1、老年社區項目投資可行性報告老年社區項目投資可行性報告老年社區項目投資可行性報告老年社區項目投資可行性報告老年社區項目投資可行性報告老年社區項目投資可行性報告（初步稿（初步稿（初步稿（初步稿（初步稿（初步稿 ）2010-5-14目目 錄錄目目 錄錄 .1第一章第一章 老年社區項目的市場分析老年社區項目的市場分析.31.1 國內老年社區項目市場.31.1.1 供給市場 .41.1.2 需求市場 .錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。1.1.3 供求分析 .31.2 徐州及淮海經濟區老年社區項目市場.51.2.1 供給市場 .61.2.2 需求市場 .51.2.3 供求分析 .71.3 老年社區項目

2、的市場前景分析.7第二章第二章 市場定位市場定位.82.1 老年社區項目的市場定位.82.2 老年社區項目的目標客戶.8第三章第三章 老年社區項目的老年社區項目的 swotswot 分析分析.103.1 優勢與劣勢.103.1.1 優勢 .103.1.2 劣勢 .103.2 機會與風險.113.2.1 機會 .113.2.2 風險 .11第四章第四章 投資收益分析投資收益分析.13第五章第五章 商業經營項目規劃商業經營項目規劃.135.1 選址.135.1.1 選址要求 .135.1.2 目標地址 .135.2 視覺識別系統.145.2.1 店面及大堂布置 .145.2.2 核心賣點的表現形式

3、 .145.3 功能配套.14第六章第六章 核心價值體系核心價值體系.146.1 品牌的培養和連鎖經營的方向.146.1.1 品牌的培養 .146.1.2 品牌的宣傳 .錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 第一章第一章 商業經營項目的市場分析商業經營項目的市場分析1.1 國內商業經營項目市場國內商業經營項目市場1.1.1 需求市場需求市場（一）國內老年構成狀況：改革開放以來，我國人口出生率銳減，由 1970 年的 33.4下降到 2001 年的 13.4人口老齡化加速，我國 60 歲以上老年人口比重從 1964 年的 6.08上升到 1998 年的 9.97，至 1999 年已達到10，進入

4、老年型社會。 隨著我國經濟快速增長，人民生活水平迅速提高，老年人口規模越來越龐大。1982 年第三次全國人口普查時，60 歲以上老年人口為 7664 萬人，1990 年全國第四次人口普查時為 9697 萬人，2000 年第五次人口普查時上升至 1.3 億人。從人口增長趨勢看，根據 2000 年全國第五次人口普查資料，2000 年全國總人口 124261 萬人，與1990 年相比，總人口增長了 12.8，而 60 歲以上老年人口增加了 34.1，總人口年均增長速度只有0.92，而老年人口年均速度達到 2.97，大大快于總人口增長速度。80 歲以上老年人口已達 1100萬，并以年均 5的驚人速度遞

5、增。到 2050 年中國大約要有 4 億 60 歲以上的人口。我國老年養老表現出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數大，差異大，社區養老水平低、自我養老意識低。如何應對人口老齡化挑戰，將在一定程度上決定中國能否成為穩定繁榮的發達國家，在 21 世紀中葉達到中等發達國家現代化水平和全面建成小康社會。 人口老齡化引起家庭規模和家庭結構的變化，使傳統的家庭養老功能不斷弱化，迫切要求發展以社區為中心的各項社會福利和社會服務事業，以補充家庭養老功能的不足。 我國的社區養老服務從20 世紀 80 年代起步，經過 20 多年的發展，已初具規模。但社區養老服務水平還比較低，許多地方社區養老服務還沒有起步，

6、不能滿足老年人多種層次需求。 老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養老與社區服務相結合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統養老模式的不足，是一條老年公益性事業市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。一些地區經驗表明，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，調動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現了排隊入住的現象，老齡福利事業社會化運作取得了很好效果。老年公寓創造了一個文明、衛生、舒適、和諧的生活環境，解決老年人在衣食住行醫療養生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養老，使其家屬子女集中精力工作，對社

7、會穩定起到了直接的促進作用。黨中央、國務院歷來十分關注老齡問題，2000 年發出了關于加強老齡工作的決定等一系列文件指示，我國制定頒布了中華人民共和國老年人權益保障法 ，使我國老齡事業有法可依有章可循。我省和全國一樣，已進入老年型社會。1.1.2 供給市場供給市場目前全國農村鄉鎮和城市。街道興辦的敬老院 4 萬多所。所養不過 75 萬人，全國個體、私營和合營的福利事業中養老的老年人、具推算不超過 20 萬人、也就是說，目前全國在養老的老年人不超過 100 萬人，不足老年人口總數的 1%，矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機構是一種必然趨勢，一邊是經濟收入有限，不可能老年公寓當作

8、高消費的場所，老年人的需求足舒適，安逸又價格適中的老人居，這對于想賺大錢的投資商而言大多還處于一種觀望態度，不想貿然斥資于收益微波的老人產業中去。 其次，從老年公寓來看，存在數目少，規模小，分布地區不廣等問題。我國現在有不同規模的老年公寓 800-1000 家，規模都比較小，很多城市的老年公寓建設尚處于啟動階段，北京市僅有幾家房地產公司對這種新型房地產商品類型進行了調查摸底，許多房地產開發企業還未注意到這一具有相當生命力的房地產商品新類型。 再次，市面上現在的老年公寓品質層次較低，一些地區存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區不僅規模小，配套設施不其全，而且多為原來的

9、已開發住房，只冠以“老年公寓”之名進行銷售，從選址規劃，戶型設計到相關服務設施的建設與實際意義的老年公寓像去甚遠，即使是專為老年朋友開發建設的老年公寓單位物業管理也存在不足。老年公寓開發完畢后的經營不僅是一般的物業管理，而且是多種專業化經營和管理，更需要體貼入微的服務態度和質量，而大多開發商或物業管理單位對老年公寓的管理卻是片面化，缺乏一個系統的老年護理方案。1.1.3 供求分析供求分析據有關部門的調查表明，與目前超過 1.3 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 42000 多所的養老機構，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（1.32 億）的老年人解決住房問題。據估計，目前

10、全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有 4000 億元，借鑒發達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的 4%5%的數據，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年住宅，投資總額在 160億到 200 億元。全國的老年公寓中，高檔公寓數量較小，但是作為一私營投資開發的高檔老年公寓受到社會各界的關注，其以良好的居住環境，完善的配套設施，體貼的物業服務，獲得入住者的好評和社會的稱贊，但是卻因高昂的費用讓一般的消費者難以企及。1.21.2 徐州及淮海經濟區老年社區市場徐州及淮海經濟區老年社區市場分析分析1.2.1 需求市場需求市場一、徐州人口老齡化的現狀、特點、趨勢 （一）徐州人口老齡化的現

11、狀 2005 年人口調查資料顯示：目前徐州約有 65 歲以上的老年人口 87.37 萬人，占總人口的9.91%。從 1964 年到 2000 年，徐州老年人口系數由 2.60%上升到 7.98%；老少比由 6.15%上升到53.03%。這些指標都表明徐州人口年齡構成類型已完成了從年輕型、成年型到老年型的轉變，呈現人口老齡化。 （二）徐州人口老齡化的特點 1、老年人口數量大，增長速度快。2005 年人口抽樣調查結果顯示：徐州 65 歲及以上老年人口已達到 87.37 萬人，比 2000 年第五次人口普查高 1.93 個百分點。從人口的絕對數量來看，2005 年全市總人口比 2000 年減少了 8

12、.86 萬人，下降 0.99%，而同期的老年人口卻增加了 16.22 萬人，增長了22.8%。2、中齡組的老年人口比例有所增加。國際上通常以 6569 歲（低齡組） 、7079 歲（中齡組） 、80 歲及以上（高齡組）人群占老年人口的比例來反映老年人口年齡結構狀況。2005 年人口抽樣調查顯示，徐州老年人口的低齡、中齡和高齡組的比例分別為 34.12%、48.17%、17.71%，其中中齡組所占老年人口的比例最高，與 2000 年“五普”相比，上升 0.7 個百分點。3、老年人口身體健康狀況令人擔憂。2005 年人口抽樣調查結果表明：在被調查的 60 歲及以上老年人口中，身體健康和基本健康的占

13、 83.7%，不能正常工作或生活不能自理的占 15%，在分城鄉老年人口中，城鎮身體健康和基本健康的占 88.9%，農村身體健康和基本健康的占 80%，城鎮明顯好于鄉村近 9 個百分點。隨老年化進程的加快，老年人對健康狀況的自我評價越來越低，尤其是農村老年人口的健康狀況更令人擔憂，需要社會給予更多的關注。 5、單身老年人口性別差異較大。2005 年人口抽樣調查數據顯示，徐州 65 歲及以上的單身老人占老年人口的 35.45%，其中男性為 24.13%，女性為 44.98%。在 65 歲及以上的單身老人中喪偶老人占老年人口的 33.5%，其中女性為 44.67%。這主要是由于以下兩個原因所致：一是

14、由于傳統習慣，夫妻兩人中絕大多數的丈夫年齡比妻子大，加之女性人口平均預期壽命比男性長，導致多數丈夫比妻子早逝；二是老年婦女的再婚率較低，不少老年婦女喪偶后寡居。 總結：此資料來源于 2005 年人口抽樣調查數據資料匯總，根據發展比例，到目前的 2010 年，各項指數均應該又增加幾個百分點。由此看來徐州市的老年市場消費容量已經非常巨大。1.2.2 供給市場供給市場徐州目前的養老機構和全國情況一樣，都是以福利院和敬老院為主，形式上也是公辦公營和公辦民營為主，也有民辦民營的老年公寓，但是規模比較小。可查詢的徐州養老機構如下表： 機構名稱機構名稱地址地址 床位數床位數電話電話 徐州市社會福利院 徐州市

15、南郊茶棚 150賈汪區社會福利院 賈汪區面粉廠對面 30徐州市子房敬老院 火神廟巷 25 號 25徐州市琵琶敬老院 煤港路中段 40徐州市奎山敬老院 泰山路文化城附近 90徐州市東環敬老院 東環辦事處趙莊村 30徐州市康壽敬老院 中山北路中北小區院內 60徐州市我享幸福院 鐵路 29 宿舍內 88徐州市興福托老所 肖莊村 130 號 11 0516-8572

16、2779 徐州市愛心托老所 云龍湖中路南大山頭村 06徐州市福海托老所 金山塔東側 10徐州市陽光托老所 韓山客運站南 15徐州市勝家托老所 韓山村 6 隊 135 號 10徐州市泰山托老所 泰山營房孟莊村 22 號 10徐州市幸福托老所 泰山小區 8 號 13徐州市奎南托老所 候山沃周莊 19徐州市康匯托老所 金山塔東側 12徐州市塔東托老所 解放南路 6

17、 號樓 60徐州市康樂托老所 泰山辦事處孟莊村 11徐州市福壽桃敬老院 金山辦事處大山頭村 08徐州市昕昕老人公寓 銅山路鐵剎小區 1 號樓 12徐州市夕陽紅老年公寓(1) 沈場村 62 號 60徐州市夕陽紅老年公寓(2) 杏子山村東 25上表看出：徐州市的養老機構還是以公辦公營的福利院和托老所為主，從居住方式上大多屬于傳統的集體養老形式，檔次較低，各種軟硬件措施也較差，未能給老人以安全、健康的保證，且數量較少，床位

18、數最多的為徐州社會福利院，也只有 150 張床位，最少的僅有 6 張床位。1.2.3 供求分析供求分析從上文看出，徐州市老年人口眾多，已經逐漸進入了老齡化城市。按照常規的老人但是相應的老年養護機構卻遠遠未能跟上步伐，體現為數量少、床位少、硬件差、護理弱等方便，遠遠未能滿足龐大的養老市場需求。尤其是高檔老年公寓，暫時還沒有先例。1.31.3 商業經營項目的市場前景分析商業經營項目的市場前景分析目前徐州及周邊地區，養老機構還處于一個原始的階段，即以公辦公營和公辦民營的福利院，托老所為主。雖然目前我國的養老模式還處于家庭養老階段，但是隨著社會的變遷和商業經濟的發展，以及人們對生活質量的要求提高，獨立

19、養老和公寓養老的市場也越來越大。另，傳統的養護型養老機構，隨著人民生活水平的提高，和對健康的追求，也逐漸的顯得落后。尤其是有一定經濟實力的人，急需一種全新的養老生活方式，在這樣的大環境下，國外發展已經非常成熟的老年社區的開始步入人們的視野，這種集中型的健康養老居住方式，因其優越的地理環境、良好的居住硬件、完善的配套服務、豐富的文體生活而引起人們，尤其是家境良好、經濟寬裕的老人的關注。徐州以及周邊地區，高收入階層不在少數，但對這種養老機構的了解卻不多，并由于傳統的居家養老模式仍然在人們心目中占據主流地位，因此本項目必須從整體運營到行銷策劃均宣傳得當，目標明確，爭取建立高品質的形象。第二章第二章

20、市場定位市場定位2.12.1 商業經營項目的市場定位商業經營項目的市場定位本項目摒棄低端市場，立足高端，以興建高檔類健康型養老機構為市場定位。一、 公寓類型當前徐州地區和國內市場，由于資金和收益問題，絕大部分的養老機構還停留在基礎養老護理型的范疇，平時的基礎內容，是維持老人的溫飽和基本健康，娛樂文體活動非常缺少，入住老人所繳納的費用也較低，處于“老有所養”的基本階段。而國外所興建的老人公寓和老人社區，均把目標定在健康型的理念上，即除去溫飽的基本層次外，更注重對老人的健康、社交、再教育等高端關懷，更注重培養老人的年輕心態和健康生活理念，屬于“老有所樂” 。所以，國外的老年公寓生活的老人的自我護理

21、能力和自我心態調控能力比較高。鑒于當前的國內市場，國家所關注的養老問題解決方法，是以政府之力，興建公辦公營或者是公辦民營的低端養老院和托老所，因為這些機構盈利性不是很高，私人投資很難關注。而本項目為民辦民營，項目的發展和收益應作為首要考慮的一個目標，因此面對高端客戶，將本項目建立成為高品質、健康型的養老機構，運用商業宣傳營銷手段，使之近期可收益，遠期可持續。樹立淮海經濟區養老機構標桿。2.22.2 商業經營項目的目標客戶商業經營項目的目標客戶一、客戶群體 關于客戶群體的劃分，重點為高薪富有階層和高收入人口，這類人群經濟狀況好，消費能力高，愿意為未來籌劃打算，有投資和冒險精神。其次覆蓋在中產階級

22、及特殊群體，如空巢老人，和小型炒房人士，這類人很有可能被老年公寓概念打動。其具體劃分如下1.企業老總 公務員 政府官員 2.擁有兩套或者以上房產者3.子女在國外或外省市的空巢老人4 有一定積蓄，希望享受更高品質老年生活的人。二、區域群體以徐州本地區為主，涵蓋周邊六縣以及淮北、宿州、碭山、棗莊、宿遷等臨市，影響輻射淮海經濟區 72 個縣市。當前中國老年公寓較為有名和運營良好的地區只有京滬廣三地區，本項目爭取在淮海經濟區確立表率位置。注：空巢現象解讀根據全國老齡委公布的我國城市居家養老服務研究報告，目前我國城市老年人空巢家庭(包括獨居)的比例已達 49.7%，與 2000 年相比提高了 7.7 個

23、百分點。大中城市的老年人空巢家庭(包括獨居)比例更高，達到 56.1%，其中獨居老年人占 12.1%，與配偶同住的占 44%。北京大學教授穆光宗先生認為“空巢家庭”有這么幾種：一種是純“空巢家庭” ，包括單身“空巢家庭”和配偶“空巢家庭” ；另一種是類“空巢家庭” ，包括雖然子女不在身邊但其他親屬在身邊的“空巢家庭” 。還有一種分類：一是年老的“空巢家庭” ，另一種則是年輕的“空巢家庭” ，比如獨生子女家庭由于不少孩子少小離家外出求學，結果空巢期提前到來，而且空巢期在延長。市場有極大的潛力大批中年人家庭形成了“新空巢現象” 。在人們的印象中空巢是指垂暮的老人，白發蒼蒼地期盼著兒女的歸來。而如今

24、城市中大量的空巢家庭，他們的成員只能算空巢中年人而非空巢老年人。 現在，隨著獨生子女已經逐漸長大離家，也就意味著在現在的城市家庭中，大批中年人同時涌入“空巢家庭”的行列，在“空巢家庭”的成員特征上體現出低齡化的趨勢。劉教授進一步分析說，中國實行計劃生育政策已 20 多年，到 2030 年前后，隨著獨生子女逐漸進入中年，他們的父母進入老年， “空巢家庭”將越來越多。 “可以預料， 空巢家庭將是21 世紀我國城市和許多農村地區老年人家庭的主要模式。 ”第三章第三章 商業經營項目的商業經營項目的 swotswot 分析分析3.13.1 優勢與劣勢優勢與劣勢3.1.1 優勢優勢本項目在徐州及淮海經濟區

25、有著非常大的優勢，具體表現在：一、開風氣之先，輻射面廣徐州為淮海經濟區中心城市，影響著淮北、宿州、碭山、蒙城等周邊縣市。經常有周圍縣市富裕階層到徐州來進行高消費。本項目在淮海經濟區屬于開風氣之先者，周圍縣市均沒有類似項目，以徐州的影響力，定能夠輻射周圍高消費階層。二、環境與交通 徐州地區地勢廣闊，基礎建設狀況良好，公路和鐵路建設非常完善。尤其是公路建設，覆蓋全市各個行政地點。空氣指數良好，綠化程度高，可供選擇項目用地較多，尤其是因采煤而形成的塌陷區，很多形成小型湖，周邊地表環境容易營造，從地理環境上來說，適宜興建養老場所。3.1.2 劣勢劣勢徐州及周邊地區，雖然高收入階層不在少數，消費能力也毋

26、庸置疑，但是，傳統的養老模式仍然大有市場，對本項目來說，以下幾個方面為主要劣勢：一、傳統觀念的作用國外老年公寓的盛行，其中一個很大的原因是文化原因。國外老年人和子孫均各自獨立生活，因此集中性老年社區也是個必然的趨勢。而在我國的傳統的文化中，家庭觀念占有主導的力量，兒孫滿堂繞膝承歡等觀念在老年人中占有主流思想。老年人從其內心是排斥的。二未形成輿論向導 “養老院” 、 “福利院”等詞匯在人們的心目中往往和“不孝” 、 “孤寡”等負面詞匯聯系到一起，讓人們從內心有種排斥心理，認為入住養老院是件十分丟人的事情，就是兒女不孝的代名詞；并且，本項目在淮海經濟區尚無類似案例破冰，未形成輿論向導。作為一個機遇

27、和挑戰的同時，對銷售和口碑營銷的壓力很大。三、徐州所處地理位置 從目前所掌握資料來看，國內目前較為成熟的老人公寓或者老人社區均集中在京滬穗等一級大城市，這些城市有幾點優勢：1、經濟發達，聚集著全國的高收入階層 2、觀念開放，常年接受新鮮事物，思想新潮，對新觀念抵制性小 3.流動性大，更容易形成老年市場。而這幾個優勢在徐州這個三線城市里立刻變成了劣勢，這些劣勢也是本項目不得不考慮的問題。3.23.2 機會與風險機會與風險3.2.1 機會機會 一、政策支持中國進入老齡化社會之后，中央政府頒布了一系列政策重視老年養護問題，2002 年，建設部根據中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定和中國老齡事業發

28、展“十五”計劃綱要 ，以規范為老年人服務的基礎設施建設和與老年人生活密切相關的無障礙設施建設工作為重點，抓好老年人建筑設計規范 、 城市道路和建筑物無障礙設計規范的貫徹實施工作，在此大環境下，及時的對老年公寓項目進行投資，可獲得政府相關政策支持，如審批用地，減少土地出讓金等等。 二、社會觀念的變遷中國自計劃生育政策實施以來，中國的新增人口不斷降低，由此而導致了我國人口結構的大變遷。隨著 70 后 80 后慢慢的步入中年，原來中國常見的四世同堂逐漸的消失，獨生子女導致的直接結果就是一對夫妻要贍養四個老人，在這種情況下，傳統兒女養老的情況慢慢開始變遷，老人更關注生活質量的提高，很多人不愿和兒女共同

29、居住；普通的養老院、托老所又因為檔次過低而導致有退休金和養老保險的老人不愿入住，獨老戶的比重不斷上升。更具中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50 歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為 10.4 萬和 30.8 萬。徐州雖然沒有類似的調查，相應的市場肯定存在，因此興建高檔老人公寓也是一個社會之需。三、市場潛力巨大中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年 3000 億人民幣，隨著老年人的消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年人住宅產業是一個急待開發的產業。四、國內房地產狀況國內房地產在經歷連續

30、房價攀高之后，迎來了國家最為嚴厲的國十條。國家開始嚴厲打擊炒賣商品房，很多炒家開始轉移目標，但是作為一項穩固的不動產，商品房必然不會脫離人們的視線；而老年公寓極有可能成為下一個關注目標。3.2.2 風險風險老年公寓屬于長線投資項目，并且不像普通住宅一樣，為民眾基本生活必需品，而是以高消費群體為目標的高端項目。因此投資收益并不能在很短的時間里立見成效，可能需要數年的常規和口碑營銷雙重努力。以國內較有名的親和源老人公寓來說，自 2008 年 4 月 1 日開園以來，至今尚且不到三分之一的入住率，因此必須做好長年營銷的準備，對開發商資金和營銷能力都是一個嚴峻考驗。老年公寓的配套設施必須齊全，如必需的醫療、購物、出行、等設施，都需要與合作還有各種會議中心，多功能廳、娛樂設施以提高休閑質量，這些配套設施需要商家合作，也是一個風險。第四章第四章 投資收益分析投資收益分析待分析第五章第五章 商業經營項