投資所帶來的年成本節約額之效率。 公式看書本p101 第四節 房地產投資方案的比較與選擇二、房地產投資方案比選的指標 1、靜態指標（2）、差額投資回收期：利用差額分析法，考慮投資額不等的兩種方案收益和投資差額的投資回收期，即用兩種方案收益差額將投資差額收回所需的期限。 公式看書本p101 第四節 房地產投資方案的比較與選擇二、房地產投資方案比選的指標 2、動態指標（1）、凈現值率：是凈現值與投資現值的比率，記作npvr。單位投資現值獲得的凈現值，表示單位投資除獲得符合設定折現要求的凈

10、收益外，還可獲得的超額凈收益。凈現值率可理解為單位原始投資的凈現值所創造的凈現值。 npvr=項目的凈現值/原始投資的現值合計 第四節 房地產投資方案的比較與選擇二、房地產投資方案比選的指標 2、動態指標（2）、差額投資內部收益率：在計算出兩個原始投資額不相等的投資項目的差量現金凈流量的基礎上，計算出差額內含報酬率，并據以判斷這兩個投資項目優劣的方法。 當差額內含報酬率指標大于或等于基準收益率或設定貼現率時，原始投資額大的項目較優，反之則投資少的項目為優。 此法適用于原始投資不相同但項目計算期相同的多個互斥方案的比較決策，不能用于項目計算期不同的方案的比較決策。 第四節 房地產投資方案的比較與

11、選擇二、房地產投資方案比選的指標 2、動態指標（3）、總費用現值：以社會折現率、基準收益率分別計算各方案的費用現值（pc），并進行比較，以費用現值較低的方案為優。此法一般用于計算期相同項目之間的比較。 公式見p102第四節 房地產投資方案的比較與選擇二、房地產投資方案比選的指標 2、動態指標（4）、等額年費用（ac）：通過計算各方案等額年費用來進行方案比較和選擇的一種方法。將項目計算期內所有的費用現值，按事先選定的基準收益率，折算為每年等額的費用，稱為等額年費用。選擇等額年費用最小的方案作為最優方案。 公式見p102第四節 房地產投資方案的比較與選擇三、房地產投資方案比選的比選 1、獨立方案的

12、比選 獨立方案的采用與否，取決于自身的經濟性，主要看爭現值、凈年值或內部收益指標的評價指標。多個獨立方案與單一方案的評價方法是相同的。評價指標有：npv，irr，nav等。凡通過絕對效果檢驗標準（ npv 0，irr 0，nav i0）的方案，是可以接受的，否則應予拒絕。第四節 房地產投資方案的比較與選擇三、房地產投資方案比選的比選 2、互斥方案的比選 對多個互斥方案進行比選時，只能選取其中一個。互斥方案的決策、評價包含兩方面的內容（1）、各方案自身的經濟效果絕對效果檢驗；（2）、考察哪個方案相對最優相對經濟效果檢驗。主要經濟效果評價指標有凈現值、凈年值、費用現值、費用年值和內部收益率指標。第

13、五節 房地產投資不確定性分析一、房地產投資不確定分析的含義 主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率。可進行不確定性分析的因素主要有租售價格、銷售進度、出租率、開發周期、項目總投資、土地費用、建安工程、融資比例和融資成本等。第五節 房地產投資不確定性分析二、敏感性分析1、敏感性分析的概念 （1）、單因素敏感性分析 （2）、多因素敏感性分析第五節 房地產投資不確定性分析二、敏感性分析2、敏感性分析的步驟 第五節 房地產投資不確定性分析三、臨界點分析（1）、最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率（2）、最高土地取得價格（3）、最高工程費用 第五節 房地產投資不確定性分析四、概率分析1、概率分析的概

14、念（風險分析）2、概率分析的步驟3、概率分析的方法 （1）期望值法（凈現值=kipi ,凈現值的期望值/e（npv）= npvipi ）：計算開發項目的凈現值的期望值和凈現值大于或等于零時的累計概率； （2）蒙特卡羅模擬法：對變量值概率分布進行隨機抽樣，并計算相應的評價指標，經過多次重復，從而得到評價指標的概率分布。 第六節 房地產投資風險分析一、房地產投資風險的含義 指由于投資房地產而造成的損失的可能性。包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。表現形式（1）高價買進房地產，低價賣出。（2）賣出的價低于預期（3）投資的資金沒有按期回收或不能回收（4）在違背自己意愿的情況下拋售房地產。 第六節 房地產投資風險分析二、房地產投資風險分類 1、房地產投資風險的粗分類（1）、按風險性質劃分：靜態風險、動態風險（2）、按產生原因劃分：自然風險、社會風險和經營風險（3）按風險承擔主體劃分：投資風險、生產風險和銷售風險（4）、 按風險經濟強度劃分：高度經濟風險、中度經濟風險和低度經濟風險。 第六節 房地產投資風險分析二、房地產投資風險分類 2、房地產投資風險的細分類（1）、總體性風險：市場風險、利益風險、購買力風險（2）、個性風險：經營風險、業務風險、財務風險、信用風險、流動性風險、預測和決策風險（3）意外性風險 通常把主要風險歸結為商