1、 編號南京航空航天大學金城學院畢業論文題 目 基于收入分配功能的我國 房地產稅制建設研究學生姓名學 號系 部專 業班 級指導教師二 一 四 年 六 月南京航空航天大學金城學院本科畢業論文誠信承諾書本人鄭重聲明：所呈交的畢業設計（論文）（題目：基于收入分配功能的我國房地產稅制建設研究）是本人在導師的指導下獨立進行研究所取得的成果。盡本人所知，除了畢業設計（論文）中特別加以標注引用的內容外，本畢業設計（論文）不包含任何其他個人或集體已經發表或撰寫的成果作品。 作者簽名： 學號： 年 月 日基于收入分配功能的我國房地產稅制建設研究摘 要中國房地產稅收制度改革是房地產行業發展的客觀要求，也是稅收制度改

2、革的重要內容。在國民經濟中，房地產既是重要的生產資料，也是必要的生活資料。大力發展房地產業，提供更好更多的房地產商品，不僅對于經濟的發展還是對社會的進步，均有十分重要的意義。但隨著房地產市場的建立和發展，現行的以土地無償使用的房地產稅收制度日趨暴露其缺陷，必須進行改革。同時從建國至今，我國的稅收制度基本局限性于流轉稅的改革，而財產稅（諸如：房地產稅）改革緩慢，不利于發揮稅收對房地產資源配置和財富的分配的調節作用，也不利于建立地方稅體系和更好地發揮地方政府的作用。為了改變這種現狀，必須進行房地產稅收制度改革。本文首先分析我國房地產稅收的現狀以及上海、重慶兩市的房產稅改革試點情況，并從實踐層面論證

3、房地產稅制改革的必要性。其次，文章分析了英國、美國、日本等國家在開征房地產稅方面的經驗，以便我國學習和借鑒。最后，提出我國房地產稅制改革的方案構想。第一，應拋棄“頭痛醫頭腳痛醫腳”的錯誤做法，既要關注房地產稅的財政收入、宏觀調控等功能，更要留意其合理調節居民收入分配的功能；第二，結合我國房產稅收改革試點，提出稅制改革方案；第三，完善房地產登記制度、評估制度和稅收管理權限的設定等，推動我國房地產稅制改革的進程。關鍵詞：房地產稅，收入分配功能，稅制構建a constructive case study on chinas real estate tax system based on its in

4、come distribution functionabstractobjectively speaking, the development of real estate industry in china requires a reform of the real estate tax system, which is also an important component of the general tax system reform. in national economy, real estate is not only a key factor in capital goods,

5、 but also in consumption goods. the boost of real estate industry to provide better goods proves to have essential influence on both the growth of the market economy and the development of the society. however, with the establishment and expansion of the real estate market, the current real estate t

6、ax system, namely the one that provides use of the land for free, is exposed to undesirable risks and ready for a reform. meanwhile, ever since the founding of this nation, chinas tax system reform is limited to the reform of turnover tax. property tax such as real estate tax is having a very slow p

7、rogress on the path of reform. this not only jeopardizes the buffering effect that tax is supposed to have on the distribution of real estate resources as well as fortune, but also imperils the local governments on improving the local tax systems in different regions. in order to change the unsatisf

8、actory status quo, a reform of the current real estate tax system is a must.this paper starts with analyzing the current situations of chinas real estate tax system and two case studies of shanghai and chongqing on their attempts to reform the real estate tax system. this lays the foundation for the

9、 necessity for a real estate reform in china. moreover. the writer discusses the practicality of this tax reform, borrowing the experience from britain, america and japan following their precedents of successful real estate tax systems. finally, the writer envisions a practical proposal to make this

10、 reform actually happen in china, with three key points: first, we should dismiss the conventional thought of taking stop-gap measures, with equal attention on real estate taxs two main functions control over the macro-economy and adjustment to income distribution. second, try to incorporate the exp

11、erience from the trailblazer cities that have already done the pilot reforms with the national reform plan. third, advance the reform process by improving the real estate registration, evaluation and administration systems. keywords: real estate tax; the function of distributing income; construction

12、 of a new tax system目 錄摘 要iabstractii第一章 緒 論- 1 -1.1 研究背景- 1 -1.2 研究意義- 1 -1.3 文獻綜述- 2 -1.4 研究內容及方法- 4 -第二章 房地產稅功能的理論分析- 5 -2.1 稅收的功能- 5 -2.2 房地產稅的內涵- 6 -2.3 房地產稅制功能概述- 7 -2.4 我國現行房地產稅的狀況- 8 -第三章 我國房產稅改革試點效果分析- 12 -3.1 滬渝兩市房產稅方案簡介- 12 -3.2 滬渝兩市房產稅方案比較- 13 -3.3 滬渝兩市方案的效果分析- 14 -第四章 國外在房地產稅收入分配方面的經驗借鑒

13、- 16 -4.1 國外房產地稅借鑒- 16 -4.2 經驗總結- 17 -第五章 對我國房地產稅稅制建設的建議- 20 -5.1 我國房地產稅制改革思考- 20 -5.2 房地產稅基本構架設計- 21 -5.3 完善其他相關配套制度- 23 -參 考 文 獻- 25 -致 謝 詞- 26 -第一章 緒 論1.1 研究背景在2014年黨中央召開的十八屆三中全會上，討論并通過了中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定。決定指出：“要逐步提高直接稅比重，完善稅收制度，深化稅收制度改革，加快房地產稅立法并適時推進改革。”房地產稅制改革作為一項綜合性改革，成為了社會各界關注的焦點，如何發揮好房地產稅

14、的作用將成為政府經濟工作中十分重要的問題。1.2 研究意義1.2.1 社會意義我國改革開放至今已有三十多年，在這期間國家的工業化、信息化、城鎮化等指標都有著顯著的提升，與此同時居民對于住房的需求也開始急速擴張。促使房地產行業在短短幾十年中，一躍成為我國經濟的支柱產業，不論占gdp的比重還是在稅收收入上，都是不容忽視的組成部分。但是在繁榮的背后，也接連浮現出了不少問題，例如：（1）房地產市場觸頂跡象明顯，中國70個大中城市新建住宅在2014年第一季度銷售價格不論在同比和環比上，漲幅均呈現下降趨勢。房地產行業在信貸緊縮、自住房供應等多方面問題的影響下，如何保持健康發展是值得各方關注的。（2）高房價

15、已嚴重影響到了城鎮居民的生活質量。房屋作為生活居住的必需品，普通居民現今實在難以承受超出合理范圍多倍的房價。在公認的評價體系下，房價與收入的比值在36倍是較為合理的范圍，但如今全國大中城市的比值，普遍超過了合理區間。其中北京、廣州、南京、杭州和西安這樣的一、二線城市，房價收入比率甚至超過了10倍，引發了一些不必要的社會矛盾。房地產稅制改革的目標之一就是緩解社會矛盾，使稅制更加合理化。（3）隨著我國經濟飛速發展，人民生活日益改善，社會貧富差距也在逐年拉大，這嚴重阻礙了我國建成和諧社會的目標。基尼系數是呈現財富集中度的主要指標，分值在0.30.4之間顯示居民之間收入處于相對合理的水平，在0.40.

16、5區間表明居民收入差距較大，而分值如果在0.6以上則表示社會貧富懸殊。數據顯示我國的基尼系數正逼近0.5，收入水平正逐步拉大，已接近紅線的邊緣，如處理不當將會引發一系列的社會問題，所以政府要著力調節收入分配和財富分布格局。因為理論上房地產稅基本不能轉嫁，其稅負一般由房產所有者直接承擔，所以能夠對存量財產進行有效調控，強化房產地稅作用地發揮，成為政府調控居民收入差距的重要途徑之一。1.2.2 經濟意義如今房地產所產生的豐厚利潤，不斷誘使人們將剩余資金投入到房地產行業獲得更多的財富，實際上限制了對其他生產實體領域的資本投資，這對于國家乃至世界的經濟運行都是潛在的巨大威脅，而這一傾向在中國尤其嚴重。

17、因此，為了避免資金過度地流入房地產行業， 對開征房地產稅是社會主義市場經濟中調節房價、保障經濟健康平穩發展的又一手段。1.2.3 政策意義近年來政府多次出臺如“國五條”、“國十條”等政策法規打壓房價，但結果卻是“打壓一次，房價就漲一次”。保障性住房的失效，廉租房制度所起作用也不明顯；新開發的樓盤空置率高，炒房現象依舊不減；讓民眾對于房地產稅制改革，產生了不同的看法。因此如何轉變房地產市場目前的發展模式、著力解決房地產業在發展過程中的突出問題，成為意義重大且影響深遠的現實課題。我國現行的分稅制體制，使得中央在一定程度上強化了對整體經濟的調控，但由于財政稅收體制尚不完善，加之地方政府對gdp指標過

18、度重視，致使各級政府紛紛通過高價拍賣土地，逐步從“稅收財政”走上了“土地財政”。從而提高了房產開發環節的成本，也間接地推高了地方的房價，最終損害了城鄉居民的利益。為了改變“土地財政”的局面，不僅要求政府修改和完善當前的征用辦法、條例及土地制度，更要改革和健全地方財稅體系，最終達到“稅收財政”回歸的目的，因此房地產稅制改革也被寄予了厚望。1.3 文獻綜述國內外專家學者對房地產稅制改革進行了大量的研究與總結。國外文獻主要是針對房地產稅在社會財富再分配的作用進行研討。國內文獻主要針對國外房地產稅制和我國房地產稅的改革方向進行分析研究，取精華，棄糟粕。1.3.1 國外文獻綜述如何建立一個公平、高效，能

19、體現房地產稅分配功能的稅制，是近年來西方稅收中的一個重要研究領域。財產稅具有累進（退）性是房地產稅收收入分配效應的主要理論，也是爭論的熱點。（1）迪克內澤爾（dick netzer，1966）是持財產稅累退論的代表人物，他根據對理論和實證的結合研究，得出累退性質是房地產稅的一大特征。他發現低收入家庭在住房方面的年均消費總支出占家庭總收入的比重，比高收入家庭的比重還要高。由此可視為房地產稅對收入分布總體而言是累退的【1】。（2）財產稅累進論代表：亨瑞艾倫（henry aaron，1975）則持相反的觀點。認為房地產稅對于收入是有累進性的，即占有的財富（如房產）越多，其承擔的稅負也會越重。在稅收實

20、踐中，國家向富人征收的稅負，會通過轉移支付等方式將財富再分配到窮人的手中，從而達到調節收入分配的作用【2】。對于上述理論的分歧，主要原因有以下幾點：財產稅的性質假設不同，累退論把財產稅定義成消費稅，累進論則將其歸為資本稅；資本供給彈性的假設不同；分析方法不一致，累退論集中于局部均衡分析，而累進論運用的是一般均衡分析法。除去上述兩種理論分析外，一些西方的經濟學家還從實證角度分析研究了房地產稅的累積性，但并沒有得到統一的結論。1.3.2 國內文獻綜述對如何體現出房地產稅的稅收功能，我國的專家學者同樣進行了大量的科學研究。李紹榮、耿瑩（2005）運用cobb-douglas函數模型，計量出了我國稅收

21、結構對經濟的總體規模及其要素的產出效率，結果表明在中國現行的流轉稅、所得稅、財產稅、資源稅和行為稅五大稅類中，所得稅和財產稅履行著調節社會公平的職能。但從稅收實踐角度看，這兩類稅收恰好起著相反的作用效果，主要是由于稅收制度的不健全以及改革滯后于經濟發展。同時目前財產稅地征繳僅僅涵蓋了房產稅、城鎮土地使用稅等，遺產稅、贈與稅尚未開征，大大削減財產稅在調節收入差距方面的作用【3】。國務院發展研究中心課題組（2006）指出，我國房地產稅制改革有三個目的：在持有階段調高房屋的保有成本，從而做到打壓房價的作用；運用房地產稅調節居民收入水平；為地方政府提供穩定的財政來源。高培勇（2006）指出不應指望房地

22、產稅可以起到降低房價的作用，而要把注意力集中于減小居民收入差異與補充財產稅制上【4】。陳小安（2011）把房產稅看作特殊的財產稅，并形容所得稅與房產稅是反比關系，因此調節收入時要以所得稅為主，輔之以房產稅，這樣才能更好地發揮稅收分配作用【5】。郭家華（2011）認為各級地方政府在房地產稅征收時，根據當地的經濟發展水平、居民平均收入等因素，確定合適的免征額標準，同一城市的不同地區也可以實行不同的免征額，以達到調節收入分配的作用【6】。1.4 研究內容及方法本文通過對房地產稅收的內涵和功能的闡述，從以下三個部分進一步探討我國房地產稅制改革。首先，剖析我國房地產稅收的狀況以及現有房產稅改革的進展情況

23、，然后從實踐角度對改進房地產稅收制度的必要性和緊迫性進行論證。其次，一些發達國家開征房地產稅已有百年，有許多的經驗和教訓可以借鑒。這給我國開征房地產稅提供了學習和參照。本文第四章還著重分析了英國、美國、日本等國家在房地產稅收入分配方面的成功樣例。最后，著眼于我國房地產市場的實際情況，提出改革我國房地產稅制的方案構思。（1）應拋棄處理問題不從全局考慮，不究其根本的錯誤做法，也不指望房地產稅“包治百病”。既要關注房地產稅的財政收入、宏觀調控、實現稅收效率公平等功能，更要注意其在調控居民收入分配、引導消費和配置住房用地資源等方面發揮的積極作用，科學合理地制定房地產稅制的原則和目標；（2）結合我國現行

24、房產稅收改革試點，提出稅制改革方案；（3）房地產登記制度、評估制度和稅收管理權限的設定等相關配套制度也必須建立完善起來，從而推動我國房產地稅制改革的進程。本文將運用比較分析法、實證分析法和價值分析法，綜合分析我國現有房產稅改革試點的狀況和不足，并汲取國外征收房地產稅的成功經驗與方法，提出房地產稅制改革的設想。第二章 房地產稅功能的理論分析2.1 稅收的功能稅收是國家為向社會提供公共品，倚仗其行政權力，依照法定準則，向社會無償地、強制地征收而獲得的財政收入【7】。而稅收的功能在不同的歷史階段，發揮的作用也有所差異，我們可以從以下幾方面看出現階段稅收的功能：2.1.1 國家調控經濟的重要杠桿之一在

25、宏觀經濟中稅收是總供給的一個組成部分，而且還直接或間接地影響總需求的消費、投資等因素，所以稅收應同財政支出、貨幣等政策手段相互協調、配合使用，共同促進國民經濟健康持續發展。（1）調節收入分配的功能由市場調節的分配機制并不能完全體現公平分配，不可避免地會造成收入分配上的差距，不僅要處理好企業的眼前利益與長遠利益之間的平衡關系；又要處理好投資者利益關系，達到縮小收入差距的目的。（2）配置資源的功能現行市場機制具有自動調節、優化資源配置的功能，但市場配置資源也有其局限性，不時出現托拉斯、通貨膨脹（緊縮）、搭便車等一系列市場失靈現象。這需要通過稅收規整外部效應，對商品的價格實施間接的調控，從而調節行業

26、的生產，使資源配置更為有效。（3）調節需求總量的功能稅收能自動調節社會總需求，對國民經濟的運行起到內在穩定的作用。根據經濟情況變化，制定適應的稅收政策：如需求拉上型，導致通貨膨脹，則要求國家應提高稅率、擴大稅基、削減優惠、增加稅收，從而降低總需求，以期減少通貨膨脹、穩定物價的目標；若為成本推進型，那么控制通貨膨脹應通過調整稅率結構，降低對生產投入要素征稅，控制物價，促進國民經濟的穩定發展。2.1.2 國家組織財政收入的主要形式和工具稅收收入居于國家財政收入主體地位，是財政收入重要的來源。由于稅收收入具有廣泛來源，并且有法律保障，所以稅收受不確定因素影響較小，保證了財政收入的持續性和穩定性，為我

27、國現代化建設提供了財力支持。2.1.3 維護國家政權的功能國家依靠稅收履行社會公共職能。如果國家無法行使征稅權，那么國家機器就不能正常地運轉。因此國家倚仗自己的權利對利益分配進行調節，體現了國家鼓勵（管制）的方向，進而達到政權的穩固、社會的安定。2.1.4 影響經濟活動的功能稅收對國民經濟的作用是通過勞動供給、儲蓄、投資、技術進步等方面間接施加影響的。同時還加強稅收監督，督促和保證納稅人依法履行納稅義務，使國家機器始終保持高效、平穩、有序地運轉。2.2 房地產稅的內涵2.2.1 房地產稅的定義房地產稅是以房地產或與房地產相關行為和收益為征收對象的稅種，是房產在交易、持有、轉讓過程當中，房地產開

28、發商和消費者需要繳納的稅種。在現行的房地產稅制體系中，可以將其看成對房產和地產分開納稅。而將來的房地產稅改革，理應將地產和房產的稅收合二為一進行征收，因為這兩者是不可割裂的結合體，它們之間存在著有機、客觀的聯系，主要包含如下幾個方面：(1)實物狀態上看，地產與房產存在于同一空間，是不可分離的；(2)從價格構成上看，不管是租賃價格還是交易價格都把地產價格包涵在房產價格內；(3)從權屬關系看，地產所有權和房產所有權是緊密聯系在一起的【9】。2.2.2 房地產稅制基本體系表2.1 我國房地產稅制中主要稅種和要素的設置稅類稅種課稅環節計稅依據稅率房地產財產稅房產稅房地產保有環節自用房產余值1.2%出租

29、房租金12%城鎮土地使用稅土地購置環節；房地產保有環節土地面積0.630元耕地占用稅土地購置環節實際占用耕地面積12.545元房地產所得稅土地增值稅房地產交易環節土地增值額30%60%房地產其他稅契稅土地購置環節；房地產交易環節房地產交易價格3%5%注：上表數據來源于國家稅務總局官方網站（http/）。我國房地產稅收制度隨著經濟制度的轉變而轉變，國民經濟的發展和稅收制度的改革，在六十多年間發生了不小的變化，目前我國現行房地產稅種設置及主要稅制要素，如表2.1。在我國現行房地產稅體系中，專門針對房地產征收的稅種有：房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅（以下簡稱“五稅”）。房產稅：

30、就是想利用其的稅收杠桿，強化對房產的管理，并使房產的利用率逐步提高，在房產持有人或出租人的分配收入中顯現公平。由于房產稅稅負不易轉嫁的特點，有利于調節納稅人的收入分配，體現量能負擔的原則，從而拉近貧富之間的距離【8】。城鎮土地使用稅：有利于更加集約、高效地利用土地，平衡國家、集體與土地使用者之間的利益關系，在調節土地級差收入以及增加地方財政方面，都起到了不小的作用。耕地占用稅：是農地轉用環節中的唯一稅種，其作用有三：保護耕地、遏制土地不合理利用；組織財政收入為國家三農事業募集資金；監督占地行為，完善耕地保護制度。土地增值稅：國家通過土地增值部分課稅，調節部分社會內部在房地產交易所獲的高額收入，

31、一定程度上抑制了土地投機行為，使得土地資源得到更加高效地利用。契稅：實施契稅有利于社會財富的分配調節，也便于國家強化土地和房屋地管控，更加詳盡地掌控城鎮房地產實際占用情況。2.3 房地產稅制功能概述2.3.1 有利于調節居民收入和財富分配房地產稅可以有效調控居民收入差別和處理財富不公的社會現象，主要從以下方面顯現：可以體現稅負公平。持有房產的多少是衡量個人財產多寡、納稅能力強弱的重要指標之一，為此應采用差別稅率，對不同經濟實力的人征收不同的稅，這樣可以有效的縮小居民之間收入差距；由于房地產稅稅負難以轉嫁，若開征房地產稅一般稅負會最終落在持房者的身上，有利于發揮房地產稅的作用；是個人所得稅的有效

32、補充，使稅收可以在收入與財產兩個層面共同作用，彌補現行財產稅在調節貧富差距方面的空白，更加充分地發揮在調節收入分配方面的作用，建立和完善了稅制體系，改善優化了分配環節中不公平狀況【9】。2.3.2 有利于健全地方稅制體系房地產稅一般作為地方稅稅種，應將征收所得用于改善居住環境，實現城市的可持續發展。根據美國國家統計局公布的20002007年數據顯示，美國房地產業在這八年里，中等價位的房產價格增長了48%，這得益于美國將房地產稅收專款專用，用于為社會提供公共服務，以改善人民的治安、教學、居住環境等，也使得房屋本身也會隨著大環境的改善而升值。與此同時，美國房地產稅收在此期間并沒有減少，相反同期增幅

33、竟然高達62%。說明這種“取之于民、用之于民、專款專用”的稅收方式是可以良性循環的，這對健全我國房地產稅收體系有借鑒意義。2.3.3 促進土地集約使用，優化房地產資源配置若以房地產價值為計稅依據開征房地產稅，一方面使得土地價值與納稅人所繳納的稅負直接聯系，促使投資者持有土地愈發慎重，這有利于土地的集約使用。另一方面會逐漸提升房產的持有成本，在一定程度上抑制了房產投機者的囤積居奇行為，使房地產資源更加優化合理地配置。2.3.4 對房價的控制有一定的作用，引導居民合理住房消費從目前房地產的市場近況來看，剛性需求一直是客觀存在的，但也有不少投資需求和投機現象的存在。不少家庭擁有多套房產以此用來投機投

34、資，使得許多樓盤的空置率很高。在樓市普遍大漲的預期下，不少房產是待價而沽。造成這一現象的主要原因是房產的持有成本過低，房價上升空間潛力巨大，也滋生了人為操縱房價現象的存在。為了減少人為操縱房價的現象的發生，還原一個真實反映供求關系的市場，使房價趨于合理，引導居民合理的住房消費，將自有住房以外的房產納入房地產稅收體系是必要的。2.4 我國現行房地產稅的狀況近年來，隨著我國的房價不斷攀升，國家不斷加強對樓市的調控力度。因此房產稅的試點方案出臺，被社會寄予厚望，同時也賦予了過多的功能和作用，諸如能否調控減緩不斷上漲的房價、可否降低房地產的投資性需求等。2.4.1 從對收入分配調節的影響效果來看我國現

35、行房地產稅并未有效調節居民財產收入之間的差距。目前我國的房地產稅并不是統一稅種，而是根據房產、地產性質，分別對土地和建筑物設置不同的稅種。使得稅種與稅種之間各自為政、無法統一，不僅形成不了向心力，還與現今經濟社會地發展不相適應，滯后于市場經濟的體制要求，造成房地產稅收難以發揮其調節居民收入、籌集財政資金、縮小財富差距等功能。2.4.2 從財政收入的影響效果上看如表2.2所示，從實踐狀況來看，現行房地產稅雖然使財政收入略有裨益，但對稅收制度整體的影響效果不大。而實際試行的房產稅試點，僅僅針對目前稅制里的房產稅進行改革，尚未包含其他稅種。由下表可見，房產稅占地方財政收入的比例和占“五稅”的比例都比

36、較小，著實難以發揮收入調節功能。 表2.2 20012012年我國房產稅等稅種稅收情況 單位：億元年份房產稅契稅耕地占用稅土地增值稅城鎮土地使用稅“五稅”合計地方財政收入房產稅占地方收入之比（%）房產稅占“五稅”之比（%）2001228.6157.138.310.366.2500.57803.32.9345.672002282.4239.157.320.576.8676.18515.03.3241.772003323.9358.189.937.391.6900.89850.03.235.962004366.3540.1120.175.1106.21207.811893.43.0830.3320

37、05435.9735.1141.9140.3137.41590.615100.82.8927.402006515.2867.7171.1231.3176.91962.218303.62.8126.262007575.51206.3185.1403.1385.52755.523572.62.4420.892008680.31307.5314.4537.4816.93656.528649.82.3718.612009803.71735.1633.1719.6920.94812.432602.62.4716.702010894.12464.9888.61106.61004.06358.240613.

38、02.2014.0620111102.42763.61071.82062.51222.38222.652547.12.1013.4120121372.52874.01620.72719.11541.710128.061078.32.2513.55注：根據20012013年中國稅務年鑒、中國統計年鑒中相關數據計算得出。二十一世紀以來，房地產“五稅”的稅收收入也步入了“繁榮時期”，以年均30%的增速快速發展。其主要原因就是在十幾年里，我國的房地產市場異常火熱，房地產投資開發額和銷售額屢創新高，致使與房地產業密切相關的“五稅”的稅收所得也水漲船高了起來。但站在財政收入整體上看，近十幾年雖然房地產稅收

39、所得在地方稅收的占比逐漸提高，但其所占的比重仍舊偏低。始終在在百分之二十之間徘徊，在地方稅收體系中一直處于“小兄弟”的地位。環顧世界其他國家，我國房地產稅收占地方稅收體系的比重，不僅遠低于發達國家的平均水平，甚至低于不少發展中國家。像發達國家的地方稅收有一半來自于房地產稅所得，而與中國國情類似的巴西、南非的金磚國家，房地產稅在它們的地方稅收中超過了25%。由此看來，我國房地產稅收收入規模不僅小，而且組織收入能力也不強，無法充分滿足地方政府的財政需求【10】。2.4.3 從對房地產市場造成的影響上看開征房地產稅后會在一段時間內出現，房產的投資需求和消費需求雙雙下降。以上海和重慶房產稅的試點為例，

40、改革出發點就是調控增量房，使投資性住房成本增加，導致投資投機性需求下降。開征房地產稅使得房產所有人，在保有階段增加持有成本，一部分人會考慮將手上的房屋出租。由供求關系可知，出租房的增多勢必會迫使房屋的租金下降，由此能吸引不少購房觀望者轉向租房，從而導致社會的總購房需求呈下降的趨勢。從市場角度看，能在短期內促使房價止漲回跌，且成效明顯。但從長遠角度看，在市場對政策經過一段時間地消化后，房價整體又會呈止跌上揚趨勢。注：上表數據引自上海市住房保障和房屋管理局資料。圖2.1 上海市房產稅試點以來的房價走勢圖2.1是上海市房產稅試點四年多來房價的走勢情況。這基本符合上段所述，我們可以看出在2012年間上

41、海的房地產市場曾出現短暫的下降。但從2013年開始，上海樓市又呈現出總體上漲趨勢。注：上表數據引自重慶市國土資源和房屋管理局資料。圖2.2 重慶市房產稅試點以來的房價走勢從圖2.2可見，重慶市的新房在房產稅試點后一直處在平穩運行過程中，而其二手房則一路上漲。就目前大多數業已交納房產稅的上海、重慶家庭來說，其家庭每年的稅收成本基本在數千元左右。但從漲幅很大的房地產市場來看，這些稅費成本會直接被房價紅利所彌補，同時投機者很容易將稅負轉嫁給下一個購房者，也難以撼動投資人涌入樓市的熱情。從根本上起不到房產稅“劫富濟貧”的目的，也達不到調控房價的初衷。綜上所述可見，我國房地產稅對調節收入分配、增加地方稅

42、收收入和調控房地產市場、完善稅收體制等方面，未能取得良好效果。這主要是由于稅收征管制度不合理、產權監管力度不到位、房地產現值評估未落實等實際狀況共同造成的。對此，我們在發現目前房地產稅所發揮得效果不如人意的同時，更要及時進行總結，為下一步改革的深入推進提供借鑒和幫助。第三章 我國房產稅改革試點效果分析上海市和重慶市的房產稅試點吹響了房地產稅制改革的號角，邁開了非常有意義的一步。但是社會各界對上海和重慶試點褒貶不一。不論此次試點城市改革成功與否，都將留下完整而又珍貴的資料，可以從中吸取經驗教訓，不斷地進行改革探索。3.1 滬渝兩市房產稅方案簡介表3.1 上海和重慶的房產稅實施細則對比表基本要素重

43、慶市上海市試點范圍渝中、江北等主城9個區上海市17個市轄區和1個縣征稅對象個人擁有的獨棟商品住宅，存量、新增均要征稅；新購的高檔住房；在本地無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套及以上住房。只針對本市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房，和非上海居民家庭在上海新購住房。納稅人一般為應稅住房產權所有人一般為應稅住房產權所有人計稅依據房產稅按應稅住房的交易價格計算繳納。條件成熟時，以房產評估價值作計稅依據。參照應稅住房的房地產市場價格確定評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格為計稅依據。稅率水平三檔兩類累進稅率：獨棟商品住宅和高檔住房成交單價，在前兩年

44、主城9區新建商品房成交建筑面積均價3倍以下的，執行0.5%；34倍的，執行1%；4倍以上的，執行1.2%；對在重慶無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套及以上，執行0.5%。差別化稅率，暫定為0.6%。但對應稅住房按每平米價格低于上年度新建商品房平均售價2倍（含2倍）的稅率，暫時減為0.4%。減免標準一個家庭可對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟住宅為180平米，新購高檔住房為100 平米。上海戶籍家庭：可享受人均60平米的免稅面積。非上海戶籍家庭暫時免征條件：屬于人才引進且是家庭唯一住房的；持有居住證滿三年，在上海工作生活且是家庭唯一住房的。稅收用途用于公共租賃房的建設和維護用于保障性住房建

45、設等方面支出注：資料來源于重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法和上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法。這次兩市房產稅的試點方案，大致能體現出：以新房為主要課稅對象；根據征稅對象，采用不同的稅率；有較為寬松的稅收優惠；有效遏制投機炒房的四大基本特征，與試點方案核心思想與發展方向基本相同。但因兩市的區域社會經濟特點、經濟發展水平以及房地產市場狀況等方面的差異，兩市具體實施細則和調控措施都有明顯的不同，使得在房產稅的要素設置上各有側重。3.2 滬渝兩市房產稅方案比較3.2.1 試點方案的征稅范圍比較（1）地域范圍比較重慶試點方案僅將主城九區納入房產稅征稅范圍并

46、不包含郊縣，并且未闡明是否包括主城區域的集體土地上的住房。市轄縣大批公有土地上的商品房被排除在試點方案之外。上海的全市行政區域（包含郊縣），全部納入房產稅征稅范圍。在征收工作中盡管只征對公有土地上的商品房，實際上也沒有明確是否涵蓋本市行政區域里面的集體土地上的住宅，是有一些含糊的之處的。（2）對象范圍比較重慶方案的核心思想主要有兩點：對于個人所持有的獨棟商品住房都需繳納房產稅；此次房產稅的試點改革，沒有將高檔住房和普通存量住宅納入征收范圍，而是選擇了回避，只是做了在條件適宜時納入征繳范圍的說明。上海的方案排除了存量房，僅限于增量住宅。換句話說就是上海居民不論擁有多少房產，只要在試點方案出臺之前

47、，都不需要納稅。這種稅制設計違背了稅收公平原則，使“先富起來”的已購房居民與新購房居民的稅負不等，還使納稅人的稅負不能正確反映其支付能力，與調節收入分配目標的本意南轅北轍。3.2.2 試點方案的征稅依據比較重慶征收房產稅的是以“房產交易價”而非“房產評估值”為標準，其主要原因想利用試點這一機會，打壓處于高位的重慶房價，但從現實效果來看并不令人滿意。此外重慶在方案中列入“今后條件許可時，要以房產評估值作為征稅依據”的伏筆，但規定只是進行了簡要地說明，未免顯得有些簡單。與重慶的出發點一樣，上海也是把房屋的交易價格作為課稅依據，想借此打擊目前的高房價。并且擬定了比重慶版更加詳盡的征稅依據，十分明確地

48、表明要以“房產評估值”為將來的計稅依據。我們不難得出結論，目前上海、重慶兩市以房產的交易價格為計稅依據的試點方案，是不符合財產稅特征的，而“房產評估值”模式是將來改革的方向。3.2.3 試點方案的征稅稅率比較重慶對高檔住房和獨棟商品住宅，按三檔兩類累進稅率進行征繳。同時規定，無戶籍、無企業、無工作的個人新購兩套及兩套以上的普通住房，按0.5%稅率計征。從中看出重慶對房產征繳得稅率還是比較低的，使得增加房產所有者的持有成本，效果不太明顯。上海規定適用稅率暫定為0.6%，并運用了一個小的價格杠桿：即對每平方米市場交易價格，低于上海市上一年度平均銷售價格2倍的新建商品房，暫按0.4%的稅率減計征收。

49、這個價格杠桿雖然幅度不大，但仍體現了對不同購房者的稅負能力進行了差別對待。將不同應稅房產的市場交易價格的差異性進行了考慮，也顯示出了“負擔能力小的少納稅，負擔能力大的多納稅”的思想，這與稅負能力的公平性要求相吻合。3.2.4 試點方案的稅收優惠比較我國尚有一半人口屬于農業人口，所以農民問題仍然是我國發展過程中關注的重點。為此，重慶方案里將農民在自家宅基地上自建的住房列為暫免征收的做法，是十分必要的。上海相較于重慶，在稅收優惠方面地制定，則具體、科學的多。新購兩套及兩套以上住房的，人均免稅60平方米；與無住房的成年子女共同居住的，可一起計入免稅面積；上海市引進的特殊人才，在新購住房且屬于唯一住房

50、時，可暫免繳納房產稅。（詳見上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法）3.3 滬渝兩市方案的效果分析3.3.1 社會收入分配的調節作用沒有得到實現由于征繳范圍較窄，限制了房產稅在調節收入分配方面功效地發揮。此次兩市試點僅局限于將居民個人房產納入房產稅征稅范圍，并未把經營性住房納入其中，這就使得房產稅的二次分配功能僅在居民間得到顯現，但對居民初次收入分配效果不太明顯。此外上海、重慶兩市將高檔住房列為房產稅主要征收對象，但所征稅率并不高，加之尚未對存量房進行課稅。這使得在目前出現了房產稅改革前就擁有大量住房的持有者無需繳納房產稅；在房價依舊普遍看漲的預期下，一部分人習慣把房產作為保值、增值

51、的手段，繼續持有多套房屋。在這種情形下，試點方案在實際推行過程中，對社會財富的調節和再分配作用難以達到預期目標。3.3.2 對地方財政收入的影響有限因為試點城市尚未將存量房和普通住房全部納入征繳范圍，并且有較多的稅收減免優惠政策，導致現實征繳范圍比較狹窄，對總的稅收收入影響有限。如：上海、重慶兩市在試點第二年，房產稅稅收收入分別為24.6億元和1億元，可以看出房產稅在兩地財政收入的貢獻率，可謂是九牛一毛，相較于土地出讓金，更是相距甚遠。此外，由于將交易價格作為計稅依據而不是市場價值，使得房產稅的財產稅特征在試點過程中得不到充分顯現。3.3.3 對房地產市場的調控效果未能達到預期根據國家統計局2

52、014年第一季度數據顯示，上海、重慶的新建商品住宅價格同比指數分別為115.5和107.3，可以看出房價仍然居高不下。從長遠角度來看，上海、重慶最高房產稅稅率分別是0.6%和1.2%，這不僅低于近年來cpi和房價的漲增幅度，而且對投資投機者的打壓，效果也是微乎其微，顯現出目前的房產稅試點過程中對平抑房價作用和影響力相對有限。第四章 國外在房地產稅收入分配方面的經驗借鑒房地產稅功能定位不外乎有三種選擇: 政策型、財政型和混合型。簡言之， 政策型以調節功能為主，財政型以籌資功能為主，混合型兼顧調節功能和籌資功能。而在開征房地產稅的兩百多個國家和地區里，多數國家選擇政策型或混合型，將調節收入分配作為

53、房地產稅的主要征收目標。4.1 國外房產地稅借鑒4.1.1 政策型國家英國房地產稅的制定，充分體現公平性原則。政府將所有的住房按房價的高低分為八個等級，并將住房的年代、面積、位置等因素綜合考慮，以此確定不同的納稅標準。房價最貴的h檔，所需繳納的房地產稅稅金，是房價最低的a檔的3倍多。以海德公園一號為例，這個被譽為“世界最昂貴的住宅”坐落于倫敦市中心，每平方米要價6.45萬英鎊，若買下一套公寓則需要花費兩千多萬英鎊。每年要交納三十多萬英鎊的房地產稅，這足以在倫敦市內買下一套普通住房。英國政府不僅對豪宅課以重稅，對那些擁有兩處以上房產的人也不手軟。一些地方政府一直醞釀，要對多套住房加倍計征。比如在

54、德文郡共有一萬四千多套屬于兩套及兩套以上住房的住房者，若是實施加倍計征，地方政府可以每年增收兩千多萬英鎊，如果專門用于處理失業者的住房和低收入家庭，那么社會效應絕對是正面的。德國作為高福利的國家，將房產作為一種準公共品來看待，提供了大量的保障性住房。所以在德國近六成居民不會主動購買房產，而是選擇租賃住房。居民一旦擁有自己的非保障性住房，不管房產價值高低都必須交納房地產稅。政府一般也會將房地產稅收收入用于公共性保障住房的建設，從而起到了調節收入分配的作用。法國在房地產稅制度地設計中，也十分關注其發揮調節收入分配的作用：對提供公共服務的房產免征房地產稅；對老人、殘疾人以及低收入群體免征房地產稅；將

55、房地產稅收入的基本用于教育、醫療衛生等公共服務事業。4.1.2 混合型國家日本在房產的購買、持有和轉讓等環節建立了一套比較高效可行的稅制體系，不僅為地方政府提供了穩定的稅源，還兼顧了稅收公平，調節了收入分配。其按房屋的市場價值作為房地產稅計稅依據，每三年進行一次現值評估。為了不對低收入家庭在經濟上造成較大負擔，日本對單價低于某一額度的房屋免征房地產稅，還把房地產稅收收入直接用于低收入群體的租房補助。值得一提的是，在日本繼承稅和贈與稅采用10%50%的六檔累進稅率制，要繼承房產需交納相當可觀的稅金。例如繼承價值1000萬日元的房產，交納繼承稅率為10；如果房產價值超過3億日元，繼承稅率將上升到5

56、0。這是一種罕見的強有力的“劫富濟貧”的富人稅，有利于在第三次收入分配中起到積極效果。世界上有的國家像美國，就采用房地產稅來調節收入分配，而且對收入低的群體實行相對寬松的稅收政策，如：低估房產價值來減低稅基；對收入低的人群在購房時執行抵扣個人所得稅；對私人房企為低收入人群建造或出租廉租房，可在十年內每年抵扣聯邦所得稅等等。政府的房地產稅所得，通常主要用于地方公共基礎設施建設以及提供醫療、教育、文化等服務性事業，以提升公共服務水平，這樣也就減輕了中低收入群體的經濟負擔，同時也起到縮小收入分配差距。4.2 經驗總結世界各國房地產稅涉及到的稅種各異，貫穿了房產的取得、持有和轉讓等各個階段。但由于各國經濟狀況、房地產市場的發展水平各異，因而各國不論在房地產稅的課稅體系上，還是稅制要素設計上都存在一定的差異。但各國的房地產稅從整體看還是具有共通之處的。（1）房地產稅調節收入分配的功能世界上不少國家為了減輕中低收入人群的課