1、北京世嘉房地產開發有限公司北京世嘉房地產開發有限公司2005年8月世嘉地產世嘉地產-蓬萊旅游地產項目蓬萊旅游地產項目項目可研報告項目可研報告主報告主報告12005 遠卓管理顧問 02164077445目錄目錄1、總論、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3 可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測、市場調研及前景預測2.1 宏觀環境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會議市場分析與競爭比較2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項目前景預測3、項目定位、項目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3

2、.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議、經營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測、經營狀況和財務狀況的預測4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議項目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風險提示及措施、潛在風險提示及措施8、結論、結論9、下一步工作、下一步工作22005 遠卓管理顧問 02164077445總論總論1、總論、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3 可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測、市場調

3、研及前景預測2.1 宏觀環境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會議市場分析與競爭比較2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項目前景預測3、項目定位、項目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議、經營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測、經營狀況和財務狀況的預測4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議項目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7

4、、潛在風險提示及措施、潛在風險提示及措施8、結論、結論9、下一步工作、下一步工作32005 遠卓管理顧問 02164077445該項目是蓬萊市政府和市旅游局重點建設項目，建設用地為旅游度假性該項目是蓬萊市政府和市旅游局重點建設項目，建設用地為旅游度假性質，地塊背山面海，占地面積質，地塊背山面海，占地面積953畝，租用林地畝，租用林地310畝，總建筑面積約畝，總建筑面積約25萬平方米萬平方米 項目選址山東省蓬萊市城區西部，項目東部緊鄰小泰山、西部與野生動物園相臨，南部為政府新規劃的市政府用地，北部為蓬萊海濱觀光大道，距海岸線僅30米，與長島隔海相望。 項目現已擁有旅游用途出讓土地635412平方

5、米（地號：01196，01208-1，01208-2。約953畝）和租用林地310畝。 項目擬建設內容主要包括：度假酒店、會議中心、別墅、公寓等物業。42005 遠卓管理顧問 02164077445該項目是世嘉區域性擴張戰略的重要一步該項目是世嘉區域性擴張戰略的重要一步 ，基于穩健投資的原則，世嘉地，基于穩健投資的原則，世嘉地產委托遠卓為其進行前期調研及可研工作，為蓬萊項目提供決策依據產委托遠卓為其進行前期調研及可研工作，為蓬萊項目提供決策依據世嘉地產作為新崛起于北京房地產界的一家專業房地產開發公司，經營狀況良好，目前正處于跨區域擴張的戰略發展階段，山東蓬萊旅游度假項目是其區域性擴張戰略的重要

6、一步。世嘉地產已經與蓬萊市政府簽訂了開發協議，并已經成立了發展公司。遠卓管理顧問已經就蓬萊項目的一些分析和定位與世嘉地產主要領導進行了兩次匯報與溝通。遠卓根據以上工作的結果制作了本文件，供決策參考。本報告代表遠卓對世嘉地產蓬萊項目的結論性意見和基于報告時點下的最終建議。隨著時間的推移和市場的變化，報告的方案在具體執行上也許需要做適應的調整。本可研報告中的稱謂及縮寫：北京世嘉房地產開發有限公司：世嘉地產、世嘉遠卓管理顧問公司：遠卓公司、遠卓52005 遠卓管理顧問 02164077445經過經過9周的工作，項目目前已經進展到最終報告階段周的工作，項目目前已經進展到最終報告階段第一階段第一階段 市

7、場調研市場調研分析分析階段階段項目項目 啟動會啟動會第二階段第二階段 項目初步定位及方項目初步定位及方案溝通調整案溝通調整中期中期報告會報告會第三階段第三階段 項目可行性研究項目可行性研究最終最終報告會報告會4周周3周周2周周時間時間安排安排主要主要任務任務 召開項目啟動會 高層內部訪談 內外部資料搜集/整理和研究，主要包括： 總體宏觀環境與項目環境的調研分析 度假酒店市場調研分析 別墅類高檔住宅的市場調研分析 會務市場調研分析，等等 在對擬建項目的地點條件、環境、市場供需、競爭情況充分調查分析的基礎上，提出項目定位的建議 召開中期報告會 根據反饋意見對方案進行調整 項目的財務預測 投資分析

8、經營模式建議 投融資方案建議 結論 編寫項目可行報告 召開最終報告會注：鑒于大部份關于市場調研、項目定位的內容已經在前幾次匯報會或討論會上向世嘉做了溝通，故在今天的報告會注：鑒于大部份關于市場調研、項目定位的內容已經在前幾次匯報會或討論會上向世嘉做了溝通，故在今天的報告會及本文件中不再作詳細、深入的介紹。及本文件中不再作詳細、深入的介紹。62005 遠卓管理顧問 02164077445在過去的幾周里，遠卓和世嘉聯合工作小組對蓬萊項目展開了大量的調查在過去的幾周里，遠卓和世嘉聯合工作小組對蓬萊項目展開了大量的調查研究，相互之間進行過多次溝通和討論研究，相互之間進行過多次溝通和討論調查研究調查研究

9、地產運作研究地產運作研究地產運作模式研究地產運作難點和相關因素研究國內外優秀案例分析國內外優秀案例分析國內外優秀的旅游地產開發案例（國外7家，國內2家），并對其中9家組合功能的酒店進行詳盡的分析大量國內外度假酒店的案例專業人士訪談專業人士訪談政府部門：旅游局/規劃局/建設局旅行社/會務代理公司/房地產經紀公司訪談了上海1家會務代理公司、1家房地產中介市場及競爭分析市場及競爭分析蓬萊本地酒店/高檔房產市場的供求狀況， (蓬萊7家酒店， 5家別墅公寓樓盤， 1家房地產經紀公司，1家旅行社）周邊地區（膠東半島、環渤海 ）市場情況及競爭分析（環渤海47家度假酒店）溝通討論溝通討論 研討與匯報研討與匯報

10、 前期市場調研結論的匯報 項目定位研討會 小組內部討論小組內部討論 遠卓項目小組內部經常就項目的一些細節問題進行深入探討 并就一些數據資料的真實性多方求證、進行二次訪談 與世嘉及設計公司的意見交換與世嘉及設計公司的意見交換 在保持遠卓自己獨立專業判斷的基礎上，充分考慮到相關各方的一些建議72005 遠卓管理顧問 02164077445第三階段的項目可行性研究是以前期充分的市場調研和競爭分析，以及在第三階段的項目可行性研究是以前期充分的市場調研和競爭分析，以及在此基礎上形成的項目定位為條件和依據，對項目進行的客觀的經濟性評價此基礎上形成的項目定位為條件和依據，對項目進行的客觀的經濟性評價本報告基

11、于：本報告基于： 1、對市場的充分調研分析、對市場的充分調研分析 2、對該項目競爭對手的充分分析、對該項目競爭對手的充分分析 3、該類項目的成功經驗總結、該類項目的成功經驗總結 4、基于假設定位下的嚴謹的財務預測、基于假設定位下的嚴謹的財務預測本報告在以下的部分將著重對本項目的經濟性評價進行研究本報告在以下的部分將著重對本項目的經濟性評價進行研究82005 遠卓管理顧問 02164077445市場調研及前景預測市場調研及前景預測本章內容詳見本章內容詳見“可研分報告系列一可研分報告系列一市場調研及前景預測市場調研及前景預測”1、總論、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3

12、可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測、市場調研及前景預測2.1 宏觀環境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會議市場分析與競爭比較2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項目前景預測3、項目定位、項目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議、經營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測、經營狀況和財務狀況的預測4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議

13、項目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風險提示及措施、潛在風險提示及措施8、結論、結論9、下一步工作、下一步工作92005 遠卓管理顧問 02164077445經濟經濟 蓬萊的經濟增長較快，人均收入高于全國與環渤海地區，但人口增長相對較慢，這意味著投資購房的潛力可能會大于自用購房的潛力 蓬萊人均收入相對較高，但人均消費相對較低，說明蓬萊居民的消費潛力大，但消費意識不強，消費資源相對匱乏旅游旅游 蓬萊旅游收入增長相對較慢，這與以前蓬萊旅游基礎設施建設較慢和旅游投入不足有很大關系 但是，全國旅游發展趨勢良好，國家旅游大環境的影響、山東政府的重視和蓬萊自身的優越條件將會大大推

14、動蓬萊旅游的發展 蓬萊新的城市規劃將蓬萊定義為度假城市，全力推動觀光旅游向休閑度假旅游轉變，強化區域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施 從未來來看，蓬萊市也制定了較長遠的旅游規劃，預計未來蓬萊的旅游收入將有快速的增長地理特征地理特征 蓬萊是一個地理位置優越，經濟增長快，發展潛力大的小型旅游度假海濱城市 蓬萊地處山東半島北端，與日本、韓國隔海相望，離煙臺、大連等旅游城市都很近；且交通比較便利 蓬萊擁有長達86公里的海岸線，是中國為數不多的擁有良好的海岸景觀的城市，而且座南朝北，城市氣候不潮濕 蓬萊氣候比較舒適，一年中有七個月適合旅游度假，其中還有五個月氣候宜人，適合療養蓬萊是一個地理位置優越，

15、經濟增長快，發展潛力大的小型旅游度假海濱蓬萊是一個地理位置優越，經濟增長快，發展潛力大的小型旅游度假海濱城市，由于政府的大力支持，預計未來蓬萊的旅游收入將有快速的增長城市，由于政府的大力支持，預計未來蓬萊的旅游收入將有快速的增長102005 遠卓管理顧問 02164077445蓬萊酒店的總體供給偏緊，且存在嚴重結構性短缺，供給者多為蓬萊酒店的總體供給偏緊，且存在嚴重結構性短缺，供給者多為“小而全小而全”的主題模糊酒店，相互進行低水平競爭，高檔主題酒店缺位的主題模糊酒店，相互進行低水平競爭，高檔主題酒店缺位1.觀光旅游、度假休閑、商務和會議會展是蓬萊酒店業的主要客源構成，其中觀光旅游和休閑度假是

16、主流，會議市場和商務市場發展迅速2.整體酒店市場大約有1.33億的潛在市場，預計2008年將達到2.44億3.按照保守的估計，到2008年市場上將會有大約1616間/套的供給缺口，除去潛在競爭對手規劃中的項目，至少有500多間的市場空缺1.蓬萊酒店總體供給偏緊，且存在嚴重結構性短缺，供給者多為“小而全”的主題模糊酒店，相互進行低水平競爭，高檔主題酒店缺位；對外營業為主的待/在建高星級酒店項目規模較小，且均定位于常規綜合酒店2.潛在競爭區域的度假酒店，半數沒有度假內涵，有度假內涵的多定位在由康體、休閑娛樂、會議、自然生態等主題不同程度結合的綜合類，相當部分定位在低端的休閑娛樂主題3.潛在競爭區域

17、內具有度假內涵的競爭度假酒店，中大型規模居多且多為綜合性主題或為會議、高爾夫運動主題，小型規模較少且多為休閑娛樂主題4.潛在競爭區域內具有度假內涵的競爭度假酒店，設計風格以歐式和現代為主，部分也采用中式古典或花園式市市場場需需求求狀狀況況供供給給和和競競爭爭狀狀況況112005 遠卓管理顧問 02164077445對蓬萊的住宿市場需求預測顯示，對蓬萊的住宿市場需求預測顯示，2008年蓬萊住宿需求將達到年蓬萊住宿需求將達到2.44億，并億，并且每年至少按照且每年至少按照10.4%的速度增長，的速度增長，2013年將達到年將達到4億億住宿實際收入：3000*63%*200*365 = 1.38億1

18、.共3000間客房2.平均入住率63%3.平均房價200元/間天流失住宿需求：20*1.2*0.55*200 = 0.26億1.流失20萬人次2.人均住宿天數1.2天3.每人每天需要房間數0.55間4.每間客房平均價格200元/間天=1.64億億注：按照國際旅游組織預測的中國注：按照國際旅游組織預測的中國10.4%的平均旅游的平均旅游 消費增速預測未來幾年增長消費增速預測未來幾年增長單位：億元單位：億元122005 遠卓管理顧問 02164077445按照保守的估計，到按照保守的估計，到2008年市場上將會有大約年市場上將會有大約1616間間/套的供給缺口，除套的供給缺口，除去去潛在競爭對手規

19、劃中的項目，至少有潛在競爭對手規劃中的項目，至少有500500多間的市場空缺多間的市場空缺現有現有3000間間/套的供給量不變套的供給量不變平均房間價格為平均房間價格為230元元/間天間天仍然保持仍然保持63%的平均入住率的平均入住率假設條件假設條件 住宿需求總額住宿需求總額 230元元/間天間天 365天天 63% = 4616間間/套套2008年年住宿需求住宿需求1616間間/套套2008年年供給缺供給缺口口金港灣金港灣3201100國電培訓基國電培訓基地地460利群四星級利群四星級酒店酒店 （論證中）（論證中）320潛在競爭對手情況潛在競爭對手情況132005 遠卓管理顧問 021640

20、77445蓬萊目前的會議場所并未能滿足本地會議要求，與周邊城市相比，蓬萊會議設蓬萊目前的會議場所并未能滿足本地會議要求，與周邊城市相比，蓬萊會議設施的數量、規模、檔次都不夠，大量國家級與省級會議分流到了周邊城市施的數量、規模、檔次都不夠，大量國家級與省級會議分流到了周邊城市1.蓬萊會務市場規模近五年平均約700萬元，近五年與會人數增速近302.蓬萊市年均接待會議約100次，以省市級會議為主，平均參會人數90人，人均消費1166.3元3.蓬萊比較適合發展商務會議和協會會議，應重點建設舒適型會議場所1.蓬萊周邊的競爭者以綜合酒店的附屬場所為主，蓬萊的會議期限和人均消費都不如周邊城市2.蓬萊目前會議

21、設施缺乏，在承辦國家級會議方面競爭力不強，而且不能滿足當地行政會議的要求3.與周邊城市相比，蓬萊會議設施數量、規模、檔次都不夠市市場場需需求求狀狀況況供供給給和和競競爭爭狀狀況況142005 遠卓管理顧問 02164077445目前蓬萊住宅房地產市場呈現供需兩旺的發展態勢，外地客戶是蓬萊房地目前蓬萊住宅房地產市場呈現供需兩旺的發展態勢，外地客戶是蓬萊房地產市場的主力軍，特別是在別墅產市場的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產公寓等高檔房產 外地客戶是蓬萊房地產市場的主力軍，特別是在別墅/公寓等高檔房產 蓬萊郊區農民在城區購房的也比較多 購房的主要目的是作為休閑度假的第二居所、異地養老或作為父母

22、養老的居所，或者投資置業等主主要要特特點點需需求求情情況況 近幾年，蓬萊房地產市場呈現供需兩旺的發展態勢，別墅和公寓的銷售也比較樂觀 在需求增長的帶動下，商品住宅特別是高檔住宅的價格上漲比較快 蓬萊本地人對房價的心理預期較低，本地對房產的消化能力相對有限 未來蓬萊的外地購房者將不斷增多，高檔房產的價格仍有一定的上漲空間本本地地市市場場周周邊邊市市場場 天津、秦皇島、大連的別墅價格較高，一般都在4000元以上，目標客群主要集中在東北、河北、北京、天津 除青島市區以外，膠東半島的別墅和公寓在價格范圍上都比較相近，外地的目標客群主要集中在省內周邊市場，東北、河北、北京、天津、上海、溫州等地 膠東半島

23、單價在20006000元的獨棟別墅和20004000元的聯排別墅市場競爭力比較強；其中，獨棟的戶型集中在200400m2，聯排在140300m2 煙臺威海公寓售價比較接近，都集中在15003500元的價格區間，青島市區的公寓售價普遍比煙臺和威海高，主力戶型都集中在30200m2 現有別墅主要有獨棟、聯排和疊拼幾種形態，價位在35004000元，獨棟別墅的面積在250900m2，聯排別墅的面積在250m2左右 蓬萊的公寓樓盤相對較少，但已經具備一定的市場基礎，目前在售的公寓樓盤價格2000元起，均價在2350元，主力戶型為97145m2 蓬萊目前還沒有真正的濱海別墅和公寓，現有的別墅和公寓樓盤無

24、論是在景觀、地段還是品質等方面都不及本案住宅發展特點與別墅公寓市場需求住宅發展特點與別墅公寓市場需求供給供給152005 遠卓管理顧問 02164077445綜上所述，我們總的判斷為：在蓬萊發展高檔旅游度假項目具有一定的市綜上所述，我們總的判斷為：在蓬萊發展高檔旅游度假項目具有一定的市場潛力，且具備良好的資源優勢和市場競爭力場潛力，且具備良好的資源優勢和市場競爭力項目是否有吸引力？項目是否有吸引力？市場需求狀況競爭者資源是否滿足從目前蓬萊的酒店和會務市場發展現狀來看，都存在尚未被滿足的潛在市場，且市場空間較大本地房地產市場發展勢頭良好，有支撐高檔樓盤的消費群體和購買能力海洋資源、山景和蓬萊傳統

25、的旅游資源蓬萊本身具備較深厚的文化、歷史底蘊，地方文化特色鮮明蓬萊作為濱海旅游度假城市，在國內具有較高的知名度從本地市場看，還不存在與本項目相競爭和抗衡的供給主體與周邊市場比較，本項目也具備一定的資源優勢和價格優勢，性價比高162005 遠卓管理顧問 02164077445項目定位項目定位本章內容詳見本章內容詳見“可研分報告系列二可研分報告系列二項目定位報告項目定位報告”1、總論、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3 可行性研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測、市場調研及前景預測2.1 宏觀環境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會議市場分析與競爭比

26、較2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項目前景預測3、項目定位、項目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議、經營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測、經營狀況和財務狀況的預測4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議項目的投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風險提示及措施、潛在風險提示及措施8、結論、結論9、下一步工作、下一步工作172005 遠卓

27、管理顧問 02164077445本項目所面向的消費群主要有兩種類型：最終消費者，包括臨時居住或長期居住的本項目所面向的消費群主要有兩種類型：最終消費者，包括臨時居住或長期居住的客戶，這些目標客戶對項目的不同要求正是本項目所有定位的根本出發點客戶，這些目標客戶對項目的不同要求正是本項目所有定位的根本出發點最終消費者最終消費者投資者投資者休閑度假旅游觀光商務旅行第二居所本地購買異地養老投資置業臨時居住臨時居住長期居住長期居住從客戶需求出發，本項目應該是一個以營造優美的自然環境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、從客戶需求出發，本項目應該是一個以營造優美的自然環境度假勝地為目的，以別墅公寓銷售、酒店物業

28、經營與地產增值為盈利組合的旅游地產項目酒店物業經營與地產增值為盈利組合的旅游地產項目182005 遠卓管理顧問 02164077445本項目應緊密圍繞本項目應緊密圍繞 “人間仙境人間仙境”這一休閑度假概念，選擇自然環境和商這一休閑度假概念，選擇自然環境和商務會議為主題，充分滿足人們休閑、度假、康體保健和商務的綜合需求務會議為主題，充分滿足人們休閑、度假、康體保健和商務的綜合需求人工環境主題娛樂商業主題商務會議主題商務會議主題自然環境主題自然環境主題文化宗教主題本案特點本案特點補充主題，建設適當的室外景觀有利度假區的整體品味補充主題，建設適當的室外文化設施有利度假區的整體品味補充主題，但不能采用

29、過于嘈雜的娛樂主題，會破壞休閑度假的整體主題合適，是本項目主題之一，重要的季節平衡工具適于休閑人群的小型娛樂主題設施商務會議設施需求需求突出蓬萊仙境主題的少量人造景觀突出蓬萊仙境主題的少量人造景觀人間仙境即是“人境”,營造人間仙境將主要突出宜居性，突出人與自然的協調海洋、山林192005 遠卓管理顧問 02164077445項目的整體定位可以概括為：項目的整體定位可以概括為： 4大功能組團、大功能組團、 3大管理區域、大管理區域、5個項目公個項目公司進行司進行3期開發期開發管理區域管理區域功能組團功能組團項目公司項目公司開發周期開發周期將整個地塊分為將整個地塊分為4個功能組團：酒店組團、別墅公

30、寓組團、運動組個功能組團：酒店組團、別墅公寓組團、運動組團、美食與休閑娛樂組團，組團之間有少許交叉，例如酒店組團團、美食與休閑娛樂組團，組團之間有少許交叉，例如酒店組團內還含有若干美食項目和別墅公寓形式的酒店物業。內還含有若干美食項目和別墅公寓形式的酒店物業。將整個地塊分為將整個地塊分為3個管理區域：酒店管理區域、住宅出售區域和合個管理區域：酒店管理區域、住宅出售區域和合作開發區域。酒店管理區域的物業將主要以經營為主，住宅出售作開發區域。酒店管理區域的物業將主要以經營為主，住宅出售區域的物業將主要以出售為主，而合作開發區域是指土地暫不屬區域的物業將主要以出售為主，而合作開發區域是指土地暫不屬于

31、本項目，但應合理利用的區域于本項目，但應合理利用的區域整個地塊可以考慮成立整個地塊可以考慮成立5個項目公司進行開發，分別為酒店投資公個項目公司進行開發，分別為酒店投資公司（司（4星酒店）、別墅投資公司、公寓投資公司（星酒店）、別墅投資公司、公寓投資公司（3星）、高爾夫星）、高爾夫投資公司、物業管理公司投資公司、物業管理公司本地塊體量較大，必須長周期進行開發，我們暫定為三期開發，本地塊體量較大，必須長周期進行開發，我們暫定為三期開發，開發周期交錯展開。第一期為景觀、主體酒店、會議中心、部分開發周期交錯展開。第一期為景觀、主體酒店、會議中心、部分別墅公寓和配套設施等，第二期為別墅、公寓式酒店、別墅

32、公寓別墅公寓和配套設施等，第二期為別墅、公寓式酒店、別墅公寓和配套設施，三期為其余的別墅公寓和配套設施和配套設施，三期為其余的別墅公寓和配套設施4 43 35 53 3202005 遠卓管理顧問 02164077445項目總體計劃是建設一個具有綜合度假功能的度假勝地項目總體計劃是建設一個具有綜合度假功能的度假勝地主要物業組合：主要物業組合：1.度假酒店2.會議中心3.康體休閑中心4.度假別墅（酒店管理、產權出售）5.度假公寓（酒店管理、產權出售）6.高爾夫7.水上運動中心（游艇、風帆俱樂部）8.運動中心（網球場、卡丁車、保齡球場等）9.海濱浴場10.海濱別墅或酒吧（未來）11.水中別墅（度假用

33、）12.美食天地（酒店內、酒店外、海邊）13.商業配套212005 遠卓管理顧問 02164077445項目的整體規模為項目的整體規模為25萬萬m2，容積率為，容積率為0.39，一期開發，一期開發34，二期開發，二期開發38，三期開發三期開發2734.4%第二期第二期38.4%第一期第一期第三期第三期27.2%6.8123.80 建筑面積建筑面積（萬平方米）（萬平方米）三期三期259.6 8.6 總計總計20.50.5 其它配套1 1 康體中心1053 度假別墅8.832 度假公寓0.50.5 會議中心0.60.6度假酒店（公寓）0.50.5度假酒店（別墅）1.61.60 度假酒店（主體）2.

34、71.11.60 度假酒店建筑面積建筑面積（萬平方米）（萬平方米）建筑面積建筑面積（萬平方米）（萬平方米）建筑面積建筑面積（萬平方米）（萬平方米）功能區域功能區域總計總計二期二期一期一期222005 遠卓管理顧問 02164077445綜合來看，項目的各項功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也綜合來看，項目的各項功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也能滿足商務會議群體的需求，并能為生活居住提供滿意的環境能滿足商務會議群體的需求，并能為生活居住提供滿意的環境功能功能可考慮的設施可考慮的設施休閑度休閑度假假休息客房、室外休憩場所、水上別墅療養桑拿按摩、足療spa、美容院、海邊瑜伽會所運

35、動高爾夫練習場、水上運動俱樂部、游艇碼頭、私家海濱浴場、室內海景游泳池、網球場、健身房、保齡球、乒乓球等生活美食餐廳、咖啡廳、小型商業街、夜總會、室內兒童游樂場商務會商務會議議商務會議各種規模和檔次的會議室、接待室商務活動室外團隊活動空間、小型節目廳和舞廳、商務人群的康體娛樂、 小型商務展覽、產品演示廳商務配套宴會廳餐廳生活居生活居住住別墅不同類型的別墅公寓酒店式公寓生活社區底商、娛樂健身區232005 遠卓管理顧問 02164077445度假酒店在檔次上多層次設計，由三類建筑構成，分為四星級主體酒店、準度假酒店在檔次上多層次設計，由三類建筑構成，分為四星級主體酒店、準五星別墅酒店和三星公寓式

36、酒店，五星別墅酒店和三星公寓式酒店，出于謹慎穩健的原則，一期先行開發出于謹慎穩健的原則，一期先行開發1.6萬萬m2主體酒店，其余留待二期開發主體酒店，其余留待二期開發公寓式酒店公寓式酒店 （三星級）（三星級）單人間20020m2196間0.6萬m2雙人標間28021m2主體酒店主體酒店 （四星級）（四星級）單人間32021m2299間1.6萬m2雙人標間38028m2 商務套間60045m2 行政套間60045m2 豪華套間80055m2 別墅式酒店別墅式酒店 （準五星）（準五星）濱海花園別墅2800300m215棟0.5萬m2豪華濱海花園別墅3400400m2242005 遠卓管理顧問 02

37、164077445會議中心建成會議中心建成5000平米單體二層建筑，一層為可分隔大宴會廳及貴賓室，平米單體二層建筑，一層為可分隔大宴會廳及貴賓室，二層為國際會議廳及若干中小會議室，地下室設廚房等服務區及車庫二層為國際會議廳及若干中小會議室，地下室設廚房等服務區及車庫設施設施用途用途面積面積最大容量最大容量租價建議租價建議 （元（元/天）天）宴會廳宴會廳宴會廳針對當地居民大型慶典及普通大型會議；承辦大型宴會慶典，可分隔為三個中型宴會廳，裝修風格喜慶大氣3400m21000人15000國際會議廳國際會議廳承辦大中型會議，裝修風格隆重莊嚴800m2600人15000會議室會議室承辦各種中小會議，數量

38、較多，在裝修和設備上拉開檔次100m2 2間50m2 6間25m2 4間100人50人25人100m2 6000元50m2 4000元25m2 2000元貴賓室貴賓室裝修豪華，為客戶提供高級行政接待服務50m220人2000附屬設施附屬設施前臺、影音放映室、傳譯室、休息室、洗手間、商務中心等950m2其他公建其他公建走道、樓梯、電梯間、機房、廚房、工作區、車庫等1400m2252005 遠卓管理顧問 02164077445別墅公寓樓盤在類型、規模及檔次上也需要別墅公寓樓盤在類型、規模及檔次上也需要形成差異，以適應不同客戶群形成差異，以適應不同客戶群體的消費能力和需求特點體的消費能力和需求特點，

39、由于本樓盤有利賣點比較多，在檔次上應定位，由于本樓盤有利賣點比較多，在檔次上應定位于市場的中上水平于市場的中上水平物業物業類型類型總建筑面積總建筑面積 (萬萬m2)設計類型設計類型各類型的規模各類型的規模(萬萬m2)價格價格(元元/m2)主力戶型主力戶型別墅別墅10獨棟別墅26000300400m2雙拼別墅1.55000250300m2聯排別墅33500180250m2疊拼別墅2.53000180200m2小型別墅1300070100m2公寓公寓8.8酒店式公寓（高檔）3.8280050120m2酒店式公寓5230080200m2262005 遠卓管理顧問 02164077445在消費群體上，

40、別墅樓盤應主要面向外地市場，而公寓樓盤則應當本地市在消費群體上，別墅樓盤應主要面向外地市場，而公寓樓盤則應當本地市場和外地市場并重場和外地市場并重別墅別墅公寓公寓區域區域市場市場1. 省內周邊地區省內周邊地區：以濟南、濰坊、淄博、東營以及膠東半島為主2. 環渤海地區環渤海地區：北京、河北、大連、天津等地3. 東北地區東北地區4. 以上海為核心的長三角地區以上海為核心的長三角地區5. 本地市場本地市場：包括蓬萊城區和郊區本地市場與外地市場并重本地市場與外地市場并重外地市場上，所面向的區域市場與別墅樓盤類似同時，公寓樓盤應依托自身在景觀資源上的優勢，制定有競爭力的價格，吸引本地居民購買細分細分市場

41、市場1. 以度假休閑和養老為主要目的消費群體2. 以投資置業為目的的消費群體3. 蓬萊城區的一些高收入者4. 蓬萊郊區生活富裕的農民1. 以度假、養老為目的，但對別墅的購買力相對不足的一部分消費群體2. 以投資置業為目的的消費群體3. 蓬萊城郊的中高收入者，以長期居住為目的的購買群體272005 遠卓管理顧問 02164077445在銷售方式上，建議度假酒店物業盡量不出售，而別墅公寓應以代租代管在銷售方式上，建議度假酒店物業盡量不出售，而別墅公寓應以代租代管的銷售模式為主的銷售模式為主度假酒店度假酒店別墅公寓別墅公寓 為最大限度地降低資金風險，盡快回收資金 若采用產權酒店式銷售，雖然在旺季可以

42、采取一定策略提高別墅公寓的出租率，要保證每一住宅都有需要有穩定的、較高的出租率比較困難，對承諾的投資回報率需要承擔一定的風險，相比而言，售后代租代管的方式更為靈活 度假酒店承擔排頭兵的重要戰略職責，不管從土地升值、其他物業價值提升，還是從融資角度，度假酒店的運作成功與否都會對整體項目產生重要影響，所以必須從充分降低運營成功風險的角度保守設置度假酒店的產權結構 度假酒店積淀形成的良性資產對未來世嘉的戰略轉型具有重要戰略價值282005 遠卓管理顧問 02164077445經營狀況和財務狀況的預測經營狀況和財務狀況的預測1、總論、總論1.1 項目概況1.2 項目提出的背景及建設必要性1.3 可行性

43、研究的依據和主要工作2、市場調研及前景預測、市場調研及前景預測2.1 宏觀環境分析2.2 蓬萊酒店市場分析與競爭比較2.3 蓬萊會議市場分析與競爭比較2.4 蓬萊別墅公寓市場分析與競爭比較2.5 本項目前景預測3、項目定位、項目定位3.1 主題定位3.2 功能定位3.3 市場定位3.4 整體定位3.5 酒店定位3.6 會議中心定位3.7 別墅公寓定位3.7 銷售方式定位4、經營模式建議、經營模式建議5.1 公司管控模式5.2 公司組建形式5.3 未來股權結構5、經營狀況和財務狀況的預測、經營狀況和財務狀況的預測4.1 盈虧平衡分析4.2 贏利預測4.3 敏感性分析6、項目的投融資方案建議項目的

44、投融資方案建議6.1 投資估算6.2 投融資建議7、潛在風險提示及措施、潛在風險提示及措施8、結論、結論9、下一步工作、下一步工作292005 遠卓管理顧問 02164077445本項目是一個投資大，時間長，運作復雜的高難度地產項目，經營模式的本項目是一個投資大，時間長，運作復雜的高難度地產項目，經營模式的設計必須可以有效地控制經營風險、降低資金壓力設計必須可以有效地控制經營風險、降低資金壓力蓬萊項目中必須必須設計良好的經營模式以分散投資風險，必須將自有資金的投入比例、財務費用的控制、備用方案的準備等幾方面問題全面、綜合地予以考慮，控制和防范綜合風險，降低發生可能對世嘉造成負面影響的各類事件的

45、概率。項目的管理方法和控制結構設計不當，無法吸引投資者合作伙伴選擇失誤，或在工作配合上出現影響經營的問題降低項目管理與人力資源管理上的疏漏由于蓬萊項目整體投資額較大，而且項目時間跨度較長；雖然世嘉公司目前的現金流情況較好，且具有一定的融資能力，但考慮未來公司發展的投資需要，利用一定的財務杠桿降低資金壓力仍是必要的手段，需要設立一種經營模式以增加融資平臺，放大財務杠桿系數，有利于降低公司資金壓力，更大幅度的撬動外部資源降低投資風險降低投資風險降低資金壓力降低資金壓力降低管理風險降低管理風險302005 遠卓管理顧問 02164077445公司注冊方式公司注冊方式 注冊形式 注冊地點 注冊資金經營

46、模式包含四類問題，目前世嘉主要考慮的問題是公司組建形式和公司經營模式包含四類問題，目前世嘉主要考慮的問題是公司組建形式和公司股權結構問題股權結構問題公司組建形式公司組建形式 直接組建或間接組建 組建的形式公司股權結構公司股權結構 股權的結構 股權的變更 股權的退出公司管控模式公司管控模式 各層面公司法人治理結構 各層面組織架構、職責 各層面組織管控權限 跨層級流程312005 遠卓管理顧問 02164077445公司組建形式有多種可能性，常見的是公司組建形式有多種可能性，常見的是“直接控制項目直接控制項目”與與“通過項目公通過項目公司間接控制項目司間接控制項目”兩種，遠卓建議采用兩種，遠卓建議

47、采用“通過項目公司間接控制項目通過項目公司間接控制項目”的的方式方式世嘉蓬萊世嘉蓬萊旅游發展有限公司旅游發展有限公司蓬萊蓬萊項目項目蓬萊蓬萊項目項目蓬萊蓬萊項目項目蓬萊蓬萊項目項目蓬萊蓬萊項目項目世嘉蓬萊世嘉蓬萊旅游發展有限公司旅游發展有限公司蓬萊酒店投資公司蓬萊酒店投資公司蓬萊別墅項目公司蓬萊別墅項目公司蓬萊公寓項目公司蓬萊公寓項目公司蓬萊高爾夫項目公司蓬萊高爾夫項目公司蓬萊物業管理公司蓬萊物業管理公司臨淄項目公司臨淄項目公司項目公司項目公司世嘉地產世嘉地產322005 遠卓管理顧問 02164077445具體的公司組建形式為下圖所示，但這種結構的前提是土地必須析產（按具體的公司組建形式為下

48、圖所示，但這種結構的前提是土地必須析產（按照項目公司進行土地分屬）照項目公司進行土地分屬）世嘉地產世嘉地產世嘉蓬萊旅游發展有限公司世嘉蓬萊旅游發展有限公司(以下簡稱以下簡稱“世嘉蓬萊世嘉蓬萊”）旅游發展公司負責對項目公司的投融資和建設、經營管理酒店投資公司酒店投資公司別墅項目公司別墅項目公司公寓項目公司公寓項目公司高爾夫項目公司高爾夫項目公司物業管理公司物業管理公司其他投資方其他投資方其他投資方其他投資方在前期，世嘉地產、世嘉蓬萊和其他投資方共同組建項目公司。各項目公司負責項目的規劃建設及經營管理一期項目公司二期項目公司一期項目公司二期項目公司三期項目公司.332005 遠卓管理顧問 0216

49、4077445酒店投資公司可以涵蓋四星級酒店、會議中心、康體中心以及準五星別墅酒店投資公司可以涵蓋四星級酒店、會議中心、康體中心以及準五星別墅和三星公寓和三星公寓世嘉蓬萊世嘉蓬萊酒店投資公司酒店投資公司四星級酒店四星級酒店準五星別墅酒店準五星別墅酒店三星公寓酒店三星公寓酒店會議中心會議中心康體中心康體中心投資商投資商b投資商投資商c投資商投資商d蓬萊政府蓬萊政府酒店投資公司是酒店板塊的投資者和管理者，他負責下屬各酒店產業的公司組建、投資、管控、委托管理會議中心和康體中心可以考慮納入酒店投資公司之中，產權由酒店投資公司和蓬萊政府共同持有，政府投資的3000萬資金可以考慮和康體中心一起投入準五星別

50、墅和三星公寓酒店可以考慮再成立單獨的孫公司，孫公司也可吸引投資者，甚至可以由投資者控股，但是在經營上需由酒店投資公司統一委托酒店管理公司管理342005 遠卓管理顧問 02164077445別墅公寓可以組建成兩家子公司或者合成一家子公司，這關鍵是看投資商別墅公寓可以組建成兩家子公司或者合成一家子公司，這關鍵是看投資商的選擇情況的選擇情況世嘉蓬萊世嘉蓬萊別墅項目公司別墅項目公司別墅公寓公司別墅公寓公司公寓項目公司公寓項目公司投資商投資商3投資商投資商1投資商投資商2世嘉蓬萊世嘉蓬萊方案一方案一方案二方案二352005 遠卓管理顧問 02164077445高爾夫建議也成立一家公司，以利于持續經營；

51、物業管理是必須成立的一高爾夫建議也成立一家公司，以利于持續經營；物業管理是必須成立的一家管理型公司，可以尋找知名的物業管理商共同投資家管理型公司，可以尋找知名的物業管理商共同投資世嘉蓬萊世嘉蓬萊高爾夫公司高爾夫公司投資商投資商1高爾夫建議也成立一家公司，以利于持續經營。高爾夫應與別墅、公寓形成互動，別墅與公寓的客戶均是高爾夫的客戶，使得高爾夫能成為盈利性的物業世嘉蓬萊世嘉蓬萊物業公司物業公司投資商投資商2物業管理是必須成立的一家管理型公司，可以尋找知名的物業管理商共同投資362005 遠卓管理顧問 02164077445在世嘉蓬萊公司層面應盡量找到投資者在世嘉蓬萊公司層面應盡量找到投資者*，吸

52、收蓬萊市政府退出的股權，降，吸收蓬萊市政府退出的股權，降低資金壓力，分散投資風險。這個過程可以持續尋找低資金壓力，分散投資風險。這個過程可以持續尋找世嘉地產世嘉地產世嘉蓬萊世嘉蓬萊酒店投資公司酒店投資公司物業管理公司物業管理公司40%蓬萊市政府蓬萊市政府60%其他投資者其他投資者注：退出時點的選擇參見后續內容方式一：由蓬萊市方式一：由蓬萊市政府逐步出讓股份政府逐步出讓股份方式二，其他投資方式二，其他投資者進行增資擴股者進行增資擴股方式三，由世嘉地方式三，由世嘉地產逐步出讓股份產逐步出讓股份372005 遠卓管理顧問 02164077445未來，別墅公寓的不可售部分應整體轉讓給未來，別墅公寓的不

53、可售部分應整體轉讓給“世嘉蓬萊世嘉蓬萊”，別墅與公寓項，別墅與公寓項目徹底退出，使得股東投資得到回報目徹底退出，使得股東投資得到回報. 其他公司則必須存續經營其他公司則必須存續經營世嘉地產世嘉地產世嘉蓬萊世嘉蓬萊酒店投資公司酒店投資公司別墅項目公司別墅項目公司公寓項目公司公寓項目公司高爾夫項目公司高爾夫項目公司物業管理公司物業管理公司382005 遠卓管理顧問 02164077445在適當的時候，世嘉地產還可考慮未來的退出機制，獲取現實的投資收在適當的時候，世嘉地產還可考慮未來的退出機制，獲取現實的投資收益，轉而投向另一個地產項目，實現良性循環益，轉而投向另一個地產項目，實現良性循環世嘉地產世

54、嘉地產世嘉蓬萊世嘉蓬萊酒店投資公司酒店投資公司物業管理公司物業管理公司51%蓬萊市政府蓬萊市政府49%其他投資者其他投資者其他投資者其他投資者“世嘉蓬萊世嘉蓬萊”在一二三期項目在一二三期項目建設期間，主要承擔對項目公建設期間，主要承擔對項目公司投資和管理的責任，同時在司投資和管理的責任，同時在此期間由于所投資項目公司尚此期間由于所投資項目公司尚處于經營初期，投資公司未獲處于經營初期，投資公司未獲得價值提升，因而當三期項目得價值提升，因而當三期項目完成建設后，才考慮蓬萊世嘉完成建設后，才考慮蓬萊世嘉旅游發展公司的股份轉讓旅游發展公司的股份轉讓392005 遠卓管理顧問 02164077445一般

55、而言，對旅游酒店類經營資產具有投資傾向的投資方主要有兩類：酒一般而言，對旅游酒店類經營資產具有投資傾向的投資方主要有兩類：酒店業內投資人以及酒店相關行業（如旅游業投資人）、對酒店業穩定的長店業內投資人以及酒店相關行業（如旅游業投資人）、對酒店業穩定的長線收益持有興趣的其他投資人線收益持有興趣的其他投資人酒店業內投資人以及酒店相關行業酒店業內投資人以及酒店相關行業國外酒店管理公司，國外酒店管理公司，例如四季集團與上實集團等投資的四季國際酒店，四季集團占股21%、上實占股76%六洲集團目前已經與香江國際發展有限公司正式簽約，合作建設北京財富中心超五星級洲際酒店，六洲集團將投資約3,000萬美元（約

56、,34億港元），占有該酒店19%的股份香港東方文華集團將以6億元人民幣的總價受讓上海錦江集團下屬和平飯店50%股權國內酒店管理公司，國內酒店管理公司，例如錦江國際酒店管理公司近期把旗下華東大酒店的股權轉讓給民營企業，其余18家在上海的賓館都將通過股權轉讓形式回收部分現金，然后到全國收購酒店，形成全國酒店網絡旅游企業，旅游企業，例如首旅集團旗下有長城飯店、建國飯店等25家中高檔酒店香港中旅、中旅總社、江蘇中旅共同投資的南京希爾頓國際大酒店華僑城集團公司和華僑城房地產公司投資興建的深圳威尼斯皇冠假日酒店對酒店業穩定的長線收益持有興趣的其他投資人對酒店業穩定的長線收益持有興趣的其他投資人國內的大型企

57、業集團，國內的大型企業集團，例如紅塔集團先后投資的酒店有紅塔瑞吉、玉溪紅塔、黃山紅塔國有資產經營管理部門國有資產經營管理部門，例如江蘇國資經營管理公司投資的上海紫金山大酒店信托投資機構信托投資機構，例如中信信托公司在沈陽投資的中興大酒店寧波市金港信托投資有限責任公司投資的寧波金港大酒店有限公司402005 遠卓管理顧問 02164077445決定是否退出或者何時退出主要在于退出目的：企業戰略發展目標？獲決定是否退出或者何時退出主要在于退出目的：企業戰略發展目標？獲得較高投資收益？受制于后續年度投資壓力？遇到更好的機會成本？得較高投資收益？受制于后續年度投資壓力？遇到更好的機會成本？鑒于世嘉公司

58、目前的實力，投資壓力和機會成本因素的影響程度較大，可能主要考慮投資鑒于世嘉公司目前的實力，投資壓力和機會成本因素的影響程度較大，可能主要考慮投資壓力的要求。壓力的要求。從決定投資收益的一般條件分析，項目尚未建成時的轉讓價格低于項目建成后，而投資公司在所投項目未反映收益情況時也很難體現價值。因而，建議世嘉地產在蓬萊項目的股權退出步驟：因而，建議世嘉地產在蓬萊項目的股權退出步驟：經營性項目經營性項目，如酒店、會議中心、康體中心等，建議不退出，但如果經營性資產的保留不是世嘉的戰略選擇，那么在資金壓力允許的前提下，在一期項目建成后，首先退出一期項目公司股權在二期項目建成后，再退出二期項目公司股權當項目

59、公司正常經營后，再尋求退出世嘉蓬萊旅游發展公司股權出售類資產出售類資產，如別墅公寓等，根據土地增值的規律，在資金壓力允許的前提下在一期項目建成土地增值后，考慮退出二期項目公司股權在二期項目建成土地增值后，再退出三期項目公司股權上述退出步驟的條件：上述退出步驟的條件：市場條件不發生大的變化，即項目未來收益預測基本符合遠卓預測世嘉地產未同時獲得其他更高投資收益條件的投資項目世嘉現金流情況保持目前狀況，不發生惡化 412005 遠卓管理顧問 02164077445我們總的來看一下本項目的經營路線我們總的來看一下本項目的經營路線200520062007現現金金流流出出現現金金流流入入前期可研與規劃前期

60、土地相關事宜別墅公寓開始銷售酒店營業別墅公寓繼續銷售酒店整體轉讓酒店建成部分別墅公寓完工交房，另一部分開始開工基礎設施建設高爾夫與景觀開工酒店別墅公寓開工酒店持續經營別墅公寓繼續銷售繼續開工部分或全部分或全部退出蓬部退出蓬萊項目，萊項目，轉向新的轉向新的地產項目地產項目投資投資轉讓剩余土地或轉讓項目公司股權整體轉讓別墅公寓銷售獲得的資金提供下一期開發前期可研、規劃費用土地費用支出土地費用基礎設施建安支出銷售費用與管理費用別墅公寓銷售收入投資商資金注入尋求投資商進如酒店投資別墅公寓等建設費用酒店經營費用銷售費用與管理費用酒店經營收入別墅公寓銷售收入別墅公寓等建設費用酒店經營費用銷售費用與管理費用