1、“香御公館項目管 理 方 案（供參考）合肥圣潔物業管理有限公司【目錄】項目概況 3物業服務重點 4組織架構 5崗位職責 7業戶管理方案 16房屋管理、共用設施設備管理方案 18智能化設施維修方案 22秩序維護管理方案 25保潔管理方案 34綠化管理方案 38社區文化建設 43項目測算 45【項目概況】（略）【物業服務重點】1、房屋立面管理房屋立面的整潔對房屋及項目品質有很強的支撐作用，故需在太陽能安裝、防盜欄柵安裝、封閉陽臺、晾衣架等影響房屋外立面的行為進行有效管理。2、出入口管理項目由排屋、高層、商業組成，因各個類型的業主對住宅的私密性要求不同，排屋私密性較高，需有出入口進行有效的管理。當然

2、，提高出入口管理水平需開發 公司增加門崗硬件的投入。3、車輛管理小區的車輛停放秩序是服務品質的重要體現， 包括機動車與非機動車，需從景觀 營造的角度使硬件配置更合理，包括非機動車停放點出入便利、道路交通組織情 況等。從項目沿街商業處的車位布置來看，商業廣場的停車引導工作較為重要。4、社區文化建設社區文化建設是提升項目居住品質、 提升業主滿意度的重要措施，可從項目銷售 開始便有計劃實施，逐步形成項目特色?！窘M織架構】、物業服務中心組織架構二、物業服務中心人員配備（共 45人）設經理1名，全面負責園區的物業管理、對各部工作落實檢查及對外協調等 工作。經理助理1名，協助經理做好園區的管理工作，經理不

3、在位時行使經理的職 責。財務1名，負責財務工作，以及物業服務中心的后勤服務工作。設六個部門：1、客服中心1人：其中客服主管由經理助理兼任。前臺客服員1名、協助主管負責前臺接待、信息派單、跟蹤與回訪，負責檔 案管理工作。主管由副經理兼任。2、綜合管理部3人：其中主管由經理助理兼任。管理員3名，協助主管負責各自區域的業主服務、 園區節日布置、園區業主 活動組織、業主接待、健康服務等工作，主要有業主投訴處理、協助各項費用收 取、業主意見征詢、業主的意見和建議收集、日常管理、健康服務、檔案管理、 業主回訪等工作。3、工程部3人：其中工程主管1名。綜合維修工2名，負責園區公共區域設施設備、附屬構筑物等日

4、常維修養護 及業主委托服務。4、保潔部13人：其中保潔主管1名，協助經理負責園區的清潔管理：各項檢查與指導、物品 采購或申領、各項工作安排與協調等工作。保潔員12名，負責園區公共區域的保潔工作和客戶室內清潔的響應。5、安保部19人：其中主管1名，協助經理負責園區的安保管理工作， 兼任義務消防隊長，對 突發事件的處理等工作。保安領班3名，協助主管安排好班內的各項工作。秩序維護員12人，協助做好小區安保管理工作，負責小區門崗管理、小區 巡邏、交通秩序與地下車庫管理等。監控員3名，負責消監控室的相關工作。6、綠化部3人：其中綠化主管由保潔部主管兼任。綠化員3名，負責園區公共區域的綠化養護工作?！緧徫?/p>

5、職責】一、物業服務中心人員崗位職責1、物業服務中心經理崗位職責1）堅決執行公司的各項方針、決策、計劃和各項指令 ；2）制定物業服務中心的目標，規定各級管理人員和員工的職責范圍并監督 貫徹執行情況；3）建立健全的物業服務中心組織系統，使之合理化、精簡化、效率化，主 持每月月度會，并針對有關問題進行重點講評和指示 ；4）加強物業服務中心安全管理工作，及設備設施維保工作 ；5）閱讀和分析財務報表，督促部門做好成本控制；6） 負責做好物業服務中心與公司其他部門之間的溝通及協調工作；7） 指導培訓工作，培養人才，提高整個服務質量和員工素質；8）有重點地定期巡視公眾場所和各部門工作情況、檢查服務質量、及時

6、發 現問題、解決問題、及時反饋處理意見；9）保持良好的公共關系、樹立綠城良好的形象；10）以身作則，關心員工，獎罰分明，使物業服務中心有高度凝聚力，并要 求全體員工以高度熱情和責任感去完成本職工作 ；11）負責受理投訴，組織意見征詢活動，定期了解物業服務中心各項服務的 意見及建議；12）全面負責物業服務中心工作，帶領全體員工努力工作，完成所確定的各 項目標。2、綜合管理員（包括前臺服務人員、管理員、質量管理員兼園區服務專員、財 務人員）崗位職責1）發現有對物管工作的意見和建議應及時向物業服務中心負責人匯報；2）負責管理區域內貫徹、實施公司頒布的質量方針和質量目標，并協助經 理保持質量管理體系的

7、有效運行；3）負責園區生活服務體系的具體實施工作；4）負責做好物業服務中心的文檔、考勤、檔案管理工作；5）負責項目資產臺帳的建立和管理工作；6）負責項目申購、入存、領用，建立庫房各類帳簿，定期檢查庫存物品， 填寫存放物品月檢表防止物品丟失；7）每周對設備、設施進行檢查，發現問題及時通知工程部門進行整改；8）每天對轄區的巡查不少于一次，發現問題及時通知相關部門進行整改（特 別是保潔、綠化）；9）每周對設備、設施進行檢查，發現問題及時通知工程部門進行整改；10）火災、水浸等災害事故處理。二、工程部崗位職責1、工程部主管崗位職責1）貫徹執行公司和物業服務中心指示，負責設備的全權管轄和調配，工程 的組

8、織和實施，人員的選配和管理；2）貫徹實施公司的質量方針、目標，完成公司、物業服務中心下達的各項 指標；3）組織、制定本部門各崗位的工作職責、操作規程和崗位規范，制定、落 實、糾正各類預防措施，組織實施本部門的管理體系文件；4）征求工作意見，處理客戶投訴或處理分管工作有關事宜，加強與業主或 外界的聯系并將信息反饋給物業服務中心和相關部門；5）領導本部門的安全生產、消防和財務管理工作，保證業主和員工的安全；6）領導本部門對不合格項進行原因分析、落實、整改和預防的各項措施， 制定緊急情況和設備故障預案；7）做好各項工作的請示、匯報和部門間的溝通工作；8）保障管理設備的安全運行與設施完好；9）制定維修

9、保養計劃，督促檢查下屬嚴格執行工作程序及規章制度；10）制定費用、能耗預算及設備大修、更新改造計劃；11）督導下屬做好能源、消耗材料、日常維修計劃、維修保養和統計分析， 制定節能措施；12）審批所有改建、新建和安裝及大修工程設備以及竣工驗收；13）廣泛收集設備管理、技術信息資料，建立健全設備技術檔案；14）制定培訓計劃， 提升部門員工的服務意識與技能素質。2、水管五金維修工崗位職責1）對工程部主管負責，完成主管布置的各項工作；2）了解給排水系統、消防水系統、空調水系統的管道走向，熟悉管網管道 走向、各管道口徑、閘門的規格型號及相關附件的作用及技術參數， 保證各管網 系統的正常運行；3）定時巡檢

10、以上設備的運行狀況，并做好記錄，定期按相關操作規程做好 保養工作，掌握常用附屬的泵、閥、計量器具和門窗、衛生潔具等工作原理，設施設備做好檢查和相應的保養工作，掌握常用設備、五金等零部件的規格、型號 等技術數據；4）努力學習技術，對本崗位技術精益求精，對維、急修項目判斷準確，修 理迅速及時，力求向萬能工方向發展；5）熟悉相關崗位設備的工作原理，以及主要構造，掌握其特性，正確使用， 定期保養；6）上門維修服務時，應以不影響業主對設施的使用為原則，嚴格執行公司 的各項規定，做到“落手清”；7）做好設備房的保養、清潔工作，并對年檢設施設備做好定期檢查，及時 反饋信息，做好記錄；8）完成上級交辦的其它各

11、項工作。3、高配值班電工崗位職責1）對工程部電氣主管負責，完成主管布置的各項工作；2）熟悉高配房高、低壓配電設備和電氣知識，掌握所有配電設備及電氣設備的功能和有關技術參數，嚴格執行配電設備的安全操作及運行管理規程，正確操作各類配電設備及電氣設備，保證配電設備的完好和正常運行；3）嚴格執行配電房管理制度和配電房設施設備維護保養規程，做好配電設 備維修保養工作，確保配電設施設備完好，保確正常供電和設施的正常使用；4）熟悉管理區域的強電線路的走向，并能了解各節點的位置以及對主要節 點，進行定期檢查，并及時做好信息的反饋工作；5）定時做好配電房的巡檢工作和清潔衛生工作，并做好運行參數記錄和交 接班記錄

12、，嚴格控制出入配電房人員并做好記錄；6）完成上級交辦的各項任務。4、強弱電維修工崗位職責1）對工程部主管負責，完成主管布置的各項工作；2）熟悉高、低壓電氣和弱電電氣知識，掌握所有電氣設備的功能和有關技 術參數，正確操作各類電氣設備，保證電氣設備的完好和正常運行；3）熟悉本區域的強、弱電電器線路的走向，并能了解各節點的位置以及對 主要節點進行大容量運行時的定期檢查，并及時做好信息的反饋工作；4）嚴格執行電氣設備的安全操作規程，做好設備維修保養工作，確保正常 供電，做好消防報警、監控、廣播、通訊等弱電系統設備檢查維修工作，確保弱 電系統設備正常使用；5）負責定期檢查移動用電器具的安全使用工作，以防

13、觸電事故發生；6）熟悉電工崗位設備的工作原理，主要構造和使用方法，掌握其特性，正 確使用，定期保養；7）定時做好電器設備房的巡檢工作，并做好運行參數記錄；8）負責包干區域的清潔衛生工作；9）努力學習技術，對相關崗位技術精益求精，對維修、急修項目故障，判 斷準確，修理迅速及時，并向萬能工方向努力；10）完成上級交辦的各項任務。5、電梯運行管理員崗位職責1）對工程部主管負責，完成主管布置的各項任務；2）熟悉電梯性能，掌握其構造、工作原理以及各項技術參數；3）嚴格按保養計劃項目或協助外包單位做好保養作業，認真做好保養、維 修記錄，保證電梯的安全、正常運行；4）負責電梯的日常維修保養，發生故障時及時與

14、電梯維保公司的電梯維修 工處理緊急維修工作；5）遇到業主或使用人違章操作時，應及時地向業主和使用人指出；6）做好設備房包干區域的保養、清潔工作；7）努力學習技術，對本崗位技術精益求精，對維修、急修項目判斷準確， 修理迅速及時，并向萬能工方向發展；8）完成上級交辦的各項任務。6油漆、泥木維修工崗位職責1）對工程部主管負責，完成主管布置的各項任務；2）負責對區域內所有木質制品的維修、 保養及墻壁、金屬構架的油漆翻新;3）負責對區域內墻紙、天花板、玻璃及各種裝飾的裝修維修，為區域內舉 辦的各種活動制作和安裝道具；4）負責區域內地坪與墻面維修保養和更新；5）做好文明施工，確保施工現場的環境衛生，維修完

15、畢后清理現場；6）定期巡回檢查所管范圍設施的完好狀況，發現問題及時維修，接到派工 單迅速維修，并及時做好信息的反饋工作；7）完成上級交辦的各項任務。三、保潔部人員崗位職責1、保潔主管崗位職責1）認真負責管轄區域內保潔工作的現場管理，經常了解保潔員的思想和生 活動態，及時解決所存在的問題，并定期向物業服務中心、公司匯報工作;2）刻苦學習業務技能和管理技巧，熟悉掌握管轄區域內的保潔范圍、質量 標準、保潔的作業程序，巡回檢查保潔現場，督導現場保潔工作，有效制止 各種違章現象，確保保潔服務質量的落實；3）嚴格按照保潔管理作業程序和保潔標準及檢查考核評分標準，實行工作 檢查制度；4）合理調配保潔人員，并

16、對管轄區域內的機器設備、保潔工具及物耗進行 合理配置；5）抓好班組服務意識建設，使員工樹立“業主至上、服務第一”的宗旨， 不斷提高服務質量，每周進行工作總結，每月進行保潔工作情況分析、上報 月度保潔計劃；6）負責對保潔員的崗位技能、儀表儀容、遵章守紀、文明禮貌等方面進行 培訓；7）帶領各班員工及時完成上級臨時安排的保潔任務。2、保潔員崗位職責1）嚴格遵守勞動紀律，不遲到、早退、不無故曠工、不串崗、不以公代私 給業主提供有償服務，做到有事事先請假；2）工作期間一律穿工作服，佩戴工作牌，儀表整潔，精神飽滿，盡量不說家鄉話；3）嚴格按照保潔服務方面的程序和規程進行操作。4）正確使用相關的設備和保潔用

17、品，發現問題及時向領班、保潔主管匯報;5）愛護公物，節約清潔材料，每日收工后必須將勞動工具清洗、整理干凈， 統一放在指定地點；6）服從上級領導工作分配（臨時），團結同事、互幫互助、說話和氣，文明 服務、禮貌待人，認真完成所交辦的工作。四、保安部崗位職責1、保安部主管崗位職責1）模范帶頭，身先士卒、做好表率作用；2）對保安部所有文檔進行建立、整理，嚴格按照公司文件管理制度管理執 行;3）配合物業服務中心做好相關工作的銜接；4）嚴格落實公司制定的各項管理制度；5）開展保安部思想教育工作，突出團隊的凝聚力，形成良好的團隊氛圍， 降低人員的流失；6）組織保安部的日常培訓工作，并制定相關的培訓方案；7）

18、檢查保安部的實際工作情況，及時糾正不良現象、杜絕管理隱患；8）發現并培養骨干人員，為公司做好人員的儲備；9）制定保安部工作計劃和總結工作，對保安部工作做好宏觀調控。2、保安領班崗位職責1）服從保安部的領導，做好班集體和保安部的銜接關系；2）負責本班人員的思想工作，創造良好的班集體氛圍，增強隊員之間的凝聚力;3）協調本班人員與他班人員的關系促進整個保安隊的團結；4）負責本班保安員業務、軍事、安保技能的培訓工作；5）負責日常工作人員調配的指揮工作；6）定期召開班務會，總結班集體的工作，并制定工作計劃；7）嚴格落實保安部制定的各項規章制度和工作要求，做到及時高效的完成 任務。3、門崗崗位職責1）門崗

19、實行24小時崗位制；2）維護項目項目外圍秩序，疏導人員出入；3）做好外來人員的咨詢服務工作，指揮外來車輛停放至指定位置；4）儀表端正，精神飽滿，文明執勤，禮貌待人，遇到矛盾時不急噪，禁止 動手打架；5）對攜帶可疑物品的人員進行有禮有節的檢查，嚴禁違禁物品進入轄區；6）日常工作中積極與巡邏崗密切配合，保證工作的效率；7） 交接班時應詳細交代本班情況以及需注意的工作事記，并做好文字記錄4、巡邏崗崗位職責1）實行24小時巡邏崗制；2）對樓道、地下車庫、自行車庫每天檢查一次；3）巡邏崗姿態端正、舉止大方、精神飽滿、嚴禁與無關人員聊天；4）維護轄區公共區域安全，發現可疑人員詢問盤查時，應先敬禮、再詢問；

20、 發現違法分子進行破壞、行竊、犯罪時，應立即采取強硬措施予以制止，并及時 報告和做好詳細記錄；5）維護轄區公共區域秩序，對打架、斗毆、酗酒鬧事等行為，要及時進行 勸解、調節和制止，及時報告；6）協助車輛管理員做好轄區車輛管理工作，使車輛按章行駛、有序停放；7）做好項目項目公寓樓和寫字樓的人員控制，檢查轄區消防設施、設備及其他公共設施、設備，確保其不受損壞和丟失，如出現隱患和異常情況應及時報 告（每月檢查一次，并做好相關記錄）；8）巡邏時，應注意檢查各處門窗是否關好，并及時提醒；對重點部位的檢 查，要做好簽到工作；對在檢查中發現的問題，要及時填寫巡查反饋單，上報物 業服務中心；9）接到消監控中心

21、信號后，應在二分鐘內趕到報警地點查看， 視情況處理， 并將情況反饋到報警中心，以備追溯；10） 下崗前應向接崗人員詳細介紹本班執勤情況及下班應注意的事項，同時 做好交接班記錄。5、監控員崗位職責1）當報警器發出警鳴時，監控員應辨別警情內容，如發現有人靠近圍墻， 但無可疑情況可直接處理；2）當報警器發出警鳴時，同時用對講機第一時間通知秩序維護員，通報時 口齒清楚、明了，如遇對講機干擾或對方發送接受信號不靈時應迅速使用電話聯 系；3）監控員如發現可疑人翻進項目項目應立即用對講機通知秩序維護人員， 描述可疑人其外貌特征，有秩序維護人員前去制止、抓獲；4）監控員處理警情時，需馬上錄影回放；5）秩序維護

22、員到達現場查看后，進行必要處理，應及時把情況反饋到消監 控中心，監控員作詳細如實的報警記錄；6）監控員對監控器觀察不到的區域，一旦發生報警，不管有無情況都應立 即通知秩序維護員前去查看；7）若同一防區出現多次誤報，通知秩序維護員查看是否因為人為引起，再 排除，如果是報警器本身的原因撤防后通知保安巡邏時多加注意；8）監控員當班期間，如遇到特殊的系統或警情信號時，先登記再值班記錄 本上，再和系統管理員聯系，查看是否屬于系統正常現象；9）監控員必須每周檢查一次報警系統報警情況，對于防區誤報率高或者報 警次數多的情況和系統上下不能及時實行操作設備程序應及時反饋到各部門；10）監控員不能任意更改系統中的

23、各個操作程序或者撤除某個程序；11）當班期間如需斷電，必須先退出正在運行的系統，再完全關上電腦后方 可進行處理；12）圖像出現的問題:a）如果圖像顯示黑屏時，就是點擊圖像失靈（顯示不穩定圖像有可能是因為 溫度太高）；b）如果圖像顯示藍屏畫面，那有可能是斷電了或攝像頭有問題；13）電梯報警處理情況a）監控中心接道電梯應急電話或巡查發現困梯，立即報告當值領班和部門主管，組織秩序維護員到現場協調控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層，通知工程部和電梯公司；b）監控中心通過電視監控屏觀察電梯人員情況，使用電梯應急電話與被困 者聯系，做好切實安慰工作；c）如遇特殊情況無法

24、消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報 消防部門或求助有關部門解決；d）物業經理填寫重大事故報告表，詳細記錄故障及處理經過?！緲I戶管理方案】（一）、前臺接待管理1要求標準（1）佩戴胸牌，著工作服。（2）儀表端莊、大方，表情自然和藹、親切。（3）對業主（使用人）一視同仁。接待時應主動、熱情、規范。（4）電話通話簡明扼要，保持電話暢通，并做好接聽記錄。（5）迎送接待業主（使用人）時應起立，用語準確，稱呼恰當，問候親切， 語氣誠懇，耐心細致。（6）使用文明用語，禁止使用服務忌語。（7）接到各類信息后，應及時作好記錄，一般物業服務中心范圍內的問題 十分鐘內給予答復或解決；若不能第一時間解決的，

25、立刻聯系相關部門，征求意 見，統一處理方法，并作好該信息的跟蹤記錄。（8）負責發放各項服務的聯系單給相關責任人， 并負責做好整個閉環的跟 蹤工作。（9）做好經營服務項目的聯系、記錄、收費、接待工作，并協助相關人員 作好服務工作。（10）負責每月信息匯總工作。（11協助做好物管費的催收工作。2、管理內容（1）業主來訪。（2）外來人員來訪。（3）參觀人員的接待。（4）各類信息的處理、匯總和匯報。（5）各項服務的接受與安排。（二八值班管理1要求標準（1）時間：春冬季7： 30至18： 00；夏秋季7： 00至18： 30。（2）中午在辦公室值班。（3）記錄準確、明白、真實、可追溯。（4）桌面物品擺放

26、有序，煙灰缸干凈。2、管理內容（1）每天輪流值班。輪值人員：管理員、保潔綠化主管、工程領班。（2）辦公室清潔衛生工作。（3）接聽電話。（4）做好值班記錄。（5）業主投訴或報修后的回訪。（三）、業主意見征詢工作1、要求標準（1）每年的11月發放業主意見征詢表。（2）發放對象為全體業主或抽樣調查，但被調查的業主不得少于總數的30%（3）準確、真實、及時、可追溯。（4）對不滿意的進行回訪。2、管理內容征詢業主意見，統計業主滿意率，做好回訪工作【房屋管理、共用設備設施管理方案】(一) 、人員安排工程主管1人綜合維修工2人(二八管理目標1、房屋及配套設施設備完好率保持在 99%以上。2、道路及停車場完好

27、率在98%以上。(三)、要求標準、計劃1、要求標準(1) 、草坪燈、地埋燈、庭院燈、導向燈每天開關時間：18:30 21:00(夏、 秋季)，17:00 20:00(冬、春季)(節假日開啟射燈、景觀燈，其它時間不開啟)。(2) 、亮燈情況由中班秩序維護隊員進行檢查，發現損壞的填寫報修登記表， 次日由早班班長交前臺，服務中心落實工程維修人員及時查明原因，給予維修，要求：燈泡燈罩無缺損，設備完好，亮燈率在 99%以上。(3) 、每月擦拭或清洗一次燈罩(2米以下、。要求：燈罩保持清潔明亮。(4) 、窨井、窨溝、車庫地溝、排水溝，每月清理一次。要求：無雜物、無塌 陷，水流暢通，井蓋完好。(5) 、每周

28、啟動排水泵、排氣扇，進行試運行；遇雨天上班時第一時間對地下 車庫巡視。檢查排水泵、排氣扇的電機溫度及聲音、排水壓力是否正常及管道閥 門接是否漏水并作好檢查記錄。(6) 、每月檢查一次控制箱，并進行除塵，對接頭螺絲緊固；對控制箱體及排 氣扇葉表面進行一次清理，用抹布擦拭一次。要求：表面無灰塵，及扇葉無變形 現象。(7) 、每周檢查一次每一層水表箱內閥門接口及減壓閥，如發現有漏水現象應 及時處理。要求：無滲漏現象。(8) 、露天消防栓每日巡查、每半年保養一次。要求：表面無生銹現象，顏色 一致。(9) 、消防箱噴淋管每日巡查、每半年保養一次。要求：管道表面無生銹現象， 顏色一致。(10) 、每月檢查

29、風機房。要求：設備正常運行，無損壞現象，表面無積塵，并做好記錄（11）、消防儀表每日巡查。要求：壓力正常。（12）、每周檢查兒童樂園，連接是否牢固、表面有無破損、地面保護設施是否開裂。根據需要對螺絲進行加油、緊固。（13）戶外公共花架每季度檢查一次，視情況進行養護。要求：表面無破損。（14）、景觀水池每月檢查一次，每月清理一次。要求：無滲水、無破損、底 部無嚴重積塵。（15）、園區建筑小品、護攔每年保養一次。要求：無損壞現象。（16）、道路、停車場每日巡查。要求：地面平整無積水、無破損。（17）、公共門窗、鎖每日巡查。要求：表面完好無變形，窗戶無滲水。（18）、每日對道閘進行檢查，保養。如對道

30、閘彈簧加油、接觸性能是否正常。 要求：起動靈活，無損壞現象。（19）、每月檢查并清潔一次單元電表箱、 配電箱、配電柜及每層管線分線盒。 要求：無積塵，接頭無松動現象。（20）、UPS備用電源每季充放電一次，檢查外觀是否清潔，各接線端子是否 牢固。2、房屋維修養護計劃及實施方案序項目維修類別計戈U方案標準實施效果號1房屋主體結構局部受損。平時每月巡杳 一次，但在入 住裝修階段需 每天巡視，發 現問題，立即 處理或維修。由于使用 不當造成結 構較輕受損 由工程部或 委托專業公 司實施。有關房屋修繕標準。安全，使用正常。2房屋承 重及抗 震結構 部位施工質量原因造成的結構問題。平時每月巡杳 一次，但

31、在入 住裝修階段需 每天巡視，發 現問題，立即 處理或維修。如因施工 質量原因造 成結構問題，應提請開發 單位處理。有關工程 施工技術規 范。功能完好。3公共屋面 隔熱層破損。 防水層破損造 成屋面滲漏。 避雷設施脫焊、 斷裂。 屋面積水。每半年檢杳一 次，發現問題， 及時維修。由工程部按 相關作業規 程實施維修。 有關房屋 修繕標準。 相關修繕 作業規程。 無積水，無 滲漏。 隔熱層完 好無損。 避雷設施 效果良好。4公共通 道、門 廳、樓梯間、門 窗、鎖 公用墻面、地面 的維修改造。 公共通道、門廳 的墻、天花維護。 樓梯間墻面、窗 戶、扶手、踏步的 維護。 大堂自控門維 護。每周對該區域

32、 檢杳一次；每 半年對公共地 面維護一次， 補換損壞或空 鼓墻面、地磚。維修由工程 部負責。 相應建筑 部分修繕技 術規程。 房屋修繕 標準。 整潔、無缺 損。 表面完好 無變形，窗戶 無滲水。5上、下水主管道 接口及砂眼漏 水。 管道堵塞、破 裂。 固定碼松脫。每月巡查一 次，發現問題 及時解決。由工程部按 有關規程實 施。給、排水維 護修繕標 準。房屋維修標 準。 美觀完好。 上、下水通 暢。 無滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養護。每月對水池、 水箱進行檢 查，發現問題， 及時處理。委托具有相 關資質企業 進行維護、清 洗。水池、水箱清洗相關標準。 水池、水箱 正常使用。 水質無二 次

33、污染。7設備用房經營用房 用房出現臟亂 差環境現象。 不能滿足正常 使用。 各項設施、設備 缺損。 每周檢杳一 次用房，發現 問題，及時處 理。 每月檢查一 次設施、設備。由工程部按 維修保養規 程實施。相應維修保 養規程。 正常安全 使用。 各項設施、 設備完好。 整潔、安 全。【智能化維修方案】（一）、人員安排智能化系統日常運行及維護主要由服務中心消監控人員及維修人員進行（二）、管理目標1、大型及重要機電設備完好率99%2、綜合滿意率96%以上。（三）、智能化系統維護方案1、維護內容及維護方式維護內容維護方式2、智能化系統的維護計劃小修計劃：根據日常維護記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的

34、小修計劃。 中修計劃：根據季檢記錄及報告、年檢記錄及報告，制定每年一次的中修計劃 大修計劃：根據年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修計劃。3、詳細維護保養項目類別對象項目標 準維護計劃日檢月 檢季檢年檢臨 檢可視 對講 門禁 系統主服務器外觀清潔、完整、無破損V-V接插件連線牢固、無松脫V-V性能靈敏度咼、響應正確V-V緊急按鈕紅外探頭智能主機外觀清潔、完整、無破損V-V安裝與聯接安裝牢固、聯接V-V感應性能靈敏度高、響應特性正常V-V信號發送完整、無缺漏V-V樓門控制器外觀清潔無破損V-V各按鈕靈敏可靠V-V受話器、揚聲器功能正常、音量無失真V-V攝像監控監視器外觀及布置清潔無塵、無破損、有

35、序V-V聯接線牢固、無接觸不良V-V顯示功能畫面清晰、穩定，調節靈敏V-V控制器 畫面分割器 錄像機 電源外觀清潔無塵、擺放有序無破損V-V聯接線、接插件聯接可靠、無松動V-V各控制鍵性能各控制鍵靈敏可靠、畫面分割穩定、錄像清晰、干擾小V-V直流電源性能供電電壓正常、無過熱現象V-V攝像器外觀清潔完整、無破損、防水浸V-V安裝與聯接安裝牢固、連接可靠V-V攝像性能信號清晰完整、控制靈敏可靠、失真小V-V監控制線路安裝與連接安裝牢固連接可靠、衰減小V-V紅外線周界系紅外線探測器外觀清潔完整、無破損、防水浸V-V接插件與聯接線牢固、無接觸不良V-V感應速度能達設計要V-V統安裝緊固件牢固、無松脫、

36、無氧化V-V備用電源系統蓄電池組外觀清潔無塵、無明顯溫升V-V沖放電正常V-V電池通風器運行正常、無異聲V-V巡更系統主機外觀清潔完整、無破損V-V接插件連接線牢固、無松脫V-V運行狀況正常、無死機過熱等不良現象V-V信息采集器外觀清潔無破損、防滲水V-V運行情況米集正確、傳輸信息完整V-V各系統電腦主機外觀清潔完整、無破損V-V接插件連接線牢固、無松脫V-V運行狀況正常、無死機過熱等不良現象V-V打印機軟硬盤顯示器外觀清潔完整、無破損V-V接插件連接線牢固、無松脫V-V運行狀況正常、無各種不良現象V-V軟件及數據軟件運行狀況無死機等不良現象、無病毒感 染V-V數據維護完整、正確、保存完好V-

37、V車輛管理系統閘桿系統外觀清潔、無變形V-V安裝與聯動牢固V-V控制狀況動作靈活、可靠V-V計算機系統外觀清潔V-V安裝與聯接連接可靠V-V運行狀況正常無不良現象V-VIC卡讀卡機外觀清潔整齊V-V安裝與連接牢固可靠V-V性能靈敏正確性V-V【秩序維護管理方案】（一）、人員安排1、秩序維護主管1人2、秩序維護班長3人3、秩序維護隊員12人，4、消監控員3人主出入口1、主崗（形象崗）跨立式站崗；2、對進入園區的車輛、工作人員行注目禮或敬禮；3、對進入小區的外來車輛、行人進行登記，并負責道閘的開啟；4、與園區內巡邏維護人員相配合，通知車輛進入情況；巡邏崗1、對小區巡邏布點進行打點，發現可疑人員及設

38、備異常情況進行處理匯報;2、嚴格控制車庫出入口人員進出，禁止外人通行。監控崗1、監控崗24小時值班；2、通過監控錄像發現可疑現象時及時通知巡邏崗核實可疑情況；3、監控崗做好緊急鑰匙的管理工作；4、接到值班電話應及時應答，按客戶服務中心要求處理業主反映事項。（二）、秩序維護服務管理目標和制度1、管理目標1）治安責任事故發生率1%。以下。2）對秩序維護服務的滿意率達到 96%。2、管理制度1）秩序維護人員考核制度2）秩序維護人員儀容儀表管理規范3）秩序維護人員服飾管理規范4）秩序維護員交接班規定5）車輛管理規定6）秩序維護人員崗位值班規定（三）、秩序維護服務管理標準、操作方案1 、秩序維護服務管理

39、標準1）巡邏崗秩序維護員每日的執勤工作應符合巡邏崗管理作業規程 、突發事件處理作業規程、施工人員、閑雜人員管理作業規程中的各項要求。2）車管員每日的執勤工作應符合交通管理作業規程、車輛停放管理作 業規程中的各項要求。3） 義務消防員在工作中使用消防器材時應符合消防管理作業規程、突 發事件處理作業規程中的各項要求。4）秩序維護員在每日工作交接班時，必須依照秩序維護員交接班管理作業規程的要求進行交接班。5）當轄區發生突發事件時，突發事件處理作業規程中要求參與工作的秩 序維護部成員，必須依照規程盡職盡責。6）秩序維護員的內務、作息標準應達到秩序維護員內務管理作業規程 的細則要求。7）秩序維護員每日執

40、勤或值班時的儀表儀容、言談舉止應符合秩序維護 員行為規范管理作業規程的各項要求。8）秩序維護員在使用警用器械時，應嚴格遵守秩序維護警用器械管理作 業規程的各項要求。9）秩序維護員必須按秩序維護員培訓實施作業規程的要求參加培訓和 達到培訓要求。10）秩序維護隊長除應嚴格按作業規程進行工作外， 還需嚴格遵守公司和秩 序維護總部其他相關作業規程、制度的要求。11） 秩序維護部各級管理人員均應按上述各項作業規程履行自己的職責，符 合作業規程的要求。2、日常操作方案（1）、門崗A、裝修材料管理：裝修材料進入時門崗應仔細檢查詢問，同時用對講機通知裝修管理人員或服 務中心，是否已辦理裝修手續，經核實允許，人

41、員方可入內；裝修材料的堆放、搬運。大門崗攔住送貨車輛，告之讓貨主到門口填寫“當 天清理干凈的承諾書”后方可進入，如具備地下車庫的樓寓，要求黃沙、水泥等 暫卸地下車庫；不具備條件必須在道路上臨時堆放的，提供油布并通知巡邏人員及時跟進貨物定位；如有防盜窗、太陽能、易燃易爆物品禁止進入園區。B、裝修人員管理：裝修人員進入大門時門崗先行軍禮，再詢問，核實有無 出入證，或是否有效，若屬無效證件，需進行補辦，三天以內無須辦理出入證，但需持有效證件登記，三天以上人員必須辦理出入證。裝修人員自行車、摩托車 停放在指定位置。C、外來人員管理：外來人員進入園區內時，門崗應主動上前先行軍禮，后 詢問去向，向來訪人員

42、索取有效證件進行登記， 登記完畢后入內，其車輛按指定 地點停放。D老年人（包括本園區老年人）：如有老年人想要進入園區（本園區老年人）， 門崗隊員應主動、熱情問候，看見老人手上提物品，門崗人員應呼叫巡邏人員至 門崗主動幫老人拎物品陪老人至家門口；（非本園區老年人），門崗人員應主動上 前先行軍禮，后詢問去向，如在詢問當中，老人（或執勤本人）聽不懂或聽不清， 隊員應請教其他本地隊員或路人給予幫助， 問清老人去哪后，門崗人員應呼叫巡 邏人員至門崗，幫老人拎物品陪老人至業主家，并予以確認，如業主不在家，及 時與業主聯系，如業主短時間內不能回來，貝帰老人至服務中心休息片刻，直至 業主回來。E、參觀人員：如

43、有外來人員要參觀園區，請參觀人員出示公司有關部門出 具的介紹信、聯系函等，立即通知前臺。參觀人員若無法出示相關證明時，秩序 維護員應婉轉地拒絕其入內，并提醒下次如要參觀，請事先做好準備。F、推銷人員：如有推銷人員在門崗被攔到，值班隊員應提醒推銷人員請勿 打擾業主生活，如有事請跟服務中心聯系，并告知服務中心電話號碼或請巡邏人 員帶其至服務中心辦理相關手續，不行則應婉轉地拒絕其入內。如在園區內巡邏 發現或經業主舉報有推銷人員后，應及時地對推銷人員進行攔截，將其帶至客戶 服務部，由客戶服務部工作人員處理。G安裝施工人員：如有安裝人員（空調打洞、鋁合金安裝等）需要進入園 區施工時，應及時通知客戶服務部

44、。H、敲墻用的榔頭柄長超過50公分不能帶入，搬運黃沙要求使用吊袋或袋裝化，簸箕不能搬運黃沙I、物品管理：每天中午和下午施工人員下班時，門崗秩序維護員要密切觀 察他們所帶的物品，如的確屬于他個人的物品的，我們可以不必過問；如是裝修 材料，必須向業主核實決定是否放行，并進行記錄。業主如有物品來存，并填寫業主存放物品登記表，取時必須嚴格進行登記。(2) 、園內巡邏A、巡邏以三大步伐中“起步走”的動作要求行走，在規定區域內巡邏。B、如巡邏員接到門崗值班人員有外來車輛通知后， 應立即趕到停車位置處， 發現車主未按規定停車的跡象，馬上進行引導，并指定停車地；停在車庫門前的 車輛，應及時和車主聯系并糾正；及

45、時糾正停放不整齊的自行車、 電瓶車指定位 置統一擺放；對進入園區的車輛，應查看車身是否有擦痕或碰撞之痕跡；倒觀鏡、 車燈、玻璃是否有破損或裂縫；若有類似情況，立即通知業主，并在值班記錄 本上詳細記錄。C、公共配套設施的檢查，如發現路燈損壞，應上前看清路燈位置、損壞部 位，并通過對講機呼叫門崗值班人員通報剛才發現問題，及時在值班記錄上 填寫，并以反饋單的形式反饋到服務中心； 遇到重要的異常問題時，立即通報班 長，在值班記錄上詳細記錄事故情況，以便追溯。D裝修材料、物品搬運的監督；巡邏隊員在在接到門崗“某住戶有黃沙、 水泥、白灰等材料進入”時，應立即趕到卸貨地點，如欲卸在道路上的，要求搬 運工在這

46、些物品下面墊塑料薄膜，并要求搬運工注意不要損壞樓道內的墻面、 照 明設施、車輛壓壞綠化等，如損壞則照價賠償。E、部分樓寓因車輛無法直接到達，巡邏隊員應注意送貨車輛硬性進入，損 壞綠化；應設法提供服務中心的搬運車與其使用。F、及時提醒在兒童樂園、景觀河道邊玩耍的小孩、老人等注意自身安全， 并勸離危險地帶，告誡他們：如發生意外，請及時呼救。G在園區巡邏時盡可能主動幫助業主做一些力所能及的事務，如提提物品、打打雨傘等。H、巡邏時發現在園區某一點逗留時間長或見到維護員有意躲避的可疑人員， 應立即上前盤問，必要時可請 110處理。I、發現有裝修人員使用公共器械，坐、躺在草坪、休閑椅上，赤背等不文明的行為

47、應當制止，并要求其離開或回到工作場地。J、要求每個巡邏隊員基本了解本區塊的業主名單、家庭成員情況、業主車 牌號、出入小區的規律、個人習性及公共設施設備的位置和運行情況； 裝修情況。K如接到監控室報警通知，必須在 5分鐘內趕赴報警區域，進行處理或按 緊急事故處理預案進行操作，并反饋監控室，以便追溯。L、巡視時發現道路、綠化帶上有煙蒂、紙屑等，應隨手撿起，碰到難以處 理的垃圾及時通過對講機向服務中心反饋。M晚上對裝修戶的時間和噪音管理。（3）、區域巡邏A、根據目前各小區分布，編制區域巡邏路線。B、組織各小區非當班秩序維護隊員（主要以隊長、班長為主）進行夜間、 節日等特殊時間聯動巡查。C、由各小區秩

48、序維護隊長進行對口檢查，形成長效機制，編制檢查計劃等。D與社區、派出所形成網絡式管理。、車輛管理服務中心應積極配合業主委員會制定小區的停車管理制度或規定，并協助配合實施，在業主委員會制定相關規定和制度之前，則按常規實行以下管理方式：A、機動車停放至車庫內或指定停放點，非機動車輛停放至地下車庫指定停 放處；如未按規定停放，則通過可視門鈴或上門進行耐心解釋， 務必使其停放到 位。B、非業主車輛：在園區內臨時車輛停放點車輛滿負荷后，通知門崗對外來 車輛進行勸阻禁入，保證園區內道路的秩序。C、亂停放車輛的處理：巡邏秩序維護員通過對講機問清該車的住戶 （訪客），并通過可視門鈴或上門要求其停放至指定位置，

49、如不配合的，可使用帶有膠水的“通知條”粘貼在該車的擋風玻璃上。D其它車輛：如送貨車、電力工程車、搶險、救護車等，在允許的時間內， 進行作業，超過一定時限，則將車輛停放至指定位置，以便日常管理。裝修車輛 如載負裝修物品駛離園區須業主簽字， 核實該車上的物品和數量，無誤后放行并 作好登記。E、對停放車輛進行檢查，如果發現有劃痕，外部破損或窗戶沒關的，立即 通知業主并進行書面記錄。F、小區里面不允許試剎車，練習開車或隨處洗車，修車時不得污染環境。G 5噸以上的貨車禁止入內，如需搬貨請放在馬路上，用合適車輛轉駁。5噸以下車輛按秩序維護員指定位置停放。(5)、消防管理A、滅火器每一個月定時由義務消防員或

50、秩序維護負責人對本小區內的滅火器進行檢 查、復查，并作書面登記，交秩序維護部主管核實簽字。具體檢查內容如下： 檢查滅火器是否按規定位置擺放， 若沒有在規定位置上，應查清原因，向 服務中心匯報，并及時補充，做好書面記錄、并填寫檢查記錄卡； 察看滅火器的使用期限是否超過有效期， 如有效期已過，應及時更換，做 好記錄，確保在位的滅火器的正常使用不得有任何影響； 檢查滅火器自身衛生狀況，做到滅火器上無污跡、無粘性物體，同時周圍 環境對滅火器的正常使用不得有任何影響； 要注意檢查滅火器內存滅火劑的情況，若壓力表上指針已到紅線區，則說 明滅火劑已用完或壓力不足，應向秩序維護部匯報，及時填充或加壓，并做好記

51、 錄和標識，便于使用；應清楚秩序維護員對滅火器各方面性能的了解程度，不懂的要教其學會， 掌握正確的使用方法，能熟練操作。B、消防栓每一個月定時由消防監督員或秩序維護負責人對本小區內的消防栓進行檢 查，具體檢查內容如下： 檢查消防栓上如油漆脫落較嚴重，應及時油漆，若有污物或粘性物質應清 除干凈； 檢查消防栓的編號，不得被其它物體覆蓋；檢查消防栓上螺絲的松緊情況，發現轉不動應用消防扳手調試，確保消防蓋啟動靈活； 檢查消防栓是否有銹蝕現象，接頭能否和消防扳手配合使用； 每月檢查一次消防栓出水情況，并書面記錄。滴水、堵塞等要作好登記，反饋服務中心請維修部門及時維修； 在消防栓周圍1.5m范圍內不得堆放

52、任何物品，以確保周圍環境暢通無阻， 消防栓能正常使用； 檢查水帶、接管、水槍頭是否完好。3、應急方案(1) 斷水預案如果是內部水管爆裂或其他故障需導致停水，工程部應迅速派出人員檢修。關閉故障點供水閥門，切斷故障水源，并匯報物業服務中心斷水區域。 無法關閉 水源，需切斷總供水閥門，進行停水搶修，并匯報物業服務中心，如遇情況嚴重 的事故報玫瑰園區域工程維修隊。如果是外部停水，工程部應立即通知水廠搶修。(2) 臺風暴雨處置預案A、臺風暴雨來臨前的準備工作：設備房門窗關閉，檢查各污水泵是否處于自動狀態，并作模擬自動試驗，同時做好防水措施和防水浸措施， 準備沙包和擋 水器材。B、臺風暴雨來臨時的處理：當班人員確保在關鍵部位值班出現問題及時解決。若無法處理問題，請示直接上級，要求緊急增援維修(公司有維修中心做我 們的強力后盾)。C、成立臺風應急