1、工程合作洽談階段步驟1、工程根本信息的獲取由公司客戶效勞部提供A1-001號文本工程跟蹤記錄表客戶效勞部 跟蹤記錄交籌劃部籌劃部存底自編號時間接聽人交籌劃部時間：接辦人客戶根本情況全稱地址 聯(lián)系人職務(wù)資質(zhì)等級過往工程簡介占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間在當(dāng)?shù)厥袌稣加新书_發(fā)公司形象描述合作意向籌劃口代理口參謀其它備注工程根本情況開發(fā)時間開發(fā)時間占地面積占地面積開發(fā)時間開發(fā)時間備注客戶跟蹤記錄編號聯(lián)系對象開發(fā)時間效果時間經(jīng)辦人步驟2、初步的 溝通 溝通記錄表概述與工程開發(fā)公司有關(guān)人員進(jìn)行 溝通，以進(jìn)一步了解工程有關(guān)情況，冋時表示 合作

2、意愿。 溝通的主要內(nèi)容要點(diǎn)了解工程目前情況及工程公司情況了解客戶需要哪方面的效勞介紹本公司的資源、效勞體系等情況步驟3、通過 獲取詳細(xì)的開發(fā)工程資料落實(shí)開發(fā)工程資料 落實(shí)“ *工程開發(fā)資料 標(biāo)志本公司全稱英文 地址： ： ： 稿件Fax Tran smissi on發(fā)件人From:日期Date：收件人 Attention :公司 Company： 號碼 Fax No :頁數(shù) Total Pages：包括此頁 including this page如所收頁數(shù)不符，請聯(lián)絡(luò)： 號碼：If you do not receive all the pages, please con tact at 內(nèi)容

3、Message：尊敬的*先生小姐： 您好！ 首先非常感謝貴公司對敝司的信任！為促進(jìn)雙方的進(jìn)一步了解和對貴司目前項(xiàng)目的了解，敝司特 公司簡介和工程資料清單一份，希盡可能將所需資料提供齊全。敝司將根據(jù)資料進(jìn)行有針對性的研究，屆時將帶著問題進(jìn)行實(shí)地考察，方可提出可操作性方案和提供適合本工程的最正確設(shè)計(jì)公司。本公司簡介本公司的經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)簡介公司優(yōu)勢本公司需貴公司提供工程之有關(guān)資料一一認(rèn)可文件資料r備注資 料備注1、開展商背景資料交通系統(tǒng)*開展商名稱包括投資合作方*商業(yè)設(shè)施、環(huán)境*過去開展工程如有r經(jīng)濟(jì)描述*現(xiàn)時開展工程及名稱*預(yù)算平均售價2、文件復(fù)印本工程總體規(guī)劃圖工程規(guī)劃紅線圈*p工程立體透視圖及剖

4、面圖住宅、車位規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書規(guī)劃局下達(dá)*4、工程出售階段的資料國有土地使用證價目表建設(shè)用地規(guī)劃許可證付款方式、購房須知、銀行按揭表建設(shè)用地工程許可證平面圖預(yù)售許可證單張銀行為小區(qū)業(yè)主提供按揭之證明P樓書3、工程資料宣傳海報工程占地規(guī)模*5、工程前期出售時推廣主題描述施工日期/預(yù)算完工日期*：6、前期推出單位可享受的優(yōu)惠工程區(qū)域根本情況*7、工程地塊及周邊照片一組*注：標(biāo)“*為重點(diǎn)提供資料，其余有的要盡可能提供;以上資料需貴公司初步提供，如有不詳之處請與敝司籌劃部聯(lián)系。“全案解決參謀模式的工作目標(biāo)1、建立利潤保障開展模式通過標(biāo)準(zhǔn)化工程運(yùn)作程序的制定與實(shí)施，為開展商導(dǎo)入專業(yè)的經(jīng)營理念管理模式，

5、建立利潤保障開展模式。2、建立能夠達(dá)致利潤最大化的價值提升開展模式籌劃的價值表達(dá)在對地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化追求上。“全案模式通過創(chuàng)造性思維與實(shí)操能力的完美整合，充分挖掘工程最大潛值。3、建立整合各方資源的最優(yōu)化籌劃解決方案單有方向性的定位是缺乏夠的，因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)是由多個環(huán)節(jié)組成的，而現(xiàn)金的流動是動態(tài)的，因此，對大資金的操作應(yīng)謀定而后動，并通過對企業(yè)內(nèi)外資源的全面整合，形成企業(yè)的核心競爭力。聯(lián)系 ：傳 真：聯(lián)系人：籌劃部A先生順頌商祺！ *房地產(chǎn)研究中心本公司全稱200 年 月 日步驟4、組建工程小組，并擬定前往實(shí)地考察方案A4-004號文本前期開展籌劃考察方案*地某工程考察方案前期開展籌劃一 *

6、地宏觀環(huán)境考察1、一般可類比工程1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、重點(diǎn)競爭對手2、政策環(huán)境四工程概況考察3、文化環(huán)境1、工程地塊4、人口環(huán)境2、工程周邊環(huán)境二 *地房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境考察3、工程所在區(qū)域板塊1、市場供求狀況及價格總體水平五工程所在地消費(fèi)習(xí)慣考察2、近期熱點(diǎn)1、居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)三可類比工程調(diào)研2、可類比工程目標(biāo)客戶群構(gòu)成A4-005號文本銷售代理籌劃工程考察方案*工程考察方案銷售代理籌劃一工程概況考察3、近期市場熱點(diǎn)1、工程物業(yè)類型、產(chǎn)品特點(diǎn)4、各種營銷手段2、工程周邊環(huán)境三可類比工程調(diào)研3、工程所在區(qū)域板塊1、目標(biāo)客戶構(gòu)成二房地產(chǎn)市場環(huán)境考察2、營銷策略和促銷手段1、市場供求比例3、銷售情況銷

7、售業(yè)績、熱銷戶型等2、價格總量水平4、重點(diǎn)競爭對手概況步驟5、落實(shí)考察工程事宜A5-006號文本落實(shí)考察工程事宜 落實(shí)“ *工程開發(fā)資料 標(biāo)志本公司全稱英文 ：地址： ： 稿件Fax Tran smissi on發(fā)件人From:日期Date：收件人 Attention :公司 Company： 號碼 Fax No :頁數(shù) Total Pages：包括此頁 including this page 如所收頁數(shù)不符，請聯(lián)絡(luò)： 號碼：If you do not receive all the pages, please con tact at 內(nèi)容 Message：尊敬的*先生小姐：您好！首先非常感謝

8、貴公司對敝司的信任！敝司通過 資料對貴司工程已有了初步的了解和認(rèn)識，鑒于貴司的誠意，敝司將委派由副總經(jīng)理*先生帶隊(duì)的工程專家小組一行3-4人于 月日前往貴司進(jìn)行實(shí)地工程考察如在時間上有所變動，希盡快通知。為了遵循行內(nèi)異地操作工程的一般慣例，在未簽訂正式合同之前， 需貴司以邀請函的形式對敝司發(fā)出邀請 即可，同時往來所需一切差旅費(fèi)用將由貴司承當(dāng)。順頌商祺！*房地產(chǎn)研究中心本公司全稱200 年 月 日邀請函*公司：我司欣然邀請貴司相關(guān)工作人員包括設(shè)計(jì)師一名一行三至四人赴*地實(shí)地考察“*苑暫定名工程地塊及商討雙方合作事宜。貴司工作人員將在*地作短暫的逗留，期間一切費(fèi)用包括回來旅費(fèi)將由我司承當(dāng)。順頌商祺

9、！*地房地產(chǎn)開發(fā)簽名：200 年 月 日步驟6、現(xiàn)場地塊考察、工程周邊環(huán)境考察及當(dāng)?shù)乜深惐裙こ炭疾霢6-008號文本工程實(shí)地考察日程安排*地“ *路工程實(shí)地考察日程安排第1日：上午與開展商有關(guān)負(fù)責(zé)人開會，通告實(shí)地考察日程安排；下午到工程現(xiàn)場考察。第 2 4 日:日間到*地各商業(yè)物業(yè)踩盤；夜間整理所收集資料，與本工程作類比分析。第5 日:上午與開展商開會，通告工程考察進(jìn)展情況；下午收集*地宏觀環(huán)境資料。第 6 8 日:收集全國、該地宏觀環(huán)境資料，及工程所在區(qū)域的有關(guān)資料，進(jìn)行工程的SWOT分析。第9 日:與開展商開會，通告專案組對工程定位的初步思路，并與開展商方有關(guān)專家進(jìn)行探討、論證。第 10

10、12 日:挖掘工程核心價值體系，進(jìn)行主題概念定位、形象定位、目標(biāo)客戶定位，形成初步方案。第 13 日:與開展商開會，專案組提交工程定位初步方案，雙方就方案內(nèi)容逐點(diǎn)進(jìn)行交流、探討、論證。第 14 日:根據(jù)與開展商的溝通結(jié)果，調(diào)整、完善工程定位。第 15 日:上午與開展商就工程定位調(diào)整內(nèi)容作進(jìn)一步溝通、論證。會議紀(jì)要時間:200 年月日上午占八、分地占：八、*房地產(chǎn)開發(fā)公司參與人:甲方:乙方:會議內(nèi)容：甲方*人1、接收乙方的合同及贈書2、 對乙方工作方案及安排表示贊同并建議乙方考察*地*市場3、提供乙方可類比市場考察工程清單4、要求乙方出據(jù)公司營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記復(fù)印件后再將第一期籌劃費(fèi)支付給乙 方

11、乙方*人1、將兩份合同書交與甲方 *人2、 贈送?決策情報 9期?、?地產(chǎn)經(jīng)理人快訊1、2期?及相關(guān)考察資料給甲方 * 人3、與甲方商討在該地兩周左右時間的工作安排，主要完成市場調(diào)查和工程定位、 目標(biāo)客戶定位局部，陳述乙方工作組在該地期間的作息時間表。并得到甲方的贊 同。4、確定考察對象，分商業(yè)物業(yè)、寫字樓、住宅等三局部。5、敦促甲方盡快匯交第一期籌劃費(fèi)。甲方代表簽名:乙方代表簽名:步驟7、工程初步設(shè)想及思路演示A7-010號文本工程籌劃思路演示“云南* 暫定名工程籌劃思路昆明房地產(chǎn)宏觀開展分析1、對昆明房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀的認(rèn)識開放式的開發(fā)環(huán)境，能夠快速吸收先進(jìn)模式處于從局部模仿到建立完整地產(chǎn)操作

12、體系的轉(zhuǎn)折關(guān)頭整體市場開發(fā)結(jié)構(gòu)分散，缺乏龍頭企業(yè)與龍頭產(chǎn)品購房者跟風(fēng)意識較強(qiáng)，“專家購房時代有待時日房地產(chǎn)營銷水平尚有差距2、對昆明地產(chǎn)未來趨勢的影響以上狀況決定了昆明市場的巨大潛力競爭將全方位升級兩極分化的局面即將出現(xiàn)，一些公司被淘汰，優(yōu)秀公司將脫穎而出能夠快速掌握系統(tǒng)核心競爭力的企業(yè)面臨大好機(jī)遇創(chuàng)新能力將決定地產(chǎn)公司在未來競爭環(huán)境中的地位“云南* 暫定名類比工程分析1、昆明商業(yè)物業(yè)開展的現(xiàn)狀與機(jī)遇功能分布滯后于現(xiàn)代消費(fèi)理念產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)部有待提咼整體經(jīng)營不到位沒有航空母艦式的大型綜合商業(yè)城2、昆明市區(qū)高檔住宅的狀況與機(jī)遇沒有形成規(guī)模的高檔住宅對混合型物業(yè)而言， 住宅與商場關(guān)系處理不到位， 沒有

13、很好地形成優(yōu)勢互補(bǔ)和相互拉動居住與商務(wù)過度區(qū)問題步入大戶型即豪華的傳統(tǒng)誤區(qū)，高檔住宅缺乏足夠的魅力元素“云南* 暫定名工程概述1、“云南* 暫定名工程地塊概述規(guī)劃性質(zhì)：商貿(mào)住宅地塊位置：地塊面積：規(guī)劃要點(diǎn)：容積率：建筑密度：綠化率：商貿(mào)用途比例：2、“云南* 暫定名SWO分析優(yōu)勢：鉆石區(qū)位。亞 CBD大區(qū)位，人文、機(jī)關(guān)、運(yùn)動、醫(yī)療、商務(wù)機(jī)構(gòu)、酒店、娛樂、機(jī) 場、交通等周邊資源政府支持開展前景開發(fā)商的高起點(diǎn)專業(yè)公司的介入劣勢：昆明整體商業(yè)開展層次有待提升本工程商圈氣氛欠成熟本工程存在一定拆遷難度舊城改造本工程開發(fā)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，操作難度大本工程開發(fā)周期較長，市場風(fēng)險大開發(fā)商是首次介入本類型物業(yè)時機(jī)：本

14、工程有可能填補(bǔ)昆明龍頭商業(yè)物業(yè)的空白從市場需求的角度，為商家和投資者提供了獲利機(jī)遇從經(jīng)濟(jì)角度而言可形成規(guī)模效應(yīng)帶動?xùn)|部區(qū)位的商業(yè)繁榮與大西北、昆明市的區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)開展緊密結(jié)合“云南* 暫定名SWOT分析威脅：昆明整體商業(yè)開展的局限性市場供給量較大，競爭對手多政府行為與市場行為的對接高回報帶來高風(fēng)險，創(chuàng)新要求高決定了操作難度高本工程已經(jīng)不是一個簡單的房地產(chǎn)工程，開展商的資源整合工程龐大本工程對開展商的融資能力要求高3、“云南* 暫定名開展策略第一階段：全面審核昆明市商業(yè)開展的資源與開展脈絡(luò)，尋找本工程與大西南、云南省、昆 明市的宏觀經(jīng)濟(jì)開展的對接點(diǎn)；第二階段：放眼國內(nèi)外城市商貿(mào)開展的先進(jìn)思路，尋

15、找類比工程的失敗教訓(xùn)與成功經(jīng)驗(yàn)，總 結(jié)出成熟的開發(fā)模式；第三階段；全面整合國內(nèi)外的專業(yè)資源，使本工程躍上一個高起點(diǎn)的平臺；第四階段：充分研究昆明市場特點(diǎn)，尋找適度超前與市場適應(yīng)的平衡點(diǎn)，為本工程度身定作 因地制宜的開展方案；第五階段：從市場的前瞻性與領(lǐng)導(dǎo)性出發(fā)，進(jìn)行工程開發(fā)可行性的充分論證，為工程整體發(fā) 展提供量化的指引；第六階段：根據(jù)本工程的獨(dú)特之處，通過對市場的深入研究，以及對商貿(mào)經(jīng)營、物業(yè)營銷進(jìn) 行過程模擬，制定出合理的工程定位；第七階段：全面整合專業(yè)設(shè)計(jì)公司、商貿(mào)合作機(jī)構(gòu)、商業(yè)經(jīng)營合作伙伴等方面的資源，進(jìn)行 工程的整體規(guī)劃與設(shè)計(jì)；第八階段：結(jié)合工程特點(diǎn)，開展政府公關(guān)、品牌推廣、商貿(mào)溝通

16、等一系列立體化的活動，建立本工程的整合營銷系統(tǒng)。本公司的工作模式與思路商場推售環(huán)節(jié)工作示范定位分析1、周邊商業(yè)分析3、目標(biāo)買家分析推售策略1、租售的利弊3、租售比例5、銷售時機(jī)促銷建議1、遞減促銷方式3、連租的賣鋪工程硬件建議1、樹立工程品牌形象3、明確各層功能分布本公司的工作模式與思路 工程宣傳包裝建議1、售樓部3、工作人員服飾本公司的專業(yè)資源優(yōu)勢2、消費(fèi)水平分析4、工程地位2、租售利弊結(jié)合4、價格建議6、分期推出時間表2、互贏經(jīng)營概念2、工程進(jìn)度緊密配合4、面積間隔建議2、現(xiàn)場包裝4、宣傳資料本公司工程操作兩大優(yōu)勢系統(tǒng)本公司提供的附加效勞快速躍上最優(yōu)秀的專業(yè)平臺，共享業(yè)內(nèi)全方位支持最大程度將興旺地區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)與本地具體工程結(jié)合善于創(chuàng)新，建立差異化優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)工程利潤最大化，樹立企業(yè)品牌為開展商導(dǎo)入成熟有效的工作方式和操