1、第一部分 大綱說明總學時： 4040學時課程代碼：第二部分大綱正文講授 4 4 學時物業管理教學大綱尺Z/ / It、口 口開課對象：房地產經營管理專業課程性質與設置目的、任務：本課程是房地產經營管理專業的一門主干課， 通過本課程學習， 使學生初步掌握 物業管理的基本理論和運作技能。教學方法和教學手段建議：課程教學以課堂教學為主，講授貫徹“少而精” ，大 量運用案例教學、課堂討論。并讓學生通過閱讀有關書籍及討論鞏固已學知識；課 程教學應與引導學生閱讀有關科研論文、調查研究等活動結合起來，培養學生分析 問題的能力、增強學生科研意識。教材及主要參考書：教材：物業管理理論與實務 （第二版）高等教育出

2、版社， 20062006年出版主要參考書：物業管理上海財經大學出版社， 20032003 年出版；物業管理概論 華南理工大學出版社 20022002 年版；物業管理理論與實務 中國建材工業出版社， 20022002 年版；物業管理實務，上海財經大學出版社， 20012001 年版第一章 物業管理概述講授要點及學習目標： 主要講授物業管理的基本問題， 以及國內外物業管理現狀。通過學習使學生對物業管理的基本問題以及國內外物業管理現狀有一個概括認識。關鍵概念：物業、物業管理講授重點： 物業管理的內涵與基本內容， 物業管理的特點與原則， 物業管理的職 能與作用。講授難點：物業管理的概念第一節 物業管理

3、的基本概念一、物業與物業管理的內涵二、物業管理的基本內容三、國內外物業管理的發展第二節物業管理的特點與原則一、物業管理的特點二、物業管理的類型三、物業管理的基本原則第三節物業管理的職能與作用一、物業管理的職能二、物業管理的作用第二章物業管理機構講授6 6學時講授要點及學習目標：主要講授物業管理機構的組建及內容，講授物業管理企業、 業主委員會權利、義務及相互關系。通過學習，使學生對物業管理企業、業主委員 會的組建、各自權利、義務，物業管理企業、業主管理委員會的關系有個全面系統 的認識。關鍵概念：物業管理企業、業主、業主大會、業主管理委員會講授重點：物業管理企業的性質、資質條件，物業管理企業的機構

4、設置；業主大 會的召開；業主委員會的組建；業主管理委員會與物業管理企業各自的權利、義務。講授難點：業主管理委員會與物業管理企業的關系第一節物業管理企業、物業管理企業的性質與類型. 、物業管理企業的建立程序和條件三、物業管理企業的機構設置四、物業管理企業的權利與義務第二節業主大會和業主管理委員會、建筑物區分所有權基本理論. 、業主三、業主大會與業主代表大會四、業主管理委員會五、業主公約和業主管理委員會章程六、業主管理委員會與物業管理企業的關系第三章物業管理市場及其管理體制講授2 2學時講授要點及學習目標：主要講授物業管理市場及其競爭機制，講授物業管理市 場的三級管理體制。通過學習使學生對物業管理

5、市場和我國現行物業管理市場的三 級管理體制及其主要職責有個全面的認識。關鍵概念：物業管理市場、物業管理行業協會講授重點：物業管理市場競爭機制，政府、行業協會對物業管理市場的管理， 物業管理企業的自我管理講授難點：物業管理企業的自我管理第一節物業管理市場的形成及其競爭機制一、物業管理市場的形成二、物業管理市場的競爭機制第二節物業管理市場的三級管理體制一、政府對物業管理市場的宏觀管理二、行業協會對物業管理市場的中觀管理三、物業管理企業的自我管理第四章物業管理法制講授5 5學時，實驗1 1學時講授要點及學習目標：主要講授物業管理的法律關系和法律規范，物業管理的 法律責任以及物業管理糾紛及其處理。通過

6、學習使學生認識關于物業管理的法律基 礎，有關責任及糾紛產生的原因和處理方式。關鍵概念：物業管理法律關系、物業管理法律規范講授重點：物業管理法律關系的構成要素及特征，物業管理的法律責任，物業 管理糾紛產生的原因及處理方法講授難點：物業管理法律關系的構成要素及其特征第一節 物業管理的法律關系和法律規范一、物業管理法律關系二、物業管理的法律規范 第二節物業管理的法律責任物業管理法律責任物業管理中的違約責任和侵權責任物業管理行政違法行為及其行政責任第三節物業管理糾紛及其處理一、物業管理糾紛產生的原因二、物業管理糾紛處理方式第五章物業管理程序講授4 4學時講授要點及學習目標：主要講授物業管理的早期介入和

7、前期管理的含義和內容, 物業管理的接管驗收、物業入伙手續、物業的裝修管理的管理要點，使學生初步掌 握物業管理的全過程。關鍵概念：物業管理的早期介入、物業前期管理、物業的接管驗收講授重點：物業管理的早期介入和物業前期管理的概念，物業的竣工驗收與接 管驗收的關系，物業入伙文件，物業裝修管理的權限講授難點：對物業管理早期介入的認識，物業接管驗收與竣工驗收的關系，物 業裝修管理的權限第一節物業管理的早期介入一、物業管理早期介入的認識二、物業管理早期介入的內容三、物業前期管理的含義第二節物業接管驗收一、物業的竣工驗收二、物業的接管驗收第三節物業的入伙手續一、物業入伙及入伙手續二、入伙手續文件三、物業管理

8、公司的準備工作四、業主的準備工作第四節物業的裝修管理裝修管理程序裝修申報資料與裝修申請表裝修管理規定四、物業管理公司的驗收及管理權限第六章物業管理的招標與投標講授4 4學時講授要點及學習目標：主要講授物業管理招標與投標的原則和特點，招標、投 標的內容、程序和方法。通過學習使學生熟悉招標投標的概念與原則，初步掌握物 業管理招標投標的程序和方法。關鍵概念：物業管理招標、投標講授重點：物業管理招標投標的概念與原則，招標方式與程序，投標程序講授難點：招投標的程序第一節物業管理招投標的原則和特點一、物業管理招投標的概念二、物業管理招投標的原則三、物業管理招投標的特點第二節 物業管理招標一、物業管理招標方

9、式二、物業管理招標程序三、物業管理招標內容第三節 物業管理投標一、物業管理投標的前期工作二、物業管理投標的實施程序三、物業管理定標后的工作第七章物業管理資金的籌集和使用講授3 3學時，實驗1 1學時講授要點及學習目標：主要講授物業管理企業籌措資金的必要性、籌集資金的要求及物業管理資金的性質；物業管理資金的籌措渠道和管理要點，物業管理服務 費及維修基金的構成與管理。通過學習使學生初步掌握物業管理資金來源與使用原 則，掌握物業管理服務費的構成。關鍵概念：物業管理日常綜合管理費、物業維修基金講授重點：重點掌握：物業管理資金的來源和籌措渠道，物業管理資金使用原 則，日常綜合管理費及維修基金的含義與構成

10、第九章物業綜合管理與綜合經營講授4 4學時，實驗2 2學時第一節物業管理資金的籌措一、物業管理資金籌集概述二、物業管理資金的籌措三、物業管理資金籌措的管理第二節物業管理資金的使用與管理一、物業管理資金使用管理概述二、物業日常綜合管理費的使用與管理三、維修儲備基金的使用與管理第八章物業工程管理講授4 4學時講授要點及學習目標：主要講授房屋修繕管理和房屋設備設施管理。通過學習 使學生初步掌握房屋修繕管理的基本理論與管理內容，房屋設備設施管理內容及其 相關管理制度。關鍵概念：房屋質量管理、房屋完損等級評定講授重點：房屋修繕管理的內容講授難點：房屋完損等級評定及房屋修繕工程考核第一節房屋修繕管理一、概

11、述二、房屋質量管理三、房屋維修施工管理第二節房屋設備設施管理一、房屋設備設施基礎資料管理二、房屋設備設施的管理制度三、房屋設備設施的運行管理四、房屋設備設施的維修管理講授要點及學習目標：主要講授物業綜合管理與綜合經營的基本理論、基本內 容。通過學習使學生初步掌握物業綜合管理綜合經營的內容、操作要點關鍵概念：物業綜合管理、物業綜合經營講授重點：物業綜合管理、綜合經營的內容，安全管理與環境管理的實施 講授難點：安全管理與環境管理的實施第一節物業綜合管理與綜合經營概述一、物業綜合管理的含義與內容二、物業綜合經營含義與內容第二節生命保障與安全管理一、消防管理二、治安管理三、車輛管理第三節物業環境管理一

12、、物業環境保護二、物業環境清潔衛生管理三、物業環境綠化管理課時分配表（含實驗課）早節-一一_二_四五六七八九合計課時4 46 62 26 64 44 44 44 46 64040本課程對學生自學的要求：1 1系統學習物業管理理論知識，對重點和難點要能理解2 2、理論聯系實際，運用物業管理理論對現實生活中的物業管理問題進行解釋3 3、大量閱讀物業管理相關書籍、報刊、雜志、政策法規及有關案例考核方式與要求：平時成績 30%30%，期末考試70%70%。平時成績主要考核學生作業 及課堂紀律；期末考試為閉卷考，考試時間 2 2小時，考試題型為：名詞解釋、填空、 選擇、簡答、案例分析及論述題。執筆人：審

13、核人：附：物業管理實驗課教學大綱物業管理實驗課教學大綱第一部分說明一、 設置目的與主要任務：物業管理實驗課是物業管理專業課的必要組成部分，使整個教學環節 的一個重要組成部分，也是培養物業管理應用型人才的一個重要方面。學生在課堂 理論學習過程中安排實驗課，旨在鞏固與驗證已學的理論知識，增強感性認識，達 到理論與實際相結合的目的。通過實驗課培養學生的綜合應用知識能力及解決問題 與分析問題的能力，為今后更好的從事物業管理相關工作打下基礎。二、 實驗課課時與進度安排：1 1課時：根據教學計劃的要求，實驗課分為三次，總課時為 4 4學時，含在物 業管理專業課內。2 2、進度安排：（1 1）案例分析原則上

14、一次安排在第四章（物業管理法制及糾紛處理）理論知識 講授之后，時間為1 1學時，主要是了解一些物業管理糾紛處理的方式以及相關法律 規范的運用；另一次安排在第七章（物業管理資金的籌集和使用）理論知識講授之 后，時間為1 1學時，主要是了解關于當前物業管理收費中的一些實際問題的思考。（2 2）住宅小區現場參觀可安排在第九章（物業管理綜合管理與綜合經營）課堂 講授之后，以增強對物業管理各方面運作的感性認識。第二部分主要內容（一）物業管理法治與糾紛處理的案例分析1 1學時請分析下列4 4個案例，并回答后面問題，要求以學生發言為主，任課教師作適當 引導和總結，并要求學生可后以書面方式對所提問題進行總結，

15、上交作為作業記入 平時成績。案例1 1:物業管理誰說了算情況一：一位業主買了一套高檔公寓并且已經入住。按照該公寓物業管理收費 標準，這個業主購買的這套公寓每月要交納物業管理費 500500多元，而且每半年結算 一次。在與開發商簽訂購房合同時，考慮該小區已售出80%80%，可以為他減免三分之一的費用。可是這位業主入住后，小區物業管理公司仍然要按全價收取物業管理費。于是業主與物業管理公司之間爆發了一場收費大沖突。情況二：家住廣州某花園王先生在購房時，發展商承諾物業管理費時0.60.6元每平方米, 并有管道煤氣、2424小時熱水等配套服務，且寫進了購房合同。但王先生稱入住一年， 非但管道煤氣、242

16、4小時熱水等沒有落實，物業管理費反而漲到了 0.80.8元每平方米， 王先生找物業管理公司提出質問， 物業管理公司回答說自己是依據國家標準收費的， 發展商說的不算數。找發展商詢問，發展商則成，現在物業管理工作交給了專業的 物業管理公司，自己也沒辦法約束。討論問題：1 1開發商能不能對物業管理問題做出承諾？能否把其承諾寫進合同？2 2、開發商的承諾對物業管理公司有沒有約束力？3 3、開發商對承諾引發的法律后果應否承擔法律責任？案例2 2:物業管理公司該聽業主的，還是該聽租戶的？北京某物業管理公司受某開發商委托為其管理一幢高級寫字樓。某日，業主與 一租戶發生沖突，后來越鬧越兇。租戶停付租金及物業管

17、理費用達一個月，業主一 氣之下，給物業管理公司正式傳真，以委托人名義命令該公司切斷該租戶辦公室水、 電、氣、暖的供應，并要求物業管理公司打開該租戶門鎖，將里面所有物品搬出， 并稱一切后果由業主承擔。租戶得知消息后，并不示弱，也以書面傳真形式告知物 管公司，以物業使用人名義要求物管公司嚴格履行物業管理職能，加強保安服務， 嚴防任何閑雜人員進入辦公室，一旦出現有人強行非法進入租戶辦公室的情況，定 向政法機關控告物管公司討論問題：1 1物業管理公司能否接受開發商的指示，去切斷該租戶的水、電、氣、暖的供 應？2 2、物業管理公司能否接受開發商的指示，打開該租戶門鎖，將里面所有物品搬 出？3 3、租戶對

18、物業管理公司的要求有道理嗎？物業管理公司有執行的義務嗎？案例3 3:業主控告業主委員會違規使用經費控告人：某小區業主1515人被控告人：某小區業主委員會某小區業主委員會每一季度公布一次業主委員會經費使用情況。20032003年6 6月公布出來的開支比以前多了 30003000余元，1515名業主要求查帳。經查帳得知，多出的款項 主要是出租車費。原來，該小區業主大會討論通過的業主委員會章程規定，每位委 員由交通補貼5050元。該委員會主任認為，他們經常為大家奔波，很辛苦，應該有一 定報酬，所以提議每人每月可以報銷 300300元出租車費等，1010位委員一致同意，隨后 照此執行。該1515名業主

19、很不滿，認為業主委員會的經費是全體業主共同繳納的，屬 全體業主所有，除了業主大會同意的開支外，業主委員會無權擅自動用，如果業主 委員會認為5050元補貼不夠，需要增加補貼或領取工資，應當經業主大會通過。雙方 為此爭執不下，1515名業主遂聯名將業主委員會告到當地區房地產局物業管理部門。 在區房地產局物業管理部門的主持調解下，雙方同意，每位委員交通補貼每月5050月不便，另外每位委員每月領取 200200元工資。區房地產局最后強調，此時須在小區內 張榜公告。公告張貼后，沒想到在小區內引起軒然大波。該小區共有業主185185戶，大多數業主均不同意，但由于是物業管理部門調解的結果，均不知該如何辦。在

20、多方咨詢 了解后，遂根據物業管理條例第1313條的規定，近20%20%以上的業主提議，要求業 主委員會組織召開臨時業主大會討論此時，有半數以上投票權的業主參加了臨時業 主大會。最后，經業主投票表決，在肯定業主委員會為全體業主付出辛勤努力的前 提下，同意每位委員的補貼增至150150元，并寫入業主委員會章程中。討論問題：1 1、案例中1515名業主的控告行為是否合法？2 2、區房地產局物業管理部門的調解行為是否恰當？3 3、該小區的物業管理運作中有什么值得我們借鑒的地方？案例4 4:物業管理公司私自撬門維修房屋，是否承擔賠償責任？張先生是某住宅小區四樓的住戶，因為工作關系，經常出差在外。一次，張

21、先 生家突然漏水，使樓下王小姐家的天花板、家具、衣被受到損害。因為水流不止， 王小姐便請求管理處前去維修。管理處在聯系不到張先生的情況下，私自將張先生 的房門撬開，入內維修。張先生認為，管理處未經同意便擅自將房門撬開，侵犯了自己的權利。因此要求物業管理公司賠償損失。討論問題：1 1物業管理公司應當賠償嗎？案例中發生的損失應該怎么處理？2 2、對于有些業主對物業管理工作的不理解、不配合你是如何看待？（二）住宅小區現場參觀2 2學時1 1地點：金都景苑或金都佳苑2 2、主要內容：（1 1）物業管理公司有關人員訪談（2 2）小區現場參觀3 3、要求:（1 1）學生在參觀前應擬好訪談大綱（2 2）訪談

22、及參觀過程中過程做好相關紀錄（3 3）參觀結束后每人做一份總結報告，上交作為作業記入平時成績（三）物業管理收費問題的案例分析1 1學時請分析下列4 4個案例，并回答后面問題，要求以學生發言為主，任課教師作適當 引導和總結，并要求學生可后以書面方式對所提問題進行總結，上交作為作業記入 平時成績。案例1 1:這筆物業管理費應該向誰要？某業主因債務問題與某金融機構發生法律糾紛，訴訟期較長。在訴訟發生前， 該訴訟的債權人，即某金融機構為了保證債權的回收，將該業主的一幢別墅設立了 抵押，并在以后采取了訴訟保全措施。訴訟開始后，由于其他方面的債務問題，該業主停止了向物業管理公司交付物 業管理費。物業管理公

23、司認為只要該業主的房子在，暫時不交物業管理費也沒什么 關系，所以該物業管理公司也沒采取什么措施經過若干時間，法院的終審判決下達，因該業主無力償還金融機構的貸款，法 院將已經實施保全措施的房產進行拍賣，并由該金融機構參加競買而一舉成功，之 后，該金融機構又將此房產通過房地產中介機構轉讓給了另一個新的業主。 這時，該物業管理公司才決定要正式討回那筆物業管理費。首先。物業管理公司找 到那家競買成功的金融機構來償還原業主應付而未付的物業管理費，當然遭到拒絕。 之后，物業管理公司由向剛受讓的新業主要拿筆物業管理費，同樣沒得到滿意的答 復；接著，物業管理公司又去找原業主，而原業主認為，房產已不是自己的，也拒 絕繳納物業管理費。討論問題：1 1本案例中的情況，物業管理公司應該向誰收取物業管理費呢？2 2、該物業管理公司應從中吸取什么教訓？3 3、對于當前許多小區物業管理收費難，你有什么