1、房地產行業的目標客戶群怎么分析?房地產市場的蓬勃發展，以及人們生活水平的提高，房地產市場開始逐步進行細 分，不同收入和生活品位的人對住房有不同的要求， 開發商也通過獨特的產品實 點來吸引目標客戶群。本報記者對購房者分成八類購房群體， 并采訪每個購房群 體的典型購房者，為八類購房群體設計了個性化的置業方案， 希望能給人們在購 房時提供一些參考。單身貴族人群特點：單身人士多為參加工作不久的青年人。 他們積蓄不多，但又盼房心 切，應采取階梯式消費模式，隨個人收入的增長、工作崗位的變化以及今后結婚 生子，而適時地調換住房。置業方案：單身購房者在購買住宅時應該考慮現在的居住以及未來的轉手，一般來說主要看

2、以下三方面：1、住宅的地理位置。單身人士恰好處于立業之初，每天忙忙碌碌，早出晚歸， 因而，成熟的地段對他們而言十分重要。社區周邊的交通應十分便利，距工作單 位最好在半小時車程之內，如果每天把過多的時間浪費在路上將是非常可惜的。成熟地段的另一個含義是商業、文化、生活氛圍應該濃郁，能夠滿足青年人衣、 食、行、樂的業余生活需求。今后，若工作崗位變動，也可隨之調換住房。由于 原住房處于成熟的區域，出租或出售都將十分容易。2、戶型面積。單身人士沒有必要購買大戶型， 從而令自己背上沉重的經 濟負擔。現在市場上的小戶型總價低、功能全，最受單身人士的青睞。對于剛剛 踏入社會的年輕人來說，較低的總房價可以使貸款

3、的壓力相對小些， 另外貸款時 應盡量選取較長的還款年限，這樣在近期內還款壓力較小，日后事業有了發展時 還可以提前還款；對于單身人士而言，最重要的不是寬敞的客廳或像樣的廚房， 而是小巧的臥室兼工作室。3、社區及周邊配套。年輕的單身人士，時間相當寶貴。快節奏的工作往 往令他們無暇顧及個人生活，因而社區之內或項目周邊最好應配備完善的生活服 務設施，包括運動設施、商業設施等。拆遷家庭人群 特點：拆遷家庭一般在原有住房區域居住時間較長，在那里的生活便利程度要高 于其他陌生區域。拆遷戶雖然會因為舊房拆遷而得到一部分經濟補償， 但舊房- 般面積較小，所得到的經濟補償并不足以購買一套理想的住宅。置業方案：拆遷

4、家庭在新宅購買時主要考慮新居對原有生活的影響以及新宅價格，主要需關注以下幾個方面：1、與原有生活區域的重疊性。拆遷戶一般生活在相對老、舊的社區內， 而且生活時間較長，對老宅已經形成了強烈的生活依賴性， 所以新居一般不要距離原住地太遠，以盡量不破壞原有的生活習慣為宜。2、對于戶型面積的需求。拆遷戶一般比較重視住宅的總價， 雖然舊宅往 往位于城市的中心區域，但面積極小，拆遷款總額難以滿足置業需求， 一般推薦 購買原住地的二手房或相對偏遠一些的商品房。新婚夫婦人群特點：新婚夫婦工作時間有限，積蓄不多，對房屋總價較為關注；新婚婚 房對功能性的關注應該更有預見性；對社區內及周邊的環境、配套要求相對較高。

5、置業方案：一對即將走進婚姻殿堂的新人對于住宅是比較挑剔的，通常情況下最注意的就是以下3點：1、住宅的功能性。新婚夫婦雖然購買新店時家庭人口較少， 但應該考慮 未來家庭結構的變化，一般來說應盡量選擇兩室的住宅。戶型設計應該突出生活 特點。2、住宅面積及價格控制。由于支付能力有限，同時婚后生活支出也呈上 升趨勢，所以新婚夫婦對于住宅的面積及總價要求較嚴格。3、社區及周邊配套項目。周邊最好配備完善的生活服務設施， 包括運動 設施、商業設施、醫療、幼教等配套設施。成熟家庭人群特點：成熟家庭通常結構穩定，經濟條件較好，購買一般以改善為目的。b置業方案：/b此類購房者生活規律性較強，購房主要目的是改變現

6、有居住條件中不理想的部分，所以購房主要考慮住宅的功能性。1、住宅的地理位置。成熟家庭對于地理位置的挑剔程度較低， 對于項目 所處地點，只要交通便利即可。2、房屋功能成熟。家庭購房主要為改善居住條件，新宅的設計細節是他 們最關注的。例如：臥室開間最好在3。5米以上；主臥面積最好在1 5平方米 以上；起居室開間最好控制在4。2-4o 5米之間，使用面積不應小于1 4平 方米。起居室應有直接采光、自然通風，起居室內應盡量減少直接開向起居室內 門的數量，且至少一側的墻面直線長度不宜小于3米。3、注重項目品質。因為購房主要是為了改善居住環境， 因此購房者對項 目的品質最為重視。此外還需要較好的物業服務。

7、老年購房者人群特點：老年購房者一般對單套住宅的總價不太關注，住宅所處的位置、社區環境、醫院以及物業服務情況是這部分消費者最看重的。置業方案：老年購房者對于住宅本身只要居住便利即可，但是對物業和醫療、 購物等周邊配套要求較高。1、社區及住宅位置。老年人居住的社區通常位于發達城區中的偏僻處， 一方面可以享受市區內全面的配套設施，老年人身體虛弱，社區周邊最好具備生 活、購物、休閑及醫療功能；另一方面老年購房者習慣安靜的生活環境，鬧市區 的噪音及大量的人流會影響老年人的健康。2、社區環境。老年人體力不足，一般喜歡在社區內進行小運動量的健身 活動，社區內不光要有這些健身設施的配置， 還應該有一個比較優美

8、的自然環境 來滿足老人對景觀的要求，通常綠化率較高、園林景觀、水景俱備的社區比較受 歡迎。3、物業服務問題。老年社區內最受關注的問題就是物業服務問題，在這里物業服務不只是對公共部分進行維護和保養，更要深入住戶中針對每一家的情 況進行一對一點式服務，老人由于自身生理條件限制，許多家務無法從事，這些 都要物業公司解決。有些社區為老人配備了緊急呼叫器，隨時為居民服務，處理 家中出現的突發情況，深受老年消費者青睞。4、住宅的細節問題。老年人住戶對于住宅的細節問題考慮得比較多， 首 先是樓層，通常不高于整棟樓高的三分之一；其次是位置，一般不考慮金、銀角 位置；再次是采光，老年人要求居室，特別是臥室光照充

9、足；還有戶型內部，最 好不要選擇錯層或躍層，也不要選擇多角的鉆石房。投資客人群特點：投資客分為短期投資與長期投資兩類， 通常前者投資住宅，靠短期 住宅價格波動賺取差價；后者多投資商業或寫字樓，以出租形式獲利。置業方案：1、住宅投資客。投資住宅通常在項目啟動期內介入，以獲得 較低的成交價格，最理想的投資物業是中心景觀區內、 戶型適中、樓層位于建筑 物三分之一與二分之一間的部分。 對于項目本身應考查的就比較多了，最主要的 是位置，一個相對有發展的位置會使物業價值實現大幅提升， 通常位置選擇在市 區邊界或風景區內，未來有大規模建設的規劃。2、商鋪寫字樓投資客。商鋪與寫字樓都是長期投資較好的項目，雖然

10、住宅也可以先用于出租再拋售賺取利 潤，但出租獲利遠不如商鋪與寫字樓劃算。商鋪和寫字樓都是成熟區域的才好， 最好是傳統的商業聚集區，商業或商務氣氛濃厚。目前許多開發商都采取包租、 回購政策，可以說商鋪和寫字樓是目前比較輕松的一種投資方式。S OHO一族人群特點：公司規模不大、資金有限或處于個人創業期，采用辦公、居住兩用, 既節省資金又方便工作。置業方案：SOHO產品的一大特點是既擁有辦公室通透、大方的設計， 又擁有住宅的功能全面；既擁有比寫字樓實惠的價格，又擁有與住宅一樣的使用 年限。SOH。產品自問世以來一直頗受小型公司及創業者的青睞。1、地理位置。SOHO產品很少單純用于居住，通常都是以辦公為主， 產品所處的位置就是S OHO產品最大的賣點， 位于成熟商務區內，交通發達便 利是SOH。產品的最大賣點。成熟商務區帶來的是大幾率的業務成交機會， 交 通發達便利帶來的是高效與快捷。2、項目配套。雖然最初的SOHO只是寫字樓與住宅的中間型產品， 但 一經面市就備受追捧，現在的SOH。產品不僅可以與住宅比舒適性， 還可以與 真正的寫字樓比拼配套設施。心靈富豪人群特點：購買能力極強，對生活品位有極高追求置業方案：對于這類購買人群項目位置以及其他戶型等細節問題都不重要了， 心靈富豪們最關注項目的品質以及產品體現出的生活品位。他們對于項目的地 段、設計、選用材料肯定都是用最好的，但