1、房屋維修管理規程物業的維修管理是物業管理中的基礎性工作。它包括兩大部分內容，其一為房屋的 維修管理，其二為房屋設備管理。物業的維修管理對象是物業本身，其管理的目的是為 了物業的保值和增值。一、房屋維修管理房屋維修管理又稱房屋修繕管理， 它是指物業管理機構的房屋管理與修繕部門對其所經 營管理的房產，進行修繕技術管理。具體內容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工 管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養等內容。在物業管理過程中，搞好房屋 的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強其使用的安全性能，也有利于美化 環境，使物業管理企業在用戶心中建立良好的形象和信譽，從而促進物業管理行業的發 展。

2、（一）房屋維修管理的內容1房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據。定 期和不定期的對房屋進行檢查、 隨時掌握情況，不僅可以及時發現和防止危險情況的發 生，而且還為房屋維修管理提供依據，以延長房屋壽命。2房屋維修施工管理。物業管理機構應根據所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕 計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應注意保證修繕施工質量并降低 成本，對于一些委托施工項目，物業管理部門應嚴格對其施工質量進行監督，以保證用 戶的使用安全。3房屋修繕的行政管理。根據我國有關的法規規定，房屋修繕是房屋所有者應當履行 的責任。因使用不當或人為造成房屋損壞，應由行為人

3、負責修復或給予賠償。對于房屋 所有者或房屋修繕責任者不及時修繕， 或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人等借故阻 撓，或發現有可以導致房屋發生危險情況出現時， 房管部門可采取排險解危的強制措施， 費用則由當事人承擔。此外，對于異產毗連房屋的修繕，將依照城市異產毗連房屋管理規定承擔責任（二）房屋完損等級的評定物業管理機構需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定， 以便進一步制定房 屋的修繕計劃及修繕實施方案。 房屋的完損等級是指對現有房屋的完好或損壞程度劃分 的等級， 即現有房屋的質量等級。 評定房屋的完損等級是按照統一的標準、 統一的項目、 統一的評定方法， 對現有整幢房屋進行綜合性的完好和

4、損壞的等級評定。這項工作技術 性強，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質量的評定，是以原國 家城鄉建設環境保護部 1985 年制定頒布的房屋完損等級評定標準作為依據的。1房屋完損等級標準。一般按房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞程 度分為五個等級標準。（1）完好房。指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀 良好，使用正常；或雖個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復。（2）基本完好房。指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油 漆缺乏保養，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性維修即可修復。（3）一般損壞房。指房屋結構

5、一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨， 裝修局部破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛、電照管線、器具和零件有部分老 化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換零件。（4）嚴重損壞房。指房屋年年失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴 重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、 器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建。（5）危險房。指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌 可能，不能確保使用安全的房屋。2房屋完損等級的評定方法。一般根據房屋各個組成部分完報程度綜合評定。（l ）房屋的結構、裝修、設備等組成部

6、分各項完損程度符合同一個完損標準，則該房 屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。（2）房屋的結構部分各項完損程度符合同一完損標準，在裝修設備部分中有一、二項 完損度下降一個等級， 其余各項仍和結構部分符合同一完損標準，則該房屋的完損等級 按結構部分的完損程度來確定。（3）房屋結構部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準，在裝修或設備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準， 其余三個組成部分的各項都符合 上一個等級以上的完損標準，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。（4）房屋結構部分中地基基礎、承重構件、屋面等項的完損程度符合同一完損標準， 其余各分項完損程度可有高

7、出一個等級的完損標準，則該房屋完損等級可按地基基礎、 承重結構，屋面等項的完損程度來確定。3房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位，評定時 則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產經營與管理單位（包括物業管理企業）的一 個重要技術經濟指標之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。（三）房屋維修的施工管理1房屋維修工程的分類。根據房屋的損壞程度并按房屋維修的性質，可以分為小修、 中修、大修、翻修及綜合維修五類。（1）小修工程（零修工程或養護工程）。指及時修復小損小壞，以保持原來房屋的完 損等級為目的的日常養護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間

8、要求緊 迫，一般可以根據房管人員掌握的情況組織計劃維修，也可以根據用戶申報組織零星的 維修。 小修工程工程雖小， 但關系到用戶的使用便利， 眼務性很強， 因此必須及時修理， 力爭做到水、電、暖、衛、氣零修不過夜，土建零修三日內有結果。小修工程的年均費 用應為所管房屋當時造價的 1以下。（2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結構的要求，需要進行局部維 修，在維修中只牽動或拆換少量主體構件，而保持原房屋規模和結構的工程。這類工程 的特點是：工地較為集中， 項目較少，工程量較多， 帶有周期性。 如屋面的局部面層重做， 整幢樓門窗整修等工程。 中修工程適用于一般損壞房屋， 一次費用在該建筑

9、物同類結構 新建造價的 20以下；中修后的房屋， 70以上必須符合基本完好或完好房的要求。（3）大修工程。指房屋主體結構大部分嚴重損壞，無倒塌或局部倒塌危險的房屋；公 用生活設備（包括上、下水，通風、采暖等）必須進行拆換、改裝、新裝的工程。這類 工程一般需要牽涉和拆換部分主體構件，但不需全部拆除，此外工程的地點集中，項目 齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相 結合。 大修工程往往適用于嚴重損壞的房屋。 房屋大修后應達到基本完好或完好標準的 要求。大修工程所需費用應在同類結構新建房屋費用的25以上。（4）翻修工程。指將原來房屋全部拆除后，另行設計，在原地或

10、移動后更新建造的工 程。 當原有房屋已失去修繕價值或因自然災害等因素房屋不能繼續使用時， 往往采用翻 修的方式。 翻修工程應盡量選用原房屋構件和舊料， 其費用應低于同類結構的新建房屋。 翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。（5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴重損壞，進 行有計劃的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小 修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要 求，其費用應控制在該片（幢）建筑物同類結構新建造價的20左右。2維修工程的施工管理。（1）編制維修計劃。物業管理機構每年應根據對查勘鑒定結果，

11、編制維修投資計劃與 維修施工計劃。維修投資計劃往往是廣大用戶關心的重大問題。 物業管理機構必須制定并提高年度維修 投資計劃，并報業主管理委員會（或單個業主）審批后方可實施維修。維修的資金來源 于物業的委托人 （業主或使用者） ，對于多業主的物業， 則需要按產權人份額比例分攤。維修施工計劃，應根據批準的維修投資計劃而制定。具體內容應包括：施工總工期、總 進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。（2）落實施工隊伍。物業管理機構一般不設龐大而專業化的維修隊伍，僅能完成一些 小修任務，對于中修、大修工程一般都是專包給專業的施工隊伍，物業管理機構則作為 甲方對施工隊伍進行管理。維修施工隊伍的選擇， 最好也應

12、采取招投標的方式擇優錄取，以便保證以較少的投資取 得較好的維修效果。為了明確雙方的責、權、利，一旦選定專業施工隊伍，物業管理機 構應與之簽訂施工合同，避免發生維修內容及要求不清等問題。（3）施工過程的管理。物業管理機構在施工過程的管理中，相當于工程監理的角色， 故而應按合同對施工中的進度、成本、質量進行嚴格的控制，以確保維修工程按合同中 規完的工期、 質量標準及合同造價完成。 在施工中， 應嚴格把握住原料質量、 施工質量、 關鍵工序的施工時間以及進度款等關鍵控制因素， 從而確保維修工程達到較為滿意的施 工效果。、房屋設備管理 房屋設備一般包括：供電設備、給排水設備、供暖設備、燃氣設備、空調設備、電梯設 備等。隨著現代科技的發展，一些物業中尚安裝有報警、自控、現代化通信技術等高技 術設備和設施。房屋設備的管理，是按照科學的管理程序和制度，按照一定的技術管理 要求，對上述設備進行日常的養護和維修。房屋設備管理的主要內容有：基礎資料管理，設備維修管理，設備運行管理，設備運行指標管理，文明安全管理。在運作中，設備維修和設備運行既可以統一管理，也可以分 別管理，此外，房屋設備管理均為專業化管理方式，需要按一定的管理制度運行。一般的管 理制度為：預防性計劃維修保養制度，值班制度，交接班制度，報告制度等。上述管理制度 的制訂和實施，將能使房屋設備保持良好的運轉狀態，