1、房地產(chǎn)企業(yè)如何從造價(jià)的角度進(jìn)行成本控制 導(dǎo)語(yǔ)：眾所周知，工程成本是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，如何運(yùn)用工程造價(jià)管理的理論與辦法，做好項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理？如何對(duì)造價(jià)形成過(guò)程的一切費(fèi)用，進(jìn)行科學(xué)的分析與管理手段，保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)？一、成本控制的含義以及房地產(chǎn)開發(fā)各階段1、成本控制應(yīng)以工程成本控制為重研究房地產(chǎn)企業(yè)成本，其實(shí)質(zhì)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的分析研究。總體而言，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本大體可以分以下六大部分：1、 土地成本；2、前期費(fèi)用；3、工程成本；4、營(yíng)銷成本；5、管理成本；6、財(cái)務(wù)成本。從成本的屬性來(lái)看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即

2、可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較小；前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營(yíng)銷成本是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)，尤以工程成本為重。2、認(rèn)識(shí)全過(guò)程造價(jià)成本控制一個(gè)項(xiàng)目的工程成本，就是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程所支付的費(fèi)用的總和，因此，從廣義上說(shuō)，工程造價(jià)管理也可理解為項(xiàng)目成本管理。在20世紀(jì)80年代和90年代初，我國(guó)提出了全過(guò)程造價(jià)管理的思想，它的核心思想就是要求造價(jià)成本的計(jì)算與控制必須從項(xiàng)目立項(xiàng)開始直到工程竣工交付使用，進(jìn)行全過(guò)程管理。3、涉及造價(jià)成本控制的十二個(gè)階段就房

3、地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其造價(jià)成本控制就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督和控制，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。二、十二個(gè)階段造價(jià)成本控制策略1、可行性研究階段一般情況下，可行性研究階段涉及造價(jià)成本控制的情況不多，但是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期等等，都會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響，可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)。注意以上因素將能更好地進(jìn)行造價(jià)成本控制。此階段造價(jià)成本控制占5。2、設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段造價(jià)成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有

4、相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過(guò)限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進(jìn)行控制：（1）設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)管理：對(duì)概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)控制流程，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比。（2）通過(guò)限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的要求：在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。 （3）通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾印?（4）通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重

5、要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。鏈接：萬(wàn)科規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。此階段造價(jià)成本控制占5。3、審圖與設(shè)計(jì)完善階段本階段通過(guò)施工圖會(huì)審來(lái)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本。建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)可以減少圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失。因此，從此階段進(jìn)行造價(jià)成本控制，可以有效

6、地減少設(shè)計(jì)圖紙方面造成的損失。此階段造價(jià)成本控制占5。鏈接：萬(wàn)科在施工圖完成后組織由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。 4、招標(biāo)文件與合同的編制階段這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。（1）招標(biāo)文件內(nèi)容應(yīng)清晰明確一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說(shuō)明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲限甲指甲

7、定材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。（2）注意控制甲供料的數(shù)量正常情況下不要采用大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。此階段造價(jià)成本控制占20。5、施工單位的選擇與合同簽訂階段（1）選擇合適的施工單位對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“縣施工公司”或“.分公司”，而且要注意了解有些公司是不

8、是掛羊頭賣狗肉，對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)。另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷⒖梢詨|資就讓其輕易入圍。（2）選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過(guò)其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚。此階段從造價(jià)角度可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價(jià)成本控制的10。6、施工組織設(shè)計(jì)的審定階段（1）注意可索賠的項(xiàng)目一

9、般造價(jià)工程師不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)。可是在施工組織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等等。這也是造價(jià)成本控制容易被忽略的地方。(2)注意施工方法與工程進(jìn)度如果施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)可能導(dǎo)致不必要的損失。在施工各階段中投入的人員和機(jī)械是不是與施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機(jī)械上打了埋伏？一般情況下施工方也希望早日把工程結(jié)束以緩解自身的財(cái)務(wù)壓力，所以只會(huì)多投入提

10、前交工，但要注意施工方采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計(jì)吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計(jì)中沒(méi)有寫明趕工措施，就必須要求他補(bǔ)充趕工方案。這個(gè)階段控制造價(jià)的方法比較難以把握，一旦出錯(cuò)，會(huì)使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該讓其造價(jià)人員參與，從而更好地避免以上種種問(wèn)題發(fā)生。此階段造價(jià)成本控制占5。7、圖紙會(huì)審階段該階段一般由監(jiān)理方主持，建設(shè)方施工方設(shè)計(jì)方一起對(duì)圖紙上疏漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由家進(jìn)行的，而圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員進(jìn)行的，所以更具有實(shí)際意義。作為控制理論的事前控制，這個(gè)階段比限額設(shè)計(jì)實(shí)

11、際，而且對(duì)造價(jià)成本控制相當(dāng)重要。（1）可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助。（2）圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問(wèn)題，可以借此查看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議。因?yàn)樵趫D紙會(huì)審時(shí)施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更，作為房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對(duì)公司有利。（3）在圖紙會(huì)審中要注意一點(diǎn)：必須讓設(shè)計(jì)方將圖紙會(huì)審結(jié)果進(jìn)行仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本，否則再進(jìn)行變更將事倍功半。此階段造價(jià)成本控制占5。8、分包階段分包具體包括專業(yè)分包、專項(xiàng)分包、指定分包或甲分包、乙分包。現(xiàn)在的工程幾乎沒(méi)有不分包的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來(lái)越密集，高級(jí)裝飾、

12、機(jī)電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無(wú)力承包等都會(huì)造成相應(yīng)分包，對(duì)于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。（1）分包應(yīng)盡量把責(zé)任規(guī)避到一家對(duì)于在使用上會(huì)造成重大影響并經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)造成責(zé)任不清，這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲定價(jià)乙分包等形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家。（2）分包配合費(fèi)要清晰對(duì)于分包中配合費(fèi)問(wèn)題合同中一定要寫清晰，分清專業(yè)配合費(fèi)和專項(xiàng)配合費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。（3）分包要注意時(shí)間分包一定要注意時(shí)間。例如在主體施工快結(jié)束時(shí)才進(jìn)行外裝修分包的招標(biāo)，又寫標(biāo)書又評(píng)標(biāo)定標(biāo)，等到

13、分包單位進(jìn)場(chǎng)了，主體可能已經(jīng)封頂十幾天，外墻腳手架已落地，這時(shí)窩工損失機(jī)械停置工期拖延的等損失都不可估量。所以很多分包工程必須作長(zhǎng)時(shí)間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進(jìn)行。此階段造價(jià)成本控制占10。9、設(shè)計(jì)優(yōu)化階段該階段是甲方提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證。施工方?jīng)]有提出設(shè)計(jì)變更的權(quán)力，設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。作為開發(fā)企業(yè)的造價(jià)控制人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本。基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，節(jié)約成本；不過(guò)也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)、口碑、

14、社會(huì)效益等潛在指標(biāo)，而且往往會(huì)提高很大，甚至達(dá)到新的層次。設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。此階段造價(jià)成本控制占510、施工中增加造價(jià)部分的管理階段施工階段的造價(jià)成本控制主要是施工中增加造價(jià)部分的管理，包括對(duì)工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等的管理，其中沒(méi)有定額的分部分項(xiàng)工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。此階段造價(jià)成本控制占1011、材料采購(gòu)階段材料采購(gòu)階段造價(jià)成本控制主要是對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握。一般建筑工程中材料占工程造價(jià)的60-70，而且材料因?yàn)楫a(chǎn)地、運(yùn)輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會(huì)造成

15、價(jià)格差異很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開發(fā)中會(huì)有材料價(jià)格波動(dòng)情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不及時(shí)，矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的，正確性時(shí)效性難以把握。房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)控制人員不應(yīng)該完全相信政府的價(jià)格信息，而應(yīng)做到：第一，自己走訪市場(chǎng)，了解材料各個(gè)參數(shù)；第二，收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對(duì)比政府的價(jià)格信息找出差異；第三，深入工地詢問(wèn)小包工頭或工人，了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)；第四，貨比三家不吃虧，多聯(lián)系誠(chéng)信商家。總之，材料價(jià)格的掌握對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)成本控制有較大影響，此階段占10。

16、12、結(jié)算審計(jì)階段這一階段的造價(jià)成本控制，是施工單位最后的機(jī)會(huì)也是建設(shè)單位最后的努力。房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)控制人員應(yīng)該秉承的原則是：第一， 合同協(xié)議及造價(jià)變更資料的時(shí)效性（國(guó)家文件實(shí)效，7、14、28天的規(guī)定等）、第二， 合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二， 矛盾問(wèn)題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)一）；第三， 事件的責(zé)任清理，如果施工方說(shuō)法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋第四， 來(lái)處理；第四， 熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文，防止施工方無(wú)中生有渾水摸魚；第五， 分析總包分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方高估冒算；第五， 依照造價(jià)書中的說(shuō)法一步步審核。這樣基本保證結(jié)算完整并較為正確，

17、一第六， 般差額控制在3以內(nèi)。結(jié)算審計(jì)階段由于處在最后，造價(jià)成本控制所占比例為10。三、萬(wàn)科在造價(jià)成本控制上兩大創(chuàng)新1、引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”，建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)模式（1）具體措施： 出臺(tái)材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定材料采購(gòu)階段的造價(jià)成本控制占總成本控制的10%，萬(wàn)科早在2001年就認(rèn)識(shí)到了這點(diǎn)，并出臺(tái)了材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定，推出了新的采購(gòu)模式。新模式以“統(tǒng)一采購(gòu)”為原則，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念。模式包含四個(gè)層次，頂層是集團(tuán)戰(zhàn)略供應(yīng)商采購(gòu)，第二層是區(qū)域戰(zhàn)略供應(yīng)商采購(gòu)，第三層是網(wǎng)上招標(biāo)采購(gòu)，底層是不適用招標(biāo)的小額直接采購(gòu)。 建立電子商務(wù)平臺(tái)2000年5月，聯(lián)動(dòng)電子商務(wù)有限公司成為萬(wàn)科建材采購(gòu)的電子商務(wù)平臺(tái)。集團(tuán)

18、明令要求各地公司：所有采購(gòu)業(yè)務(wù)必須在網(wǎng)上完成。效率提高了，以前從招標(biāo)到成交，起碼一兩個(gè)月，現(xiàn)在招標(biāo)書上網(wǎng)沒(méi)幾天，投標(biāo)的就來(lái)了。所有文件都基于互聯(lián)網(wǎng)生成，菜單式的，點(diǎn)擊就行。由于所有交易資料都集中到網(wǎng)上，提高了交易透明度，也避免了過(guò)去因?yàn)槿藛T調(diào)整變動(dòng)而導(dǎo)致歷史資料丟失的弊端。就像建起了一座圖書館。 引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念萬(wàn)科在網(wǎng)上平臺(tái)發(fā)布了一份萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司柴油發(fā)電機(jī)組統(tǒng)一采購(gòu)招標(biāo)書，歷時(shí)兩個(gè)月，網(wǎng)上招標(biāo)結(jié)束。賓士發(fā)電機(jī)（深圳）有限公司、美標(biāo)（中 國(guó)）有限公司廣州日立電梯有限公司以及卜內(nèi)門太古漆油（中國(guó)）有限公司成為萬(wàn)科第一批集團(tuán)戰(zhàn)略供應(yīng)商。四家供應(yīng)商和萬(wàn)科簽署了為期一年的戰(zhàn)略合作協(xié)議書。此后一年內(nèi)，萬(wàn)科各地產(chǎn)公司的相關(guān)需求將不再具體招標(biāo)，而是按照協(xié)議書里具體規(guī)定的價(jià)格和付款條件直接上網(wǎng)采購(gòu)。（2）成本控制優(yōu)勢(shì)采購(gòu)并不僅僅是招標(biāo)，最關(guān)鍵的還是要達(dá)成交易，購(gòu)買到適用的、價(jià)廉物美的東西，獲得優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。選擇產(chǎn)品、選擇合作伙伴等傳統(tǒng)流程仍然不可忽略。互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)只是一種工具，其最根本的意義是改造企業(yè)的運(yùn)作模式。萬(wàn)科的電子商務(wù)不是做秀：有了商