1、精品文檔中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法第一章總則第二章貸款對象、用途、基本條件和科目第三章貸款申請和受理第四章貸款調查第五章貸款審查、審批和發放第六章貸后檢查和收回第七章附則第一章總則第一條為了加強房地產貸款管理，規范貸款行為，防范貸款風險，提高信貸資產質量，根據中華人民共和國商業銀行法、中華人民共和國法、中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國建筑法、中華人民共和國擔保法、貸款通則等有關法律法規和中國農業銀行貸款管理制度，制定本辦法。第二條本辦法所指房地產開發建設貸款系指房地產開發、建筑安裝、裝修等房地產類企業用于房地產開發和建筑安裝以及翻新的二次裝修等房地產開發建設方面的貸款

2、。第三條 房地產開發建設貸款管理應符合中國農業銀行貸款管理制度和中國農業銀行貸款操作 規程（試行）的一般規定。同時，依據本辦法，加強房地產貸款專業管理。第四條 根據資金用途和性質，農業銀行對房地產開發建設貸款實行分類管理。房地產開發貸款實行 中長期項目貸款管理。建筑安裝貸款可根據貸款用途和期限，按短期貸款或中長期項目貸款管理。第五條本辦法適用于農業銀行本、外幣房地產開發建設貸款管理。第二章 貸款對象、用途、基本條件和科目第六條房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的 中長期項目貸款。建筑安裝貸款是指對分類承擔建筑、安裝、市政建設以及從事房屋修繕和建筑物裝

3、飾等 施工任務的企業發放的用于建筑材料儲備和購置建筑安裝設備的貸款。第七條 借款人申請房地產開發貸款的，除具備中國農業銀行貸款管理制度規定的一般條件外， 還應具備以下基本條件：（一）具備有權部門核定的開發資質等級證明。（二）持有有效的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用權證、建筑工程施（開）工許可證，已開始銷預售的，還需提供縣以上房地產管理部門批準的銷預售許可證。（三）項目資本金不得低于項目總投資的30%，并先于貸款發放全部投入房地產項目開發。對分期開發的大中型項目，申請某一期開發貸款的，按當期開發投資要求資本金比例；對分期開發的大中型項目，申請整個項目開發貸款的，按整個項目總

4、投資要求資本金比例。對貸款風險預期較大的項目，應相應上浮 資本金比例。（四）抵押物合法有效，對以房地產在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現實資產部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50 %。（五）工程監理單位有相應的資質等級。第八條 借款人申請建筑安裝貸款的，除具備中國農業銀行貸款管理制度規定的一般條件外，還 應具備以下基本條件：（一）具備有權部門核定的開發資質等級證明。（二）外地注冊的建筑安裝企業進入本地區承建項目許可證。（三）申請中長期項目貸款的，自有資金至少應占中標或承建項目總投資的20%，并在貸款發放前投入工程建設；申請短期貸款的，符合中國農業銀行短期貸款管理辦法規

5、定的條件。（四）貸款擔保合法有效。第九條房地產開發建設貸款在房地產類貸款科目中核算反映。第三章貸款申請和受理第十條 房地產開發企業或建筑安裝企業直接向開戶行提岀借款的書面申請，申明借款金額、幣種、 期限、用途、貸款方式、擔保方式、還款來源及償還能力等情況。第一條 對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產開發貸款的，通知開發商正式填寫固定資產 （中長期）借款申請書；申請建筑安裝貸款的，根據資金期限，屬于短期貸款的，通知建筑安裝企業正 式填寫流動資金（中短期）借款申請書，屬于中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫固定資產（中 長期）借款申請書。第十二條 開戶行除要求開發商或建筑安裝企業提供中國農業銀行

6、貸款操作規程（試行）規定的 一般相關資料外，開發商還應提供以下資料：（一）開發資質等級證書；（二）經濟適用住房開發項目列入國家年度經濟適用住房建設投資計劃和信貸計劃以及政府部門對該 項目減免稅費的有效批件；（三）、土地出讓金交納憑證以及土地規劃紅線圖，經濟適用住房開發項目土地劃撥證明；（四）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、 建設工程施（開）工許可證，已開始銷預售的，還需提供縣以上房地產管理部門批準的銷預售許可證；（五）項目所在地總平面圖、規劃設計方案、投資概（預）算書、供水、供電、供氣和雨水、污水排 放合同及公建配套資料；（六）抵押物保險單或借款人同意對抵押物投保的承諾

7、函；（七）參建、聯建合同或協議；（八）建筑工程保險單或借款人同意投保建筑工程險的承諾函；（九）與貸款相關的其他資料。建筑安裝企業除提供貸款操作規程規定的一般相關資料外，還應提供以下資料：（一）建筑施工企業資質等級證書；（二）外地注冊的建筑安裝企業進入本地區承建項目許可證；（三）中標和承建協議、合同及承建項目清單；（四）中標和承建項目的規劃設計方案、投資概（預）算書；（五）其他貸款相關資料。第四章貸款調查第十三條貸款合法性調查。貸款調查部門對房地產開發貸款合法性的調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的 調查內容外，還應調查、認定：（一）從事房地產開發的資格。主要調查借款人營業執照是

8、否真實有效，執照規定的經營范圍是否包 含房地產開發、房地產銷售等項目。（二）開發資質等級證書的有效性。調查開發商開發資質等級證明是否真實有效，是否經有權部門辦 理年檢。（三）土地岀讓合同的真實性、有效性。應調查土地岀讓合同是否真實有效，土地規劃紅線圖是否經 批準。（四）合法批件的完整性。應調查項目所在地塊的土地岀讓金是否已交清，國有土地使用證、 建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施（開）工許可證是否齊全有效；已經開始銷預售的，是否持有有效的銷預售許可證；上述批件是否為臨時性質的批件。（五）貸款用途的合規性。應調查貸款項目開發是否符合國家有關法律法規和政策。對涉及農用地轉為建設用地

9、的，應調查是否辦理了農用地轉用審批手續，是否屬改變農業用地用途進行房地產開發或利用 建設項目、規劃許可和紅線圖轉讓等形式變相炒賣”土地；對利用城市規劃區內的集體所有的土地進行房地產開發的，應調查是否依法征用轉為國有土地后可進行有償岀讓。（六）參建、聯建協議或合同的合法性。（七）對經濟適用住房開發項目，還要調查該項目是否列入國家年度經濟適用住房建設投資計劃和信 貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。（八）抵押物的合法性。根據房地產管理的有關法律、規定，不得用下列房地產進行抵押：1. 違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設施；2. 軍事設施；3. 以出讓方式取得土地使用權，滿

10、二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權；4. 國有土地使用權已抵押登記的地上房屋所有權，地上房屋所有權已經抵押登記的國有土地使用權作 為抵押物。根據房地產法對房地產轉讓的有關限制規定，應避免用下列房地產進行抵押：1. 未按土地岀讓合同約定支付全部土地使用權岀讓金，并取得土地使用權證書的；2. 按照土地岀讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，未完成投資總額25%以上的，屬于成 片開發土地的，未形成工業用地或者其他建設用地條件的；3城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。對建筑安裝貸款的合法性調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還 應調查、認定：（一）從事

11、建筑安裝的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營范圍是否包含 建筑安裝、裝修等項目，營業執照是否經工商行政管理部門辦理年檢手續。（二）建筑施工企業資質等級證書的有效性和建筑活動的合法性。應調查建筑施工企業資質等級證書 是否有效，是否經有權部門辦理年檢，其建筑活動是否超越該企業資質等級許可的業務范圍，是否用其他 建筑企業的名義承攬工程。（三）外地企業承建許可證。 應調查外地注冊的建筑安裝企業是否持有進入本地區承建項目的許可證， 許可證是否真實有效。（四）建筑安裝企業提供的中標和承建合同、協議真實有效。（五）貸款實際用途合規。是否用于墊資承包等國家政策所列禁項。第十四條 貸款安全

12、性調查。貸款調查部門除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對房地產開發貸款的 安全性還應調查以下內容：（一）項目資本金比例和到位情況。對參聯建項目，應調查項目資本金是否用貸款或債務抵充。（二）抵押物的變現能力。對設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，應調查拍賣所得 價款中扣除優先繳納岀讓金后第二還款來源的償債能力。調查是否將抵押人所有的、在土地和房屋管理部 門登記的國有土地使用權和地上房屋同時進行抵押，不得分立抵押。（三）個人住房按揭貸款配套情況。應調查該項目個人住房按揭貸款來源意向以及構成。（四）建筑工程監理落實情況。應調查工程監理單位是否具有與該工程對應要求的

13、資質等級，在其資 質等級許可的監理范圍內承擔工程監理業務；調查監理單位的業績、信譽；調查委托監理協議內容是否完 善，建設資金使用是否納入監理范圍。除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對建筑安裝貸款的安全性還應調查 以下內容：（一）自有資金比例和到位情況。（二）建筑安裝企業承建的工程清單中是否有我行發放的房地產開發貸款項目。（三）房地產項目開發企業的資金投入是否到位。（四）中標、承建協議或合同中規定的付款時間是否早于借款人提岀還款時間。第十五條貸款效益性調查。貸款調查部門除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對房地產開發貸款的 效益性還應調查以下內容：（

14、一）從項目所處地段、戶型設計、房屋質量設計標準、水平、周邊環境等方面，與同類項目的銷售 （出租）相比，預測市場前景；（二）項目供水、供電、供氣和雨水、污水排放等公建配套對市場銷售（岀租）的影響；（三）項目的銷售（岀租）策略是否符合市場的需要；（四）給存款、中間業務等帶來的附帶效益；（五）對已開始銷預售的項目，要調查其銷預售情況，分析市場風險；（六）對于經濟適用住房開發項目還要調查其價格構成要素的測算是否合理。除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，對建筑安裝貸款的效益性還應調查 以下內容：1. 借款人提岀的建筑安裝、裝修的標準是否與工程設計標準相符；2. 借款人提岀的建筑安裝

15、、裝修的進度是否影響施工項目的到期完工，實現銷售（岀租）。第十六條 在對貸款合法性、安全性、效益性進行調查了解的基礎上，按照中國農業銀行房地產開 發企業信用等級評定辦法（試行）的有關規定對借款人進行信用等級測評。第五章貸款審查、審批和發放第十七條房地產開發建設貸款實行審貸部門分離運作，貸款審查部門獨立對貸款調查意見的準確性、完整性和合理性進行審查核準。第十八條 房地產開發建設貸款實行分級審批、授權管理。房地產開發貸款按照中長期項目貸款審批 權限，對授權權限內的貸款進行審批。對建筑安裝貸款，根據貸款用途、期限，按短期貸款或中長期項目 貸款審批權限審批。第十九條 在項目資本金或自有資金全部到位，投

16、入項目或工程建設后，開戶行根據借款合同的約定 和貸款發放的有關規定，辦理貸款發放手續。第二十條 房地產開發貸款以及建筑安裝中長期貸款實行逐筆核貸，逐筆發放，按照工程設計和實際 施工進度的需要逐筆辦理貸款發放手續。第六章貸后檢查和收回第二十一條 對房地產開發貸款和建筑安裝中長期貸款要派駐項目經理或項目管理組，并實行項目經 理負責制，項目經理負責具體的貸后管理。第二十二條 貸后檢查包括對外檢查和對內檢查。對外檢查是指貸款發放后，派駐公司信貸員或信貸 組對借款人貸款的使用和運行情況進行的跟蹤檢查。對內檢查是指上級單位對項目經理、項目管理組貸后 管理工作進行的檢查。第二十三條 房地產開發建設貸款實行專

17、款專用，封閉運行。要對貸款逐筆進行跟蹤檢查，并按月提 交貸款檢查的書面報告。定期檢查報告的主要內容有：（一）項目是否按預定的設計要求和計劃工程進度施工、竣工、岀售和運行；（二）借款人是否按照借款合同規定和實際用款計劃使用貸款，有無挪用貸款；（三）借款人貸款歸行和還款付息情況；（四）對建筑安裝貸款，要檢查借款人材料儲備是否正常，應收賬款是否及時清理收回，是否向外單 位投資，或墊資承包等問題；（五）其他影響貸款安全的情況。第二十四條 上級單位應定期對項目經理或項目管理組的貸后管理工作進行對內檢查，檢查內容主要 是：（一）督促項目經理或項目管理組對項目進行檢查和報告；（二）及時發現和反映信貸工作中存

18、在的問題，提岀改進措施；（三）對項目經理或項目管理組的貸款跟蹤管理工作情況和所轄大額貸款項目情況以書面形式上報。第二十五條 建立貸款風險早期預警制度。項目經理、項目管理組、上級檢查單位發現借款人岀現以 下情況時，應隨時向有關領導、上級主管單位報告，及時采取相應的風險防范措施。（一）借款人主要管理人員無故離崗、逃逸、隱匿、被司法機關關押、逮捕等；（二）實行聯營、改制、合作、分立、破產、資產重組、項目有償轉讓等投資主體變更；（三）企業發生法律糾紛和訴訟，銀行賬戶被凍結；（四）改變項目設計，項目工程進度緩慢，工程質量下降，虧損持續、大量增加；（五）不接受信貸監督，資金體外循環，貸款逾期、拖欠利息；（六）未經貸款行同意，將已設定抵押權的房產出讓或進行再抵押；（