1、 房地產估價報告估價項目名稱：吉林省長春市高新北區中科大街與光機路交會新星 宇之悅委托估價方：長春新星宇房地產開發有限責任公司的法定代表人徐旖旎受理估價方：城建學院房地產資產評估有限公司注冊房地產估價師：暢暢 （注冊證書編號：4219970926） 陳晨（注冊證書編號：4220040512）估價作業日期：二一三年十二月二日至二一三年十二月十三日估價報告編號：新星宇之悅房估報字2013 1354號 目 錄致委托估價方函1注冊房地產估價師聲明2估價的假設前提和限制條件4一、本次估價的假設前提4二、本次估價的限制條件5房地產估價結果報告7一、委托估價方7二、受理估價方7三、估價對象概況7四、估價目的

2、9五、估價時點9六、價值定義9七、估價依據9八、估價原則10九、估價方法12十、估價結果13十一、估價人員（專職注冊房地產估價師）14十二、估價作業日期14十三、估價報告應用有效期14估價技術報告14一、個別因素分析15二、區域因素分析18三、市場背景分析20四、最高最佳使用分析21五、估價方法選用22六、估價測算過程23附 件36一、委托估價合同36二、估價對象區位示意圖41三、估價對象照片41四、委托方提供41五、委托方提供42六、委托方企業法人營業執照復印件42七、估價師資格證書復印42致委托估價方函徐旖旎女士：我公司于2013年12月2日接受您的委托，對吉林省長春市高新北區中科大街與光

3、機路交會新星宇之悅房地產的公開市場價值進行評估，估價目的是為房地產交易提供價值參考依據。我公司自2013年12月2日收到您提供的項目相關資料后，組織人員于2012年12月2日至2012年12月13日對估價對象-吉林省長春市高新北區中科大街與光機路交會新星宇之悅房地產的公開市場價值進行了評估。評估人員在現場查勘的基礎上，根據國家與地方的有關政策法規、國家標準房地產估價規范和我公司掌握的房地產市場資料，結合您提供的資料和本次評估的估價目的，遵循公正、客觀、獨立的原則，按照估價程序，選用了市場比較法和收益法進行分析、測算和判斷，確定估價對象吉林省長春市高新北區中科大街與光機路交會新星宇之悅房地產在2

4、013年12月13日完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的公開市場價值總價RMB1331377萬元，大寫金額：人民幣壹佰叁拾叁萬壹仟叁佰柒拾柒元整；單價RMB6656.89元/平方米，大寫金額：每平方米人民幣陸仟陸佰伍拾陸捌角捌分。 特此函告！ 城建學院房地產資產評估有限公司 法定代表人：暢暢 2013年12月13日 注冊房地產估價師聲明對本估價報告我們特作如下鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。二、本估價報告書中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關

5、當事人沒有個人利害關系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范（GB/T50291-1999）進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、注冊房地產估價師暢暢、陳晨于2013年12月2日已對本估價報告中的估價對象的建筑結構、室內外狀況進行了實地查看并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔對估價對象建筑結構質量、建筑面積數量準確性調查和相應權益的責任，也不承擔對其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。六、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。七、本報告中所依據的有關估價對象建筑面積和權益資料由委托人提供，委托人應對資料的真

6、實性和可靠性負責。八、本估價報告僅是在報告中說明的假設限制條件下對估價對象正常市場價格進行的合理估算，報告中對估價對象權屬情況的披露不能作為對其權屬確認的依據，估價對象權屬界定以房地產權屬管理部門認定為準。九、如果委托人以隱瞞、欺騙等不正當手段，致使估價人員在本估價報告中選用了錯誤的數據，相應責任由委托人承擔。 簽發人員: 暢暢（注冊房地產估價師） （注冊證書編號：4219970926）簽名： 審核人員：陳晨（注冊房地產估價師） （注冊證書編號：4220040512）簽名： 實地查勘、撰寫人員：暢暢（注冊房地產估價師） （注冊證書編號：4219970926）簽名： 陳晨（注冊房地產估價師） （

7、注冊證書編號：4220040512）簽名： 估價的假設前提和限制條件一、本次估價的假設前提1、本次估價以估價對象的證載用途整體、持續使用為估價前提，即估價對象以住宅用途為整體、持續使用為估價前提。2、本次估價假定委托人擁有估價對象房地產完全產權為前提、以估價對象在估價時點時的狀況為依據進行估價，即估價對象的房屋所有權及國有土地使用權不存在抵押權及共有權人為假設前提下的房地產正常市場價格。3、在評估過程中，我們假定該住宅的所有權人在公開市場上出售該住宅，且不包含所有權人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經營、管理協議等附加條件以抬高該住宅權益價值的情況。4、本次估價假設在估價對象土地使用權法定年期

8、內，該住宅所有權人對該住宅享有自由及不受干預的使用、轉讓、收益、處分等合法權益。5、注冊房地產估價師暢暢、陳晨于2013年12月2日進行現場查勘，但并未對建筑基礎、結構等隱蔽工程進行測量，因此無法確認該住宅是否存在結構性損壞或質量問題。同時，未進行實地丈量以核實該住宅的土地面積及建筑面積，因此我們將采用委托方提供的估價對象的房屋所有權證（吉房權證市字第2006012588號）和國有土地使用證（吉國用2013第481號）上載明的面積，即總建筑面積為290523平方米的其中3層樓一間200平方米的住宅、總土地面積為143598平方米為本次估價的前提條件。 6、委托方提供的估價對象資料部分為影印件，

9、估價人員不保證影印件與原件的一致性。本次評估是以委托方提供的與估價對象有關的法律文件、權屬證明及相關資料真實有效為前提的，其合法性和真實性應由委托方負責。二、本次估價的限制條件1、估價對象地段等級依據吉林省長春市市區二一三年住宅用地級別與基準地價圖及吉林省長春市征稅等級圖確定。2、估價對象土地使用權取得方式為出讓，根據估價對象的國有土地使用證（吉國用2013第481號），估價對象的土地使用權終止日期至2053年12月2日止，即至估價時點土地剩余使用年限40為年。本報告評估結果已考慮該因素對房地產價格的影響。3、本估價報告的估價結果是以估價對象房地產在估價時點的狀況和估價報告對估價對象房地產的假

10、設和限制條件為依據進行，如果房地產狀況或估價報告中對估價對象房地產的假設和限制條件發生變化，估價結果應作相應調整。4、本估價報告的估價結果沒有考慮快速變現、稅費轉嫁等特殊的交易方式，以及可能發生的辦理抵押登記、權利轉移相關費用對估價對象房地產價值的影響，也未考慮國家宏觀政策發生變化，以及遇有自然力和其它不可抗力對估價對象房地產價值的影響，委托方在利用本報告結果時應予以充分的考慮及重視。5、本估價報告所確定的房地產價格是在公開市場條件和本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格。如果估價目的發生變更，必須另行估價。6、本估價報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容而導致可能的損失，

11、本評估機構不承擔責任。7、本估價報告僅供房地產主管部門、委托方使用，未經本估價公司許可，不得提供給其他任何單位和個人使用，其全部或部分內容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。8、本估價報告應用的有效期為一年，自本估價報告完成之日起計，即本報告的應用之日與估價報告完成之日相差不可超過一年。本估價報告應用的有效期超過一年時，需重新進行估價。 9、本估價報告的最終解釋權由本評估公司所有。房地產估價結果報告（新星宇之悅房估報紙字2013 1354號）1、 委托估價方委托方名稱：長春新星宇房地產開發有限責任公司委托方地址：高新北區中科大街與光機路交會法定代表人：徐旖旎委托人證件：身份證委托人證件號：2

12、105021900926184X二、受理估價方估價方名稱：城建學院房地產資產評估有限公司法定代表人：暢暢估價方住所：長春市綠園區迎賓路16666號四單元2樓4210室估價資質等級：貳級三、估價對象概況（一）估價對象區位狀況新星宇之悅房地產，估價對象位于吉林省長春市高新北區中科大街與光機路交會，所在地段屬長春市城區征稅五級地段、長春市住宅三級地段。估價對象附近有吉林大學附屬小學，吉林大學附屬中學，吉林大學附屬高中。估價對象四周有北湖快軌、3路（人民廣場-長新東路）、223路（東環城路-華正批發）、233路（世光路-長新東路）、284路（師范學院-春城大街）、272路（小白橋-八里堡）、141路（

13、百貨大樓-長江物流）、257路（長春站-一汽齒輪廠）、242路（人民廣場-中東瑞家）。106路（太陽城-興隆山），116路，131路等交通便利；周邊基礎設施、公共配套設施較為完善;政府機關較少,環境較好。靠近屬于新光復路商圈，氛圍較好。（二）估價對象實物狀況估價對象為一棟住宅，共五層，建成于2013年，根據長春市房屋重置價格標準附表，結合建成年限及估價人員實地勘查狀況，確定估價對象為九成新，建筑結構為磚混一等。目前，由于徐旖旎女士正忙于處理各類問題，對該住宅市場發租無暇顧及，急于變現，故該住宅為簡裝，前三層賣出，其它樓層暫時空置。估價對象裝修狀況如下：該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門廳處：天棚

14、采用木龍骨、木芯板、九厘板疊級造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門為全玻地彈門；室內：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。各層走道天棚為輕鋼龍骨，600600硅鈣板吊頂。內墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質踢腳線面飾硝基清漆。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。地面鋪貼?；u。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。門均為膠合板門面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。整棟樓配有電梯一部。估價對象維護保養狀況一般。（三）估價對象權益狀況本次評估的范圍為吉林省長春市高新北區中科大街與光機路交會新星宇之悅房地產，產權屬長春新星宇房地產開發有限責任公司所有。其房屋所有權

15、證證號為吉房權證市字第2013012588號，證載設計用途為住宅，總建筑面積為290523平方米，估價對象為其中三層的200平方米的住宅；其國有土地使用證證號為吉國用（2013）第481號，證載地類（用途）為住宅，土地使用權類型為出讓，終止日期為2053年12月2日，土地使用權面積為143598平方米。 至估價時點，其權利狀況明確，未發現他項權利登記及法定優先受償權利。四、估價目的本次評估目的是確定估價對象完整權利狀態下的房地產市場價值，為委托方辦理房地產交易手續提供價格參考依據。五、估價時點2013年12月2日 六、價值定義本報告所確定的價值為估價對象房地產在估價時點完整權利狀態及滿足各項假

16、設限制條件下的房地產公開市場價值。七、估價依據1、國家、省、市人民政府及其有關部門頒布的法律、法規和政策文件； （1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產管理法； （3）中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行辦法；（4）城市房地產轉讓管理辦法； （5）中華人民共和國擔保法；（6）中華人民共和國物權法。2、房地產估價規范（中華人民共和國國家標準GB/T50291-2013）；3、房地產估價合同；4、委托方提供的房屋所有權證（吉房權證市字第2013012588號）；5、委托方提供的國有土地使用證（吉國用2013第481號）；6、委托方提供的其他相關資料；7、評估人員現場查勘

17、、實地調查之結果。（1）現場勘察、攝影和記錄； （2）長春市房地產市場信息；（3）人民銀行公布的資金存、貸款利率； （4）委估住宅附近房地產投資回報狀況；八、估價原則本次估價遵循以下的房地產估價原則 1、 獨立、客觀、公正原則 獨立、客觀、公正原則要求估價機構和估價師站在中立的立場上，憑借估價專業知識、經驗和應有的職業道德，按照估價對象的本來面目、實事求是、堅持原則、公平正直地進行估價。本次評估未受估價委托人在內任何單位和個人的干擾，沒有偏袒相關當事人中的任何一方，本著各方當事人理性而謹慎并出于利己動機，以估價師身份來反復、精細地權衡估價對象的評估價值。 2、 合法原則 合法原則要求房地產結果

18、是在估價對象依法判定的權益下的價值，則房地產估價必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。本報告估價對象已辦理房地產權證（吉房權證市字第2013012588號）等產權證資料，證載用途為住宅。本報告按其法定住宅用途進行估價。 3、 最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值，最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用，估價對象其合法批準用途為住宅，建筑設計、平面布局及配套均按住宅用途進行，與批準用途相符，已達到最佳利用狀態，符合最高最佳使用原則。本報告按住宅用途進

19、行估價。 4、 替代原則 替代原則要求房地產估價結果不得不合理地偏離類似房地產在同等條件下的正常價格，其理論依據是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠運用市場資料進行和完成的重要理論前提。本次估價選取了多個近期房地產市場上周邊類似商業房地產的交易價格來確定估價對象的客觀價格。 5、 估價時點原則 估價時點原則要求房地產估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價結論首先具有很強的時間相關性，這是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發生的現金流量對其價值影響是不同的。估價結論同時具有很強的

20、時效性，這是考慮到房地產市場的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。本報告的估價時點為現場查看之日。 6、 謹慎原則 按房地產抵押估價指導意見要求，謹慎原則是評估房地產抵押價值時應當遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，不低估房地產估價師知悉的法定優先受償款。本報告的估價結果為抵押價值，將遵守謹慎原則進行估價。九、估價方法根據房地產估價規范，“有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法作為主要估價方法”。由于

21、估價對象周邊類似房地產交易活躍，市場依據充分，故可選用市場比較法。根據房地產估價規范，“收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法”。由于估價對象系經營用房（用于出租），屬收益型住宅，且經營狀況良好，故可采用收益法進行評估。 因此，根據本次評估的特定目的，評估人員嚴格遵循房地產估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地勘察和對鄰近地區的調查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場比較法、收益法作為本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價格和單位價格。（1） 市場比較法將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房

22、地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用公式：比準價格可比實例價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正或：比準價格可比實例價格（2） 收益法 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 V=A/Y1-1/(1+Y）n 式中：A-房地產未來的年凈收益 Y-房地產的報酬率 n-房地產的收益年限，具體是從估價時點開始計算的未來可以獲取凈收益的時間，通常稱為收益年限。十、估價結果經過評估人員實地勘察、資料分析和價格測算與判斷，并結合長春市房地產行情，確定估價對象在估價時點2013

23、年12月2日完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產市場價值為總價RMB1331377萬元，大寫金額：人民幣壹佰叁拾叁萬壹仟叁佰柒拾柒元整；單價RMB6656.89元/平方米，大寫金額：每平方米人民幣陸仟陸佰伍拾陸捌角捌分。 十一、估價人員（專職注冊房地產估價師）簽發人員: 暢暢（注冊房地產估價師）（注冊證書編號：4219970926） 簽名： 審核人員： 陳晨（注冊房地產估價師）（注冊證書編號：4220040512） 簽名： 實地查勘、撰寫人員： 暢暢（注冊房地產估價師）（注冊證書編號：4219970926） 簽名： 陳晨（注冊房地產估價師）（注冊證書編號：4220040512） 簽名：

24、十二、估價作業日期 2013年12月2日至2013年12月13日13、 估價報告應用有效期 本估價報告應用的有效期為壹年，自估價報告完成之日起計。房地產估價技術報告（僅供估價機構存檔和提交有關管理部門查閱）1、 個別因素分析（一）估價對象權屬狀況1、名稱、坐落和概況本次評估的范圍為吉林省長春市高新北區中科大街與光機路交會新星宇之悅，評估總建筑面積為290523平方米的其中3層樓一間200平方米的住宅；產權屬長春新星宇房地產開發有限責任公司所有，土地權屬性質為國有出讓，其房屋所有權證證號為吉房權證市字第2013012588號，證載設計用途為住宅，其國有土地使用證證號為吉國用（2013）第481號

25、，證載地類（用途）為住宅，土地使用權類型為出讓，終止日期為2053年12月2日，土地使用權面積為143598平方米。所在建筑物總層數為5層，鋼混結構，簡裝。至估價時點，其權利狀況明確，未發現他項權利登記及法定優先受償權利。2、估價范圍界定本次估價范圍僅限于該幢建筑物及其分攤的土地面積，不包括其他可能存在的構筑物、樹木、動產、債權債務等。（二）估價對象實物狀況1、位置狀況1）坐落：長春市高新北區中科大街與光機路交會2）方位：地處高新北區中科大街北側，光機路交會東側3）距離：吉林大學附屬小學，吉林大學附屬中學，吉林大學附屬高中很近4） 朝向：東南5）樓層：5層2、交通狀況1） 出入可用交通工具：目

26、前為公交車，北湖快軌、3路（人民廣場-長新東路）、223路（東環城路-華正批發）、233路（世光路-長新東路）、284路（師范學院-春城大街）、272路（小白橋-八里堡）、141路（百貨大樓-長江物流）、257路（長春站-一汽齒輪廠）、242路（人民廣場-中東瑞家）。106路（太陽城-興隆山），116路，131路等 2）交通管制：區域內主要干道紅綠燈設臵較多，對交通有一定影響；3） 停車方便：小區設有地下停車場，停車較方便。3、環境狀況1）自然環境：區域內綠化率不高，自然環境一般； 2）人文環境：區域內高檔樓盤較多，居民素質較高； 3）景觀：區域內一般。4、外部配套設施1）基礎設施：給水、排水

27、、供電、通訊、消防等基礎設施齊全，保證率好；2）公共服務設施：附近有百佳超市、學校、醫院、銀行等公共設施，生活方便。5、區域未來變化趨勢交通變化、規劃變化、環境變化等。(3) 估價對象實物狀況1、土地實物狀況描繪與分析1）土地面積：143598平方米2）用途：住宅3）形狀：規則4）地形地勢：平坦5）土壤地基：較好6）基礎設施完備程度：宗地內“六通”，即通水、排水、通電、通訊、通路、通氣。7）土地平整程度：已建建筑物，余地平整。2、建筑物實物狀況描繪與分析1）住宅名稱：新星宇之悅2）評估建筑面積：290523平方米的3層樓一間200平方米住宅3）用途：住宅4）所屬建筑物建筑結構：磚混結構，共5層

28、5）維護保養情況：較好6）完損狀況：外觀完好，無明顯損傷7）主要裝修標準及設施狀況如下： 該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門廳處：天棚采用木龍骨、木芯板、九厘板疊級造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門為全玻地彈門；室內：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。各層走道天棚為輕鋼龍骨，600*600硅鈣板吊頂。內墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質踢腳線面飾硝基清漆。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。地面鋪貼玻化磚。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。門均為膠合板門面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。整棟樓配有電梯一部。估價對象維護保養狀況一般。二、區域因素分析（

29、一）宏觀區域因素分析 攻略一：北美風情小鎮，新星宇集團傾情打造的北美生態小鎮新星宇之悅，帶你體驗原汁原味的北美之旅。攻略二：長春北湖國家濕地公園，國家級濕地公園，園區內十大景觀分區，各具藝術特色，充滿活力，引領長春旅游新高度。特色植物景觀區，濃厚的傳統文化韻味，春季綠柳桃花、秋季楓林、樺林絢爛多彩，展現獨特的北方植物景觀特色，成為柳、楓、樺的植物展示園；湖島風光游覽區，在滿足水利功能的基礎上，創造宏闊、優美的湖景風光，利用獨特的地理位置優勢設計濕地博物館，作為公園地標性建筑。 攻略三：奧體公園，位于長春高新區東北核心區內的長春奧體公園，不僅是長春集體育場、體育館、游泳館、全民健身中心為一體的配

30、套完善的大型體育公園。其設計創意以“長白林?！睘榱⒁庵黝}，引用長白山的動勢并承托森林之城的理念。整個設計簡約大氣，造型藝術獨特，值得您在十一長假期間觀光和鑒賞。（二）微觀區域因素分析 坐落：吉林省長春市高新北區中科大街與光機路交會新星宇之悅房地產。估價對象地段等級：長春市市區住宅三級、征稅五級地段。四至：東北輕軌3號線，西臨北遠達大街，南臨北四環路。周邊環境及周邊物業：吉林大學附屬小學，吉林大學附屬中學，吉林大學附屬高中，吉林大學附屬幼兒園，長春師范學院，長春工業大學，長春師范學院，吉林交通職業技術學院，興華學校（中小學）。景觀:北湖濕地公園，新天地購物公園。交通條件：北湖快軌、3路（人民廣場

31、-長新東路）、223路（東環城路-華正批發）、233路（世光路-長新東路）、284路（師范學院-春城大街）、272路（小白橋-八里堡）、141路（百貨大樓-長江物流）、257路（長春站-汽齒輪廠）、242路（人民廣場-中東瑞家）。106路（太陽城-興隆山），116路(長春站-老家站），131路（奶牛場站-長春站(黃河路)等。繁華程度：估價對象地處歐亞超市，中東瑞家家居廣場、金海馬家居廣場、紅星美凱龍、國貿商都，屬鬧中取靜，周邊配套商業網點較多，其繁華程度良好。公共配套設施完備程度：完備。三、市場背景分析房地產目的投資的回升對上下游產業的發展，起到的積極的作用，從整個房地產企業的投資積極性看，管

32、理的開發面積、新開工的面積都開始回升，開發商企業的租金非常的充裕，房地產資金來源已經和去年全年持平，房地產開發企業的來源，無論是增長速度還是資金總量來講，房地產明年還是保持增長。非常關心房地產企業信貸安全，房地產開發的貸款和個人住房貸款在內的開發貸款，房地產貸款的余額占到整個商品房貸款的20%，房地產不良貸款率下降，從這幾個表現都是積極的，向上的，這是值得肯定的。總體上房地產市場存在了很多的問題，從開發的角度來講，整個房地產的供求關系，這種供給關系不平衡的問題，在東部地區和四十個重點城市尤為突破，造成的這些城市的供求的關系，使這些地區的房價上漲壓力繼續的擴大，四十個重點城市的銷售面積增長是非常

33、快的，但是房地產開發增長速度是全國最低的，這樣的供求關系值得我們關注。今年房地產市場的銷售形勢非常好，我們關注到在這些商品房銷售，除了一些基本需求以外，一些投資性需求也是非常的迅速，城鎮住房面積整體得到改善的同時，在個別地區和重點城市對住房占有不平衡的在加劇，有部分的群體特別是住得比較的差，住的面積比較的小，也有部分住得很大很好。未來房地產市場發展，如果談趨勢的話，房地產市場基本需求處于穩定階段。 房地產業將作為支柱產業仍將持續，和當前中國經濟增長的特點有關系，我特別注意到甘市長所講非常客觀的準確的對中國經濟的評價，中國經濟的增長，投資是主要的拉動力，房地產和投資作為經濟增長主要的支撐點，房地

34、產業與工業的關系，房地產本身產業鏈非常長，和相關的產業也非常大，對工業的影響是非常大的。中國經濟發展到今天，制約經濟發展最關鍵的環節已經不在生產端了，我們有足夠的生產能力，我們有充足的資金，我們現在缺的是市場，凡是和市場關系密切的產業都是國民經濟發展當中最重要的產業，房地產是上游產業的市場，同時對消費市場的關聯度非常高，買了房子以后，帶動了家電、裝修所有的裝飾裝璜。房地產與家具消費的關聯度高，現在要推動結構的轉變，今后要逐步提升消費對國民經濟的影響，這需要一個過程。 使大家敢消費，有能力消費，這不能短期內可以改變的，中國仍然保持一定的經濟增長速度，維持我們的就業和社會經濟的發展，房地產仍然要在

35、這樣保障經濟增長當中發揮了重要的作用，住房發展趨勢性的問題。四、最高最佳使用分析所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用的一種具體表現，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發強度來衡量的。這是因為在房地產市場中，每位房地產擁有者在主觀上都試圖充分發揮房地產的潛力。估價對象房屋證載用途為住宅，土地證載地類（用途）為住宅，實際用途為住宅；根據房地產估價規范中的保持現狀前提：認為保持現狀繼續使用最為有利時，應以保持現狀繼續使用為前提估價。因而其最佳使用方式就是按照當前的使用

36、方式持續使用。因此，本估價報告的估價對象按住宅用途進行估價符合最高最佳使用原則。五、估價方法選用根據房地產估價規范，“有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法作為主要估價方法”。由于估價對象周邊類似房地產交易活躍，市場依據充分，故可選用市場比較法。根據房地產估價規范，“收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法”。由于估價對象系經營用房（出租），屬收益型住宅，且經營狀況良好，故可采用收益法進行評估。 因此，根據本次評估的特定目的，評估人員嚴格遵循房地產估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地勘察和對鄰近地區的調查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場比較法、收益法作

37、為本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價格和單位價格。1、 市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 采用公式：比準價格可比實例價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正或：比準價格可比實例價格、 收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 采用公式：V=A/Y1-1/(1+Y）n 式中： A-房地產未來的年凈收益 Y-房地產的報酬率 n-房地產的

38、收益年限，具體是從估價時點開始計算的未來可以獲取凈收益的時間，通常稱為收益年限。六、估價測算過程（一）市場法的估價測算過程1、可比實例的選取漢森香榭里 選取三個與估價對象區位相近、用途相同、規模相當的類似房地產A、B作為可比實例。 （1）可比實例A漢森香榭里。漢森香榭里位于高新區超越大街以東、規劃路以北、超群街以西、創意路，為32層鋼混結構，約建于2013年，九成新，住宅氛圍一般。項目周邊有益田商業中心、沃爾瑪購物廣場、歐亞賣場、肯德基快餐、移動營業廳、網通營業廳、人氣鼎沸潛力無限。硅谷醫院、博愛中醫院、北京安貞醫院全滿足健康需求。新建北京師范大學附屬學校囊括幼兒園、小學、初中，完全的一體化一

39、站式教學峰層。雙語幼兒園、省二實驗小學、吉林藝術學院動畫學院、吉林建筑工程學院裝飾學院等一站式教育體系為孩子鋪就成長之路，更提升了區域人群素養。建設銀行、中國銀行、工商銀行、商業銀行等金融機構林立，為居者提供了最大化的金融條件。小區自身擁有一個6萬平的會所，內部建有萬平會所，雙語幼兒園，辦公用房，配套商業。小區周邊公交線路有4條，其中：164路（蓮花泡-歐亞賣場）到拉洛屯站下車步行至項目地、239路（公交醫院-長春五華公司）到創業大廈站下車打車約10分鐘到達項目地；124路（太陽城-大屯）硅谷大街站下車，打車約10分鐘到達項目地；262路(長春站-硅谷醫院)在硅谷醫院站下車，打車約15分鐘到達

40、項目地。目前市場租金為1100元/月。漢森香榭里建筑全景漢森香榭里入口 文庭雅苑 （2）可比實例B文庭雅苑。文庭雅苑位于朝陽區前進西街與繁榮路交匯處，為13層中高層住宅，約建于2012年，九成新，住宅氛圍一般。 緊臨師大附小、125中、電臺小學、 幼兒園:吉大雙語幼兒園、思學雙語藝術幼兒園學校、吉林省委黨校、長春精誠航空職業學校。 沃爾瑪超市、東方家園 、吉林大學遠程教育學院信息技術教學中心。工行、建行、商行、中國工商銀行湖光路儲蓄所、吉林銀行長春兆華支行、中國建設銀行、前進大街支局郵政儲蓄、長春市商業銀行、中國農業銀行長春市雙德分理處。百合口腔、前衛醫院、朝陽區南站繁榮社區衛生服務站、吉林省

41、腫瘤醫院、朝陽區南站社區衛生服務中心、鄭文友中醫腫瘤醫院云南駐長春咨詢處、朝陽區七九三社區衛生服務站。該寫字樓市場租金為1200元/月。文庭雅苑建筑全景文庭雅苑 表一 可比實例資料 實例項目A漢森香榭里B文庭雅苑C估價對象交易日期13年11月20日13年11月2日13年12月2日交易情況正常正常正常建筑面積（）150200200土地使用權性質出讓出讓出讓土地級別征稅五級征稅五級征稅五級區域因素繁華程度優較優較優交通便捷度優優較優環 境優優優公共設施配套完備程度較完備較完備較完備個別因素新舊程度九成新九成新九成新土地剩余使用年期393840空置率5%5%租金（元/月.）11001200停車位充足

42、充足充足物業管理有有有建筑裝修簡裝簡裝簡裝設施設備三部電梯三部電梯一部電梯平面布置合理合理合理建筑結構鋼混鋼混磚混工程質量優優優總樓層32135層朝 向南西南東南交易價格(元/m2)68007100-2、 可比實例修正系數 （1）建立價格可比基礎?？杀葘嵗鼳、B付款方式均為在成交日期一次付清，單價均為按單位建筑面積計算，幣種均為人民幣，貨幣單位均為元。 （2）交易情況修正?？杀葘嵗鼳、B均屬正常交易，交易情況無需修正，故修正系數分別為100/100、100/100、100/100。 （3）交易時間修正?？杀葘嵗鼳、B、的成交日期與估價時點非常接近，而與估價對象類似的房地產價格在估價時點之前的一

43、個月未出現價格波動，故交易時間不需修正，修正系數分別為100/100、100/100、100/100；區域及個別因素修正系數。 （4）區域因素修正。采用直接比較調整法進行區域因素修正：首先，以估價對象的區域因素為基準（100分），將可比實例的區域因素與估價對象的區域因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的區域因素比估價對象的區域因素差，所得的分數就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實例的區域因素的得分轉化為調整價格的比率，對可比實例價格進行調整。（見表二、表三所示） （5）個別因素修正。采用直接比較調整法進行個別因素修正：首先，以估價對象的個別因素為基準（100分），將可

44、比實例的個別因素與估價對象的個別因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的個別因素比估價對象的個別因素差，所得的分數就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實例的個別因素的得分轉化為調整價格的比率，對可比實例價格進行調整。（見表二、表三所示） （6）各項修正的具體計算。根據以上對各項因素修正的分析和評分，對各項因素修正計算見表二和表三所示。 表二 各項修正因素得分表 實例項目A漢森香榭里B文庭雅苑C估價對象交易日期100100100交易情況100100100區域因素繁華程度101100100交通便捷度101101100環 境100100100土地級別100100100公共設施配

45、套完備程度100100100個別因素新舊程度100100100土地剩余年期10099100空置率100100100租金（元/月.）100100100停車位100100100物業管理100100100建筑裝修100100100設施設備101101100平面布置100100100建筑結構102102100工程質量100100100樓 層101101100朝 向100100100 表三 各項修正因素修正系數及比準價格計算表 實例項目A漢森香榭里B文庭雅苑C估價對象交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區域因素繁華程度100/101100/

46、100100/100交通便捷度100/101100/101100/100環 境100/100100/100100/100土地級別100/100100/100100/100公共設施配套完備程度100/100100/100100/100個別因素新舊程度100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/100空置率100/100100/100100/100租金（元/月）100/100100/100100/100停車位100/100100/100100/100物業管理100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100設施設

47、備100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100建筑結構100/102100/102100/100工程質量100/100100/100100/100樓 層100/101100/101100/100朝 向100/100100/100100/100交易價格（元/m2）68007100-比準價格（元/m2）6406.546824.316615.43取平均值，估價對象比準單價為：（6406.54+6824.32）2=6615.43（元/）估價對象房地產的比準價格為：6615.43200=1323086（元）3、市場法的估價測算結果采用市場比較法，經過以上測

48、算得出： 估價對象總價為1323086元；單價為6615.43元/平方米（二）采用收益法分析測算1、估算年潛在毛收入本次評估可獲收益的住宅用房建筑面積為200平方米。估價人員通過對估價對象周邊類似住宅租金和對實地經營狀況的調查了解，結合長春市同類房地產市場租金水平以及對未來市場行情的預測進行綜合分析，選取三個與估價對象區位相近、用途相同、規模相當的類似房地產A、B作為可比實例?？杀葘嵗鼳漢森香榭里，月租金1100元/平方米;可比實例B文庭雅苑，月租金1200元/平方米。取平均值，估價對象租金標準為：（1100+1200）2=1150（元/m2） 由此確定估價對象在現時狀態下，在未來收益年限內租

49、金將保持較平穩的狀況，估價對象月租金為1150元/平方米,根據此租金水平，計算估價對象房地產在充分利用、無空置情況下的年潛在毛收入為： 115020012=2760000（元）2、估算年有效毛收入根據估價人員對長春市住宅市場的調查，與估價對象區位相近、用途相同、規模相當的類似房地產，參照可比實例A漢森香榭里、可比實例B文庭雅苑二個住宅空置率，確定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入損失為其年潛在毛收入的5%,則年有效毛收入損失為：2760000（1-5%）=2622000（元）3、 年運營費用的測算 運營費用是維持估價對象房地產正常使用所必須指出的費用，包括維修費、管理費、保險費以及稅費等。

50、（1）估算年管理費 管理費用為管理估價對象房地產經營活動所發生的費用，包括物業費、采暖費等，依行業標準,管理費按照估價對象潛在毛收入的2%測算，則年管理費為：27600002%=55200（元）（）估算年維修費估價對象系磚混一等結構，根據長春市房屋重置價格標準，估價對象建筑物的重置單價為6000元/平方米。依行業標準, 維修費用按建筑物重置價格的1.5計算，則年維修費用為：20060001.5%=18000（元）（）估算年保險費依規定,年保險費按房屋現值的2%計算，依據國家標準房地產估價規范（GB/T50291-1999）及長春市房屋重置價格標準，磚混結構殘值率為2%，耐用年限為50年，則年保

51、險費為：6000-6000（1-2%）/502002%=2353（元）（）估算年稅費估價對象房地產租賃經營過程中應繳納的房產稅，依規定按照估價對象年有效毛收入的12%測算，則年稅費為：262200012%=314640（元）估價對象房地產租賃經營過程中應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，依規定按照估價對象年有效毛收入的5.85%測算，則年稅費為：26220005.85%=153387（元）估算土地使用稅，依長春市規定，按照估價對象占用土地面積10元/平方米計取，則土地使用稅為：20010=2000（元）年稅費為：314640+153387+2000=470027（元）（）年運營費用合計 估價對象房地產經營過程中的年運營費用為年管理費、年維修費、年稅費以及年保險費之和，則年運營費用為：55200+18000+2353+470027=545580（元）4、估算年凈收益 估價對象年凈收益是由年有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的收入，則年收益為：2622000-545580=2076420(元）5、資本化率的確定 資本化率的本質是投資收益率，依據房地產估價規范（GB/T50291-1999），本次評估采用為資本化率計算方法為市場提取法，即搜集市場上兩宗以上類似房地產的價格、凈收益，選用收益法計算公式：，