1、西西4#地項目成本測算及費用分析二零零三年十月三一日西西4#地投資估算分析、 總論1、項目概況：北京西單北商業大街西側綜合改造工程，簡稱“西西工程”。本工程為西西4#地工程，項目處在北京市西單北大街西側，南臨皮庫胡同，西向華遠街，北臨 大木倉胡同。地處北京西城區最繁榮之商業區西單大街的中心地帶。西西工程4#地用地面積約16703平方米，目前已完成三通一平條件，同時甲 方負責電力、熱力、給排水等七通一平施工條件。2、建設規模及經濟技術指標本項目處在北京市西單北大街，項目東側為西單文化廣場、四周圍為規劃中 的1318平米的綠地。項目技術指標如下：占地面積：16072.66平方米總建筑面積21.48

2、66平方米其中：地下建筑面積63760平方米地上建筑面積151106平方米層數：地上：15層地下：4層檐高：59.4米容積率：9.4停車位：996個綠化率：11.6%建筑形式：共分為1#、2#、3#、4#四棟單體建筑，其中：1#樓 :地上建筑面積為19001平方米，1-5層為商業部分共8738平方 米，6-11層為辦公部分共10263平方米。2#樓 :地上建筑面積為46879平方米，1-5層為商業部分共21213平 方米，6-11層為餐飲娛樂部分共25666平方米。3#樓 :地上建筑面積為52944平方米，其中1-5層為商業部分5736平方米，1-6層為劇場13853平方米；8-11層為影院7

3、354平方 米，6-11層為休閑娛樂11946平方米；12-15層為辦公部分共 14055平方米。4#樓 :地上建筑面積為32282平方米，1-5層為商業部分共10544平方米，1-15層為辦公部分共21738平方米。西西4#地樓層功能分布圖樓號1234層數1商業商業商業劇場辦公商業2商業商業商業劇場辦公商業3商業商業商業劇場:辦公商業:4商業商業商業劇場辦公商業5商業商業商業劇場辦公商業6辦公餐飲娛樂劇場、休閑娛 樂辦公7辦公餐飲娛樂休閑娛樂辦公8辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院:辦公9辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公10辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公11辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公12辦公辦公13辦公辦

4、公14辦公辦公15辦公辦公、費用估算1、項目的成本估算:項目名稱費用（萬元）平米單價 （元/平米）測算說明土地成本1000006790土地成本包括拿到開工證前的所有支出 （包含土地出讓金費用）前期其他費用5280359包括勘探、設計、結構咨詢、規劃許可證 執照費、工料測量顧問費共4814.412萬元， 另加監理費用為建安成本的0.5%共466萬丿元。建安費1074335000建安費按5000元/平米暫估業主管理費2686182按照建安費費用的2.5%計不可預見費3223219按照建安費費用的3%計小計21862212550利息10620721土地費用共10億元，計息兩年，年息5.31%。廣告銷

5、售費用4832328按照銷售收入的1.5%計取，收入：按寫字樓15000元/平米，商業25000元/平米計算 (商業63601平米、辦公46056平米、休閑11946平米、餐飲25666平米)， 15000*46056+25000*(63601+11946+25666) =3221165000元 =32.21165乙元。兩稅一費177161203按照銷售收入的5.5%計取。合計25179014474說明：1、平米單價按照可銷售面積147269萬平米計算，寫字樓按15000元/平米計算，商業、 餐飲、娛樂按25000元/平米計算。2、銷售情況按可銷售面積的100%售完。3、項目總成本為25.17

6、9億元，平均平米成本為14474元/平米。2、西西4#地工程建安成本估算表單位：元項目名稱分項名稱費用平米單價基礎處理土方及回填1666747877.57降水13954306.49護坡491356822.87基礎處理10877925.06合計24064268112.00鋼筋混凝土結構及初裝修鋼筋混凝土結構200223583931.85二次結構及初裝1477554468.77非實體費用83235605387.38合計2982347321388.00裝飾工程地庫16080447.48商業37387035174.00辦公32148655149.62休閑與餐廳32390059150.75影院24728

7、879115.09劇場31634603147.23外裝98992000460.72室內門22551087104.95屋面291731613.58隔斷281984013.12裝置及設備35584117165.61合計3227616361502.15機電工程水衛及采暖29635260137.92消防系統24916332115.96通風空調103978896483.92電梯工程53109644247.18變配電37050000172.43照明動力66559716309.77電話923923843.00煤氣工程20743309.65綜合布線40394808188.00樓宇自控1504062070.00

8、安保工程644598030.00合計3884448241807.85室外工程室外排水752031035.00室外工程21486600100.00綠化及照明1181763055.00合計40824540190.00建筑安裝成本合計10743300005000.00注：鋼筋含量135KG/M，混凝土含量0.65 M加2三、項目的前期準備及開竣工日期的假定：假定本項目的前期工作在2004年2月底前完成假定本項目建安施工在兩年半內施工完畢。項目的假定持續時間:項目分項持續時間（月）前期施工準備完成項目組建2004年2底前建安施工基礎施工6結構施工8裝修施工13竣工清理及驗收2四、經濟指標分析1、項目的

9、現金流出如下：三、銷售方式：銷售原則：銷售為主，加快資金流通。銷售情況假定：1、寫字樓及商業部分100濘2005年6月到2006年9月銷售完畢， 假定銷售進度按月平均，則月均銷售量為 9818平米，銷售單價為 寫字樓1.5萬元/平米，商業部分銷售單價為2.5萬元/平米。2、寫字樓部分未銷售，商業部分 100濘2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進度按月平均，則月均銷售量為6748平米，銷售單價2.5萬元/平米；五、財務分析1、現金流量分析：（1）現金流出：見附表（2）現金流入：見附表（3）現金流量表見附表2、投資收益率：A、銷售假定一的成本收益率：成本收益率=（322117-261

10、603） /261603 = 23.13 %B、銷售假定二的成本收益率：成本收益率=（253033-251379） /251379 = 0.66 %3、投資回報率：A、銷售假定一的投資利潤率：投資利潤率=(322117-261603) /50514=119.8%B銷售假定二的投資利潤率：投資利潤率=(253033-251379)/48797=3.4%五、項目定位建議：西西4#地已有規劃面積分配情況:使用功能建筑面積情況說明商業63601可以銷售辦公46056可以銷售劇場13853無償提供4500平米給北京市文化局影院7354成本價格轉讓給北京首都影院休閑娛樂11946銷售或租賃餐飲娛樂2566

11、6銷售或租賃汽車庫35130經營自行車庫650不可銷售設備用房10610不可銷售合計214866其中：商業及娛樂101213辦公46056影院、劇場21207車庫及配套46390西西4#地工程位于西單商業街黃金地段，項目規劃應該以商業為主，寫字樓部分應定位為商家的業務洽談、辦公場所，所以應該修改設計減少寫字樓面積(減少到2萬平米左右)，增加商業面積(增加到13萬平米左右)；同時，休閑 娛樂、餐飲娛樂也應定位為商業的配套設施，面積作適當調整。西西4#地項目并非是典型的房地產項目，實質上是一種商業建設模式。所 以西西4#地的銷售不會象普通的房地產項目一樣。按其銷售方式可以分為兩種 模式：1、大型商

12、業投資管理公司獨家定購： 項目在設計期間能夠找到一大型商業投資管理公司訂購，商業投資管理有限公司參與項目設計，根據商 業需求修改樓層布局及配套設施，并且商業投資管理公司可以提前進 行商業宣傳、招商、規劃等運作，項目交付后商業投資管理公司即可 進行經營。但是，目前國內沒有如此大實力的商業投資管理公司（全 部商業定購的資金至少需30億元），國外的商業投資公司是否認可西 西項目，國外的商業運作模式是否適合中國都是一個疑問；西西項目 計劃2004年3月開工，在不到5個月的時間尋求如此大型的買方恐 怕不太現實。所以，這種模式實現的機率很小。2、項目建成后持有經營達到一定規模后再銷售：項目建成后委托一家大

13、型商業投資管理公司進行管理，進行商業經營，利用二到三年時間將 商業經營規模做大，并使顧客達到一定程度的認可，再把項目分割銷 售。銷售方式為：（1）經營由商業管理公司統一管理，負責運營，項 目實行股份形式，公眾通過采購股份成為所有人，并按照股份比例參 與決策及分紅。（2）項目按層設定不同的商業經營種類，按層銷售給 幾個大的經營商。這種模式存在的風險是可能對項目長期持有。在持有期間，出租率必須達到45%t能維持資金利息及運營成本。 出租率計算：假定：月租金400元/平米；運營費用37.8元/平米（5000萬元/年, 商業面積11萬平米）；年利息1.38億元（貸款26億元），折合104.5元/平 米。可出租面積為建筑面積的80%（104.5+37.8）/（ 400*80% =45%8使用說明（使用時刪除）：1、該表格主要用途包含不局限于學校、公司企業、事業單位、政府機構，主要針對對 象為白領、學生、教師、律師、公務員、醫生、工廠辦公人員、單位行政人員等。2、表格應當根據時機用途及需要進行適當的調整，該表格作為使用模板參考使用。3、表格的行列、文