1、房地產(chǎn)法講義第一章 房地產(chǎn)法概述一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)法的概念 廣義的房地產(chǎn)是指土地以及地上建筑物和其他定著物。他和不動(dòng)產(chǎn)一詞屬同一語。狹義的房地產(chǎn)是指土地與建筑物的有機(jī)結(jié)合。 若土地是完全獨(dú)立的， 沒有建筑物結(jié)合， 則 不能稱之為房地產(chǎn)。土地應(yīng)包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空間。 建筑物是指土地上人工建成的房屋和構(gòu)筑物。 房屋是指在土地上建設(shè)的供人們居住、生產(chǎn)或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物。 構(gòu)筑物是反映除房屋以外的建筑物， 人們不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或活動(dòng)的場(chǎng)所， 如道路、 橋 梁、水井等。房地產(chǎn)是由土地與建筑兩個(gè)因素所構(gòu)成的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)法的概念 房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、 交易及管理過程中發(fā)生

2、的社會(huì)關(guān)系的法律 規(guī)范的總稱房地產(chǎn)法調(diào)整的社會(huì)關(guān)系包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、 房地產(chǎn)交易關(guān)系、 物業(yè)管理關(guān)系以及房地 產(chǎn)管理關(guān)系。1 、 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系就是因房地產(chǎn)開發(fā)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)開發(fā)人與土地所有權(quán)人之間及其他法 人或經(jīng)濟(jì)組織之間所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。2 、 房地產(chǎn)交易關(guān)系房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓、租賃房地產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)交易關(guān)系是指房地產(chǎn)權(quán)利人與其他平等主體之間在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、 租賃過程中發(fā)生 的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。3 、 物業(yè)管理關(guān)系 物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)管理人（或稱之為業(yè)主）的委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行修繕、養(yǎng)

3、護(hù)、經(jīng)營并為使用人提供多方面的服務(wù)的行為。物業(yè)管理關(guān)系是指物業(yè)管理公司與業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中形成社會(huì)關(guān)系。4、 房地產(chǎn)管理關(guān)系 房地產(chǎn)管理是指人民政府及其房地產(chǎn)管理部門依據(jù)國家的法律賦予的職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 實(shí)施的管理、監(jiān)督、檢查的行為。房地產(chǎn)管理關(guān)系就是人民政府及房地產(chǎn)管理部門與法人、 他社會(huì)組織在房地產(chǎn)管理過程中 發(fā)生的社會(huì)關(guān)系。如房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中審批關(guān)系、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理關(guān)系。房地產(chǎn)法所調(diào)整的社會(huì)關(guān)系包括兩個(gè)方面： 一方面他調(diào)整國家對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、交易及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理關(guān)系； 另一方面他調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、 物業(yè)公司、 房地產(chǎn)購買者平等主體之間在房地產(chǎn)的 開發(fā)、交易中所發(fā)生的經(jīng)

4、濟(jì)關(guān)系，將兩個(gè)內(nèi)容概括起來可以把房地產(chǎn)法概念表述為： 房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)管理關(guān)系和房地產(chǎn) 開發(fā)交易關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。三、房地產(chǎn)法的地位（一）房地產(chǎn)法的性質(zhì)（二）房地產(chǎn)法與相關(guān)法律的聯(lián)系1 、 房地產(chǎn)法與民法 民法是調(diào)整平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 房地產(chǎn)法調(diào)整的社會(huì) 關(guān)系中也有平等主體之間發(fā)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。房地產(chǎn)法與民法的區(qū)別是民法調(diào)整平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系， 而房地產(chǎn)法不僅 調(diào)整平等主體之間的房地產(chǎn)交易關(guān)系， 而且也調(diào)整過件房地產(chǎn)管理部門、 土地管理部門與房 地產(chǎn)當(dāng)事人之間的管理關(guān)系。 民法主要調(diào)整商品在流通領(lǐng)域中的關(guān)系， 房地產(chǎn)法不僅調(diào)整流 通、消費(fèi)領(lǐng)域中

5、的的關(guān)系，還調(diào)整生產(chǎn)領(lǐng)域中關(guān)系，民法大多為任意性規(guī)范，而房地產(chǎn)法較之民法有更多的強(qiáng)制性規(guī)范，房地產(chǎn)當(dāng)事人必須遵守。2、房地產(chǎn)法與土地法的關(guān)系土地法是調(diào)整土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 土地大多數(shù)屬于農(nóng)業(yè)用地， 因此土地法在調(diào)整、 規(guī)范土地關(guān)系時(shí)， 既把土地當(dāng)作一種資源， 也把土地當(dāng)作一種資產(chǎn)。 因房地產(chǎn)與土地有密切 的聯(lián)系，所以房地產(chǎn)法與土地法也有相交叉之處。四房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是具有生產(chǎn)，經(jīng)營和服務(wù)職能的 獨(dú)立行業(yè)。（一）與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)是房屋和其他構(gòu)筑物的建造， 改造和設(shè)備安裝工作的物質(zhì)生產(chǎn)部門， 屬于第二產(chǎn)業(yè)， 而房地產(chǎn)業(yè)則包括了物質(zhì)生產(chǎn)， 流通和

6、服務(wù)三個(gè)部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 在現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn) 業(yè)和建筑業(yè)具有兼容性， 即不排除許多建筑商兼營房地產(chǎn)業(yè)， 而房地產(chǎn)商又兼營建筑業(yè)， 但 不能因此否定它們各自具有的質(zhì)的規(guī)定性。（二）房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行過程房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)， 其運(yùn)行過程中由三個(gè)環(huán)節(jié)組成：（ 1）生產(chǎn)環(huán)節(jié)：是指房地產(chǎn)開發(fā)者通過對(duì)土地投入勞動(dòng)和資本進(jìn)行的土地開發(fā)活動(dòng)。（ 2）流通環(huán)節(jié)：是指作為商品的房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行交易活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和價(jià) 值的過程中，包括房地產(chǎn)買賣，租賃和抵押三種流通形式。（ 3）消費(fèi)環(huán)節(jié)：是指房地產(chǎn)商品具有與其他商品所不具有的特性，。（三）房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1 基礎(chǔ)性 土地的開發(fā)和利用為

7、人類提供生存發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。2 先導(dǎo)性 第一 包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)發(fā)展， 為農(nóng)工商運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本 行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性的物質(zhì)條件。第二 擴(kuò)大開放，吸引外資，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán) 境，如果基礎(chǔ)設(shè)施不行，很難引進(jìn)外資。第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系一、房地產(chǎn)法律關(guān)系概述1、概念 是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易幾管理過程中發(fā)生房地產(chǎn)主體 之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系， 如房地產(chǎn)交易法律關(guān)系、 房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系、 房地產(chǎn)管理法律關(guān)系 等。2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的分類依法律性質(zhì)不同，房地產(chǎn)法律關(guān)系可以分為：A 、 房地產(chǎn)民事法律關(guān)系。B 、 房地產(chǎn)行政法律關(guān)系。C、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。依房地

8、產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整的對(duì)象不同，房地產(chǎn)法律可以分為：A 、 房地產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系。B 、 房地產(chǎn)交易法律關(guān)系。C、 物業(yè)管理法律關(guān)系。D 、 房地產(chǎn)管理法律關(guān)系。3、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征特征：A 、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的多重性。B 、 房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的廣泛性。C、 房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的特殊性。D 、 房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格程序性。二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體是指在房地產(chǎn)法律關(guān)系中一發(fā)享有權(quán)利 （或行使職權(quán)） 和承擔(dān)義務(wù) （或負(fù)有職責(zé)） 的國家房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、 房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司、 公民及其他法人或社會(huì)組織。按照房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在房地產(chǎn)開發(fā)、交

9、易、中介服務(wù)及管理過程中地位和作用不同， 可分為以下幾種：A 、 房地產(chǎn)管理主體包括國家各級(jí)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān) （房產(chǎn)管理部門、 土地管理部門、 計(jì) 劃委員會(huì)、城市建設(shè)規(guī)劃部門、物價(jià)管理部門以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等。B 、 房地產(chǎn)開發(fā)主體，主要指房地產(chǎn)開發(fā)公司。C 、 房地產(chǎn)交易主體， 包括從事房地產(chǎn)交易的公民、法人、及其他社會(huì)組織等。D 、 房地產(chǎn)服務(wù)主體，包括房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)評(píng)估事物所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、 物業(yè)管 理公司等。2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利 （職權(quán)） 和承擔(dān)的義務(wù) （或職 責(zé)）A 、 房地產(chǎn)的管理職權(quán)、職責(zé)。B 、 房地產(chǎn)民事權(quán)利C、 房

10、地產(chǎn)法律義務(wù)3、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體 房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體之權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體主要有經(jīng)濟(jì)行為和房地產(chǎn)兩大類：（ 1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為， 是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主題為了獲得經(jīng)濟(jì)利益而進(jìn)行的房地產(chǎn)活動(dòng)， 如房地產(chǎn)開發(fā)主體進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，房地產(chǎn)交易主體進(jìn)行的房地產(chǎn)交易活動(dòng)等。 （2）房地產(chǎn)法律關(guān)系主題的權(quán)利義務(wù)一般都是針對(duì)特定的房地產(chǎn)發(fā)生的，法律要規(guī)定房地 產(chǎn)主體在房地產(chǎn)上的權(quán)利和義務(wù)，因而房地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)法律關(guān)系的重要客體。三、房地產(chǎn)法律事實(shí)1、房地產(chǎn)法律事實(shí)的概念 房地產(chǎn)法律事實(shí)是指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況。2、房地產(chǎn)

11、法律事實(shí)的種類 房地產(chǎn)法律事實(shí)根據(jù)其發(fā)生是否與人的意志有關(guān)分為行為和事件。 行為是指與人的意志有 關(guān)的活動(dòng)，事件是指人的意志以外的客觀現(xiàn)象。（一）行為1、房地產(chǎn)法律行為。房地產(chǎn)法律行為是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為了設(shè)定、 變更和消滅一定的房地產(chǎn)法律關(guān)系而 實(shí)施的合法行為。具體包括：（1） 房地產(chǎn)開發(fā)的申請(qǐng)行為， 即房地產(chǎn)開發(fā)公司就其開發(fā)房屋地產(chǎn)向房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)請(qǐng) 求批準(zhǔn)的行為當(dāng)事人的申請(qǐng)一旦提出， 就可在房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)與開發(fā)公司之間產(chǎn)生房地產(chǎn)管 理法律關(guān)系。（2）各種房地產(chǎn)合同行為，包括土地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)租賃合 同、房地產(chǎn)互易合同、物業(yè)管理合等。2、房地產(chǎn)管理行為。房地產(chǎn)管

12、理行為是指房地產(chǎn)管理主體對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、審批、檢查監(jiān)督、登記發(fā)證等行為。3、房地產(chǎn)違法行為。房地產(chǎn)違法行為是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主題不履行法定義務(wù)或侵犯其他房地產(chǎn)主體權(quán)利，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為，（二）事件 房地產(chǎn)法律事件是指由房地產(chǎn)法律規(guī)定的不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移的能夠引起房地產(chǎn)法 律關(guān)系產(chǎn)生， 變更或消滅的客觀情況， 主要指國家房地產(chǎn)法律， 法規(guī)的頒布， 實(shí)施或者修改， 廢止；不可抗力事件。第三章 土地征用法律制度一土地征用的概念土地征用， 是指國家或政府為了公共目的， 依法強(qiáng)制取得他人土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為。土地征用制度實(shí)質(zhì)是土地征用權(quán)的行使。土地征用權(quán)，是指國家或政府在

13、不需要其他土地所有者同意的情況下，通過一定的補(bǔ)償， 依法把土地用于公共目的的權(quán)力。 他有以下三個(gè)方面的特征： （1）屬于國家或政府的特有權(quán) 力（ 2）他以公共目的為前提（ 3）他以補(bǔ)償為條件。在這三個(gè)特征中，最難理解的就是第二 個(gè)特征，如過寬理解， 就會(huì)導(dǎo)致土地征用權(quán)的濫用。 如過窄，又不利于公共目的用地的取得。 二國家建設(shè)征用土地法的概念 是指調(diào)整因國家建設(shè)需要征用集體所有的土地而產(chǎn)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 三國家建設(shè)征用土地的法律特征 國家建設(shè)征用土地，是國家運(yùn)用其行政權(quán)力把農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有的行為。 國家建設(shè)征用土地，具有以下法律特征：（ 1）征地主體的唯一性。征地主體只

14、能是國家。（ 2）征地行為的行政性。國家建設(shè)征用土地，是通過具體行政行為實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn) 換，雙方地位是不平等的。被征用土地的集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)服從國家需要，不得組饒。（ 3）征地條件的補(bǔ)償性。國家建設(shè)征用集體土地，要對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（ 4）征地標(biāo)的特殊性。 征第標(biāo)的是指征地權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。 這個(gè)對(duì)象只能是集體所有的 土地。四臨時(shí)用地的管理1 申請(qǐng)臨時(shí)用地的理由：土地管理法第 57 條規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘察需要臨時(shí)使 用國有土地或者農(nóng)民集體所有土地的， 由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。 。2 臨時(shí)用地的補(bǔ)償： 臨時(shí)用地的使用者， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬， 與有關(guān)土地

15、行政主管部門或 者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織， 村民委員會(huì)簽定臨時(shí)使用土地合同， 并按照合同的約定支付臨時(shí)使用 土地補(bǔ)償費(fèi)。3 臨時(shí)用地的使用：臨時(shí)用地的使用者應(yīng)按照臨時(shí)使用土地合同的約定的用途使用土地， 不得在臨時(shí)用地上搭建永久性建筑物。臨時(shí)用地的期限一般不超過 2 年，使用期滿后，應(yīng)當(dāng)將土地還給土地所有人。 五征用土地的審批權(quán)征用土地的審批權(quán)在不同時(shí)期有不同的規(guī)定。 1998 年新土地管理法實(shí)施后，把征地審批 權(quán)集中在中央和省兩級(jí)，其他各級(jí)地方人民政府無征地審批權(quán)。該法第 45 條規(guī)定，征用下 列土地的，有國務(wù)院批準(zhǔn)： （1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃（折合 525 畝）；其

16、他土地超過 70 公頃的（折合 1050 畝）。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省自治區(qū)直 轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。六土地征用補(bǔ)償及安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（一）土地補(bǔ)償費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi)是用地單位依法負(fù)給被征地單位對(duì)土地投資的一定費(fèi)用。（二）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物是指地上建筑物及其他設(shè)施。在補(bǔ)償時(shí)應(yīng)注意以下兩個(gè)問題：（ 1）具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按地上附著物， 應(yīng)按地上附著物的新舊程度由有關(guān)部門估價(jià)。（ 2）征地方案確定以后新建的附著物，不予補(bǔ)償。青苗補(bǔ)償費(fèi)是指對(duì)正在生長， 尚未成熟的農(nóng)作物， 因征地不能收獲而給土地使用人造成損 失的補(bǔ)償費(fèi)。（三）新菜地開發(fā)建設(shè)資金 新菜地開發(fā)建

17、設(shè)資金是指因征用城市郊區(qū)的菜地， 造成菜地面積減少， 為了保障城市居民 的蔬菜供應(yīng)，用地單位向政府交納一定的費(fèi)用，由政府重新建設(shè)蔬菜基地。2安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)（一）安置補(bǔ)助費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi)是指用地單位對(duì)被征用的土地單位安置因征地所造成的多余勞動(dòng)力而支付的 補(bǔ)助資金。安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以耕地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按人口補(bǔ)助。（二）剩余勞動(dòng)力的安置根據(jù)土地管理法 31 條的規(guī)定，土地被征用以后，剩余勞動(dòng)力的安置，由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門組織被征地單位， 用地單位和有關(guān)單位根據(jù)具體情況， 按照不同渠 道進(jìn)行安置。主要渠道有：1）舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。2）安排就業(yè)。3）把農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口。3完善我國土地征用法

18、律制度的設(shè)想（一）建立國家統(tǒng)一征地制度（二）采取列舉法，明確公共利益的范圍（三）擴(kuò)大征地補(bǔ)償范圍，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)4案例1984 年 4月 15 日，第三人彭某及案外人無某與被告某村委會(huì)簽定了承包養(yǎng)魚池合同，期 限為 15 年。二人共同經(jīng)營一年后，將魚池一分為二各自經(jīng)營。 1992 年 3 月 16 日，第三人 彭某將自己承包的魚池未竟經(jīng)被告同意， 轉(zhuǎn)讓給原告動(dòng)某， 并訂立了協(xié)議。 協(xié)議規(guī)定了轉(zhuǎn)讓 期限轉(zhuǎn)讓費(fèi) 6000 元；魚翅設(shè)備完全歸動(dòng)某所有。協(xié)議簽定后，魚翅轉(zhuǎn)歸原告動(dòng)某經(jīng)營，原 告付給碰某轉(zhuǎn)讓費(fèi) 3000 元。1992 年 8月 18 日，國家征用土地搞開發(fā)區(qū)建設(shè)，原告經(jīng)營的魚翅包括在開

19、發(fā)區(qū)內(nèi)。原告 動(dòng)某與被告村委會(huì)達(dá)成魚翅解除承包合同， 賠償經(jīng)濟(jì)損失的協(xié)議。 履行時(shí)， 原告按協(xié)議第三 條之規(guī)定領(lǐng)取了基建投資設(shè)備投資款合計(jì) 7018 元，協(xié)議第四條規(guī)定被告向動(dòng)某賠償 9736 元，但在發(fā)放此款時(shí)發(fā)給了原合同承包人碰某，致使原告動(dòng)某沒有德到相應(yīng)的補(bǔ)償，而后， 原告在某縣法律服務(wù)中心的調(diào)節(jié)下， 動(dòng)某與碰某達(dá)成協(xié)議， 由碰某將此款反還給動(dòng)某。 但協(xié) 議到期后， 碰某拒絕履行協(xié)議， 協(xié)議中的第三人村委會(huì)因碰某拒絕履行協(xié)議， 而拒絕履行其 在承包合同協(xié)議中對(duì)動(dòng)某的給付義務(wù)。 動(dòng)某無奈于 1993年 7月 21日向縣法院起訴稱， 碰某 將魚翅轉(zhuǎn)讓于我經(jīng)營是被告同意的，我已向碰某付轉(zhuǎn)讓費(fèi)

20、6000 元?，F(xiàn)因國家征用土地，我 與被告達(dá)成解除承包合同，補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失的協(xié)議， 但被告將部分補(bǔ)償款給了碰某。 因此，要 求被告立即給付其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款 9736 元。法律分析：本案是因土地征用而發(fā)生的糾紛， 其中涉及到碰某轉(zhuǎn)讓魚翅承包權(quán)的行為是否有效； 國家 征用土地時(shí)原有土地使用人的所有權(quán)如何保證以及第三人行為的性質(zhì)如何認(rèn)定。首先， 碰某是在未經(jīng)村委會(huì)同意的情況下， 將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的。 最高法民通意見 95 條規(guī)定：“公民和集體依法對(duì)集體所有的或國家所有的由集體使用的森林山地山嶺草原荒 地灘涂水面等承包經(jīng)營的權(quán)利義務(wù)， 按承包合同規(guī)定處理。 承包人未經(jīng)發(fā)包人同意擅自轉(zhuǎn)包 或者轉(zhuǎn)讓的無效。

21、 ”但是在本案中，作為發(fā)包人的村委會(huì)對(duì)這種情況是明知的，并且不僅沒 有表示反對(duì)， 而且還在土地征用時(shí)與原告達(dá)成了解除土地承包合同的協(xié)議。 村委會(huì)的這一系 列行為表明了它對(duì)碰某擅自轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)的行為是追認(rèn)同意的。 因此， 村委會(huì)主張轉(zhuǎn)讓承 包經(jīng)營協(xié)議無效的說法是不成力的。其次， 本案還涉及到農(nóng)村集體所有土地的征用問題。 農(nóng)村集體所有的土地征用， 是指國家 因建設(shè)需要， 強(qiáng)制的將屬于農(nóng)村集體所有的土地變?yōu)閲型恋氐拇胧?土地征用的行使受到 嚴(yán)格的限制 （土地管理法 45 條）。國家在行使土地征用權(quán)時(shí)， 對(duì)由此受到的損失的土地所有 人一般是予以補(bǔ)償?shù)摹?（土地管理法 47 條）。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和

22、安置補(bǔ)助費(fèi)的綜合不得超過 土地被征用前 3 年平均產(chǎn)值的 30倍。在本案中，原告作為土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)玫絿艺饔?土地所給予的補(bǔ)償，而原告與村委會(huì)的所簽定的補(bǔ)償協(xié)議，其根據(jù)也在此。另外， 本案中， 由于村委會(huì)的失誤使得補(bǔ)償款誤發(fā)給原合同承包人碰某， 而碰某卻占用不 還，以至造成糾紛，碰某的這種行為，根據(jù)民法通則 92 條“沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng) 利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益反還受損失的人”的規(guī)定，屬于不當(dāng)?shù)美?原告有權(quán)要求其反還。第四章 土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓概述1 土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓， 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者， 由土地使

23、 用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金飛的行為。2 土地使用權(quán)出讓的法律特征財(cái)產(chǎn)性，是指出讓的土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)。平等性，是指出讓主體的法律地位平等。期限性，是指土地使用權(quán)出讓有年限限制。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中關(guān)于最高出讓年限的規(guī)定： 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地50年 商業(yè)，旅游，娛樂用地 40年 綜合或者其他用地 50年出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。3土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系出讓與轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 土地使用權(quán)出讓是創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。

24、 法律關(guān)系的主體不同。 出讓金與轉(zhuǎn)讓費(fèi)的構(gòu)成及反映的關(guān)系不同。二土地使用權(quán)出讓的程序和方式（一）土地使用權(quán)出讓的程序土地使用權(quán)出讓的程序，是指土地使用權(quán)出讓應(yīng)經(jīng)過哪些階段或步驟。土地使用權(quán)出讓程序?yàn)椋?）擬訂出讓方案2）審批3）組織實(shí)施（二）土地使用權(quán)的出讓方式1、協(xié)議出讓的概念，特點(diǎn)及出讓程序概念：協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向土地所有人提出有償使用土地的愿 望，由土地所有者即出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判，協(xié)商達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式。協(xié)議出讓是沒有引如競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的一種土地使用權(quán)的出讓方式。特點(diǎn)：是在沒有第三人參與競(jìng)爭(zhēng)的條件下，通過雙方協(xié)商達(dá)到出讓

25、土地使用權(quán)的目的，它一般用于市政工程， 公益事業(yè)，非盈利單位或項(xiàng)目用地，以及因?qū)嵤┊a(chǎn)業(yè)政策政府需要給予扶持，優(yōu)惠的項(xiàng)目用地。協(xié)議出讓的程序一般為：A. 申請(qǐng)B. 協(xié)商C. 簽約D. 登記2、招標(biāo)出讓的概念，特點(diǎn)及出讓程序招標(biāo)出讓的概念：招標(biāo)出讓，是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位或個(gè)人，以書面投標(biāo)的形式，竟投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。其特點(diǎn)是： 從發(fā)布招標(biāo)通告時(shí)起，經(jīng)投標(biāo)階段，直到開標(biāo)，標(biāo)底和標(biāo)價(jià)都是密封的，即招標(biāo)人不說 明自己的標(biāo)底，投標(biāo)人各自不公開投標(biāo)標(biāo)價(jià)。 中標(biāo)者不一定是投標(biāo)標(biāo)價(jià)的最高者，中標(biāo)者是經(jīng)過全面綜合評(píng)價(jià)后擇優(yōu)確定的。招標(biāo)人在確定中標(biāo)人時(shí)

26、，不僅要考慮投標(biāo)標(biāo)價(jià)，而且也要考慮投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，投標(biāo)人的業(yè)績(jī)等。 投標(biāo)人一次投標(biāo)的機(jī)會(huì)。招標(biāo)出讓程序歸納為： 招標(biāo) 投標(biāo) 開標(biāo)，評(píng)標(biāo)和決標(biāo) 簽約 登記3、拍賣出讓的概念，特點(diǎn)及出讓程序拍賣出讓的概念，特點(diǎn)拍賣出讓，是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時(shí)間，地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合，就所出讓的土地 使用權(quán)公開叫價(jià)竟標(biāo)，按“價(jià)高者得”原則，確定土地使用權(quán)受讓人的方式。其特點(diǎn)是：1）拍賣出讓公開進(jìn)行， 而招標(biāo)出讓， 在開標(biāo)前， 標(biāo)底和標(biāo)價(jià)是保密的。2）拍賣出讓貫徹“價(jià)高者得”的原則。而招標(biāo)出讓，全面考慮投標(biāo)人的條件，中標(biāo)者未必 出價(jià)最高。3）在拍賣出讓中， 竟買者有多次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)。 而在招標(biāo)出讓中， 投標(biāo)人只有

27、一次報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)。 拍賣出讓的程序1）拍賣公告2）交驗(yàn)有關(guān)證件，領(lǐng)取入場(chǎng)證3）拍賣4）簽約5）登記三、土地使用權(quán)出讓合同（一）土地使用權(quán)出讓合同的概念及特點(diǎn) 土地使用權(quán)出讓合同是指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓 有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。土地使用權(quán)出讓合同有以下幾個(gè)方面的法律特征 :1、土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同。2、土地使用權(quán)出讓合同標(biāo)的的特殊性。3、土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同。（二）土地使用權(quán)出讓合同訂立的原則和程序1、訂立的原則（ 1）遵守國家法律、法規(guī)和政策的原則。（ 2）符合城市規(guī)劃要求的原則。（ 3）堅(jiān)持平等、自愿、有償?shù)脑瓌t

28、。2、訂立的程序土地使用權(quán)出讓之前， 市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)該作好土地使用權(quán)出讓的準(zhǔn)備工作。 這些準(zhǔn)備工作主要有 :（1） 土地如尚屬農(nóng)民集體所有，那么應(yīng)首先把土地依法征為國家所有。（2）土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃部門、建設(shè)部門、房產(chǎn)部門等共同擬定有關(guān)土地使用權(quán)出讓 地塊的用途、年限和其他條件的方案，并按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。（3）將土地規(guī)劃要求、 市政公共設(shè)施要求、 環(huán)境保護(hù)與園林綠化要求等， 編制成具體方案，以便土地使 用權(quán)人了解。土地使用權(quán)出讓準(zhǔn)備工作就緒以后， 出讓人再根據(jù)國家的法律、法規(guī)規(guī)定，確 定出讓的方式，即協(xié)議出讓或招標(biāo)出讓、拍賣出讓。（三）土地使用權(quán)出讓合同的主

29、要條款 土地使用權(quán)出讓合同包括以下條款 :1、雙方當(dāng)事人的名稱、住所。2、所出讓土地的位置、四鄰界至、面積等自然狀況。3、土地使用期限，即出讓期限。出讓與轉(zhuǎn)讓條例對(duì)出讓期限作了這樣的規(guī)定:（一）居住用地 70 年； （二）工業(yè)用地 50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；（四）綜合或者其他用地 50 年。4、出讓金的數(shù)額及給付方式。5、土地使用規(guī)則。6、合同的擔(dān)保方式。7、違約責(zé)任。8、雙方認(rèn)為應(yīng)約定的其它條款。9、糾紛的解決方式。10、合同訂立的地點(diǎn)、日期等。（四）土地使用權(quán)出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)1、出讓人的主要權(quán)利（ 1）解除合

30、同權(quán)。（ 2）要求違約賠償權(quán)。（ 3）請(qǐng)求行政處分權(quán)。（ 4）收取土地使用權(quán)出讓金的權(quán)利。（ 5）收回土地使用權(quán)的權(quán)利。2、出讓人的主要義務(wù)（ 1）依照出讓合同規(guī)定，提供土地使用權(quán)。（ 2）出讓人應(yīng)向土地使用者提供有關(guān)資料和文件。（ 3）保證土地使用權(quán)人取得的權(quán)利和義務(wù)。3、土地使用者的權(quán)利（ 1）解除出讓合同的權(quán)利。（ 2）要求違約賠償?shù)臋?quán)利。（ 3）對(duì)所出讓的土地享有占有、使用的權(quán)利。（ 4）有依法轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利。（ 5）有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)。4、土地使用者的義務(wù)（ 1）繳納土地使用權(quán)出讓金的義務(wù)。（ 2）土地使用者有依照使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地的義務(wù)。

31、（ 3）土地使用者變更土地用途時(shí)， 必須征得出讓方同意， 并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。（ 4）土地使用期限屆滿，使用者負(fù)有返還土地使用權(quán)的義務(wù)。（五）土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除 出讓合同的變更是指合同沒有履行或沒有完全履行之前， 由出讓方和土地使用者依法對(duì)合 同的內(nèi)容進(jìn)行修改、補(bǔ)充的法律行為。出讓合同的解除是指合同訂立后， 尚末履行或尚未完全履行之前， 因?yàn)橛喠⒑贤瑫r(shí)所依據(jù) 的主客觀情況發(fā)生了變化， 使合同的履行成為不必要或者不可能， 由出讓方與土地使用者依 照法律規(guī)定的條件和程序提前終止合同關(guān)系， 從而使雙方的權(quán)利與義務(wù)歸于消滅的一種法律 行為。土地使用權(quán)出讓合同變更與解除的條件主要有以下幾種情況

32、 :1、社會(huì)公共利益的需要。2、雙方協(xié)商經(jīng)批準(zhǔn)，可以變更合同。3、由于一方違約，致使出讓合同沒有必要履行的。4、土地滅失。第五章 房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的類型1、按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，可分為以經(jīng)營為目的的房地產(chǎn)開發(fā)和以自用為目的的房地 產(chǎn)開發(fā)。2、按房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，可以分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)。3、按房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同， 可以分為新城區(qū)的開發(fā)和舊城區(qū)的拆遷改造。（三）房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動(dòng)。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資大。3、房地產(chǎn)開發(fā)周期較長。（四）

33、房地產(chǎn)開發(fā)的原則1、符合城市規(guī)劃的原則。2、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。3、鼓勵(lì)和扶持建設(shè)居民住宅的原則。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。2、有固定的經(jīng)營場(chǎng)所。3、符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除具有資金密集的特點(diǎn)外，還具有技術(shù)密集 的特點(diǎn)。5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。(4)(三) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 具備房地產(chǎn)設(shè)立條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。 備案必須提交以下文件 :

34、(1) 公司營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件； (2)公司章程； (3)公司的驗(yàn)資證明； 公同法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個(gè)人資料；(5)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專業(yè)人員資格證書、任職文件及聘用合同； (6) 主管部門規(guī)定的其他文件。建設(shè)行政主管部門對(duì)設(shè)立公司手續(xù)完備的 公司頒發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書 ；對(duì)不符合公司設(shè)立條件的，提請(qǐng)工商行政管理 部門處理。三、政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀管理(一)規(guī)劃與計(jì)劃管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理主要包括以下內(nèi)容 :1、土地利用總體規(guī)劃2、土地利用總體規(guī)劃體系3、土地利用總體規(guī)劃編制程序土地利用計(jì)劃法的特征：(1) 內(nèi)容上的廣泛性。(2) 時(shí)間上的連續(xù)性。(3) 程序法與實(shí)體法的統(tǒng)一

35、性。 土地利用計(jì)劃法的基本原則：(1) 遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則。(2) 綜合平衡原則。(3) 統(tǒng)一性和靈活性相結(jié)合的原則。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是指人民政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收的全程管 理。包括以下內(nèi)容 :(1) 開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)管理(2) 開發(fā)項(xiàng)目的施工管理( 3)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收第六章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣， 贈(zèng)予或其他合法方法或?qū)⑵浞康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的 行為。其概念具有以下含義：1) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人， 包括房產(chǎn)所有人及土地使用權(quán)人。2) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是房屋的所有權(quán)以

36、及該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。3) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式為房地產(chǎn)買賣，房地產(chǎn)贈(zèng)予及其他合法方式。4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律后果是所有權(quán)轉(zhuǎn)換。5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的種類包括已經(jīng)建成的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和尚未建成，但符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 的在建房屋（半成品） 。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則。1）出讓方地位不變?cè)瓌t。即土地所有權(quán)不變?cè)瓌t。2）房地產(chǎn)一致原則。 即土地使用權(quán)與地上建筑產(chǎn)權(quán)物產(chǎn)權(quán)相一致原則。3）效益不可損原則。即保護(hù)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益的原則。3 、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。從兩個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出界定， 一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件， 一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 的允許條件。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件：1）司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定， 決

37、定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。2）依法收回土地使用權(quán)的。3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的6）法律行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件（ 2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件。4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序1）簽約2）申報(bào)3）審查4）查勘與評(píng)估5）交納稅費(fèi)6）核發(fā)過戶單二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽定的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱，住所；2）房地產(chǎn)權(quán)屬證

38、書名稱和編號(hào)；3）房地產(chǎn)坐落位置，面積，四至界限；4）土地宗地號(hào)，土地使用權(quán)取得方式及年限；5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；6）成交價(jià)格及支付方式；7）房地產(chǎn)交付使用時(shí)間；8）違約責(zé)任；9）雙方約定的其他事項(xiàng)。3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系。1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受到原土地使用權(quán)出讓合同的制 約3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同又有其新的內(nèi)容。三房屋預(yù)售1房屋預(yù)售的概念房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前， 將正在 施工的房屋預(yù)先出售給購買者的行為。2房屋預(yù)售關(guān)系的法律調(diào)整1

39、）關(guān)于預(yù)售條件：A 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；B 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；C 按提供銷售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25% 以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；D 房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。2）關(guān)于預(yù)售成交價(jià)格申報(bào)國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。3）關(guān)于預(yù)售程序A 預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證B 辦理預(yù)售登記C 同預(yù)購人簽定商品房預(yù)售合同。D 預(yù)售合同登記備案E 房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。4預(yù)售商品房的所有權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移1）所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從辦理過戶登記時(shí)轉(zhuǎn)移。2）風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移 所謂風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任， 是指因不可抗力或意外事件而

40、非合同當(dāng)事人的原因?qū)?致標(biāo)的物毀損滅失時(shí)，由誰來承擔(dān)該損失。四案例未經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記，商品房預(yù)售合同能否生效？案情介紹1996 年 5 月，原告房地產(chǎn)開發(fā)公私開始發(fā)售敬意公寓的樓花。被告廣告公司派人前去查 詢。經(jīng)洽談，雙方達(dá)成協(xié)議。協(xié)議約定： （ 1）廣告公司購買房地產(chǎn)公司敬意公寓 D 座 1202， 1203 兩個(gè)單元的物業(yè)，共 200 平方米，每平方米的售價(jià)為 7000 元人民幣。（ 2）房地產(chǎn)公司 按廣告公司的要求， 改變?cè)瓐D紙?jiān)O(shè)計(jì)， 將上述兩個(gè)單元的物業(yè)設(shè)計(jì)做特殊設(shè)計(jì)， 施工及裝飾， 為此廣告公司必須另外支付房地產(chǎn)公司改裝費(fèi)14 萬元。（ 3）上述物業(yè)于 1997 年 12 月 3

41、1日前交付廣告公司使用。 （4）合同簽字時(shí)， 廣告公司應(yīng)向房地產(chǎn)公司支付定金 7 萬元，合同 簽定后 9 個(gè)月內(nèi)，應(yīng)支付 50%的房?jī)r(jià)款及全部改裝費(fèi)，余款在房屋交付前支付。（ 5）本合同自簽字之日起生效。 合同簽定后， 廣告公司如約向房地產(chǎn)公司支付了定金7 萬元， 房地產(chǎn)公司遂按合同規(guī)定對(duì)廣告公司所定房屋進(jìn)行了特殊設(shè)計(jì)， 施工和裝修。 但隨后廣告公司未按 約定向房地產(chǎn)公司支付房?jī)r(jià)款和改裝費(fèi)， 房地產(chǎn)公司多次向其催要， 廣告公司答復(fù)， 現(xiàn)已放 棄所訂房產(chǎn)的打算。 雙方遂發(fā)生糾紛。 房地產(chǎn)公司向法院起訴， 要求廣告公司繼續(xù)履行合同， 并承擔(dān)違約責(zé)任。廣告公司辯稱：雙方的合同未經(jīng)市房地產(chǎn)主管部門登記

42、因而不發(fā)生效力， 所以他可以退訂。法律分析：本案涉及的是合同生效的條件問題。 雙方當(dāng)事人對(duì)合同的效力狀態(tài)看法不同， 原告認(rèn)為合 同自簽定之日起生效， 合同中約定的房產(chǎn)系按被告要求所特建， 如果退定則無法出售， 因此 被告應(yīng)當(dāng)履行合同。 被告認(rèn)為， 本合同是商品房預(yù)售合同， 只有經(jīng)過房地產(chǎn)部門管理部門的 登記才發(fā)生法律效力，而雙方簽定合同后未履行登記手續(xù)，合同并未生效，所以可以退訂。本案中所簽定的合同是商品房預(yù)售合同， 爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是合同的效力問題， 由于本案發(fā)生在 城市房地產(chǎn)管理法頒布實(shí)施后， 因而適用該法的規(guī)定，該法 44條 2款規(guī)定：“商品房預(yù) 售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人

43、民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門 登記備案?！狈治鲈撘?guī)定可知，該法關(guān)于商品房預(yù)售合同并未規(guī)定登記生效要件，僅規(guī)定了 登記備案制度， 從此點(diǎn)出發(fā)應(yīng)認(rèn)為商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記即可生效。因此， 本案中的商品房預(yù)售合同應(yīng)屬于生效合同， 被告關(guān)于雙方的合同未經(jīng)登記因而不發(fā)生效力的主張是沒有法 律依據(jù)的，不應(yīng)予以支持。鑒于敬意公寓 D 座 1202 和 1203 兩個(gè)物業(yè)是按合同為廣告公司 特建，如果廣告公司退訂，此兩個(gè)單元無法售出，因此，廣告公司不能退訂。第七章 房屋租賃一、房屋租賃（一）房屋租賃的概念 房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用， 由承租人向出租人支付 租金的行為。（二）

44、房屋租賃的種類按房屋所有權(quán)不同可分為公房租賃和私房租賃。1、公房租賃，是指公房出租人將其房屋交給承租人使用，承租人定期給付約定的租金， 并于合同終止時(shí)將房屋返還出租人。2、私房租賃，是指出租人將其房屋出租給承租人，承租人按約定向出租人交納租金，取 得房屋的使用權(quán)，并于約定期限屆滿或終止租約時(shí)將房屋返還給出租人。按房屋的使用性質(zhì)不同可分為居住用房租賃和非居住用房租賃1、居住用房租賃，是指以居住、生活為目的的房屋租賃。2、非居住用房租賃， 是指以生產(chǎn)、 經(jīng)營或其他活動(dòng)為目的的房屋租賃。（三）房屋租賃的條件 房屋租賃的條件是 :（1）有從事房屋租賃的營業(yè)熱照。（2）出租房屋所占的土地是以出讓方式取得

45、的。（3）有合法的房屋所有證書。（4）房屋能正常使用，符合安全條件。根據(jù)城市房屋租賃管理辦法第6 條規(guī)定，有下列情況之一的房屋不得出租:（1）末依法取得房屋所有權(quán)證的；（2） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋末取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。（四）房屋租賃合同1、房屋租賃合同的概念房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的在一定期限以內(nèi)把房屋交給承租人使用， 承租人向 出租

46、人交付一定租金的協(xié)議。2、房屋租賃合同的主要條款 房屋租賃合同的主要條款是指擬定房屋租賃合同所不可缺少的條款， 是當(dāng)事人履行合同和 承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。房屋租賃合同的主要條款包括以下幾個(gè)方面 :（ 1）租賃期限。租賃期限是指承租人使用出租人房屋的期限。（ 2）租賃用途。 租賃用途， 是指承租人租賃房屋是從事經(jīng)營活動(dòng)， 還是居住。（ 3）租賃價(jià)格。即房屋租金，是指房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房 屋所有人一定數(shù)額的報(bào)酬。（ 4）修繕責(zé)任。租賃期間，房屋的修繕責(zé)任，一般由出租人負(fù)責(zé)。雙方當(dāng)事人也可以在 合同中另行約定。3、當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)出租人的權(quán)利義務(wù)（ 1）出租人有權(quán)按照房屋租賃

47、合同約定向承租人收取房租。（ 2）出租人有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督。（ 3）租賃期限屆滿，承租人有權(quán)收回房屋。（ 4）解除合同權(quán)。（ 5）交付房屋義務(wù)。（ 6）修繕房屋義務(wù)。承租人的權(quán)利義務(wù)（ 1）承租人依照租賃合同的約定， 對(duì)租用的房屋享有占有、 使用、 收益的權(quán)利。（ 2）承租人對(duì)租賃的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。（ 3）承租人代出租人修繕房屋的，有權(quán)要求出租人支付修繕費(fèi)用。（ 4）承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、 擴(kuò)建或增添。（ 5）承租人必須按期繳納租金，違約應(yīng)當(dāng)支付違約金。（ 6）房屋租賃合同期限屆滿，承租人應(yīng)及時(shí)返還承租的房屋。否則，應(yīng)承擔(dān)

48、逾期違約責(zé) 任。（四）房屋租賃合同的變更、解除與終止根據(jù) 城市房屋租賃管理辦法第 10 條、 12 條規(guī)定，房屋租賃期限屆滿，租賃合同終 止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3 個(gè)月提出， 并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同 :（1） 符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;（2） 因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的;（3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的， 除依法可以免除責(zé)任的以外， 應(yīng)當(dāng)由 責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。（五）房屋租賃合同登記備案制度房屋租賃合同登記備案是指租賃合同的雙方當(dāng)事人簽訂

49、、變更、 終止租賃合同的， 應(yīng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。（六）房屋轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租， 是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 按照我國房地產(chǎn)法的規(guī)定， 承租 人在租賃期限內(nèi)， 征得出租人同意， 可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 出租人可以 從轉(zhuǎn)租中獲得收益。房屋轉(zhuǎn)租， 應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。 轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意， 并按房地產(chǎn)法規(guī)定的 房屋租賃合同登記備案制度，辦理登記備案手續(xù)。4案例案情介紹張強(qiáng)與黎民是朋友，張因無房而長期借用黎民的住房。 1999 年，張強(qiáng)從單位分得一套住 房，遂以自己的名義將借用的住房出租給望開。 雙方當(dāng)事人簽定了一份書面租賃合同， 約定

50、 每月租金 500 元，租賃期限為半年。 合同簽定后， 張騫向黎民提出愿意租賃他的房屋， 二人 協(xié)商后，約定每月租金為 300 元，租期一年。合同簽定時(shí)， 黎民對(duì)張強(qiáng)與望開之間的租賃協(xié) 議并不知青。 之后， 望開得知此事。 由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上房租普遍下降， 不履行合同對(duì)王開有利， 王開遂以 “出租人非產(chǎn)權(quán)人” 以及租賃 合同未經(jīng)登記為理由 而請(qǐng)求法院確認(rèn)他與張強(qiáng)之間 的租賃合同無效。 張強(qiáng)則辯稱， 雖然與王開簽定合同時(shí)他沒有處分權(quán)， 但事后已通過合同取 得了處分權(quán)，并且房屋租賃合同并不以登記為必然生效要件，因此租賃協(xié)議應(yīng)為有效。法律分析本案涉及到兩個(gè)房屋租賃合同，是一個(gè)復(fù)雜的房屋租賃糾紛1）房屋租

51、賃合同未經(jīng)登記是否有效？我國城市房屋租賃管理辦法十三條規(guī)定： “房屋 租賃實(shí)行登記備案制度。 ”十四條規(guī)定：“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽定后三十日內(nèi)持 本辦法第十五條規(guī)定的文件到市，縣人民法院房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)?！币虼撕贤牡怯泜浒甘掷m(xù)并非為合同的生效要件， 本案當(dāng)事人雖然沒有辦理房屋租賃登記但是不能 據(jù)此認(rèn)定合同無效。2）本案 中張強(qiáng)與黎民的房屋居住形成房屋借用關(guān)系，享有房屋的使用權(quán)， 并未取得任何的處分房屋的權(quán)利。 張強(qiáng)未經(jīng)所有權(quán)人的同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人， 顯然是無處分權(quán)人處 分他人財(cái)產(chǎn)的行為，即無權(quán)處分行為。3）張強(qiáng)是否在簽定合同后取得了處分權(quán)？本案中，張強(qiáng)在與望開簽

52、定合同后，又與房屋 的所有人黎民達(dá)成了房屋租賃協(xié)議，并據(jù)此認(rèn)為已取得了出租房屋的權(quán)利，因而 主張合同 有效。 這種看法是不正確的。 張強(qiáng)在與房主黎民簽定了房屋租賃協(xié)議后， 張強(qiáng)租賃房屋予望 開的行為構(gòu)成轉(zhuǎn)租行為。 房屋轉(zhuǎn)租， 是指承租人將承租的房屋再次出租的行為。我國城市 房屋租賃管理辦法 27 條規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人的同意，可以將承租的 房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從中收益。 ”28 條規(guī)定：“房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn) 租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人的書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 ” 根據(jù)規(guī)定， 承租人可以將房屋轉(zhuǎn)租， 但必須征得到原出租人的書面同意。

53、本案中， 張強(qiáng)在成 為承租人依法可以轉(zhuǎn)租房屋， 但是他的轉(zhuǎn)租合同必須得到原出租人的書面同意。 而出租人黎 民對(duì)張強(qiáng)的轉(zhuǎn)租行為根本就不知情， 更談不到黎民的書面的同意了。 所以， 張強(qiáng)并未因與房 主黎民的房屋租賃合同的簽定而取得房屋的轉(zhuǎn)租權(quán)的處分權(quán)。4）租房人望開能否要求法院確認(rèn)合同無效？該合同是在合同法生效后簽定的，應(yīng)該四用 新合同法。合同法 51 條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，或者無處 分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。 ”依據(jù)合同法的規(guī)定，此種合同，如果未得 到權(quán)利人的追認(rèn)，或者， 無處分權(quán)的人在合同成立后未得到處分權(quán)，合同應(yīng)被宣告無效。因 此，張強(qiáng)與望開的合同

54、因未得到出租人黎民的書面同意而處于效力待定狀態(tài)。因此， 在所有權(quán)人同意之前，租房人望開要求法院確認(rèn)合同無效的請(qǐng)求是有法律依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。第八章 房地產(chǎn)抵押一房地產(chǎn)抵押的概念和性質(zhì)房地產(chǎn)抵押， 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行 擔(dān)保的行為。性質(zhì)：（一）抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利。（二）抵押權(quán)是一種價(jià)值支配權(quán)（三）抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)二房地產(chǎn)抵押的設(shè)定（一）房地產(chǎn)抵押的條件下列房地產(chǎn)不得抵押：1權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)2用于教育，醫(yī)療，市政等公共福利事業(yè)的房產(chǎn)3列入文物保護(hù)的建筑物和重要紀(jì)念意義的其他建筑物 4已依法列入公告拆遷范圍的房地產(chǎn) 5被依法查封，扣押，監(jiān)管或

55、者以其他形式限制的房地產(chǎn)6依法不得抵押的其他房地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)抵押的程序 房地產(chǎn)抵押的程序主要包括兩個(gè)階段，分為簽約和登記兩個(gè)階段。1簽約房地產(chǎn)抵押，應(yīng)先有抵押人持土地使用權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書或房屋預(yù)售合同與抵押權(quán)人簽定書面房地產(chǎn)抵押合同。2登記房地產(chǎn)抵押應(yīng)按照規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記。 登記程序包括：（ 1）申請(qǐng)抵押人和抵押權(quán)人共同到房地產(chǎn)管理部門，填交房地產(chǎn)其他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本， 交驗(yàn)房地產(chǎn)抵押合同正本， 登記申請(qǐng)者的身份證明， 土地使用 權(quán)來源證明，地上建筑物及其附著物的權(quán)屬證明和登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要提交的其他文件。（ 2）受理房地產(chǎn)登記部門根據(jù)申請(qǐng)驗(yàn)閱文件，在收

56、件薄上載明名稱，葉數(shù)，件數(shù)，并給申請(qǐng)者開收據(jù)。（ 3）審查，發(fā)證房地產(chǎn)抵押以登記為要件。 抵押合同自登記之日起生效， 具有法律約束力。 三房地產(chǎn)抵押的范圍房地產(chǎn)抵押的范圍包括抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍和抵押物的范圍。（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的范圍。1）主債權(quán)2）利息3）違約金4）損害賠償金5）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍1關(guān)于房地產(chǎn)自身2關(guān)于抵押權(quán)設(shè)定后新增的房屋3關(guān)于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)在建的房屋四房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同是房地產(chǎn)抵押權(quán)人和抵押人明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（一）房地產(chǎn)抵押合同的條款：1當(dāng)事人的基本情況 2主債務(wù)的基本情況 3抵押物的基本情況 4抵押物估價(jià)，抵押率 5抵押物的權(quán)證保管，抵押物的占管人，占管方式，占管責(zé)任及意外毀損，滅失的風(fēng)險(xiǎn) 責(zé)任6抵押物的投保的險(xiǎn)種，險(xiǎn)別，賠償方式和受益人7抵押物權(quán)證