1、海拉爾國貿中心項目市場調查與定位報告目錄第一篇章 市場調查與研究第一部分 宏觀狀況與調查一、城市綜合點評1、基本概況2、發展目標與規劃二、經濟背景綜述三、房地產市場綜述第二部分：商業市場調查與研究一、商業市場發展現狀與規劃分析1、商業市場發展現狀1.1 河西板塊，海城商業聚集區1.2 “三角地商圈”一枝獨秀1.3 體量倍增，競爭日趨白熱化2、商業發展規劃2.1 集購物、旅游、休閑于一體的綜合定位。2.2 明確三角地商業區設置導向。2.3 加強三角地中心商業區各專業街的建設。二、可類比項目專案調查分析第三部分：項目分析第二篇章 市場定位與規劃建議第一部分：市場定位1、項目主題定位1.1 定位目的

2、1.2 定位建議1.3 經營業態2、 鋪位面積劃分建議3、目標客戶群定位第二部分 項目規劃建議1、項目開發建議2、項目空間設計建議3、室內裝修建議3.1 入口處理3.2 地面3.3 照明3.4 色彩3.5 溫度3.6 外立面第一篇章 市場調查與研究第一部分 宏觀狀況調查一、城市綜合點評1、基本概況1.1 城市“中心”定位，凸顯發展空間海拉爾區是呼倫貝爾市政府所在地，是全市政治、經濟、文化、交通和信息中心，位于呼倫貝爾草原的腹地，城區南北長約40公里，東西長約80公里，總面積1440平方公里，是大興安嶺西部地區的物資集散地和交通樞紐。全區總人口約30余萬人，漢族約占85%，由城區和郊區兩大部分構

3、成，城區設有6個街道辦事處，55個社區居民委員會，郊區設有3個鎮，17個行政村，城市中心的功能定位，提升發展空間，彰顯無限的發展潛力。1.2 “煤、水、電”等資源豐富海拉爾區煤炭、水、電等資源豐富，海拉爾盆地及其周圍地區分布大量煤炭資源，探明儲量為306.7億噸，是遼寧、吉林、黑龍江三省煤炭總和的1.8倍；城區南部伊敏河由南向北匯入區域最大河流海拉爾河，并由東向西橫貫全境，庫容達5.7億立方米扎羅木德水庫開發建設，總儲量為17億立方米，總補給量為9328萬立方米的地下水資源儲備，可以滿足未來電廠和煤化工企業用水要求，區域發展電力工業的資源條件極為充分，全市電力總裝機量達上萬千瓦，為城市工農業經

4、濟的快速發展提供了強有力的后盾支持。1.3 公路、鐵路、航空全覆蓋，構筑便捷交通網絡海拉爾區作為重要資源輸出地，區域內有301、311兩條國道及若干條省道等，公路總里程達9499公里，鐵路濱州線貫穿全境，總里程239公里，至2006年底，鐵路總運營能力達到6500萬噸以上，航空運輸主要有海拉爾至北京、海拉爾至呼和浩特等，交通十分便利，充分滿足區域的運輸需求。1.4 商貿流通遞增，帶動城區經濟提升海拉爾東靠東北亞經濟區和環渤海灣經濟區，西臨俄、蒙邊界，六個口岸城市，隨著俄、蒙邊境口岸城市的相繼開放，海拉爾區已發展成為連接國內與俄、蒙及東歐貿易的樞紐城市，對外貿易活躍，隨著區域商貿氛圍的不斷發展，

5、眾多知名企業逐步落戶到海拉爾區，重點企業迅速發展，從而帶動了城市經濟的快速提升。2、發展目標與規劃2.1 城區定位-呼倫貝爾經濟發展核心區海拉爾城市發展定位為打造呼倫貝爾經濟發展核心區，正處于面臨經濟社會全面協調發展較長周期過程中的重要階段，將樹立市區一體的理念，積極參與搭建海、滿、額“小金三角”和中、俄、蒙“大金三角”的整體戰略框架，通過市區共建，推進以海拉爾為中心，輻射周邊、帶動周邊的“大海拉爾”戰略，構建工農互動、商貿活躍、城市發達、民族團結、社會進步的和諧發展局面。2.2 城區發展目標 經濟發展。到2010年，gdp達到150億元，年均遞增27%。人均生產總值達到4700美元以上。全部

6、財政收入12.1億元，年均遞增24%，綜合經濟實力和競爭力顯著增強。 城市建設。到2010年，城市功能更加健全，城市基礎設施更加完備，城市品位明顯提升，城市化綜合水平達到90%以上。 社會事業。科技、教育、文化、衛生事業進一步發展，各級各類人才資源總量達到3萬人以上，區域人才高地基本形成。 人民生活。到2010年，城鎮居民人均可支配收入年均增長14%以上，達到18000元；農牧民人均純收入年均增長11%以上，達到1萬元；城鎮登記失業率控制在4.5以內，社會保險體系更加健全。2.3 城市功能布局 城市新區。“十一五”期間，按照呼倫貝爾市總體規劃要求，重點建設7.5平方公里的城市新區。發展方向以第

7、三產業和生活居住功能為主，著重發展吸收就業多、附加值高的現代服務業、商貿流通業和新興第三產業。 工業發展區。 東起扎羅木得，沿“301”國道向西延伸至東海拉爾，形成47公里的工業走廊和產業帶，打造扎尼河高載能集群區、謝爾塔拉煤電組合高載能功能區、聯合村資源轉化功能區，使其成為呼倫貝爾市極具發展潛力的煤化工、高載能轉化的特色產業基地。 在推進海東工業園區發展的同時，做好東山高新技術園區的總體規劃并適時啟動。 利用閑置資產或土地打造工業廣場，重點發展物質消耗低、科技含量高、環境污染少的加工業、制造業和高新技術產業。2.4 規劃目標以服務周邊，輻射俄蒙，接軌國際市場為目標，圍繞打造經濟發展核心區的戰

8、略構想，逐步形成人性化、市場化、規范化的商貿流通服務結構布局，培育和發展專業特色市場，鼓勵連鎖經營及推行電子商務，不斷擴大對外貿易，全面提升商業水平。2.5 規劃重點 加快新型商業區和專業市場建設。 推行現代營銷業態。 推進信息咨詢服務業。 加快發展新興服務業。 培育新型出口創匯主體和出口名牌。 提升外經外貿水平。二、經濟背景綜述1、國民經濟快速發展在近五年，海拉爾的生產總值總量穩步增加，尤其是05、06兩年的生產總值增長速度飛速提升，表明城區經濟取得了良好的發展，綜合實力的提升，有利于促進商貿流通，營造濃厚的商業環境，進一步帶動區域經濟的快速發展。2、固定資產投資呈現多元化增長海拉爾區固定資

9、產投資主要包括基本建設、更新改造及房地產投資，其中基本建設投資占據較大比重，上表顯示十五期間城區固定資產投資波動幅度較大，說明城市投資結構不穩定，需要進一步調整，其中房地產投資額逐年增加，從客觀上表明海拉爾的房地產市場具有較大的發展空間。3、人均收入逐年增加，生活水平不斷提高3.1 近五年城鎮、農村人均收入對比3.2 近五年城鎮農民人均可支配收入增速對比上表所述，在近五年，海拉爾區城鎮、農民的人均收入逐年穩步增加，但兩者之間的差距日益拉大，由2002年的1636元拉大到2006年的3859元，城鎮居民的消費能力不斷提升，成為城市的主流消費群，消費形式呈現多樣化趨勢，一部分農村居民隨著收入增加，

10、消費理念逐漸改善，極大地增強了消費需求，發展成為穩定的消費群體，從而促進了城市商業環境的發展，有利于刺激區域經濟繁榮發展。4、近五年社會消費品零售總額餐飲業和批發零售貿易額成為社會消費品零售總額的主要構成部分，顯示出消費者對這兩大領域的強大的消費熱度，隨著收入水平的提高，城市消費需求將更為廣泛，有利于商業布局的不斷完善，為商業市場的發展提供了契機。5、近五年居民儲蓄存款余額對比儲蓄存款余額的不斷增加，一方面說明城市經濟穩健發展，居民收入有效增加，另一方面表明具有較大的消費空間，通過對居民消費觀念的合理引導，增強其消費欲望，從而促進區域經濟社會的快速發展。三、房地產市場綜述海拉爾區房地產業迅猛發

11、展，從1990年到2006年，年均遞增達27.5%，房地產企業由4家增加到21家，在近17年間房地產開發將累計完成投資34億元，占同期全社會固定資產投資的24.1%，商品房竣工建筑面積達223萬，其中住宅竣工累計達166萬,通過多年的發展，海拉爾的房地產呈現以下四大特點。1、房地產投資成為拉動投資增長的主要力量海拉爾區的房地產業發展迅速，投資規模日益擴大，尤其從2006年開始，城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。2006年預計完成房地產開發投資額10億元，比上年同期增長3.89倍。房地產開發投資占全社會投資的比重不斷增大，2004年為1

12、2.3%，2005年占9.5%，2006年則達到10億元，占42.5%，成為拉動投資增長的主要力量。2、商業物業投資增幅日益增大在“九五”期間，海拉爾的房地產業主要以普通住宅開發為主，獲得了長足的發展，“十五”時期，住宅建設投資呈下降趨勢，但依然占據主體地位，而商業物業的投資額增幅呈遞增趨勢，表明商業物業的發展空間不斷增大。2001年2002年2003年2004年2005年住宅建設投資57.9%71.2%37.6%67.6%73.5%商業物業投資20.6%11.6%8.2%6.8%14.6%3、商品住宅的主體地位日益顯著隨著居民生活水平的不斷提高，改善居住條件已成為提升生活品質的首選。啟動住宅

13、消費對擴大國內需求，促進經濟增長具有重要的作用。近年來海拉爾區房地產業根據市場的需求，加大了對投資結構的調整，商品房投資開發以住宅建設為主體地位日益顯現。2005年人均居住面積達到24.6，比2000年增加15.2。“十五”期間，累計完成住宅投資9.35億元，占同期房地產投資的61.9%。2006年，海拉爾區住宅預計完成投資6.32億元，比上年同期增長3.12倍，占房地產開發投資額的61.9%。4、房地產開發面積逐步擴大，房價日益攀升近年來，海拉爾區房地產市場出現快速增長，使供給結構發生了很大變化。2005年以來，房地產施工面積、新開工面積、竣工面積都出現了快速增長勢頭。施工面積比上年同期增長

14、42.4%，其中新開工面積比上年同期增長44.7%。2006年,房屋施工面積73.9萬平方米，比上年同期增長2.05倍，新開工面積52.7萬平方米，比上年同期增長1.6倍。2005年商品房空置面積為1.8萬，比上年同期下降77.4%。第二部分：商業市場調查與研究一、商業市場發展現狀與規劃分析1、商業市場發展現狀1.1 河西板塊，海城商業聚集區海拉爾主城區以伊敏河為界，劃分為河西、河東兩大區塊，功能定位明確，河東板塊主要集中了大量的政府機關辦公地，區域主要以生活居住功能為主，區域內配套設施、環境建設等以滿足居住為首要；河西區則主要以商業物業為主，成熟的三角地商圈已成為海城商業的代名詞，聚集了大量

15、的商業設施，商業氣息濃厚，人潮如流，商城、廣場、地下精品街、地上步行街等豐富的商業形態，將三角地構筑成集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合性商圈，帶動了區域經濟的快速騰飛。1.2 “三角地商圈”一枝獨秀綜觀海拉爾區的商業布局，主要集中在三角地商圈，優異的地段優勢，密集的商業容量，使其成為海城獨一無二的商貿中心，目前，三角地商業營業面積將近20萬平方米，匯集了友誼大廈、步森百貨、龍鳳大廈等眾多商業項目，以各自不同的市場定位發揮了重要的服務作用，較好地拓展了和挖掘了三角地的外延和內涵。服裝鞋帽、體育用品、鐘表眼鏡、家用電器、通訊器材、電腦、軟件、家具及辦公用品、針織品、化妝品、珠寶首飾、旅游紀念品

16、等已經發展成為區域的代表性行業，已形成了以“三角地”為主導，大商業、大流通的商貿格局。1.3 體量倍增，競爭日趨白熱化海拉爾區近幾年商業發展迅速，大部分集中在三角地商圈，據不完全統計，今年在三角地新開發的商業形態（商場、步行街、酒店等）將接近30萬，約是已投入使用商業面積的1.5倍，商業項目的持續增加，有利于促進區域商貿流通，提升居民生活品質，帶動社會經濟穩健發展，更為有效地增強商業氣息，同時，加速了各開發企業的競爭力，只有通過良性競爭，才能把握住有限的消費人群，使競爭日趨激烈。2、商業發展規劃2.1 集購物、旅游、休閑于一體的綜合定位。“三角地”商圈具有中心區位優勢，是典型的傳統商業街區，是

17、城市文化和傳統的載體，具有獨特魅力。該商業區是以旅游、購物、休閑為主的綜合商業中心為特點。消費對象主要是市民和流動顧客。三角地商業區應結合區位特點，提高商業集聚程度；推進經營結構調整，開拓延伸新的經營服務領域，完善經營服務功能，突出優勢、特色經營、檔次錯開、門類齊全，形成具有休閑、旅游、購物為一體的特色商業氛圍。該商圈服務于海拉爾及周邊旗、市群，日客流量爭取達到萬人次以上。2.2 明確三角地商業區設置導向。三角地商圈將結合區位特點，提高商業聚集度；借助地下通道及商場等設施的開發利用，使商業中心立體化，減少人流對城市交通的影響；開拓延伸新的經營領域，完善經營服務功能，形成以新型業態為主的現代化商

18、業中心。設置特色百貨店（現有百貨店改造，體現中、高檔化，強調差別化經營）、專業店、專賣店、餐飲網點、文化娛樂設施。業態布局強調精品化，中、高檔化，適度設置超市、便利店、自動售貨機、大型專業店。形成綜合百貨店和專業店相輔相成的互補格局。2.3 加強三角地中心商業區各專業街的建設。友誼大廈改擴建和地下商城項目建設將在2007年完成，并全部投入使用，提升全區商業在軟硬件方面再上水平，要完成環三角地廣場各大窗口單位的立面改造工作，使其成為更加現代化、更加和諧的嶄新商業區。“十一五”期間，在原有地下步行街的基礎上，通過擴建，貫穿和連接開發區商城、友誼大廈及正在規劃中的其它商業項目，加大提升力度，改造成一

19、個以購物為主，集游覽、休閑、觀賞于一體的多功能綜合性步行商業街。橋頭街、西大街、中央街商業街是連接三角地商業中心的主要商業街道，要重點建設沿路兩側購物環境，如交通隔離帶、小品、綠化、座椅、廣告設施等。要盡量在同一街道設置同類型專業店、專賣店，形成專業街，增加吸引力和影響力。中央街要以信息產業、手機、電腦為主，家具，手飾為輔，橋頭街要以體育用品為主，日用百貨為輔；西大街以美容美發、圖書音像、餐飲、保健品等生活綜合服務為主，提供更完善的服務。二、可類比項目專案調查分析通過對三角地商圈各大商業項目的調查，針對其業態布局及相應基本情況作歸納總結，辨析項目區域的商業發展現狀及趨勢，為項目定位提供市場依據

20、。1、龍鳳大廈龍鳳大廈在海拉爾地區已經經營了十來年，總經營面積在1.2萬左右，主要經營服裝、家電和家具。一層主要以經營男女服裝，二層經營女裝 ，三層是龍鳳家電市場、四層為黑天鵝電器城，五樓家具城，地下層為龍鳳電腦城。1.1 基本情況項目面積售價租金開間層高過道單鋪面積年營業額經營類型內容184811400元/1817元/3.2m3.5m2.5m約2210多萬中年服飾1.2 一、二樓層服裝業態所占的面積比例業態男裝女裝褲類飾品童裝音響制品面積（）1321254286882266所占比例7.10%67.80%15.40%4.70%1.10%3.50%2、北斜步行街北斜步行街位于龍鳳大廈與步森商城之

21、間，步行街寬12米，長100米左右，是海拉爾區主要的商業步行街之一，沿街商家林立，主要經營業態為品牌男女裝、休閑裝及工藝品等。2.1 基本情況項目經營面積售價租金開間層高單鋪面積年營業額經營類型內容13208750元/1241元/4m2.8m4020多萬休閑服飾2.2 服裝業態所占的面積比例業態男裝女裝嬰幼休閑工藝品鞋箱包面積（）80808064028012040所占比例6%6%6%48.40%21.20%9%3%3、三角地對面的底商本市場位于中央大街的東面，是一些位于住宅下面的底商，連接友誼大廈與步行街的主要街道。商業氣氛很濃厚，擁有很深的商業底蘊。主要經營成熟典雅高貴的男女裝服飾。3.1

22、基本情況項目經營面積售價租金開間層高單鋪面積經營類型內容43233000元/4964元/3m2.8m24正裝服飾3.2 各個業態所占的面積比例業態男裝女裝化妝品休閑藥店珠寶 鞋面積481442448724848所占比例11.60%33.30%5.50%11.10%16.60%11.10%11.10%4、友誼步行街本步行街東臨友誼大廈，以沿街底商兩層形式為主，鋪位面積相對較大，經營業態主要以男女服裝為主。4.1 基本情況項目經營面積售價租金開間層高過道 單鋪面積經營類型內容137413300元/1971元/6m2.8m7m60休閑服飾4.2 各個業態所占的面積比例業態男裝女裝化妝品休閑童裝嬰幼

23、食品面積（）288534602761084860所占比例20.90%38.80%4.30%20%7.80%3.40%4.30%5、新豐批發市場新豐批發市場成立于1999年4月18日，也被稱為418商城。經營面積約為3500，一層為服裝批發零售，二層為鞋帽和女裝，三層主要經營針織品（內衣），由于建筑比較早，市場內部沒有電梯等設備，硬件設施比較落后，經營業態以中低檔商品為主。5.1 基本情況項目經營面積售價租金過道開間層高單鋪面積 年營 業額經營類型內容31841萬/1496元/2.5 m4m3.5m10、12、273萬中低檔服飾5.2業態布局及比重業態商 鋪 面 積一層二層三層男裝23041家商

24、鋪，主要經營內衣和童裝混搭在一起，經營面積在1100左右女裝340560童裝100褲業170飾品150鞋類252箱包70內衣100帽子405.3 一層各個業態所占的面積比例一層業態男裝女裝童裝褲類面積（）230340100170所占比例27.30%40.40%11.90%20.20%5.4 二層各個業態所占的面積比例二層業態鞋箱包帽飾品內衣女裝面積（）2527040150100560所占比例21.50%5.90%3.40%12.70%8.50%47.70%6、金龍地下街金龍地下街于2007年1月1號開業，共有鋪位270余間，位于海拉爾商業中心及交通要道下面，共有9個通道口與各個商場緊密的連接在

25、一起，很有效的帶動了人流量。主要經營服裝、裝飾品等為主。6.1 基本情況項目經營面積售價租金過道開間層高單鋪面積過道經營類型內容621612000元/876元/2m4m3.8m222m綜合6.2 各個業態所占的面積比例業態男裝女裝化妝品箱包飾品鞋業珠寶褲業其他面積（）6382332662643081981103961650所占比例10.70%39.10%1.10%4.40%5.10%3.30%1.80%6.60%27.60%7、溫州商城溫州商城為兩層商業，經營時間較長，硬件設施一般，項目開始以銷售為主，目前則主要向商城或業主租賃為主，商城主要為休閑定位，針對消費人群多為當地學生。7.1 基本情

26、況項目售價租金開間層高過道 單鋪面積經營類型內容6000元/1642元/4m3m2m12m休閑類7.2 各個業態所占的面積比例業態男裝女裝綜合飾品褲業其他面積（）56015601200225462840所占比例11.50%32.10%24.70%4.60%9.50%17.30%8、俄羅斯商城針對一層商鋪：項目經營面積租金售價層高 單鋪面積經營類型內容19201241元/1萬/3m40、80俄蒙工藝品同類型市場項目對比總結：一、關于上述幾個市場的各個業態所占的總比例業態男裝女裝褲類鞋類飾品帽童嬰裝針織品休閑工藝品箱包其他面積197668041314618811424110096421003744

27、046（）所占9.6%33.1%6.4%3%3.95%2%5.35%4.7%10%1.8%19%比例二、各個市場的布局結構對比分析 面寬 進深 層高單鋪面積 過道龍鳳大廈3.273.522.42.5北斜步行街4102.840三角地對面底商682.848友誼步行街682.848新豐批發市場（一）523.5102.5新豐批發市場（二）623.5122.5新豐批發市場（三）5.553.527.52.5金龍地下街45.52.822.24溫州商城433122俄羅斯商城（小）3132.8404俄羅斯商城（大）6132.8804三、各個市場的售價與租金對比分析商業項目銷售價格分析（元/）租金分析（元/年）每

28、平方每年租金回報率%俄羅斯商城10000124112.4金龍步行街120008767.3龍鳳大廈11400181715.9溫州商城6000164227.3新豐市場10000149614.9北斜步行街8750124114.1友誼步行8三角地對面街鋪33000496415.0各個商場的市場分析1、友誼大廈友誼大廈是海拉爾區最高檔的購物商場，主要由超市和商場構成，消費中高檔，硬件配套設施完善，但商場內空間布局有待提升，商場已有十多年經營歷史，形成了穩定的顧客群，具有一定的市場知名度，大廈層高3.5米，通道寬度為1.8米，鋪位主力面積在15-20左右。樓層業態布局一層化妝品、

29、國際香水、珠寶飾品、鐘表眼鏡、精品皮具、超市二層男仕正裝、商務休閑、男褲區、襯衣區、超市三層少女裝、淑女裝、貴婦裝、紋胸內衣、羊毛、流行飾品四層男女鞋、運動休閑、床上用品、童鞋五層精品電腦、名品家具、文化用品2、友誼商城友誼商城是由友誼集團統一管理經營的商場，主要經營商品以中檔為主，與友誼大廈形成錯位經營。緊臨友誼大廈和新豐批發市場，商業氣氛濃厚，商城層高為3.5米，過道寬度為2米，鋪位主力面積為 25。樓層業態布局一層化妝品、包、流行飾品、絲綢二層男裝三層女裝3、步森百貨步森百貨集購物、餐飲、休閑于一體的綜合性商業物業，功能齊全，在三角地商圈極具代表性，商場業態豐富，超市、餐飲等功能形態的規

30、劃，有效吸引消費人群的匯集，觀光電梯的設置也為商場增添了亮色，商場整體定位符合當地市場，經營情況良好。樓層業態布局一層金銀珠寶、化妝品、箱包、小百、鐘表眼鏡、照相器材、民族工藝、玩具、音箱二層男裝等三層羽絨服、羊絨衫、羊毛衫、t恤、休閑女衫、運動服、羊絨圍巾、羊毛褲、家用電器四層品牌機、兼容機、電腦配件、電腦耗材、軟件、網絡工程、電腦桌椅、辦公用品、文體用品五層美食城六層家俱城4、伊仕丹購物廣場伊仕丹購物廣場位于橋頭街，定位檔次較高，經營面積約為6000，該廣場采用商場式空間設計，硬件設施等較為完善，但其定位偏離當地市場消費，人流量稀少，經營狀況差。樓層業態布局一層男裝、佩飾、眼鏡二層箱包等三

31、層高級女士時裝、內衣、襪品四層女裝、羊絨、裘皮五層名品鞋業5、華聯商廈項目華聯商廈地理位置勝利大街與諾敏路交匯處，東臨成吉思汗廣場。定位集購物、餐飲、文化、娛樂、休閑、辦公于一體建筑形態由主體商場、商鋪、商業步行街和臨街店鋪等四合樓群組規劃設計設計立柱距離為8米，規劃400的室內中庭硬件設施2部觀光電梯，6部扶梯，6部超市坡梯，4部客貨梯，中央空調，10000停車場，銷售策略項目一、二層及沿街商鋪對外銷售，三、四層針對大商家租賃，內鋪全部劃分成經營面積為3出售，采取售后返租的銷售方式，由華聯商廈經營公司統一經營管理，總回報期限為10年，前三年年租金回報率為8%，第一年回報直接沖抵總鋪款，第二、

32、三年的回報款在年終支付給業主，第四年起，業主可自主經營或繼續委托經營管理，管理公司將向業主提供不低于8%的回報率，開發商可以返購，返購期限為一年。業態布局一層珠寶玉器、金銀首飾、化妝品、名表、眼鏡、現代工藝品、民族工藝品、皮具箱包、超市二層女時裝、職業裝、少女裝、淑女裝、牛仔裝、女褲、兒童服裝、休閑服飾、女士內衣、針織用品、超市三層男鞋、女鞋、床上用品、羊絨、羊毛、超市四層美食廣場、圖書音像、體育服飾、體育器材、健身器材、家電廣場、超市發展商呼和浩特市華聯（集團）有限責任公司呼倫貝爾市聯華房地產開發有限責任公司商業管理呼倫貝爾華聯商廈有限公司建筑設計中國建筑設計研究院售樓地址海拉爾區成吉思汗廣

33、場西側銷售熱8279999華聯商廈一層價格表 單位：元/區域開盤價格現價格商鋪980012000精品屋980012000華聯商廈二層價格表 單位：元/區域開盤價格現價格商鋪8700900080008200精品屋80008200沿街底鋪價格 單位：元/區域編號開盤價格現價格a區a-41600016800a-71680017600b區b-1b-61480015800b-9b-151300015000c區c2-765007200d區d-5 d-956007200e區e1-168007200e1-656007200e1-7 e1-91280014800注：開盤時間為2006

34、年8月。點評：1、較低的總價是該項目的主要優勢，眾多置業者都是由于低總價而下單；2、該項目采用的“返購”營銷策略存在一定的不確定性；3、項目位于河東板塊，區域以生活居住功能為主，商業氛圍淡薄，后續能否經營成功具有一定風險性；4、項目出售經營面積3，不能辦理單個鋪位產權，容易引起日后產權糾紛；5、過小鋪位面積劃分，一次性付款銷售方式，開發商目的僅在于快速回籠資金，對后續經營未作充分準備。6、海拉爾商業步行街項目海拉爾區建設步行商業街進度已通過發改委審核備案，拆遷尚未完成，預計07年7、8月份開盤，2008年10月至元旦開業項目總投資9600萬元經濟指標總建筑面積59945，其中住宅16500，商

35、業用房34880，地下停車場及倉儲庫8565。規劃業態布局負一層6000大型超市一層珠寶、服裝、箱包二、三層男女服裝、床上用品等四層引進國美、蘇寧電器五層餐飲、娛樂開發商呼倫貝爾華匯置業有限公司聯系電13561076588評：1、該項目與本案較近，將成為主要競爭項目之一；2、該項目雖尚未完成拆遷，但據規劃局負責人介紹，相關手續已辦妥，所以本案開發建設必須與其搶奪時間優勢；3、該項目規劃的體量是目前海拉爾區商業項目中最大的，針對區域消費人群和能力的有限性，其具有相當大的體量風險。總結：1、三角地商圈商業物業集中，體量較大，商業定位以中端檔次為

36、主；2、商業物業功能單一，綜合性物業較少；3、區域商業正處于快速發展階段，新興商業不斷崛起，老牌商業憑借知名度占據市場較大份額，競爭日趨激烈；4、近期內，新增商業體量過大，將對供求平衡造成一定的沖擊；5、商業經營戶中浙商占據較大比重，并且得到當地市場的認可；6、消費群體主要為城區居民，隨著生活水平提升，旗縣居民的消費能力逐漸提高，客觀上促進區域商業的蓬勃發展；7、區域內的商業業態主要以男女服裝為主，褲業、箱包、鞋類、童裝等商品的比重逐漸增加，珠寶、化妝品、時尚飾品、工藝品等業態豐富了區域商圈的產品結構；8、投資客和經營戶對商業物業的價格最為關注，相應地對物業地段、發展前景、回報率等因素不夠重視

37、，而且隨眾心理極強，不夠理性，有待進一步提升。第三部分：項目分析1、項目優勢分析 區位優勢：項目位于橋頭街和草市路的交匯處，三角地核心商圈，區域內商場云集，商業氛圍濃厚，人流量密集，瀕臨中央橋，交通便利。 規模優勢：項目總體規模相對較大，具有規模優勢，有利于形成規模效應。 規劃優勢：項目尚處于規劃設計階段，可塑性較強，可整合各種資源為項目開發成功奠定良好的基礎。 地塊性質優勢：項目地塊已完成七通一平，待方案確定可以快速啟動，搶占時間優勢。2、項目劣勢分析 體量較大：城區人口少，購買力有限，增強了項目的銷售難度3、項目機會分析 發展潛力：海拉爾區的經濟發展較快，商業消費未來增長的潛力較大 政府支

38、持：項目作為當地政府招商引資項目，得到政府相關部門的鼎立支持，有利于項目的成功開發。 消費機會：當地消費者的消費能力較強，而消費觀念及模式有待更新，為項目提供了良好的發展空間。4、項目威脅分析 商業供應量過大：三角地商圈2006年新增商業開發面積約為30萬，供應量過大，區域商業超大容量為本案的去化造成巨大壓力 競爭威脅：位于項目西南側的海拉爾商業步行街項目已通過審批，即將啟動，將分流部分目標客戶第二篇章 市場定位與規劃建議第一部分：市場定位1、項目主題定位1.1 定位目的通過準確而符合市場需求的定位，賦予項目靈魂，體現特色，增強競爭力，指引項目的發展方向，促使后續工作的順利開展，增強投資者和經

39、營者的信心。1.2 定位建議海城商業正處于日趨飽和的階段，特別是三角地商圈，商業體量激增，各商業項目競爭日益激烈，同質化趨向日益嚴重，我們在實地市調過程中詳細感受到必須跳出以往用“產品導向”的角度來進行市場定位，而應該深入當地消費群體，從消費需求的角度來看產品，確定本項目的整體市場定位，只有贏得消費者的心智，才能促使業主取得真正的成功，而業主的趁工恰恰是本項目核心競爭力的體現，是本項目價值的提升的有效保障。通過對海城商業地產的詳細分析和對本項目優劣勢的深入剖析，結合當地消費群體的消費需求和消費心理，我們建議將本項目定位為：主題性的商場，直接瞄準特定消費群體的核心消費需求進行整體業態劃分、營銷推

40、廣，跳出海城商業同質化競爭，形成獨特鮮明的品牌形象，從而取得市場主導地位。1.3定位詮釋：一、主題性商場的概念：所謂主題性商場是指從特定消費群體或者特定消費需求出發，以經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業態。主題性商場模式與其它商業模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區別。它不局限于某個行業，在商品種類上不具備占絕對優勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質化需求和個性化心理訴求，針對性強，在市場競爭日益竟列的今天，主題性商場越來越顯示

41、出其強大的市場競爭力，正成為未來大型商業發展的主流。主題商場成功案例參考：深圳女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、華強電腦世界，廣州的南方名酒交易中心、美居中心等二、定位主題性商場的作用與價值：通過將本項目定位為主題性商場，有利于明確其功能特色，使項目整體規劃布局更符合市場需求，具首創性和獨特性，同時賦予它作為購物公園，可形成多種業態并存的商業物業，在綜合素質上全面提升，引領海拉爾商業發展方向，通過此定位體現出項目的主題特色，強化差異性優勢，吸引更廣泛的投資層面，從而在較大程度上增強項目去化能力。1.4主題建議通過對海城消費群體的分析與商業業態的分析，我們可以明顯看出女性

42、服裝在海城商業中占33.1%，處于消費需求主導地位，但是海城卻沒有以女性服裝為主題消費的場所，女性服裝依舊只是作為商場的組成部分，雷同而又混雜的業態分布使得海城的商業項目缺乏自身顯著特色，所以我們建議可以抓住這是市場先機，從女性消費群的需求出發，定位“女人天地”，以女性服裝為主體業態，打造出極富女性色彩的主題性商業場所。為了提升項目的可行性，我們建議將四、五樓剝離開來，進行整體銷售，配合女人天地，引進日常生活性業態，比如：大型超市、餐飲娛樂等，不但有利于迅速回收項目成本，而且還可以提升項目的整體商業氛圍，促進經營。通過對主題的確定，我們再從明確清晰、富有特色的主題出發進行業態劃分，以下是以“女

43、人天地”為主題進行的整體業態劃分：樓層樓層定位樓層經營業態建議一層商鋪時尚流行館時尚女裝、休閑女裝、個性服飾、流行皮件、時尚女性服裝飾品等女性服裝業態二層商鋪青春淑女館針對青春少女消費群體，以經營青春、靚麗的女性服裝為主三層商鋪品牌館針對都市白領消費群體，以經營精致、典雅的女性中高擋品牌服裝為主四、五層商鋪超市建議引進具有品牌影響力的大型超市3、鋪位面積劃分建議鋪位面積劃分作為商業項目的主要關鍵因素之一，對項目前期銷售和后續經營管理具有重要意義，是考量商鋪價值的重要評判標準，根據區域市場現有鋪位的面積范圍，結合項目定位,提供以下鋪位面積劃分建議。商鋪形態面積建議開間進深層高沿街底鋪60-806-9m10 m3m商場內鋪20-304 m7 m3 m4、目標客戶群定位目標客戶群定位客戶含蓋群體定位依據經營性客戶群體個體商戶、私營企業、品牌代理商該類客戶主要用于自主經營，是本案的重要目標客群，商業經驗豐富，消費心態上為得旺鋪不惜一擲千金。其多為選購一層底鋪，購鋪預