1、通州金沙市場考察報告第一部分 金沙鎮概況一、地理位置金沙鎮位于江蘇省南部長江入海口北岸，東臨黃海，南依長江，區位優勢得天獨厚與蘇州隔江相望，是接受上海浦東開發區輻射的前沿陣地。通呂、金通、通據、石江4條省道穿境而過，南通機場距此僅6公里，架起了連接五洲的空中橋梁。金沙鎮二、行政區劃金沙鎮是通州市的市委、市政府所在地，總面積120.84平方公里，總人口20.8萬人。全鎮城市化水平達到35以上。全鎮下轄12個行政村,10個社區居委會，其中金北村總人口達到1.2萬，成為通州市最大的行政村。三、消費水平金沙鎮的一般行業員工薪資水平人員性質月工資標準中高級管理人員25003000元/月一般管理人員150

2、02000元/月技術工人12001800元/月熟練工人9001200元/月非熟練工人900元/月左右最低工資標準850元/月社會保險項目費率（占個人工資的比率）企業繳付個人繳付養老保險22%8%醫療保險8%2失業保險3.81工傷保險3.81生育保險3.81四、交通情況1、公路交通金沙與蘇州市隔江相望、與上海燈火相邀、與國家級南通經濟技術開發區毗鄰。大橋通車后，金沙是接受發達地區輻射的前沿陣地。距主要交通節點距離距高速公里入口6公里，距蘇通長江大橋20公里，距滬崇啟、滬崇海大橋20公里左右。2、港口距南通港30公里，距洋口港30公里，距上海港120公里。3、鐵路至南通火車站距離20公里。至南通貨

3、運站距離15公里。火車站未來發展連接上海與南通的滬通鐵路已獲批準建設，計劃2010年建成。中國鐵道部已規劃把南通地區建成長三角北翼的鐵路貨運和客運中心，南通站將成為區域性的鐵路樞紐站。 4、航空至南通機場距離6公里。至上海浦東機場距離160公里，車程100分鐘，經過滬崇啟（在建）、滬崇海大橋（待建）。在上海虹橋機場距離120公里，車程80分鐘，經過蘇通長江大橋。至無錫碩放機場120公里，車程80分鐘，經過江陰長江大橋。第二部分 金沙鎮房地產現狀目前金沙鎮主城區開發的房地產項目主要有以下幾個樓盤：樓盤名稱占地面積（）建設面積（）價格（元/）商業住宅商業住宅城市之星5600011000900040

4、80金游城11000010000018000010000200004880江海皇都31000320004750新華城市家園1000001200013800075004300水榭花都950001860003700中瑾世紀城45000800004000盛鑫金橋人家3100城市之星 金游城 江海皇都新華城市家園 水榭花都中瑾世紀城 金橋人家 第三部分 本案對比參照樓盤對于本案具有較強參考價值的是位于通州新城區“江海陽光城”。一、 項目概況“江海陽光城”位于通州新城區，南臨通呂公路，東接中心豎河，與東大建材市場一河相隔，西與在建中的國盛義烏城毗鄰。該項目占地面積7.53萬平方米，總投資5億元，規劃總建

5、筑面積11.3萬平方米，其中購物中心3.3萬平方米、商務酒店2.78萬平方米、品牌專賣街4.35萬平方米、精品專賣 0.9萬平方米，內設500輛車位的大型地下停車場及200輛車位的地面停車場，是一個集大型購物中心、商務酒店、精品購物、餐飲、文化體育、娛樂休閑為一體的大型城市廣場商業項目。總體布局為一個中心廣場，一條濱河休閑風光帶，一條環形步行街購物景觀軸，六個功能片區。二、 項目詳細規劃布置 “江海陽光城”中心區由12幢3至4層單體構成一條環形步行街，商鋪面積50800平方米不等，全框架現澆鋼筋混凝土結構，適合多種業態在此經營，是一條集精品專賣和文化、餐飲、娛樂休閑為一體的商業步行內街，內設1

6、萬平方米的地下停車場，所有單體建筑都與停車場相通，滿足廣大居民一站式休閑購物的需求。沿中心豎河河濱景觀帶布置9幢2至3層單體建筑，業態形式以高檔娛樂休閑為主。在規劃上將中心豎河的明水引入區內，使每棟單體在不同的視角都有活水縈繞，環境優雅，讓顧客在購物休閑的同時能充分享受中心豎河河濱景觀帶的風光，建成后將成為通州乃至南通地區屈指可數的高級休閑娛樂場所。“江海陽光城”沿通呂公路布置1棟5層大型購物中心和1棟20層的五星級商務酒店。購物中心為全框架現澆鋼筋混凝土結構，地上5層，地下1層，采用大跨度大柱網布局，目前定位為購物超市、文化、體育、娛樂于一體的多功能休閑購物中心；商務酒店由2層裙樓和20層主

7、樓構成，擁有120輛車位的地下停車場，計劃五星級酒店進駐。除地下停車場外，項目南側還留有近1萬平方米的地面停車場。三、 項目開發周期 “江海陽光城”分兩期開發建設，其中一期工程于2008年5月18日正式破土動工，目前品牌專賣等多個單體項目接近竣工；二期工程計劃今年10月初開工，2010年 10月正式投入試運行。四、 項目銷售以及招商情況業態建筑面積（）建設情況銷售價格（元/）銷售情況招商情況備注商務酒店27800未建無意向伙伴預計招商后建設大型購物中心33000未建無意向伙伴預計招商后建設品牌專賣43500已建底層10000二層、三層4500滯銷三年起租，第一年免租金第二年18元/月，第三年22元/月，招商情況差，不足10%原品牌專賣改為百貨、建材、餐飲等業態招商，但效果不明顯，無人氣多層住宅130000已建3700較好僅余底層及頂層未銷出小高層住宅未建4000第四部分 小結 綜上，金沙有著優越的地理位置，便捷、快速的交通，以及良好的人文環境，并且隨著通州