1、銀行個人一手住房貸款操作規程一、總 則第一條 為了規范個人一手住房貸款操作，根據中國銀行個人信貸業務基本規程（試行）、中國銀行個人住房貸款管理辦法，制定本規程。第二條 本規程適用于售房人承擔階段性擔保，且借款人以抵押方式承擔全程擔保的一手住房貸款。二、操作流程第三條 借款人申請借款人申請一手住房貸款，須具有完全民事行為能力和償還貸款本息的能力，按要求填寫中國銀行個人房地產貸款申請表。調查人員需收集以下資料：（一）借款人身份證件；（二）借款人婚姻狀況證明；（三）借款人還款能力證明；（四）購房首付款證明；（五）借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同；（六）有共同借款人的，共同借款人須按要求提供

2、身份證件及其他相關證明文件，并按要求填寫中國銀行個人房地產貸款申請表；（七）對資質符合要求的借款人以所購住房之外的其他住房設定抵押的，須提供抵押物房地產權利證書、抵押物所有權人及共有權人的身份證件及其同意抵押的書面承諾；（八）銀行要求提供的其他資料。上述資料能夠留存原件的留存原件；不能留存原件的，審核無誤后留存復印件，加蓋“與原件核對無誤”章并簽字。第四條 貸款受理、調查（一）調查人員對收集的信貸資料初步審核，同意受理的，應及時進行貸前調查。對大額貸款應由兩名調查人員共同調查。貸前調查主要包括以下內容：1、貸款資料是否真實、完整；2、借款人購房行為是否真實。對于售房人員工、建筑企業員工及樓盤銷

3、售企業員工集中購買參與開發、建設及銷售的樓盤的，應特別關注購房行為的真實性，并在調查報告中出具明確的調查意見及風險提示；3、借款人及配偶信用狀況是否符合規定。須通過查詢人民銀行個人征信系統調查借款人及配偶信用狀況，打印并保存信用報告；4、借款人及配偶還款能力是否充足。調查、核實借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比應在50%（含）以下、月所有債務支出（本筆貸款的月還款額+其他債務月均償付額）與月收入之比應在55%（含）以下；5、借款人購房首付款比例是否符合總行規定及按揭樓盤準入限定，是否已真實、足額支付；6、貸款年限是否符合規定；7、借款人所購住房與周邊同類、同檔次住房價格相比是否處于合

4、理水平；8、貸款擔保是否合法、足值、有效。抵押物權屬狀況是否清晰，抵押物共有權人是否出具同意抵押的合法文件。對資質符合規定的借款人以所購住房之外的其他住房設定抵押的，須按規定進行價格評估。調查人員要對評估價格是否合理出具明確的調查意見。（二）調查人員要與借款人至少面談一次，重點了解借款人的基本情況、購房行為及貸款行為的真實性、還款意愿等并做好面談記錄。（三）調查人員應根據對信貸資料的分析及面談情況確定是否開展實地調查。開展實地調查的，應重點了解借款人家庭狀況、職業特征、收入情況、居住環境等因素并進行綜合評估。（四）調查人員填寫中國銀行個人房地產貸款內部運作（審查審批）表，就借款人提供資料的真實

5、性和完整性、購房行為真實性、信用狀況、還款能力、購房首付款真實性、房產交易價格合理性，以及貸款主要要素（金額、期限、利率、還款方式、擔保方式等）、限制性條件等提出調查意見，并出具是否同意貸款的調查結論。（五）調查人員應按照規定將經調查核實的相關信息數據輸入信貸管理系統（cms）。（六）調查人員和調查主責任人均不同意貸款的，可中止貸款程序，及時通知借款人不予貸款的原因，并做好信貸資料歸檔工作。（七）調查人員同意貸款的，經調查主責任人簽署意見后，報送審查人員進行審查。第五條 貸款審查（一）一手住房貸款審查的主要內容包括：1、信貸資料是否完整、合法、有效；2、借款人及配偶的信用報告是否完整，信用狀況

6、是否符合規定；3、借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比、月所有債務支出與月收入之比是否符合規定；4、購房首付款支付是否符合規定；5、貸款用途、金額、期限、利率、還款方式等是否符合規定； 6、貸款擔保是否符合規定；抵押物權屬是否清晰，抵押物共有權人是否出具同意抵押的合法文件；借款人以非所購住房設定抵押的，抵押物是否經過價格評估，估價報告是否完整、合法、合規，估價結論是否基本合理；7、調查結論是否完整、清晰。（二）審查人員應基于信貸資料，通過盡職審查，對借款人購房風險進行整體評價，并特別關注借款人購房價格合理性。對于售房人員工、建筑企業員工及樓盤銷售企業員工集中購買參與開發、建設及銷售的樓

7、盤的，應特別關注購房行為的真實性。（三）審查人員認為調查部門移交的信貸資料不全、調查內容不完整、不清晰的，應要求調查人員補充調查或重新調查。（四）審查人員應在中國銀行個人房地產貸款內部運作（審查審批）表中，就借款人信用狀況、還款能力、購房首付款支付、貸款主要要素（包括貸款金額、期限、利率、還款方式、擔保方式等）及限制性條款提出意見，出具是否同意貸款的審查結論，并經審查主責任人簽署意見后報送有權審批人進行審批。（五）審查人員應按照規定將審查意見輸入信貸管理系統（cms）。第六條 貸款審批（一）有權審批人根據調查意見和審查意見，在授權范圍內，審批一手住房貸款業務，并在中國銀行個人房地產貸款內部運作

8、（審查審批）表上簽署審批意見。（二）有權審批人應按照規定將審批意見輸入信貸管理系統（cms）。第七條 簽訂合同（一）貸款經有權審批人批準后，應直接或逐級批復至貸款行，由貸款行客戶經理通知借款人提供在銀行開立的用于還款的銀行卡（折），并留存復印件。（二）貸款行客戶經理應依據審批意見，按照中國銀行合同管理辦法有關規定選用并填寫個人購房擔保借款合同。（三）在各方當事人簽章前，應當由合同審查員進行規范性審查和/或法律審查。合同審查員應按規定出具審查意見。（四）合同審查通過的，客戶經理應在核實借款人、擔保人的真實身份基礎上，按照中國銀行合同管理辦法有關規定與借款人、擔保人當面簽署或公證簽署個人購房擔保借

9、款合同。第八條 辦理擔保、保險手續（一）采用抵押擔保的一手住房貸款，原則上以借款人所購的住房設定抵押；對采用借款人家庭擁有所有權的可自由處分的其他住房設定抵押的，須符合總行規定。（二）由售房人提供階段性保證擔保的，階段性擔保原則上自貸款發放之日起至辦妥抵押登記手續之日止，售房人應在個人購房擔保借款合同保證人簽章處簽章。（三）保證人繳納保證金的，應在銀行“保證金存款個人住房一手樓貸款保證金”會計科目下為保證人設置保證金專戶，并在借款合同中明確約定以該專戶內的保證金為所擔保的債務設定質押。（四）貸款行收執已經備案登記的房屋買賣合同，按規定取得抵押（預告）登記證明、抵押（預告）登記受理證明或他項權利

10、證書，并按要求在個人住房貸款抵押物登記管理臺賬中做好記錄。（五）一手住房貸款保險遵循自愿平等協商原則。在借款人自愿基礎上，貸款行與借款人平等協商選擇是否投保、保險品種、保險金額、保險費繳納方式和保險機構。借款人購買保險的，原則上應在保險單上明確貸款行為第一受益人并由貸款行將保險單作為重要憑證入庫保管。第九條 貸款發放（一）貸款發放前必須落實以下條件：1、有權審批人已經審批同意；2、房屋買賣合同已經生效并辦理登記備案；3、貸款擔保已經落實；4、貸款限制性條款已經全部落實；5、銀行規定的其他條件。（二）滿足放款條件的前提下，貸款行應按照總行cms貸款發放實時處理流程有關規定，將貸款資金劃入售房人賬

11、戶。第十條 檔案管理（一）個人住房貸款業務檔案按照中國銀行信貸業務檔案管理辦法有關規定進行管理。（二）具備條件的分行，應積極推廣電子檔案系統，平時只使用電子檔案，實物檔案實行集中保管。第十一條 貸后管理（一）借款人以所購一手住房設定抵押的，貸款行須密切關注按揭樓盤建設進度。按揭樓盤竣工驗收合格后應督促售房人、借款人及時辦理房地產初始登記、轉移登記。貸款行應在住房轉移登記之后三個月內申請辦理抵押登記。抵押登記原則上在房產竣工驗收之日起兩年內辦妥，確因客觀原因無法按時辦妥的，貸款行應采取合理的風險防范措施并立即向上級業務主管部門書面報告。（二）在辦妥抵押（預告）登記之前發放貸款的，貸款行應在合理期

12、限內辦妥抵押（預告）登記。（三）貸款風險分類按照中國銀行貸款風險分類管理辦法、中國銀行貸款風險分類操作規程有關規定執行。（四）其他貸后管理工作按照中國銀行個人信貸業務基本規程有關規定執行，總行另有規定的，從其規定。第十二條 貸款收回（一）部分/全部提前還款1、借款人在提前還款前原則上應向貸款行提交書面申請。2、貸款行客戶部門應在查詢借款人貸款余額、逾期貸款本息、還款賬戶等基本情況的基礎上，審核提前還款是否符合政策規定和合同約定，并提出是否核準的審核意見。3、貸款行會計部門根據客戶部門核準意見為客戶辦理提前還款。部分提前還款的應生成新的還款計劃并告知借款人；全部結清貸款的應辦理清戶撤押手續。（二）正常還款貸款行應采取適當方式提醒借款人在每期還款日前存入足額資金，并于約定還款日由計算機系統自動扣劃。第十三條 清戶撤押借款人償還全部貸款本息后（含提前全部結清貸