1、2016“”1考察內容：對房地產上市公司財務報表進行分析“”2考察知識點：使學生了解財務報表的相應知識點，并對案例進行綜合分析：一、宏觀角度分析：（一）從公司戰略決策進行分析（二）從行業層面進行分析1、公司地位分析2、公司成長性分析3、估值分析4、杜邦分析（三）從宏觀政策層面進行分析“”3二、微觀角度進行分析：（一）對資產負債表進行分析1.資產負債表結構分析2.資產負債表各項目趨勢分析3.償債能力分析(二)對現金流量表進行分析1.現金流量總體分析2.支付其他與經營活動有關的現金明細分析3.資金周轉率相關指標分析“”4（三）對利潤表進行分析1.公司盈利能力分析2.期間費用分析三、關聯交易分析20

2、16“”5金融街控股股份有限公司財務報表分析（2009-2013）6一、公司簡介一、公司簡介金融街控股股份有限公司（股票代碼：000402），是一家深交所上市的以商務地產為主業的大型開發運營控股公司。公司的前身是重慶華亞現代紙業股份有限公司。2000年5月23日公司與金融街集團進行了整體資產置換；2000年5月24日，華西包裝集團公司辦理了將其所持4869.15萬股公司國有法人股全部轉讓給金融街集團的股權過戶手續，過戶手續完成后華西包裝集團公司不再持有本公司股票，金融街集團持有本公司全部國有法人股。2000年6月26日選舉產生了新的董事、監事及高管人員。自2000年8月8日起，公司更名為金融街

3、控股股份有限公司，公司股票簡稱由“重慶華亞”更名為“金融街”；2001年4月公司將注冊地由重慶市遷至北京市。主營業務：商務地產、住宅地產、旅游地產。公司法定中文名：金融街控股股份有限公司 股票簡稱：金融街 股票代碼：000402 公司法定英文名稱：FINANCIAL STREET HOLDINGS CO., LTD. 英文名稱簡稱：FINANCIAL STREET 公司法定代表人：劉世春 公司董事會秘書：張曉鵬 公司注冊地址：北京市西城區金融大街丙17號北京銀行大廈11層 郵政編碼：100033 公司辦公地址：北京市西城區金融大街丙17號北京銀行大廈11-12層 公司前臺：010-665730

4、88 投資者關系熱線傳真公司國際互聯網網址：http:/ 電子信箱： 公司選定的信披報紙：中國證券報、證券時報 中國證監會指定信披網址：http:/ 公司年度報告備置地點：北京市西城區金融大街丙17號北京銀行大廈12層公司董事會辦公室 公司股票上市交易所：深圳證券交易所7截止到2014年3月31日，公司總資產達到826億元，凈資產約225億元，累計開發面積超過千萬平方米，其中商務地產比例超過70%。通過對北京金融街、德勝科技園、金融街通州商務園、北京廣安產業園、天津金融城、重慶江北嘴金融中心區、重慶觀音橋商業區、惠州金海灣濱海休閑度假區等

5、區域的開發運營，公司形成了在城市運營和區域開發領域獨特的競爭優勢，成為國內領先的商務地產開發企業。十多年來，通過持續深入開發建設北京市主金融中心區北京金融街，它已成為集決策監管、資產管理、支付結算、信息交流、標準制訂為一體的國家金融管理中心。截止到2010年底，入駐金融機構及大型企業總部1500余家，年度稅收貢獻超過千億元。2008年，金融街中心區榮獲“全球土地協會開發大獎”(ULI獎)。從地產的開發到城市功能的完善，依托北京金融街的資源和品牌優勢，金融街控股形成了獨特的“金融街模式”即地產開發與產業打造并重，地產是平臺，產業是核心；通過房地產開發和產業打造，促進經濟發展，提升區域價值。目前，

6、金融街控股股份有限公司擁有14家全資及控股子公司，分別在北京、重慶、天津、惠州等地投資并開發房地產項目。2013年榮獲中國房地產業聯合會、中國行業信息統計協會、焦點中國網聯合發布的2013年度中國房地產業綜合實力100強。8 董事長：王功偉 總經理：劉世春910歷史沿革 成立成立 金融街控股股份有限公司原名重慶華亞現代紙業股份有限公司，成立于1996年6月18日，系經中國包裝總公司批準，由華西包裝集團公司獨家發起，以所屬重慶華亞現代紙業有限責任公司為主體組建的股份有限公司。 股權過戶股權過戶 北京金融街建設集團與華西包裝集團公司（本公司原第一大股東）經國家財政部財管字200014號文和中國證監

7、會證監函200065號文批準，進行股權轉讓，并于2000年5月24日辦理股權過戶手續。公司國有法人股占注冊資本的61.876%，由華西包裝集團公司持有變更為由北京金融街建設集團持有。 資產置換資產置換 2000年5月15日，股東大會通過決議，公司與北京金融街建設集團進行資產置換。根據 金融街控股股份有限公司 資產置換協議，公司將全部資產與北京金融街建設集團進行等值置換，并變更主營業務。11變更公司地址變更公司地址 2001年3月30日，公司召開2000年度股東大會，審議通過了變更公司住所的決議，決定將公司注冊地從重慶市遷往北京市，2001年4月，公司獲得了北京市工商局核發的企業法人營業執照。股

8、票股票 2001年6月25日，公司2001年第二次臨時股東大會通過2001年公司增發方案，2002年8月14日，經中國證監會證監發行字200260號關于核準金融街控股股份有限公司增發股票的通知核準，公司向社會公眾發行人民幣普通股2,145萬股，股票面值為每股人民幣1元。 2006年3月31日，根據公司2005年度股東大會通過的2005年公司利潤分配和資本公積金轉增股本的方案和修改后章程的規定，公司申請新增注冊資本人民幣275,475,984元，以2005年12月31日的總股本688,689,960股為基數，以資本公積金每10股轉增4股，共計轉增275,475,984股，轉增后公司總股本為964

9、,165,944股。 根據公司2006年11月20日召開的2006年第二次臨時股東大會通過的關于公司向特定對象非公開發行股票方案，并經中國證監會“證監發行字2006165號”文關于核準金融街控股股份有限公司非公開發行股票的通知核準，公司向10家符合相關規定條件的特定投資者定向發行人民幣普通股股票114,285,700股，股票面值為每股人民幣1元。截至2006年12月31日，公司已收到該次定向募集的資金。增發完成后，本公司總股本為1,078,451,644股，每股面值1元。12重大事件2002年公司實施了A股增發方案，因增發新股，公司總股本由125,906,400股變更為147, 金融街控股股份

10、有限公司 356,400股。公司于2003年4月16日，實施了2002年度10轉10公積金轉贈股本的方案，公司總股本變更為294,712,800股。2004年2月23日，根據公司2003 年度股東大會決議，公司按10:3的比例實施了公積金轉增股本的方案，公司總股本從294,712,800 股變更為383,126,640股。2004年12月8日，經中國證監會證監發行字2004161號文件核準，公司實施了2004年A股增發方案。本次增發向社會公眾發行新股7,600萬股人民幣普通股，每股發行價格9.30元，本次增發的全部股票于2004年12月22日在深圳證券交易所上市流通。上述2004年A股增發方案

11、實施后，公司總股本從383,126,640股變更為459,126,640股。2005年4月27日，根據公司2004年度股東大會決議，公司按10:5的比例實施了公積金轉增股本的方案，公司總股本從459,126,640 股變更為688,689,960 股。132006年3月31日，根據公司2005年度股東大會決議，公司按10:4的比例實施了公積金轉增股本的方案，公司總股本從688,689,960股變更為964,165,944股。 金融街控股股份有限公司標志 2006年4月5日，公司實施了股權分置改革方案，公司流通股股東每持有10股流通股獲得公司原唯一非流通股股東北京金融街建設集團（以下簡稱金融街集

12、團）支付的2.1股對價股份。股權分置改革完成后，公司總股本為964,165,944 股。2006年12月，經中國證監會證監發行字2006165 號文件核準，公司實施了2006 年非公開發行股票方案，向十位特定投資者發行新股114,285,700股，每股發行價格10.50元。由于上述變化，公司總股本964,165,944股變更為1,078,451,644 股。2008年1月11日，經中國證監會證監發行字2007417號文件核準，公司實施了2007年度公開發行股票方案。本次增發向社會公眾發行新股30,000萬股人民幣普通股，每股發行價格27.61元。2008年2月26日，本次公開增發網下A 類機構

13、投資者獲配的98,577,000股解除限售。上述2007年A股增發方案實施后，公司總股本從1,078,451,644股變更為1,378,451,644股。142008年5月16日，根據公司2007年度股東大會決議，公司按10：8的比例實施了公積金轉增股本方案，公司總股本從1,378,451,644股變更為2,481,212,959股。15經營范圍 房地產開發，銷售商品房；物業管理；新技術及產品項目投資；技術開發；技術服務；技術咨詢；停車服務；出租辦公用房、商業用房；健身服務；勞務服務；打字；復印；會議服務；技術培訓；承辦展覽展示；飯店管理；餐飲管理；企業形象策劃；組織文化交流活動；銷售百貨、工

14、藝美術品、建筑材料、機械電氣設備安裝；貨物進出口、技術進出口、代理進出口； 以下項目僅限分公司經營：住宿、游泳池、網球場、中西餐、冷、熱飲、糕點、美容美發、洗浴、零售卷煙、圖書期刊16公司產品171819（一）房地產行業政策層面分析 1. 2009年12月，中央經濟會議提出明年要增加普通商品房的供應，并出臺了“國四條”來抑制部分地區房價上漲過快，五部委新政打擊囤地炒地，拿地首付不低于50%。該公司的存貨增加，從2009年18,549,524,774.73元至2010年28,452,360,063.63元。 2. 2010年，央行上調準備金率強力遏制信貸沖鋒，貸款買二套房首付不低于50%，致使2

15、010年以后存貨繼續增加；住建部提出未獲預售許可項目不得收取定金，根據財務報表發現公司的預收賬款自2009年至2010年以4倍的速度增長，但至2010年以后預收賬款增長幅度減小，與此同時2010年至2011年該公司的在建工程沒有發生變化。20 3. 2011年“國八條”問世，在重慶上海試點房產稅，房產稅改革宣告落地落地。房產稅的政策實施使得自2011年以后公司的投資性房地產變化幅度較小。 4. 2012年，國家堅持房地產調控不動搖，繼續通過采取限購、房產稅試點等方式抑制商品住宅投資、投機性需求。同時，國家通過差別化信貸政策、增加住房供應、推進保障房建設等方式，滿足居民的自住性居住需求，促進房地

16、產市場長期平穩健康發展。 5. 2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產調控進一步趨緊，對熱點城市投資投機需求的抑制再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數城市基本延續了國五條政策方向。受政策影響，存貨在2013年依舊增加，投資性房地產在2013年降低。21 總結：從政策角度分析，房地產行業自2009年至2013年以來受國家政策調控的影響，國家抑制房地產價格上升，房產稅的實施，遏制信貸沖鋒，住建部不得預收定金，對房地產投資性需求的抑制等等措施對房地產行業的未來發展前景有著消極的影響。22 2.1行分析-行業地位分析 金融街在房地產行業排名第16名，總市值245億全部流通，營業

17、收入和凈利潤大于行業平均，說明股東對公司的發展前景有一個良好的預期。（二）行業層面分析排名排名簡稱簡稱總市值總市值流通市值流通市值營業收入營業收入凈利潤凈利潤1綠地控股綠地控股1592億億67.8億億860億億39.4億億2萬科萬科A 1407億億1237億億503億億67.9億億3陸家嘴陸家嘴865億億629億億25.1億億7.48億億4保利地產保利地產859億億859億億423億億59.0億億16金融街金融街245億億245億億49.2億億8.89億億行業平均行業平均138億億108億億27.8億億2.74億億23 2.2 行業分析-成長性分析 金融街的每股收益增長率為-1.17，意味著個

18、股的可分得利潤的增長程度較差,；而營業收入增長率為8.32，意味著有著良好的營銷方案，即該公司的營業能力的成長性較好，給投資者進行投資有良好的預期。簡稱簡稱基本每股收益增長率基本每股收益增長率營業收入增長率營業收入增長率金融街-1.178.32行業平均1.03-0.55行業中值0.010.5724 2.3行業分析-估值分析PEG值為1.54大于1，且高于行業平均和行業中值，說明金融街股價易被高估；市盈率和市銷率均低于行業平均和行業中值，金融街股份有限公司面臨著高成本問題。簡稱簡稱PEG市盈率市盈率市銷率市銷率金融街1.547.961.20行業平均1.0223.542.36行業中值0.7526.

19、173.47PEG指標(市盈率相對盈利增長比率)是用公司的市盈率除以公司的盈利增長速度。 PEG指標(市盈率相對盈利增長比率)是彼得林奇發明的一個股票估值指標，是在PE（市盈率）估值的基礎上發展起來的，它彌補了PE對企業動態成長性估計的不足。當時他在選股的時候就是選那些市盈率較低，同時它們的增長速度又是比較高的公司，這些公司有一個典型特點就是PEG會非常低。其計算公式是： PEG=PE/企業年盈利增長率25 2.4行業分析-杜邦分析 杜邦分析法：用于分析一家公司的業績。資產凈利率（ROE）12.77趨近于行業平均值12.36，凈利率15.83略低于行業平均值16.40，意味著該公司給投資者帶來

20、的收益接近于行業平均，投資者對其進行投資時要避免出現高估股價的風險。簡稱簡稱ROE凈利率凈利率金融街12.7715.83行業平均12.3616.40行業中值8.5010.6926 總結：從行業角度分析可得，該公司處于行業第16名，其營業收入和凈利潤均高于行業平均水平，同時該公司的成長性較好，但該公司的股票易被高估，故投資者應謹慎投資。27(三) 公司發展戰略 1. 2009年，公司堅持“以科學發展觀為指導，堅持以商務地產為主導，以確保經營安全”為前提，努力提升專業管理能力，全面完成公司各項經營指標”的 2009 年度工作指導思想，密切關注宏觀經濟和房地產市場的積極變化，抓住政策支持和市場向好的

21、機遇，及時調整年初制定的經營計劃，通過加快周轉速度、加大營銷力度及自持物業經營方式的轉變促進了重點項目的租售和經營，實現了公司的持續健康發展。28 2. 2010年，公司將繼續研究經濟和行業發展的客觀規律，把握商務地產重大發展機遇，加大商務地產的投入力度，逐步增加持有物業規模。公司目前在北京、天津等城市的核心區域已經持有超過50萬平方米的優質物業，在自持物業的經營管理方面積累了較為豐富的經驗，物業出租經營收入逐年增長。未來三年，公司將進一步增持優質商務地產，更加突出商務地產優勢，實現公司的長期價值。29 3. 2011年公司將加快完成戰略修訂，推動公司實現從外延數量型向內涵價值型轉變；從依靠資

22、本、資源投入，向依靠產品創新和服務增值轉變；從依靠市場總量擴張，向追求公司價值轉變；從傳統管理模式向系統化、精細化管理轉變。 公司將積極把握金融街拓展機遇，加大商務地產投資，豐富商務地產產品系列和經營模式，擴大市場份額，做精品、做特色、做品牌；以提升產品品質和科技含量為重點，加快產品創新，打造“綠色健康、科技智能”的產品，加快住宅產品銷售和回款速度；創新自持物業經營管理模式，逐步擴大自持物業規模，進一步提升自持物業盈利水平。 30 4. 2012 年，我們不斷審視自身發展狀況和商務地產發展規律，積極推進戰略調整，強化商務地產優勢。公司立足北京，面向全國重點城市；以商務地產為主導，適當增持優質物

23、業，以城市公寓及其他快速銷售型項目為補充；堅持以市場為導向、客戶為中心，打造綠色、健康、科技、智能、文化的商務地產品牌。 在戰略指導下，公司以提升產品為核心，積極應對市場變化，適時推出符合市場需求的產品，全年銷售簽約額和營業收入創歷史新高。同時，公司適當調整住宅銷售價格，加快住宅產品去化速度，快速回籠資金，加強商務地產資源儲備，強化商務地產特色。31 5. 2013 年，公司將圍繞戰略要求，轉變發展觀念、轉變發展方式，通過合作、協同、創新實現發展，在努力實現全年經營目標的同時，著力提高發展的質量和效益。公司將積極抓住金融街拓展和區域金融中心城市發展帶來的商務地產機遇，健全商務產品體系，完善商務地產經營模式。 適當增持寫字樓、商業等優質自持物業，優化自持物業結構，完善自持物業經營模式，提升自持物業盈利水平，實現選擇進入、持有經營、資產增值、資產處置的全價值鏈運營收益。 32 總結：2009年至2013年，公司致力于以商務房地產為主營業務，適當增持寫字樓、商業等優質自持物業，優化自持物業結構，完善自持物業經營模式，提升自持物業盈利水平，實現選擇進入、持有經營、資產增值、資產處置的全價值鏈運營收益。 33 截止到2013年末，公司總資產達到760多億元，凈資產約222.82億元。目前,金融街控股股