1、萬州中心全程營銷方案目錄第一章項目發展背景2一、萬州城市概述.2二、萬州城市發展規劃4第二章項目概況7一、項目用地規劃控制要點7二、地塊現狀.8三、地塊周邊環境.9四、地塊周邊市政生活配套9五、區域認知度分析.10第三章萬州市場分析11一、萬州寫字樓市場情況研究11二、萬州商業市場情況研究14三、項目SWOT分析 .15第四章項目定位17一、客戶定位分析.17二、產品定位.18三、形象定位.19四、價格定位.19五、產品規劃.20第五章項目營銷策略23一、價格策略.23二、項目可供應狀況及可售金額統計23三、銷售目標分配.24四、銷售模式.24五、推售節奏.26六、品牌策略.27七、項目包裝體

2、系.29八、項目推廣策略.30九、公關策略.32十、媒體策略.33十一、項目價值體系.37十二、營銷各環節禮品建議（所有禮品均印制LOGO）38十三、廣告效果監控、評估、修正39第六章2014-2020年度營銷預算控制與分配39第七章開盤前推廣執行綱要40一、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.40二、廣告傳播主軸.41三、開盤前公關活動規劃42第八章物業方案服務建議43一、全程物業管理顧問內容43二、物業管理顧問+駐場經理45三、交付后全權委托管理45第一章項目發展背景一、萬州城市概述（一）地理位置萬州區地處重慶市，位于四川盆地東部，三峽庫區腹心，長江中上游結合部，是長江十大港口之一，距重慶市區

3、327 公里，有“川東門戶”之稱。依據重慶市人民政府規劃將萬州建成重慶市第二大城市，打造三峽庫區經濟，教育，文化，交通樞紐中心。（二）城市概況重慶市萬州區地處三峽庫區腹心，長江中上游結合部，因“萬川畢匯、萬商云集”而得名，是長江十大港口之一。重慶經濟強區，三峽庫區經濟，教育，文化，交通樞紐中心。全區總人口175 萬，在重慶 38 個區縣中人口最多。城市建成區面積 65 平方公里，城區人口 82 萬，城市規模除主城以外全市最大；全區幅員面積 3457 平方公里，轄 52 個鄉鎮、街道；動態移民26.3 萬，占三峽庫區的五分之一，占重慶庫區的四分之一。（三）交通狀況萬州建立了完善的水、路、空交通體

4、系，目前輻射渝東北地區，遠期規劃打造成“成渝經濟區”及“西三角”地區的重要綜合交通樞紐。（四）宏觀經濟分析2009 年 -2013 年萬州歷年 GDP2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年（億元）368.45500.13622.59662.86702GDP增速25.7%20.1%20.1%14.1%12.5%2008-2013 年萬州歷年人均 GDP2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年人均 GDP205802513232211397154187144345（元）增速36.86%22.12%28.17%23.30%21.40%20.30%

5、2008-2013 年萬州歷年城鎮居民可支配收入2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年可支配收1491816633193232182324224（元）增速11.61%11.50%16.21%12.93%11%2005-2013年萬州產業結構變化120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%200520062007200820092010201120122013第一產業12.30%12.50%13.10%11.00%7.70%6.80%6.80%7.16%7.41%第二產業42.50%40.30%43.30%49.50%51.20%5

6、4.70%56.40%53.05%54.34%第三產業45.20%47.20%43.60%39.50%41.10%38.50%36.80%39.79%38.25%綜上可知，萬州區從 2009-2013 年保持了較高 GDP增長率，城市發展基本成熟。近年來萬州區的城鎮居民可支配收入保持較高的增長率，閑散資金增加，各類投資需求增加。與此同時產業結構不斷調整，由“321”向“ 231 轉變”，第二產業成為拉動經濟增長的主力。二、萬州城市發展規劃（一）城市發展目標及定位定位一：渝東北地區的經濟中心萬州區，區位優勢優越，輻射重慶主城、湖南省、湖北省。萬州曾與成都、重慶并稱“成渝萬”，地處“黃金水道”，是

7、長江十大港口之一，歷史上就是重要的川東門戶。萬州向北是重慶與陜西聯系的重要節點，向西是輻射川東北的中心城市，向東是承接東部產業轉移的“黃金水道”，把萬州建成特大城市，能充分發揮“小高地”的作用，必定會推動整個重慶的對外開放，加速重慶的經濟發展。定位二：城鄉統籌發展的重慶第二大城市歷史上，萬州就是原萬縣地區中心， 曾帶動庫區及更大范圍的 9 縣 1 市發展。重慶是城鄉統籌發展的試驗城市， 而以萬州為中心的三峽庫區， 又是重慶城鄉統籌發展的重點，這一板塊需要有一個特大城市起支撐和帶動作用。 特別是“萬（州）開（縣）云（陽）”板塊的城鎮群，具有很大城市發展空間，這個特大城市的形成，非常有利于帶動這一

8、板塊的城鄉統籌發展， 使整個庫區經濟迅速崛起， 成為重慶經濟的重要增長極。定位三：和諧穩定新庫區的示范區萬州有 26 萬三峽移民，移民安穩致富，萬州起著舉足輕重的示范作用。作為特大城市的經濟發展， 從移民就業等各個方面， 萬州也起著非常重要的帶動作用和容納作用。 同時，三峽水庫蓄水后消落區的管理也迫在眉睫， 萬州建成重慶二大城市，生態環境必將極大改善， 成為整個庫區乃至長江流域生態安全的重要屏障。（二）城市總體規劃萬州主城區為 “多中心組團式” 布局結構，總共分“四大片區”（江南新區、龍寶、天城、五橋），以及“八大組團”（高筍塘組團、龍寶組團、山頂組團、周家壩組團、申明壩組團、枇杷坪組團、百安

9、壩組團、江南新區組團） 。八大組團功能定位：1. 高筍塘組團商業金融中心，是水上客運交通樞紐。2. 龍寶組團北部主要發展居住及第三產業， 南部為公路、 鐵路、航運交通樞紐，重點發展工業和現代物流業。3. 山頂組團主要功能為居住和科研教育， 同時在遠期形成萬州區級文化中心。4. 周家壩組團主要功能為居住、旅游服務。5. 申明壩組團核心工業園區，主要發展工業。6. 枇杷坪組團東部為倉儲區，西部以居住功能為主。7. 百安壩組團西部以居住功能為主，東部以發展工業為主。8. 江南新區組團全區的行政中心， 同時包括高檔居住、 高新產業、港區等功能。（三）江南新區規劃1. 江南新區總體規劃與交通條件萬州江南

10、新區位于長江南岸的沿江地帶，與萬州老城隔江相望，東靠氈帽山，西臨長江，南起五橋河，北達曬網壩，是萬州城建規劃的八大組團之一。江南新區從 2002 年 10 月 18 日起開始籌建， 2003 年 1 月 1 日正式運行，是經重慶市人民政府批準建設的以城市開發為主的市級開發區。2. 萬州江南新區發展定位核心區定位：萬州區重要的文化新區、活力新區和宜居新區。核心區功能：萬州區行政辦公中心和文化中心，萬州區商務副中心和商業副中心，三峽重要的旅游服務基地和萬州區生態居住區。建設規劃城市新區區位用地規劃人口定位面積規模6504502015 年 350建成統籌城鄉綜合配套改革試驗的先行區，我國內陸重要的先

11、進重慶兩江新重慶平方平方制造業和現代服務業基地，長江上游地區的金融中心和創新中區萬公里公里心，內陸地區對外開放的重要門戶，科學發展的示范窗口。12075 平打造城市功能完備的綜合性區域。規劃發展專業物流市場，形成重慶茶園新2020 年 50 萬醫藥、汽車、家具建材、消費類電子、食品批發等專業市場，依重慶平方方公區托配套服務工業園區， 加強商業基礎設施建設， 打造圍繞式城市公里里中心商圈。規劃打造建設形成以高新技術產業和汽車摩托車產業為主的工6040 平業集聚區；以云計算、金融后援中心為主的現代服務業聚集區；江津雙福新重慶江2020 年 40 萬平方方公以專業市場、貨運物流為主的倉儲物流基地；以

12、科研機構、教育區津公里里培訓為主的科教培訓基地；以居住購物、酒店餐飲、運動娛樂等為一體的城市開發新區。4.844.21江南新區作為萬州建設重慶第二大城市的主戰場和突破萬州江南新重慶萬口，是萬州有史以來最大的城市開發建設項目。建設規劃區平方平方2020 年 18 萬州到 2020 年全面完成江南新區開發建設，形成以行政、商住、公里公里文化、休閑、港口為主要功能的新城區。6542 平定位涪陵新區是涪陵“雙百”現代化大城市建設的主戰場新區規劃面積 65 平方公里，以淶灘河為天然分界線，河西為工業園涪陵李渡新重慶涪平方方公2020 年 60 萬區陵區（市級工業園區） ，是國家新型工業化產業示范基地（食

13、品）；公里里河東為新城區。第二章項目概況一、項目用地規劃控制要點技術經濟指標一覽表（民用項目）項目規劃條件設計數值備注建設用地面積80348.2480348.24居住戶數居住人口 （注 1）總建筑面積203647.92地上建筑面積160000.00其中43647.92地下建筑面積1、居住（注2）2、配套設施（注3）670.621）消防控制室51.42其中2）物業管理用房619.203、公建（注4）165609.651）文化創意辦公111334.482）文化創意 loft辦32501.37其中公3）文化商業14476.354）文化會議中心1017.185）地下商業6280.274、車庫34665

14、.365、設備用房2702.29總計容建筑面積160000.00容積率 21.99建筑密度 55%33.64%綠地率 30%30.04%停車位1165室外165其中1000室內建筑高度（層數） （注 6） 30M6.1M57.1M注：1、居住人口一般每戶按 3.2人計算， 小套型居住人口參照重慶市小套型住宅設計規范（ DBJ50-079-2008 ）執行，公租房按 公共租賃房設計標準（ DBJ50/T-133-2011 ）執行。2、居住建筑是指住宅、宿舍、休（療）養院住宿樓等供居住使用的建筑。3、配套設施是指按 建設用地規劃許可證 要求配置的公共設施和國家相關規定設置的配套用房。表中各項可根據

15、本項目規劃實際要求自行增減。4、公共建筑（不含配套設施）是指商業、酒店、辦公、科研等供人們進行各種公共活動的建筑。5、不屬于居住、公建、配套設施、車庫、設備用房等功能的，如架空層、轉換層等其他建筑功能列入“其他”欄。6、建筑控制高度為限高時，建筑高度系項目用地內最高建筑的建筑高度；建筑控制高度為限低時，建筑高度系項目用地內最低居住建筑的建筑高度。二、地塊現狀位于重慶市萬州江南新區核心地帶，市政文化景觀步行軸上，萬州區行政中心正前方，市地塊四至范圍民廣場兩側，面向長江，視界開闊。用地范圍為一塊南北長441 米、東西長約460 米的類方形地塊，地勢西南高，東北低。用地南北及東面緊臨城市干道，西面臨

16、近濱江路，可達性強。場地三面成U 型道路，但是場地形地貌地與周圍道路高差較大，最大高差約有45 米。場地中間有一個帶型市民廣場位于政府寫字樓與長江的主軸線上，將可建設用地一分為二。場地西側與濱江路間三峽移民紀念館和萬州文化藝術中心。現狀用地內基本無其他建筑和市政設施。地表狀況項目地塊地表狀況較為良好，無建筑，全部為山體，長有雜草及樹木，部分坡面種有農作物。地面現有居民狀況地塊現無任何居民居住。三、地塊周邊環境治安情況地處萬州新區江南新區，位于江南新區政府辦公區域附近，治安狀況良好。空氣狀況位于江南新區核心地段，背山面水，周邊無污染源，空氣質量良好。由于處在萬州新區，目前基本為到濱江路休閑的人群

17、及政府辦公人群，離城市主干道有一噪聲情況定距離，基本沒有過大的噪音污染。危險源情況無場地西側與濱江路間三峽移民紀念館和萬州文化藝術中心，臨江靠山，與萬州老城隔江周邊景觀相望，景觀資源豐富。風水情況地塊坐落于萬州中軸，周邊呈環山靠水之勢，聚氣擋風。四、地塊周邊市政生活配套類別配套交通配套長江二橋、江南集裝箱港區、新建市政道路學校江南初級中學、電報路小學江南分校、江南寧波小學公園、廣場南濱公園、市民廣場政府、辦公萬州區政府、江南新區管委會、移動萬州分公司景觀、綠化山體綠化、江景、南濱公園醫療三峽中心醫院、人民醫院商業住宅底商（中渝、第一城、雷士）娛樂銀行郵局暫時缺乏，娛樂集中在高筍塘中國銀行、中國

18、工商銀行、中國農業銀行、三峽銀行中國郵政大型公共設施三峽移民紀念館、三峽文化藝術中心、市民廣場五、區域認知度分析區位認知度認同江南新區的價值及未來區域發展前景，愿意到江南新區購置物業，對新區萬州主城區心理距離還是比較遠，認為新區發展慢，人氣差、配套滯后，短期內不會居住。對新區有投資興趣。希望能夠融入萬州主城，目前對區域認知不是很深刻，但對于新政府所在地很萬州周邊區縣有興趣，置業首選江南新區。萬州比較偏遠，萬州只是三峽旅游的過境地，平時很少去萬州，對江南新區基重慶主城本無認知。不過萬州作為第二大城市，發展潛力大，對萬州商業有一定投資興趣。附件 1：周邊市政生活配套里程表周邊市政生活配套與本地塊距

19、離車行時間（分鐘）高筍塘商圈14.4公里（苦竹壩路）29 分鐘商圈周家壩商圈12.1公里（集中新路）23 分鐘五橋片區商圈11 公里（玉龍路）19 分鐘萬州第二高級中學7.8公里（北山大道）29 分鐘中小學萬州賽德國際學校15.8公里（北濱大道）40 分鐘萬州區雞公嶺小學7.2公里（北山大道）28 分鐘三峽中心醫院8.7公里（北山大道）35 分鐘醫院萬州區人民醫院8.4 公里（幸福路 , 北山大道）31 分鐘市場甘家院農貿市場10.1公里（北山大道 , 太白路）38 分鐘西山公園10.2公里（北山大道 , 太白路）30 分鐘公園沙龍公園10.6 公里（北山大道，北濱大道二段）32 分鐘工商銀行

20、8.5公里（北山大道 , 電報路）28 分鐘銀行9.4 公里（北山大道 , 北濱大道二段）32 分鐘郵儲銀行中信銀行三峽銀行7.8 （北山大道 , 電報路）2 公里（南濱大道）27 分鐘5 分鐘附件 2：周邊公交車配套線路線路22 環湖大巴起點站五橋南站中間站點北濱大道二段終點站港口車輛狀況良好第三章萬州市場分析一、萬州寫字樓市場情況研究（一）萬州現有商住樓、寫字樓項目調研售價租金 ( 元/物業費 (元體量開業時(元/ 月 )項目名稱（）間物業形態/月)電梯入住率月 )外貿大廈100001995寫字樓-230.8290%三峽水利大廈-寫字樓-421.0496%佳慶大廈-商住樓-302.5295

21、%米妮大廈230002003商住樓4800260.8287%驛鑫大廈-商住樓-150.9392%白巖路中慶大廈-商住樓-90.8289%金鑫大廈-寫字樓-141.1391%驛鑫閱江卿城4 萬2013寫字樓9500603.5480%驛鑫城市之星4 萬2013寫字樓9500603.5450%（二）萬州寫字樓市場現狀1. 萬州城區寫字樓市場屬于起步發展階段， 勉強稱之為寫字樓的只是原來政府機關的寫字樓， 或是銀行等金融機構的寫字樓。 高筍塘區依托原萬州區政府商務氛圍相對較濃，中小企業主要依托住宅樓或者商業辦公。現狀展示：2. 萬州現有老舊寫字樓配置低端，商務管理能力、軟件服務能力、設施設備配套等水平

22、較差，停車位最多的為 45 個，大多沒得停車庫，沒有統一的公共大堂，更談不上專業的服務。3. 萬州寫字樓以金融行業辦公為主，約占 70%份額，其他商住樓主要聚集咨詢、事務所、商貿、裝飾等需要人流集中的公司。4.2013 年萬州出現真正的純寫字樓項目， 8 萬方的體量在 2 年的時間內去化，由此可見，萬州對寫字樓的需求較為旺盛。其中純寫字樓入住客群主要以金融、保險、 IT 及地產公司為主，本項目可將金融、保險、IT 以及地產公司作為重點挖掘客群。同時，有不少投資客戶搶購寫字樓之后返祖，可見，投資客亦要作為本項目重要的客群。（三）未來競爭項目調研從市場來看，萬州寫字樓市場競爭壓力非常大，且大型商務

23、盤均集中在江南新區，未來幾年市場整體放量在95 萬方左右，而年去化量只有4 萬方左右，要消化近百萬方的寫字樓、商業體量需要較長的時間。其次，萬州老城區已缺乏地塊新建新興商圈，所以未來萬州北濱路及江南新區會成為萬州的商務中心； 萬州江南新區是政府規劃建設打造的以行政、商住、文化、休閑、港口為主要功能的新城區。萬州市民對區域的認可度較高，消費者對于該區域的未來投資發展前景相對比較認可。（四）重慶寫字樓起步發展階段去化量分析2004-2011 年，重慶寫字樓出去發展階段，銷售價格和供應量不斷攀升，但是成交量每年基本維持在33 萬方左右，去化量并不理想，萬州市場每年只能去化 4-5 萬方左右，因此萬州

24、市場去化近百萬方的寫字樓， 需要較長的時間， 間接導致本項目需要較長的時間才能去化！總之，目前萬州寫字樓市場處于起步階段， 寫字樓市場需求較為旺盛， 但尚未有大型寫字樓項目入市。 未來幾年，隨著江南新區的歸建發展， 寫字樓市場放量巨大，競爭殘酷。所以，建議本項目盡快完成市場占位， 盡快開盤，保證去化！二、萬州商業市場情況研究（一）萬州商業商圈調研高筍塘商圈周家壩商圈五橋片區商圈江南新區商圈主力 8-20 元/ 平10-15 元 / 平方租金150-400 元 / 平 方方米 / 月。中心區域最主力 10-25 元 / 平方米 / 月，政府附近米/ 月高達到 200 元 / 平方米 / 月租金達

25、到 60-110米 / 月元/平方米/月高筍塘商圈是目前主要客群為周家萬州吸附能力最強的壩板塊自身的消費客基本以自身消費客主要消費客商圈，主要客群包括整群，同時吸附少量北群為主，以日常消費為群個萬州城區的所有消山板塊的客群，以日主費客群，以中、 低消費常消費為主為主新地塊開發空間巨大，政府支內部空間較窄 , 一空間局限性較作為三峽移民的重持，新開發商品房級土地供應小， 拆遷難大，一級土地有限，要區域，以及未來工業項目集中，很容易升級條件度大是限制區域商業偏離城市發展方向和發展的重點區域，脫離形成規模化和檔升級的最大瓶頸， 只能消費力有限是限制商主城，消費力是限制高次高的商業群落外延至濱江路。業

26、升級的最大瓶頸。端商業發展的難點。效應。交通條件是該商圈升級的最大瓶頸。（二）萬州商業市場總結1. 高筍塘商圈為萬州傳統商業中心， 其商業業態豐富（以百貨和餐飲為主），但檔次偏低， 萬達項目面市后， 形成以萬達廣場為核心的濱江商業區， 但是目前人流量還未超過高筍塘、 福斯德廣場等老商圈。 萬州商業業態以中低端購物及餐飲為主，餐飲業最為繁榮，呈現典型江湖餐飲文化特征，休閑娛樂性商業極少，且檔次低、分布散。2. 江南新區商圈尚處于起步階段， 以項目配套型底商為主， 面積分割小決定了后期經營業態受限。 目前入住率低， 道路成型但人氣不足， 商業經營處于市場培育階段。總之，未來萬州商業格局， 高筍塘繼

27、續占據商業購物中心， 萬達廣場成為潛力商業中心，江南新區將成為商務、休閑、娛樂、文化中心。三、項目SWOT分析優勢（ S）1. 本項目地塊位于萬州中軸江南新區以及政府規劃的環湖CBD的中心，緊鄰政府，靠近萬州三峽移民紀念館和藝術中心以及市民廣場， 是江南新區的核心區域，自然景觀，人文景觀條件優越。2. 典型的坡地地形， 用地高差較大， 項目市民廣場的規劃， 良好的江景景觀資源，使項目展示性較好，識別性強。3. 項目所在區域未來發展看好， 高端住宅項目聚集， 將帶動區域未來的商業發展。4. 距離城市中心位置較近，未來交通較為便利，距離市中心僅14 公里。5. 基本平整，無需拆遷，道路成型，具備發

28、展商業綜合體的條件，零售商業、會議中心、酒店可為寫字樓提供完善的商業、商務配套，有利于提升寫字樓的品質，實現租金和價格的溢價。劣勢（ W）1. 地塊處于新區， 現階段區域發展水平有限， 周邊生活配套設施不完善， 城鎮化水平較低， 各項基礎建設不夠完善； 發展整體水平局限性將對招商工作有所影響。2. 交通便捷度較差，公共交通嚴重匱乏，目前只有一路公交車達到，三橋建設工期長，影響消費、辦公人群的到底性。3. 江景資源受擋， 主景觀面被市政建筑遮擋， 無一線江景； 且堡坎對項目外圍視野遮擋十分嚴重。4. 開發商對于商業地產項目品牌度不夠， 對大型商業地產項目的資源整合經驗不夠豐富。化解劣勢策略建議：

29、1. 拋出環湖 CBD概念并不斷推廣深化， 以此來提升區域熱度， 強調本項目的地標形象以及風水優渥樹立項目形象的同時打響知名度， 在項目上設置山體發光字以增加項目的昭示性。2. 加強公共交通建設， 設立交通接駁車， 連接萬州老城等市中心， 方便項目入駐人員同時引入外來客群及投資者。3. 在宣傳推廣中，使用親水、臨江、視野開闊等措詞，盡量不提及一線江景。4. 在前期周邊配套尚未完善之前，提供“一站式”服務，從商務到生活的全面配套，滿足項目內人員的基本商務生活需求。5. 從金融產業聚集、 優惠政策、入駐成本等吸引目標客戶， 做好招商推廣工作。6. 以優質全面的服務、 個性化辦公定制、 人性化管理、

30、 生態環境等軟性條件吸進客戶，打造獨特品牌。機會（ O）1. 新區發展迅速， 政府大力扶持， 商業和商務需求增加， 現有體量檔次不足以支撐客戶需求。2. 萬州現有寫字樓整體品質不高， 還存在較大提升空間， 為本項目開發優質寫字樓及商業提供了契機。3. 報業集團自身產業文化優勢，與政府密切配合，打造萬州金融中心。4. 長江三橋在 2017 年通車，有助于項目的推廣的同事進一步提升項目整體價值。5. 住宅的進一步調控，對民間資金將產生“擠出效應” ，促使大量資金流向商業地產，有利于寫字樓未來的發展。威脅（ T）1. 未來 3-5 年內，區域還規劃有大量的寫字樓等商業項目將陸續入市。2. 根據目前區

31、域規劃及現有情況來看， 未來江南新區將形成新的商務區， 對生態商務區商務圈將形成一定的競爭；且萬州其它新商業項目的形成也會對本項目造成一定的競爭。3. 項目為集團開發的第一個商業項目，前期無商業地產開發經驗。化解威脅策略建議：1. 從項目定位、區位優勢、地脈資源、風水龍脈、產品打造等項目優勢區隔對手，并在重大營銷節點上與其區分開來。2. 短期內的消費群不足， 主要對商業招商存在威脅， 故此在營銷推廣中重點輸出未來前景、物業升值潛力、優質配套等信息。3. 面對項目周邊及萬州區的未來商業項目競爭， 準確定位項目客戶及投資人群，采用多渠道宣傳及招商手段。第四章項目定位一、客戶定位分析本項目是集團打造

32、的第一個綜合體地產項目， 擁有高端疊變空間寫字樓、 通廊式寫字樓、 loft 創業寫字樓、商業街、國際會議廳等諸多業態。結合萬州商業的發展及江南新區的規劃， 故此將目標客戶分為三大類， 核心客戶、重要客戶及拓展投資客戶。客戶類型核心客戶重要客戶拓展投資客戶此類客戶在項目亮相出街就開此類客戶作為招商重點， 多為萬此類型客戶需要適合自身企業始接洽，采用拜訪、招商的形州本土實力企業， 有一定的企業發展的寫字樓， 可采取積極政策客戶來源式吸引其進駐萬州中心，形成資產，注重企業形象以及展示，拓展此類客戶， 尤其是其中創業大客戶聚集效應，并以此點吸渴望改善當下的辦公環境。型公司，形成孵化平臺。看好項引重點

33、客戶和投資客戶入駐。目發展前景的純投資類客戶。銀行、金融、 保險、 IT 類公司，大型制造業企業、顧問咨詢企各行業優勢實業、貿易類客戶，客戶描述建筑房地產企業，媒體、知名業，培訓機構，面積需求較大，數量較多，成交概率大；創業微中高端餐飲。成交概率較大 。小企業及私人企業，個人。員工數量較多，部分企業設備此類型客戶更傾向于在本區域公司規模差異性較大，但以中小需求特征較多，需要很好的私密性，且設立辦事處， 但由于行業自身需型企業及創業公司較多，每家公需求面積較大。求，需求面積較大。司需求面積不大。配套要求高較高一般二、產品定位1. 充分利用現狀優美的自然環境， 規劃依就地形，順應自然，構筑層次豐富

34、、宜人愜意的自然綠化空間與山水環境。 節約土地、優化環境，合理進行資源配置，通過制定分期開發的發展戰略， 兼顧眼前利益與長遠利益。 規劃是為人民服務的行為，通過研究不同層次居民的心理特點和行為模式， 創造宜人的工作和休閑空間。2. 規劃區內地形地貌較復雜，高差較大，且用地周邊有兩棟文化建筑，分別為三峽移民紀念館和三峽藝術中心。 根據現有景觀資源， 充分利用西側沿江景觀與內部景觀并與兩棟文化建筑相協調是總體布局的關鍵。 規劃通過建筑的巧妙布置使之有效、 更充分地利用了周邊的有利條件、 環境和景觀， 從而將文化產業園區與環境融為一體，創建一幅綺麗的風景畫。3. 本項目將整個基地分為南北 3 個坡度

35、區域，道路走向順應等高線， 避免填挖土石方量過大， 增加工程造價和破壞自然環境。 同時綜合平衡區域道路交通組織特點，組織出既簡便快捷， 又層次分明的道路交通系統。 主入口設置于規劃道路中斷，配套商業位于項目主入口， 市民廣場旁， 形成了較為獨特卻統一的建筑風格。4. 整個園區分為三個區，分別為： A、 B、 C區A 區：布置總部級的文化創意辦公，本產品包含兩棟樓，分別為1、2 號樓。產品形態為兩層或局部三層的躍層設計。利用交通體的靈巧組合， 將建筑平面設計為可分可和的組合方式，提供更加豐富的產品，層高為3.6 米。B 區：布置文化創意辦公、loft辦公、國際會議中心及三峽文化藝術品交易中心。文

36、化創意辦公為7 號樓，均為平層辦公， 7 號樓利用交通體的靈活布置，使其成為可分可合的多變辦公空間，層高為3.6 米。Loft 辦公為 8-12 號樓，以5.1 米的層高，分隔成單戶面積約為40 的辦公產品。 13 號包含國際會議中心和物管用房。會議中心包含三個大小不一的會議室及其他服務空間。三峽文化藝術品交易中心位于7 號樓地下，層高為6 米。C 區：布置文化創意辦公、銀行及文化服務商業。文化創意辦公為3、4、5、6 號樓，其中 3、4 號樓 1-3 層為商業，其余為內廊式辦公，5 號樓與 6 號樓為同一產品， 6 號樓為銀行和辦公。三、形象定位（一）項目形象定位要素關鍵詞：風水寶地、萬州中

37、軸、總部經濟、商務集群、金融中心。（二）項目形象定位應符合的要素1. 凸顯區域占位優勢及上風上水的地勢風水格局、 發展潛力和政府發展導向，體現項目江南新區、萬州城市中軸的區位優勢和發展潛力。2. 符合項目總部經濟的理念，成為萬州、庫區大中型企業云集的總部基地、金融中心，并吸引微小企業進駐，形成強大的經濟輻射、孵化力量。3. 吸引投資客群進行商務投資，突出產品的升值潛力，潛在的旺盛需求和豐厚的投資收益。4. 概括項目多業態、多功能的特點，有較強包容性。5. 主流、深刻，有城市話題感，易于傳播和品牌美譽度的提升。四、價格定位( 一 ) 寫字樓部分銷售價格定位項目全程均價的絕對價格在該區域寫字樓項目

38、中處于中等水平，總價在同類型產品中處于市場的中高端水平。本項目擁有商業綜合體優勢，商務配套完善，具有較強競爭力， 而與產品價格相匹配的高品質物業，體現出產品性價比， 應能得到市場的認同。（二）商業部分價格定位價格定位：由于項目商業體量不大， 只是作為寫字樓的配套性商業出現，全程均價將根據周邊商業銷售價格定價，且定價不宜過高， 與當下周邊商業基本持平。標準寫字樓在萬州還處于前期發展階段，但本項目推出的寫字樓產品配以完善的商務、生活、綠化環境配套，打造萬州江南新區高品質的商務辦公環境，產品類型處于市場中高端水品， 能夠體現出一定的產品性價比，應能得到市場的認同。五、產品規劃（一）樓棟編號、產品業態

39、及建筑面積統計開盤期樓棟物業類別層數套數建筑面積1文化創意辦公區83713589.27文化創意辦公區58511745.1531 層242186.72商業吊 1 層51866.96一期吊 2 層262634.24文化創意辦公區3457304.0441 層352615.48商業2 層42563.703 層42563.707文化創意辦公區810020586.348loft辦公區61305273.979loft辦公區81556780.47二期10loft辦公區8946732.1911loft辦公區111837825.9212loft辦公區112028850.89地下商業地下商業116280.272文化

40、創意辦公區84915760.75底商1145.55三期5文化創意辦公區85813558.446文化創意辦公區92724965.11地下車庫100037367.65合計201096.81（二）產品配置建議萬州中心寫字樓產品配置建議匯總位置指標建議整層可出租面積達到1800-2000 平方米左右，整層使用率不低于75%樓層平面采用無柱型設計，單層平面最好是長方形或方形考慮可拆卸樓板的設計，預留位置一般在電梯間出入口對面室內凈高樓板承重架空地板進深走廊寬度衛生間開水間電梯系統（客梯）電梯系統（貨梯兼消防）空調系統不低于 2.75-2.9米不低于 300 公斤 / 100mm不低于 12 米電梯前室：

41、不低于3米公共走廊：不低于1.5 米男女各一，男衛3+3以上，女衛6 個以上擁有殘疾人衛生間，可考慮預留行政人員衛生間每層核心筒臨近或背靠衛生間的位置設置一個開水間，面積不低于6 平均等候時間不超過35 秒載重量在1350 公斤 / 部以上梯速： 1.5 米 / 秒以上配置比例： 5500-6500 平方米 / 部設置有電梯空調系統載重量：為1800 公斤荷載梯速： 1 米/ 秒以上兩管制風機盤管系統（公共區域空調配置）新風量： 12 升 / 秒/ 人24 小時熱水供應電力系統電梯安全系統管理系統外圍照明系統設計 / 燈光工程設計景觀 / 水池系統設計配套商業裙房不具備（可使用即熱式電加熱器提

42、供熱水）雙路供電供應量達60VA/sqm-10060VA/sqm不提供備用發電機組每十米至十五米建筑面積設有一條電話線提供光纖主干線和電視會議接入線，預留一定的安裝空間給通訊衛星天線、紅外線通信和微波通訊提供廣際網和局域網接口，寬帶1Gbps公共區域無線網網絡覆蓋（電梯、商業裙樓、市民廣場）網絡服務商：電信、網通等提供 24 小時閉路電視監控和24 小時保安巡邏提供出入口磁感應監控系統、智能門禁系統等單卡刷卡系統提供應急電梯與應急廣播，安裝緊急出口指示燈、安裝消火栓、消防卷盤和自動滅火噴淋系統安裝煙感、溫感探測器項目管理系統包括保安系統、防火系統、車庫管理系統、大樓清潔系統、機電服務系統，如上的系統應該在項目的前期得到認真的考慮以確保能夠提供高效費比的服務應以國內 / 國際知名的物業管理服務公司進行服務外圍照明燈選用優先考慮LED等節能長效光源，降低運營成本不建議在室外使用地燈，因容易損壞，影響形象外墻項目標志需要考慮雙系統設計（一主一備），以保持項目形象外圍照明建議采用樓宇自動化和光感雙控制，增加管理手