1、房地產行業評估 房地產開發企業評估分析的一般步驟和方法 房地產企業評估要點 房地產評估案例房地產開發企業評估分析的一般步驟和方法 首先是計算企業開業以來總體稅負情況，稅負明顯低于全省、全市一般水平的，應判斷其可能存在的所得稅問題。總體稅負的計算應該包括企業開業以來多年情況的綜合計算。 其次從企業的主營業務成本、期間費用、營業外支出等幾個大的方面判斷，問題主要集中在哪個方面。同時對企業的申報資料作分析，有無其他明顯疑點。房地產開發企業評估分析的一般步驟和方法 第三是根據分析存在的主要疑點，讓企業提供相關資料和信息，作進一步判斷問題所在，這一環節是關鍵。對企業提出的解釋、理由逐一分析，判斷其可信性

2、，最終鎖定企業的問題所在。 最后根據外部信息收集、行業比較指標等內容與企業開展約談。注意約談方法，提前制定約談預案。房地產企業評估要點 1、分析企業是否少申報收入。可將企業申報的預售收入、結轉營業收入數據與第三方數據進行核對。關注企業是否存在符合收入確認條件而未及時確認收入問題，符合下列條件之一，就應確認收入：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。 2、土地征用及拆遷補償費：查閱國有土地使用權出讓合同，計算單位土地成本，并與同時期類似地段相比較，判斷單位土地成本是否過高，是否存在土地返還款問題。 房地產企業評估要點 3、規劃、設計等費

3、用：可調閱企業與相關單位簽訂的合同或協議，應防范企業利用關聯企業虛增該部分費用以達到轉移利潤逃避稅收的目的；是否將前期工程費在所有成本對象之間分攤。 4、建筑安裝工程費：目前房地產開發企業一般不采用自行施工的方式進行開發，通常由建筑施工單位承包建設。對按承包建設方式開發的，一是將工程招投標書、建筑工程施工合同、中介機構工程結算報告內容互相印證對工程造價進行把握，防止虛增建筑成本；房地產企業評估要點 二是根據建筑工程施工合同、中介機構工程結算報告和建筑安裝發票所載甲供材料類別、數量及金額審核是否存在甲供材料，以及甲供材料是否重復計入成本申報扣除。另外，可以從中介機構，如工程造價事務所、建筑設計單

4、位等，取得當地建筑安裝工程費的一般水平，作為參考依據。 建安成本應是一個重要的關注點，應包括開發項目建筑工程費和安裝工程費等。要關注企業的核算范圍以及與行業數據的比較。 房地產企業評估要點 5、利息支出：一是關注開發企業從關聯企業借款的利息支出。先判斷關聯企業借款利息是否真實合理，再判斷是否符合獨立交易原則，最后與銀行同期利率比較；如果不符合獨立交易原則，或者該企業的實際稅負不高于境內關聯方的，關注債權性投資與其權益性投資比例是否超過2：1的比例。二是關注借款費用發生時間，是否按規定將開發項目完工前后發生的借款費用分別計入開發成本對象或作為財務費用直接扣除。如果開發產品尚未完工，財務費用的數額

5、就不應太大。房地產企業評估要點 6、公共配套設施費的處理：對于企業是否存在將公共配套設施作為開發產品銷售的情形，可以通過調閱物價局核價批文，核查是否將之列入核價范圍用以銷售，還可以通過商品房銷售合同的具體條款，審核車庫等設施是否銷售。對確實銷售的，應作為開發產品確認銷售收入及配比其計稅成本。 房地產企業評估要點 7、共同成本項目的分攤：由于房地產項目開發周期長且多項目滾動開發，各期發生的成本費用需要在完工產品和在產品、已售產品和未售產品間進行成本分攤。對于成本分攤的方法，由企業按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或預算造價等合理確定分攤方法。在審核過程中，應要求企業說明相關分攤方法及依據，

6、應結合土地權證和項目規劃設計等資料對占地面積、建筑面積或預算造價等進行確認，分析判斷共同成本項目的分攤是否合理。在分攤過程中，有無中途隨意改變成本分攤方法，調節不同時期的分攤成本，人為控制利潤實現。 房地產企業評估要點 如某一房地產企業將一棟樓的1-3層作為酒店，自己經營，所有權未發生變更，4層以上作為商品房銷售，酒店裝修發生了300萬元裝修費用，該企業將300萬元的裝修費用記入到商品房的開發成本。300萬元的裝修費用能夠確定是酒店發生的，就不應在商品房的開發成本中分攤。房地產企業評估要點 8、最后應再一次關注房地產企業的總體稅負水平，補稅后如果稅負仍較低，應有合理的理由。 房地產評估案例房地

7、產評估案例案例簡要介紹案例簡要介紹 在一則偶然的信息情報的引發下，我市某一房地產開發企業被鎖定為風險應對對象，由市局組織團隊直接應對。通過收集應用外部信息，強化案頭分析，開展巧妙約談，在案頭環節化解了稅收風險。企業補繳所得稅1031.64萬元，加收滯納金83.05萬元。一、聚焦一、聚焦外部情報引發案源，省局指標驗證風險外部情報引發案源，省局指標驗證風險 2012年10月12日市局情報管理團隊從媒體獲取一則情報：“國際匯截止2012年9月底實現預售10億元，2011年已交付的5棟樓，入住業主反應良好。” 近期，省局也發布該企業2011年匯繳房企毛利率異常指標，營業收入為14.07萬元，毛利潤為-

8、2044.46萬元，毛利率為-14525.77%。 既然2011年已經交房，那么確認的收入不應只有14.07萬元，14萬現在一套房子都買不到，情報人員初步判斷企業可能未按規定及時結轉營業收入。二、取材二、取材廣泛收集外部信息，深入剖析系統數據廣泛收集外部信息，深入剖析系統數據 （一）收集信息 信息1：國際匯開盤當日狂銷1.5億 品質大盤受全城熱捧：2009年12月25日一期推出358套房子均受到了熱烈的追捧。到下午6點，已有近250套被搶購一空，狂銷1.5個億。 分析1：說明該樓盤銷售比較火爆。 信息2：2010年5月22日報紙上有會盛大入會禮活動在國際匯舉行一則報導。該公司一位領導的發言，售

9、價從開盤時4600元/平米，漲到現在的5600元/平米，升幅近22%。 分析2：需要關注房屋的銷售價格及銷售利潤。二、取材二、取材廣泛收集外部信息，深入剖析系統數據廣泛收集外部信息，深入剖析系統數據 （二）系統中數據分析 1、基本情況 淮安置業有限公司成立于2007年，投資方有3個，其中控股集團有限公司投資比率70%是該公司的母公司。 2、數據分析 （1）多方取證，驗證營業收入 2008-2011年申報營業收入14.07萬元，從外部獲取信息，一期的5棟樓已于2011年基本銷售結束且購買人均辦理了產權登記。按照規定，應該確認營業收入。二、取材二、取材廣泛收集外部信息，深入剖析系統數據廣泛收集外部

10、信息，深入剖析系統數據 （2）其他應付款分析 2011年期末余額為4.78億元，期末余額較大，且該企業有關聯企業，應關注其關聯企業資金往來情況。 （3）未分配利潤分析 2011年期末余額為-4549萬元。企業自開業以來一直未實現盈利，與企業所處的地段以及購銷兩旺的情況不太符合。三、布局三、布局層層剝繭厘清思路，精心策劃應對預案層層剝繭厘清思路，精心策劃應對預案 在對掌握信息進行梳理、分析后，我們確定層層遞進的應對預案。先解決收入等易驗證問題，后解決成本等較為深入的問題。 我們初步判斷，該企業未及時確認主營業務收入是首要問題，作為第一次約談的主要內容。并要求企業進一步提供收入、成本等明細資料。

11、第二次約談解決成本等其他問題，并向企業宣傳評估與稽查的關系，進行政策攻心。四、初探四、初探首次約談一針見血，合理引導企業自查首次約談一針見血，合理引導企業自查 2012年10月25日對企業財務人員進行了約談： 稅務人員單刀直入，問：你單位開發已幾年，請解釋尚未確認完工產品收入的原因。 財務人員回答：主要是因為房子還沒有交付。 稅務人員立即質疑：根據我們已經收集到情況表明，你公司于2011年6月28日一期全部交房，并且我們身邊也有人在你們小區買房，都已經住進去了。 財務人員緊張起來，說：主要有些成本發票我們還沒取到，而且2011年資金有些緊張。 稅務人員向其宣傳相關收入結轉的政策，財務人員同意自

12、查。五、剖析五、剖析深入分析企業資料，撥開迷霧鎖定焦點深入分析企業資料，撥開迷霧鎖定焦點 3天后企業提供自查資料，結轉確認2011年度營業收入4.09億，營業成本3.49億，同意補繳企業所得稅432萬元，約談取得了初步的成效。 企業報送營業成本各組成項目如下：五、剖析五、剖析深入分析企業資料，撥開迷霧鎖定焦點深入分析企業資料，撥開迷霧鎖定焦點項目項目項目金額（萬元項目金額（萬元)每平方米成本（元每平方米成本（元)土地征用及拆遷費用土地征用及拆遷費用11241 11241 1414.14 1414.14 前期工程費前期工程費2286 2286 287.65 287.65 建筑安裝工程費建筑安裝工

13、程費14903 14903 1874.901874.90 基礎設施建設費基礎設施建設費3407 3407 428.60 428.60 公共配套設施費用公共配套設施費用160 160 20.11 20.11 開發間接費用開發間接費用1392 1392 175.10 175.10 貸款利息貸款利息1535 1535 193.13 193.13 結轉成本合計結轉成本合計34924 34924 4393.63 4393.63 結轉收入合計結轉收入合計40967 40967 已售面積已售面積79487平方米平方米五、剖析五、剖析深入分析企業資料，撥開迷霧鎖定焦點深入分析企業資料，撥開迷霧鎖定焦點 我們將

14、結轉完工開發產品收入與地稅開票數信息印證，基本吻合。但經過與我市行業數據對比分析發現企業有些成本項目仍較高。 1、外部信息驗證建安成本 應對人員從住建局網站下載（2010）年度江蘇省城市住宅建筑項目工程概況表32層-剪力墻結構建安成本1604.55元/每平方米，而該企業為1874.90元/每平方米，高于行業均值16.85%，應作為疑點。 2、總體稅負驗證營業成本 五、剖析五、剖析深入分析企業資料，撥開迷霧鎖定焦點深入分析企業資料，撥開迷霧鎖定焦點 企業自查后稅負為1.72%，仍低于我市房地產行業的平均標準，而且該企業樓盤處于我市黃金地段，與其實際情況嚴重不符。 3、關聯往來驗證財務費用 其他應

15、付款多數是與關聯方之間的大筆往來，應關注支付利息費用是否合理。六、追擊六、追擊乘勝而上再次約談，旁征博引掌握主動乘勝而上再次約談，旁征博引掌握主動 根據分析情況，我們又一次對財務人員進行了約談： 稅務人員問：根據你公司自查情況看，利潤水平很不合理，請解釋一下原因。 財務人員答：開發項目里有政府要求我們開發的安置小區，利潤很低，所以稅負高不起來。 稅務人員反駁：根據我們掌握的信息安置小區尚未交付，并不影響你公司一期項目營業收入的稅負。 財務人員的面部表情有些復雜，答道：安置房是還沒有交付，成本問題我們回去再看看。六、追擊六、追擊乘勝而上再次約談，旁征博引掌握主動乘勝而上再次約談，旁征博引掌握主動

16、 接著稅務人員直接拋出核心問題：你公司的建安成本為1874.09元/平方米，我們掌握的行業數據，同行業同類型建筑的建安成本只有1600元/平方米左右。 應對人員將從外網獲取的我市近期同類建筑結構建安成本信息向財務人員展示，同時利用從建筑設計單位取得的建筑成本構成情況對企業核算的建安成本進行質疑。 財務人員看了相關數據后，感覺無法解釋，一時啞然。忙說：我們回去一定重新認真核實建安成本每一項內容。六、追擊六、追擊乘勝而上再次約談，旁征博引掌握主動乘勝而上再次約談，旁征博引掌握主動 稅務人員緊接著問：你公司其他應付款2011年期末余額為4.8億元，多數都是和關聯企業往來，關聯方借款利息是否按照銀行同

17、期貸款計算？我們將對你公司借款利息進行復核計算。 財務人員連忙回答：我們自己先算算。 稅務人員又對財務人員進行政策攻心，宣傳了相關稅收政策以及相應法律后果。企業財務人員深有觸動，決定回去后再次認真自查。七、處理七、處理企業自查化解風險，后續輔導鞏固成果企業自查化解風險，后續輔導鞏固成果 經過自查，企業于2012年11月8日進行了自查補充申報，補繳企業所得稅1031.64萬元、加收滯納金83.04萬元。評估自查主要存在下述問題： 1、未及時結轉完工開發產品營業收入4.09億元。 2、多結轉完工開發產品營業成本4240萬元。企業將拆遷小區成本、尚未交房的二期成本混入一期中，多結轉建安費等成本；關聯

18、企業資金往來多計利息。七、處理七、處理企業自查化解風險，后續輔導鞏固成果企業自查化解風險，后續輔導鞏固成果 評估前后成本明細比較如下：項目項目評估前總評估前總成本成本評估后總評估后總成本成本評估前評估前單位成本單位成本評估后評估后單位成本單位成本土地征用及拆遷費用11241 9865 1414.14 1281.13前期工程費2286 1957 287.65 246.23建筑安裝工程費14903 13835 1874.90 1640.58基礎設施建設費3407 3089 428.60 388.56公共配套設施費用160 140 20.11 17.65開發間接費用1392 450 175.10 116.56貸款利息1535 1347