1、第二章：新房（二級市場）第一節(jié):售樓員房產(chǎn)知識1. 什么叫房屋的基底面積?房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。2. 什么是房地產(chǎn)?房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。3. 什么叫確權(quán)?確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利。4. 什么叫宗地圖?什么叫證書附圖?宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附 圖即房地產(chǎn)證后面的附

2、圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn) 情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。5. 什么叫宗地?宗地號代表什么意思?宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從 大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。 6. 土地的使用年期是如何確定的?凡與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年期按國 家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育 用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其

3、他用地五十年。7. 哪些房地產(chǎn)登記需要公告?公告期是多長?申請房地產(chǎn)初始登記及申請補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)證需要進(jìn)行公告，公告期分別為30日及6 個月。8. 申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件?申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：一、 土地使用權(quán)屬證明； 二、 建筑許可證； 三、 施工許可證； 四、 建筑物竣工驗(yàn)收證； 五、經(jīng)市政府指定的機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)算書； 六、建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖)； 七、登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書.9. 申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件?申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：一、房地產(chǎn)初始登記申請書； 二、身份證明，包

4、括：個人身份證明，或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或國家機(jī)關(guān) 負(fù)責(zé)人證明，或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。境外企業(yè)、組織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。 三、土地權(quán)屬證明包括： 1以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交： (1)土地使用合同書。根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)同時提交征地補(bǔ)償協(xié)議書； (2)付清地價(jià)款證明； 2以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交： (1)市政府批準(zhǔn)用地文件； (2)用地紅線圖； (3)征地補(bǔ)償協(xié)議書； 3以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。 四、登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書。10. 具備什么條件可

5、以申請初始登記?(1) 凡簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書，并付清了地價(jià)款 后三十日內(nèi)； (2)自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)；具備上述兩個條件，方可申請 初始登記。11. 什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記?指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、 附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。12. 什么是地籍?什么是產(chǎn)籍?我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等

6、資料的總稱。13. 房地產(chǎn)登記費(fèi)是如何收取的?申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī) 定交納登記費(fèi)： (一) 初始登記的，按登記價(jià)值千分之一交納。但登記價(jià)值超過三千萬元的，超過部分按萬分之五交納； (二) 轉(zhuǎn)移登記的，按登記價(jià)值的千分之一交納。但登記價(jià)值超過一千萬元的，超過部分 按萬分之五交納； (三) 抵押登記的，按抵押價(jià)值的萬分之一交納。但每項(xiàng)最低不低于一百元； (四) 變更登記及其他登記的，每項(xiàng)交納二十元。商品房的各種銷售方式一次性付款這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。

7、分期付款分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，對客戶來說免息分期付是最合心意，而且越長越好，但對發(fā)展商來說卻很不利，損點(diǎn)利息倒是咬咬牙能挺得過來，只是那資金回籠就不知要到哪年哪月了，這是在淡市比較吸引人的銷售方式。 銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達(dá)30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，但發(fā)展非常迅速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。

8、 無貼息返本銷售購房者購買物到一定時期后（一般是10至20年），發(fā)展商按原價(jià)將本金免息返還給業(yè)主，而房屋產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主所有。這種銷售方式往往是在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定和法律保障健全的形勢下才會流行。 先租后售客戶可以先租住，到客戶認(rèn)為有能力買下房屋產(chǎn)權(quán)時，開發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金總額，并且按租住時議定的房價(jià)出售。這是在淡市下常用的有效手段。先租后售的另一種情況是，租住不一定就是購買者，發(fā)展商可以先將物業(yè)出租，而后再找購買者，購買者購買后發(fā)展商此前所收的租金總額連同對租額的權(quán)力義務(wù)一并轉(zhuǎn)交給購買者，此種情況下的購買者一般都是投資者。寫字樓的行銷經(jīng)常采用這種方式，因?yàn)橐呀?jīng)有了租金回報(bào)，投資者很容易算賬，

9、因此可以很快作出決定，效率極高，同時，一棟物業(yè)可以有兩批客戶，市場承受面寬廣。 售后返租此種銷售方式是，購房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，租價(jià)和租期由雙方議定，同時，購房者也可以選擇分期付款。此種方式適合于投資者。 以租代售有意購房者的客戶先租住，按月交租金，等租金總額達(dá)到當(dāng)初議定的房屋總價(jià)（連本帶息）時，房屋產(chǎn)權(quán)歸該客戶所有。這種銷售方式對發(fā)展商不利，但另一方面其市場承載面卻極其廣泛。 升值銷售發(fā)展商向購房客戶承諾，若干年后該物業(yè)將升多少，如屆時達(dá)不到這一幅度，則發(fā)展商將按當(dāng)初承諾價(jià)收回。此一銷售方式曾經(jīng)引起過爭議，而且在物業(yè)市場供大于求的情形下，此法確系黔驢之技。 先試住，后買房有意購房

10、的客戶可以先試住一段時間，等滿意了再買，如果不滿意，分文不收，只管搬走。這一銷售方式是頗得人心的，尤其對于那些硬件軟件都過關(guān)的項(xiàng)目，用這一銷售方式正好是向客戶證明他們所不相信的事情。 回購銷售客戶購買房屋一定時期后，如對物業(yè)不滿意，發(fā)展商保證按原價(jià)甚至原價(jià)加利息回購。 回報(bào)銷售購房客戶只須支付部分房款（一般是30），但暫不入住，一定期限后（一般是710年），此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70的房款回購前十年的房屋使用權(quán)。此種銷售方式對那些具有較充實(shí)的儲蓄而又希望能夠保值的人具有很大的吸引力。住宅、寫字樓、商鋪均可采用此種銷售方式。 以上都是房地產(chǎn)理論知識，真正實(shí)現(xiàn)每個月都開幾單有高收入，必須

11、有獨(dú)特高效的方法，請參考如下的分享。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何利用網(wǎng)絡(luò)輕松月收入N萬？（分享） 在國家調(diào)控房地產(chǎn)時，看房客戶減少，這時可以好好的開發(fā)租單和學(xué)習(xí)知識！現(xiàn)在把我的經(jīng)驗(yàn)和大家分享一下。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最重要就是始終保持有源源不斷的優(yōu)質(zhì)買房客戶和賣房的盤源，要在同事同行之前，找到客戶所需要的樓盤，同事同行之前賣（租）出大家都在賣的房子這是最根本，沒有快速找到客戶和盤源的好方法，你就是再高的銷售高手也無用武之地啊。還好互聯(lián)網(wǎng)給了每一個人,每一個企業(yè)一個很公平的平臺。毋庸置疑，越來越多的人至少90%上網(wǎng)查詢房地產(chǎn)相關(guān)資料或找房賣房，但有的人在網(wǎng)絡(luò)上收到了比較好的效果，而有的沒有收到什么有效信息，這是什么

12、原因呢？屠龍刀是把寶刀，但并不是每個人都會用。要有在網(wǎng)上找到真實(shí)的業(yè)主發(fā)布房源信息的好方法，房產(chǎn)信息搜索引擎優(yōu)化（SEO）；適合自己高效率工作計(jì)劃；房地產(chǎn)網(wǎng)站的分類標(biāo)準(zhǔn)；最有效高速發(fā)布，關(guān)鍵字營銷；編輯能吸引客戶的真實(shí)房地產(chǎn)廣告等等全方面房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷知識及專用電腦使用技巧。具體太多了，你可以搜索一個叫：月賺N萬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)工作方案 的電子書是一個非常實(shí)用有效的工作方法！許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人用它都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了月入幾萬！記住：好方法比很努力更重要！ 互聯(lián)網(wǎng)前景無限 房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷大勢所趨！許多人實(shí)現(xiàn)了每月收入N萬卻是真實(shí)的！ 做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只要您熟練靈活運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)去賣房找房，月入幾萬元是很正常的，

13、很多人都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，加上自己的創(chuàng)新，收入更高的人也大有人在！這是無可爭議事實(shí)！月賺N萬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)工作方案詳細(xì)介紹網(wǎng)址：這是一套按照去做人人都可以學(xué)會的方法（只要你會打幾個字，會點(diǎn)擊鼠標(biāo)就可以。）學(xué)會后每天只需要上網(wǎng)1-2小時，不用打無用電話，不會被客戶罵騷擾，就會有無窮的客戶，無盡的盤源。月收入N萬成為真實(shí)，絕對沒有夸張.這套網(wǎng)絡(luò)工作方案，絕非網(wǎng)上搜索來的內(nèi)容集合，是你用搜索引擎搜不到的工作方法，絕非房地產(chǎn)某某圣經(jīng)、某某技巧知識等等，操作性不強(qiáng)的空洞理論.這套網(wǎng)絡(luò)工作方案通俗易懂，圖文并茂，人人都可以學(xué)會使用！ 部分內(nèi)容包括：房產(chǎn)信息搜索引擎優(yōu)化（SEO）；如何制定你自己高效率工作計(jì)劃；房地產(chǎn)網(wǎng)站的分類標(biāo)準(zhǔn)；真實(shí)的業(yè)主發(fā)布房源信