1、房地產基礎知識培訓一、土地、房地產、房產、地產、房地產業一、土地概念(一）土地的含義土地是指地球表面的陸地部分，包括海洋灘涂和內陸水域。二、土地的特性（一）土地的兩重性1、自然特性是不以人的意志為轉移的自然屬性。2、經濟特性土地經過人類勞動凝結了人類勞動，產生價值，形成土地資本，具有經濟屬性。（二）土地作為生產資料而有別于其它生產資料的特性1、土地是自然本身的產物2、面積的有限性3、土地的永續性4、位置的不可移動性（三）土地的經濟屬性1、具有價值和使用價值2、地產是財產權3、土地具有準商品性4、地產的增值性 三、房地產的概念1、房地產的含義 房地產是指土地、建筑物及其它地上附著物，包括物質實體

2、和依托于物質實體上的權益，房地產又稱不動產、物業，是房產和地產的總稱。房地產物權，除所有權之外，還有所有權衍生的租憑權、抵押權、土地使用權、地役權、典權等。 房地產業：是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，是國民經濟中兼有生產和服務兩種功能的獨立產業部門。 房地產的經濟特性：生產周期長、資金密集性、相互影響性、易受政策限制性、房地產的增值性按市場交易行為劃分：出售的房地產、出租的房地產、抵押、典當的房地產、自用的房地產1、房地產是房產和地產的總稱。房地產也稱不動產，房地產在物質上有三種存在形態：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。是指土

3、地及附著在土地上的人工建筑物和建筑物機器附帶的各種權利（所有權、管理權、轉主權等）。2、房產：是指房屋財產，是經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。如住宅、廠房、倉庫、辦公樓、商鋪等。具體劃分為：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。3、房產是房屋及其權利的總稱；地產是土地及其權利的總稱；房地產是指附著在土地上的建筑物、構筑物及其它不可分離的物質及其權利構成的總和。房地產按照不同的標準可劃分為不同的類型，大體上可分為：居住用房地產、生產用房地產、經營用房地產、行政用房地產、其他專用房地產等。房屋：是建造在土地之上的建筑產品，供人

4、們社會生活、生產使用的建筑物，房屋與房產的根本區別就是其產權屬性。房屋是指房屋的自然形態，房產指房屋經濟形態。房地產的特性：1）房地產位置的固定性；2）房地產地域的差異性；3）房地產的耐久性；4）房地產的保值增值性。房產三大特征： 房產包含地產，房產依地而建，地產不可分離； 房產具有一般商品的交易性； 具有使用權，所有權。3、地產：地產概念：是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下工件，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。在我國地產分為國有和集體所有兩類，其用途：工業用地、商業用地、鐵路用地、軍事用地、住宅用地、耕地、林地等。土地制度（所有權和使用權分離）： 土地所有權

5、a、土地所有制公有制：國家和集體兩種形式，其它任何個人或組織對土地都不享有所有權。b、土地所有制的權力：占有、使用、收益、處分等。c、國有土地：城市市區的土地農村和郊區中依法沒收、征購、收歸國有的土地；國家為確定為集體所有的林地、草地、山嶺、沙灘地以及其它土地。d、集體土地：農村和城市郊區的土地（除法律規定于國家所有的以外），包括農村宅基地、自留地、自留山、農村集體土地。農村集體土地，不允許直接進行房地產開發經營，必須先征如國有后放可進行。土地使用權取得的方式：（出讓、轉讓、劃撥）土地使用權的含義：國家將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付使用權出讓金的行為。地產的特性

6、（1） 房地不可分；（2）固定性；（3）區域性；（4）不可再生性；（5）唯一性（6）消費與投資雙重性；（7）消耗持久性；（8）流通的權屬性；（9）投資大變現性的風險性；（10）地差性；（11）輻射性；（12）增值性；（13）壟斷性；（14）社會保障性；（15）法律性。各類用途的土地使用權出讓最高年限住宅為70年，商用的40年，工業區為40年，加油、加氣站為20年，體育，衛生類為50年，綜合用地50年。a、土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移；其地上建筑物其它附著物所有權隨之轉讓；同樣地上的建筑物、其他附著物的轉讓

7、時附著物使用范圍內的土地使用權也隨著轉讓。b、土地使用權劃撥政府無償把土地撥給使用者使用的一種行為。 國家機關用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業用地、政府性扶持項目都屬于土地使用權劃撥范圍。 以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，并補交出讓金后放可進行轉讓、出租和抵押。4、房地產業房地產業是指房地產開發建設、租售經營以及與次緊密相關的中介服務，如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業管理等經濟活動的產業，是國民經濟中兼有生產和服務兩種功能的獨立產業部門。 房地產經濟活動的領域包括：土地開發和再開發；地產經營；房屋開發；房產經營，包括房產買賣租賃、抵押等；房地產中介服

8、務；房地產物業管理服務；房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產投資等。房地產經濟活動的特點：A、 國民經濟來看，房地產是一個先導性、基礎性并具有支柱產業特征的行業；B、 地區經濟來看，房地產是一個區域差異巨大，級別收益明顯的行業；C、 行業特征來看，房地產業是一個具有高度綜合行和高度關聯行的行業；D、 投資過程來看，房地產是一個高投資、高風險、盈利水平可能較高但有難以確定的行業；E、 社會經濟方面來看，房地產業受政府政策影響很大，是與法律制度緊密相關的行業。房地產業的主要內容：1）土地開發和再開發；2）房屋開發和建設；3）地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓租賃和抵押；4）房地產經營，包括

9、房產（含土地使用權）買賣、租賃抵押等；5）房地產中介服務，包括咨詢、估價、測量、服務、服務公證等；6）房地產物業管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養護、保安、綠化、衛生、轉租、代收代付等；7）房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產等。房地產業在國民濟體系中的地位：房地產業是歸屬于第三產業的一個重要部門，房地產是整個國民經濟的重要組成部分，它的發展既受到國民經濟的制約，有能促進國民經濟快速、協調、穩定增長。房地產業是國民經濟中的支柱產業。支柱產業的條件：a、 產業關聯度大，帶動效應強；b、 其增加值在國民總值中占5%以上；c、 符合產業結果演進的方向，有利于結構優化；d、

10、 在國民經濟發展中處于舉足輕重的重要地位。房地產價格分類一、房地產價格房地產價格是指土地價格和建筑物及其附著物價格的統一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。房地產價格一般是指由對該房地產所認知的效用、該房地產的相對稀少性以及對該房地產的有效需要存在三者互相結合，產生的經濟價值。可以認為土地是一種不可流動的特殊的商品。商品價格=總成本*利潤平均利潤=總成本*社會平均利潤 二、房地產的價格形式（一）房地產的食物實物形態有三種：1、單純的建筑物2、單純的土地3、建筑物與土地結合在一起的房地產 房地產價格因此通常有建筑物價格、土地價格、房地產價格之分。人們習慣上稱呼“房（樓價）”，實際上是房地產價格

11、。土地價格又稱地產價格，簡稱地價。房地產價格的特征：（一）房地產價格的兩重性房地產價格中既有房屋建筑價格又有土地價格。土地價格本質上地租的資本化，這是房地產價格與一般商品價格的最大區別，既可表示為價格又可表示為租金。（二）房地產個別性 (三)房地產價格的高額性（四）房地產價格的權益性（五）房地產價格的趨升性房地產價格的影響因素：一、一般因素（一）社會因素1、政治安定情況2、社會治安情況3、房地產投機4、城市化進程（二）、經濟因素1、經濟發展情況2、儲蓄和投資水平3、財政與金融狀況4、居民收入和消費水平5、物價變動6、利率水平（三）、行政因素1、土地制度2、住房制度3、城市發展戰略、城市規劃、土

12、地利用規劃4、房地產價格政策5、稅收6、行政隸屬變更7、其它相關政策二、區域因素（一）住宅區的區域因素按重要性順序排列1、基礎設施2、市內交通條件3、公用配套4、環境條件5、城市商服中心影響6、區域規劃限制（二）商業區區域因素1、城市商服中心影響2、基礎設施3、市內交通條件4、對外交通條件港口。房地產價格的構成：1、土地出讓金土地出讓中，土地使用者為獲取一定年限的土地使用權，向國家交付的土地出讓金。2、土地開發費：用于土地開發的費用3、市政配套費：用于市政配套的費用房屋價格的構成： 1、房屋建筑成本2、流通費用（廣告宣傳、代理銷售）3、稅金4、利潤房屋租金的構成：1、折舊費2、維修費3、管理費

13、4、保險費5、利息6、稅金7、利潤8、地租9、空房損失費建筑相關知識1、建筑使用性質分為三大類： 工業建筑 農業建筑 民用建筑2、按承重結構的材料分為五大類： 土木結構 磚木結構 磚混結構 鋼筋混凝土結構 鋼結構3、按建筑結構的承重方式分為四類： 內骨架承重式 墻承重式 骨架承重式 空間結構承重式4、民用建筑按層分五類： 低層建筑（1-3層） 多層建筑（4-6層） 小高層建筑（7-11層） 高層建筑（12-30層） 超高層建筑（超過100米）l 建筑按規模和數量分兩類：一、大量性建筑 二、大型性建筑l 民用房屋的構造組成：基礎、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗等主要部門組成l 建筑按重要性分為

14、五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等l 按耐久年限分四級：一級耐久年限100年以上；二級耐久年限50-100年；三級耐久年限25-50年；四級耐久年限15年以下。5、基礎按材料分為：l 磚基礎l 灰土基礎三合土基（石灰砂、骨料）毛石基礎混凝土基礎砂墊層基礎6、基礎的構造形式分為：l 條形基礎l 獨立基礎l 整片基礎l 樁基礎7、墻的作用：圍護、分隔8、墻的厚度一般有：120墻、240墻、370墻9、陽臺分：凹陽臺、凸陽臺、半凸陽臺10、建筑物是指人工建造而形成的房屋和構筑物11、房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所，一般由基礎、墻、門窗、柱、梁和屋頂

15、等主要構件組成。12、構筑物是指建筑物中除房屋以外的東西，一般直接在內進行生產和生活活動。如煙囪、水井、道路、橋梁等。13、建筑結構分類：l 鋼結構；主要承重構件是由鋼板和型鋼等鋼材，由焊、鉚、螺、栓連接而成的結構，如超高層大廈（16層以上）。l 鋼筋混凝土結構：主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構，又可依結構布置情況氛圍排架結構，框架剪力墻結構，簡體結構等，高層建筑（八層以上）。l 磚混結構：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土承重結構，多層建筑（八層以下）l 磚木結構：由主要承重構件是磚和木兩種材料制成的結構，平層（1-2層）14、物業類型a、 居住物業（住宅）：普通住宅、公寓、別墅等。b、

16、 商業物業：酒店、寫字樓、商場、商住樓等。c、 工業物業：廠房、倉庫、車間等。d、 特殊物業：如飛機場、車站、高爾夫球場。對建設用地進行的“三通一平”中指：通水、通電、通路和土地平整。七通一平:是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。生地：是指空地、田地、未開墾地不具備使用條件的土地。熟地：是指已經完成三通一平或者七通一平等工作具備使用條件的土地。15、住宅的三維空間開間、進深和層高無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標來描述和測量。這三個指標構成住宅的“三維空間”，在建筑學中分別稱為“開間”、“進深”和“層高”，并有統一的標準規定。 住宅的開間 開間是指住宅的寬度

17、，兩墻之間的實際距離，在住宅設計中，(住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離)。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據住宅建筑模數協調標準（GBJ100-87）規定：住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅常采用的開間參數：2.1至5米；開間大，空間大,好分割；開間小，墻柱多，使用面積減少不好分割。住宅的進深進深是指住宅的長度，前墻到后墻的實際長度，住宅的長度即進深，在建筑學中是指(一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線

18、之間的實際長度。)根據住宅建筑模數協調標準（GBI100-87）規定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米常用參數：36米，進深過大，形成長狹長型，采光不好不宜分隔，但深進深大對增加住房面積有利。住宅的層高層高是指地板面至樓板上表垂直距離，參用數：2.8、3.0米（凈高=層高一樓，板厚度）層高大，給人空曠感，層高小給人壓抑感。住宅的高度可以用“米“或“層“來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數

19、協調標準（GBI100-87）中規定，住宅的層高采用下列參數： 2.8米、3.0米。住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。16、住宅戶型、套型、居住單元l 戶型是指一套住宅又由多少臥室、廚、衛、組成；俗稱：一室一廳、二室二廳、四室二廳二衛等。l 套型是指層住空間的大小范圍；俗稱：小套、中套、大套。l 居住單元是指一個單元里有幾戶；俗稱：一梯二戶、一梯四戶等。17、建筑類型可分為：普通式住宅，公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、別墅式住宅（獨立、聯排、疊拼）18、覆蓋率（建筑

20、密度）建筑用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建筑用地面積的比率（%）。 建筑物基底總面積 建筑密度= 建設用地總面積覆蓋率高、層數低、綠化率低；覆蓋率低、層數高、綠化率高。19、容積率在建筑用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建筑用地面積的比率（%）。 總建筑面積 建筑容積率 = 用地總面積 開發商：越大越好（可以多增加建筑面積）對購房者越小越好，樓房之間開闊，容積率越大，建筑面積也就越多，空間越小，反則，容積率越小，建筑面積也就越多，空間也就越大。20、綠地率在建筑用地范圍內各類綠地面積之和與建筑用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。21、綠化覆蓋率在建筑

21、用地范圍內全部綠化種植水平投影面積之和與建筑用地面積的比率（%）。 用地范圍內的綠地面積 （住宅小區綠化率要求） 綠化率= - （30-40%） 總面積22、房屋相關面積：建筑面積、使用面積、公用面積、輔助面積、居住面積、結構面積、套內陽臺建筑面積。a、 建筑面積：l 建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積；l 商品房建筑面積 = 套房建筑面積+公攤公用建筑面積；l 建筑面積是作為房屋銷售和產權登記的計量標準l 地下室儲藏間層高超過2.2米，封閉式陽臺、排廓 、電梯井等按建筑面積計算未封閉的陽臺按一半計算建筑面積。b、使用面積（居住面積）：l 建筑物內可以有效使用空間的凈面積。即套房內除墻體、柱外

22、全部的凈面積，包括臥、廳、過道、廚、衛、儲藏室、壁柜內樓梯水；l 平面積；房屋出租常以使用面積計算價格的標準；l 使用面積與建筑面積的比例：多層為75%左右，高層65%左右；對按建筑面積的商品房，使用系數越大，單位價格含金量越多。c、 結構面積：是指房屋建筑除中外墻，內墻柱等結構構件所占面積的總和。l 輔助面積：臥室以外的凈面積；包括過道、衛生間、廚房、儲藏室、陽臺等。l 公用面積：是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往保障生活便利設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所站面積總和，并按棟或單元戶數按碧綠分攤。l 商品房銷售面積的計算方法。商品房的銷售面積通常采用建筑面積計價：商品房銷售面積 = 套內建

23、筑面積+套內分攤公用建筑面積套內建筑面積 = 套（單元）內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積套內分攤公用建筑面積 = 公用建筑面積分攤系數X套內建筑面積公用建筑面積/套內建筑面積之和公用建筑面積分攤系數= -地下室 車庫等建筑面積-人防工程建筑面積d、 套內陽臺建筑面積：e、 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍房屋子外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。f、 f、建筑間距：建筑物之間相隔的距離，間距大，房屋采光通風好，市區間距規劃要求1：0.75以上，一般要求1：1.1 23、停車位比例=車位數總戶數 總戶數：小區物業總數2

24、5、住房的要素l 朝向：以住房的主要居室的采光方向，一般朝南最好l 采光：用于采光的窗戶面積與房間面積的比例。l 通風：門窗對流朝向，空氣順利流通。l 層高：室內上下凈空高度，2.8米以上。l 格局：室、廳、廚、衛之間的布局方位。l 層次：樓房的層數。25、房屋結構分類l 磚木結構：墻、柱用磚、板、屋架用木材制作。平房磚混結構梁柱、鋼筋混凝土制作樓板、屋面預制板墻體用磚，多層建筑。l 鋼混結構（框架結構）：梁柱、承重墻、樓板、屋面均現澆。l 墻體用于填充分隔，高層建筑。26、房屋結構組成l 基礎，房屋的地下部分，埋在地面以下，地基以上的承載構件。l 墻或柱，既是承載構件，有是圍護構件，承受著房

25、屋的屋頂、樓層及本身的重要，并和柱一起把房屋重量傳遞給基礎。內墻分為承重內墻、隔墻、隔斷墻；外墻可分為前檐墻，后檐墻和山墻，承重外墻。l 樓板層：是房屋的水平承重和分隔部分，包括樓板、地面和頂棚。l 門窗：按材料分為木、鋼、塑料、塑鋼、鋁合金，門的開啟方式可分為平開門、推拉門、彈簧門、轉門、卷門；窗按開啟方式可分為固定窗、平開窗、推拉窗。l 屋頂：形式有平屋頂、坡面屋頂、曲面屋頂、折板型屋頂。27、小區規劃設計知識：規劃不合理會影響美觀，浪費資源綠化：（1）規劃不等于園林綠化傳統的景觀規劃是在一定的建筑范疇之內（圍墻之內），反映人與居住的關系，體現人與居住者精神北京和人文環境，景觀設計是科學藝

26、術的集合提，它的基本原則是尊重自然，尊重地方文化，只有把居住的生活同自然聯系在一起，才是完善的居家環境。（2）景觀規劃創新之“人性化”設計景觀規劃創新不是盲目的模仿國外，單純的照搬歐陸風格。而是適應國內的國情和生活習慣、文化風情，在景觀規劃設計上，應強調功能性、觀賞性、經濟性，體現“天人合一”，“以人為本”的理念。（3）景觀規劃之文化個性特色 鮮明的文化主題是房地產樓盤創新的不可或缺的精神支柱，時尚高雅的社區人文環境是房地產塑造企業品牌和產品品牌的重要途徑。四、住宅選擇樓層需要考慮的因素遮擋及采光情況；生活的便利程度；環境要求；家庭人口年齡構成及健康狀況；住宅樓的總層數。一般來說，樓層越高，遮

27、擋越少，采光越好，且能避開低樓層樓內外嘈雜環境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時間較短的中青年人居住；樓層低，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動的機會。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數也有一定關。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數的13以上、23以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二層為最佳。此外對樓層的選擇，還與購房者對數字的偏好有關，如喜歡8、9，可能討厭13、14，等等。住宅底層的選擇首先，要仔細檢查防潮設計和措施。防潮措施不過關，長期住在這種房子里，不

28、僅電器、家具易生銹、發霉，人也易患風濕性關節炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質量差或設計不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環抱之中，故其采光和通風往往受到限制。住宅頂層的選擇頂層的大忌是隔熱和防水設施不好。因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，常常“水深火熱“。因此，消費者在買房時，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設置通風板或做成坡屋頂，頂層的構造變化部位是否銜接良好，因為通風效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現于構造變化部位。五、住宅戶型選擇的要

29、點功能分區要合理，空間尺度要舒適功能分區主要是指動靜分區、潔污分區。動靜分區：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區，它應靠近入戶門設置；臥室是靜區，它的位置應比較深入；衛生間設在動區與靜區之間，以方便使用；同時室內交通線應盡可能便捷。潔污分區：餐廳、廚房、衛生間等是比較容易污濁的區域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設計上應考慮到二者的區別布置，以利于居家的衛生要求。起居室起居廳應該寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應小于17。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩定空間。廳宜做成長方形，其寬度不應小于3.3米（條件較好的應該考慮4

30、.2米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時，宜在入口處設一過渡空間，以增加戶內的私密性和滿足使用功能的需要。臥室臥室的房門不宜直接與客廳相對，應與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應帶一個專用衛生間（衛生間的門最好不要對著床），條件較好的應該設置衣帽間。如戶內僅設一個衛生間，那么衛生間應放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。餐廳餐廳和起居廳空間宜相對獨立，既有關系又有分隔。餐廳如獨立設計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。廚房廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室

31、房門。廚房應與餐廳密切聯系，直接對外采光通風。凈寬度不應小于1.5米，總面積為6平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內能有良好的居住環境，廚房內應設置垂直排煙設施，且宜帶一生活服務陽臺。衛生間帶浴缸的衛生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著起居室的衛生間應設前室，將洗衣機放在前室內。衛生間的大小應與整幢戶型的面積比例標準一致。公共衛生間設計的趨勢為浴與廁相分離。即推門進去，先是一“洗澡間”，里面才是“廁間”。這祍衛生間的發展方向，在創造舒適衛生的環境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。陽臺主陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺設計

32、是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米，但其實體的欄板應降至850至900毫米（上加橫欄桿），或將封陽臺的圍護結構做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現大多為雕花鐵藝。儲藏間儲藏間可不對外采光通風。對于面積標準較高的戶型應設儲藏空間。戶型缺陷的特點1、起居廳大而不當，即面積標準高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩定的空間；2、起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；3、起居廳視野差，起居廳窗不應正對墻面；4、起居廳的形狀不規正或尺度不合理，不利于家具的擺放；5、入戶無過渡空間，私秘性不強；6、餐廳面積過大或過小；7、主臥室的寬度小于3米或面積過小；8、戶內交通線長，戶內空間的實用率較低；9、衛生間距主臥室遠或對著起居室的衛生無前室；10、四居室的戶型主臥室不帶專用衛生間以及無儲藏空間；11、功能分區不合理；12、各功能空間面積比例不當；13、躍層戶型室內樓梯的位置不當；14、衛生間、廚房寬度和