1、房屋買賣注意事項收集整理房屋買賣注意事項收集整理簽約注意事項：1 、 會所同時使用。否則罰款；2 、 大堂規格3 、 廣告做附件4 、 樓層描述說明5 、 保證多久產權證到手6 、 所有涉及到的證件復印附上7 、 簽字人委托書正本副本8 、 查商品房銷售管理辦法9 、 要求查附上面積測定證明10 、 審查開發商的資質、銷售資格11 、 地上物的排他權、房屋結構、戶型、套內建筑面積、 公攤面積、價款及付款期限、房屋及產權證書的交付時間、質量 條款、保修責任等關鍵內容更應審慎對待，12 、 如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房， 應當 考慮到貸款不成的情況， 因為銀行在放貸前既要審查樓房的建設

2、 情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補充協 議中約定貸款不成時買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩， 購房人不會再為追索已付的首付款而耗費精力。13 、 一、面積誤差比絕對值在 3%以內的 （ 含 3%），據實結 算房價款； 二、面積誤差比絕對值超出 3%時，買受人有權退房。 買受人退房的，出賣方應當在買受人提出退房之日起 30 日內將 買受人已付房價款退還給買受人， 同時支付已付房價款利息。 買 受人不退房的， 產權登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差比 在 3%以內 （ 含 3%）部分的房價款由買受人補足；超出 3%部分的房 價款由房地產開發企業承擔， 產權歸買受人。 產

3、權登記面積小于 合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3%以內 （含 3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人14、 雙方還可以在合同中約定一方違約時應當根據違約情 況向對方支付一定數額的違約金， 也可以約定因違約產生的損失 賠償額的計算方法。15 、 中心花園面積、泳池確認入合同16 、 查五證，土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工 程規劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證。土地是否 出讓、土地的批準文件，持有建設工程規劃許可證，施工許可證1. 國有土地使用權證，證明開發商已合法取得該土地的使用權， 并交納了土地出讓金；2.

4、 建設工程規劃許可證，該房屋的規劃已取得規劃部門的 許可；3. 建設用地規劃許可證，允許在該土地上進行該項目的開 發建設；4. 建設工程開工許可證， 允許該項目的工程進行施工建設；5. 銷售許可證，允許銷售該房屋開發商證明上述五證是真實有效且未經修改的最后版本， 任何修改都必須即使通知我方，我方保留權利。17、 比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、 預售許可證上包不包括房地產商正在出售的房屋， 并且還告誡買 房人只看“五證”不夠， 還要了解房地產商有沒有資質、 了解小 區的整體規劃、了解要買的房是否已被房地產商抵押證實無抵 押1. 建設部的商品房銷售和預售管理辦法及商品房買賣合同

5、示范文本都沒有提及建設用地規劃許可證 ，經查這個許可證 列明的規劃建設單位是可以申請更改的， 通過看此證和查規劃并 不能保證買房人所買房屋的規劃環境不會改變。2. 有預售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建 設部相關規定和合同示范文本， 有土地使用批準文件的就可以出 售。批準文件真偽和有效性，普通買房人更難辨別。3. 按我國抵押法的相關規定， 有抵押的不等于不能轉讓 （ 出 售） ，經抵押人同意，被抵押物一樣可以轉讓 （出售） ，在實際操 作上房地產商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設不一定是壞 事，沒有周轉資金， 房子遲遲蓋不起來， 對買房人不同樣是風險？4. 房地產商超許可證面積銷售并

6、非從房號上就一定能看得 出來，最近北京某小區的面積糾紛實際上是房地產商在公攤上做 手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內， 當時從許可證上很難 看出破綻。5. 沒有強制性法規要求房地產商在售房時必須向買房人出 示“五證”正本， 售樓人員經常給買房人出示的都是影印件， 如 果房地產商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。鑒于以上分析，筆者認為買房人保護自己的方法只能從合 同入手，將風險“轉嫁”給政府，和房地產商的合同在第六條 “付款方式及期限”中約定清楚： “第一次付款時間為合同在政 府做完備案登記后天內。”這樣所有查證手續都由政府完成， 將來出什么問題也由政府負責。 目前法院判定合同是否為有效合

7、 同的惟一標準是合同有沒有在政府主管部門備案登記， 銀行能否 給買房人發放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門 備案登記。 對于居住環境特別關心的買房人則最好從合同的補充協議入手，要求房地產商注明光照、房子間距等條件，這比去查 將來可以變更的規劃來得更實際一些18 、 用電負荷19 、 道路不得收費20 、 環保家裝無異味21 、 產權年限22 、 房產允許抵押、置押23 、 垃圾何處處理24 、 萬分之一違約款太低25 、 按照合同約定及法律規定， 收房時一定要查看相應的 法律文件 （ 一表二書等 ） ，避免因入住行為造成既成事實給自己帶 來被動。26 、 確認樓層和樓號的描述27 、

8、 開發商對贈送的產品質量負責。28 、 要開發商承諾工程進度便于破產前打官司29 、 可否寫兩人所有，開發商對產權不得抵押30 、 印花稅雙方出31 、 土地使用稅1. ）房屋手續是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房 產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。 房主 可能有房產證而將其抵押或轉賣， 即使現在沒有將來辦理取得后， 房主還可以抵押和轉賣。 所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。（2. ）房屋產權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共 有的、還有夫妻共有的， 對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋 買賣合同。 如果只是部分共有人擅自處分

9、共有財產， 買受人與其 簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（ 3. ）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。 如果買受人只看房產證， 只注重過戶手續， 而不注意是否存在租 賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。 因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”， 也就是說房 屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。 這一點在實際中被很 多買受人及中介公司忽視， 也被許多出賣人利用從而引起較多糾 紛。（4）. 土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出 讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主 已

10、繳納了土地出讓金， 買受人對房屋享有較完整的權利； 還應注 意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有 40 年，房 主已使用十來年， 對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用 權為 70 年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（ 5. ）市政規劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在 5 到 10 年左 右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價 格等市政規劃情況， 才急于出售， 作為買受人在購買時應全面了 解詳細情況。（ 6）. 福利房屋是否合法房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政 策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房 屋所有權范

11、圍上有一定的國家規定， 買受人購買時要避免買賣合 同與國家法律沖突。（ 7. ）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工 住房，二者土地性質均為劃撥， 轉讓時應繳納土地使用費。 再者， 對于標準價的住房一般單位享有部分產權， 職工在轉讓時， 單位 享有優先購買權。 買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵 犯單位的合法權益。8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時， 其物業管理費， 電費以及三氣 （天 然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用， 買受人不知情購買了此房屋， 所有費用買受人有可能要全部承擔。（ 9）. 中介公司是否違規有些中介公司違規提供中

12、介服務，如在二手房貸款時，為 買受人提供零首付的服務， 即買受人所支付的全部購房款均可從 銀行騙貸出來。 買受人以為自己占了便宜， 豈不知如果被銀行發 現，所有的責任有可能自己都要承擔。（10. ）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面， 但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、 房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題 均應全面考慮。2 、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現 狀及產權狀況， 要求賣方提供合法的證件， 包括房屋所有權證書、 身份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的

13、房屋合法，可以上市交易，買方可以 交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序） ，買 賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約） 。買賣雙方通過 協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、 房屋交付、 產權辦理等達成一致意見后， 雙方簽訂至少一式三份 的房屋買賣合同。（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接 受審查。 買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后， 管理部門 要查驗有關證件， 審查產權， 對符合上市條件的房屋準予辦理過 戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意 的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋

14、的產權狀 況和購買對象， 按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批 準后，交易雙方才能辦理立契手續。 現在北京市已取消了交易過 程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的 性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房 的稅費構成是不一樣的。（ 6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管 理部門辦理完產權變更登記后， 交易材料移送到發證部門， 買方 憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同 后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續， 銀行審核買方的資 信，對雙方欲

15、交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然 后批準買方的貸款， 待雙方完成產權登記變更， 買方領取房屋所 有權證后，銀行將貸款一次性發放。（ 8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付 房屋并結清所有物業費后雙方的首先要了解開發商的五證，這是對你產權的保障，沒這些你什么都不用去了解了。開發商實力很重要。1. 建設用地規劃許可證 2. 建設工程規劃許可證 3. 建設工程施工許可證 4. 國有土地使用證 5. 商品房預售許可證房地產業有句名言 , “第一是地段 , 第二是地段，第三還是地段。地段好，將來房產增值快。 （這些包括交通，購物，銀行，學校，政府未來的規劃等等）接下來就是朝向，樓

16、層，戶型等等了。陽臺朝南最好，朝北終日不見陽光。第一層最臟最暗，頂層夏天熱，有可能漏水。 （看質量） 我對戶型的要求就是進門別對廁所。我很反感。風水也不好。二手房要經過的程序：買賣雙方簽訂購買二手房協議，并支付首期房款（ 3 成）， 買賣雙方的身份證、婚姻證明、戶口、購買合同，夫妻同意賣房 屋的授權書、賣方房屋的產權（未過戶的房權證、土地方）及房 屋評估報告，銀行按揭中介擔保等購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環節：一、注意房地產開發企業預售的商品房應具備的條件城市房地產管理法 對商品房預售的條件作出以下規定：1 、已經交付了全部土地使用權的出讓金， 取得了土地使用 權證書。擁有合

17、法的土地使用權是房地產開發企業進行房地產開 發和預售的前提條件， 在未取得土地使用權的土地上開發的房屋 是非法建筑。 購買者要在購買前要求驗證開發企業的土地使用權 證，以確保該房屋的合法性。2 、持有建設工程規劃許可證。 此項規定是房屋開工建設的 前提，房地產開發企業只有在其建設項目符合城市規劃， 領取建 設工程規劃許可證后才能開工建設。3 、按照預售的商品房計算， 投入開發建設的資金達到工程 建設總投資的 25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規定是為了保障工程建設的穩定性和如期交房， 避免開發商過 分依賴預售款從事項目開發， 防止無法如期交房損害購房者的利、人益。4 、向縣級以

18、上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記， 取得商品房預售許可證明 （在本市開發房地產的企業應到日照市 房地產管理局登記備案并取得該局頒發的商品房預售許可證明） 此規定的目的在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部 門的監督之下，從而保證商品房預售的合法性。二、了解商品房預售合同基本的內容1 、主體。即房地產開發企業和購房人，應寫明雙方的名稱 地址等。2 、預售的商品房的基本情況。 預售合同應明確記載預售的 商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方 式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證 號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面 圖等。3 、面

19、積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明 確是建筑面積、使用面積還是其他面積。4 、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平 方米多少元。我國城市房地產管理法雖然對商品房預售的條 件和程序進行了規定， 但對預售款實收的數額和期限卻沒有統一 的規定，當事人應在合同中明確。5 、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同 中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影 響，房地產開發企業的交房期限可以合理順延。6 、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或 其他。7 、違約責任。 包括購房一方不能依約支付價款的責任和預 售方不能按時、按質、按量交房的責任。8

20、、房地產權屬登記義務。9 、物業管理條款。10 、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11 、其他條款或當事人約定的條款。面說說購買現房應注意的事項：一、注意房地產開發企業出售商品房的條件2001 年 4 月 4 日，建設部發布了商品房銷售管理辦法 該辦法自當年 6月 1日起正式施行。 規定房地產開發企業現售商 品房應具備下列條件：一）現售商品房的房地產開發企業應當具備企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備

21、 交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件 或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實。不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品 房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方 式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷 售未竣工商品房。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款； 當事人未能訂立商品房買賣合 同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容（一）當事人名稱

22、或者姓名和住所 ;（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款 時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、 道路、綠化等配套 基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式； （十）辦理產權登記有關事宜； （十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同 中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。 合同 未約定的按以下處理原則處理：1 、面積誤差比絕對值在

23、3%以內（含 3%），據實結算房價款；2 、面積誤差比絕對值超出 3% 時，買受人有權退房。買受 人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起 30 日 內將買受人已付房價款退還給買受人， 同時支付已付房價款利息。 買受人不退房的， 產權登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差 比在 3%以內（含 3%）部分的房價款由買受人補足；超出 3%部分 的房價款由房地產開發企業承擔， 產權歸買受人。 產權登記面積 小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%）部 分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。最后還要注意以下同方面：一

24、是開發商的五證二書 , 這是最重要的 .一個合法正規的房地產開發商， 必須具備齊全的“五證”、 二書”。所謂“五證”，是指國有土地使用權證 、建設用 地規劃許可證 、建設工程規劃許可證 、 建設工程施工許可證（也叫建設工程開工證） 、商品房銷售預售許可證 ；“二書” 是指住宅質量保證書 和住宅使用說明書 ，這也是法律對銷 售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規劃局主管 .二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則 . 對合 同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字 .三是你說的最小面積 108 平方一般不構成問題 , 因為兩個 70%的規定是地區的總體結構 , 不針對每個開發商 .四是

25、交房時 , 先驗房后辦手續一看房子質量 二查“兩書一表” 三簽房屋驗收單 辦理入住手續是收樓的正常程序，但目前發展商能讓買家 先驗房后辦手續的并不多。 通常的做法是讓業主先在收樓文件上 簽字，再發批準條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主進得 房去，發現存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現這種情 況，業主應堅持先驗房、后辦理手續，并應將驗房時發現的房屋 質量、室內有害氣體超標、 公攤不公等問題書面呈遞給開發商并 讓其簽收， 以免留下后患。 或者可在收樓文件上注明“室內情況 尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽

26、臺等部位有無開裂現象；第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏， 品牌、數量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否 正常使用；第四、檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題； 第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；第六、對發現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬 于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、索要“兩書一表”向開發商索要住宅質量保證書和住宅使用說明書以便日后出現質量問題時按約維修。住宅質量保證書是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標， 如抗震指數、墻體結構

27、類型等作出 的相關說明。目前我國的房地產業在住宅質量保證書和住 宅使用說明書上已形成大體統一的規范，問題比較少；而目前 問題比較多的主要是竣工驗收備案表 。按照有關規定，竣工驗收備案表 上的每一項都必須報主 管部門備案。您驗房時不能只看開發商有沒有這張備案表 ， 同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。 竣工驗收備案表 對房地產商有著嚴格的約束作用， 只要將項 目送交主管部門備案后， 發展商就必須對樓盤終生負責， 出了問 題，如果是發展商的過失，可以追究其責任。簽收房屋驗收單 在您查看了房產后并準備簽收房屋驗收單之前，您一 定先簽訂物業管理公約 ，做一個事先約定， 避免日后起糾

28、紛。 您要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成， 清潔 費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下 您的小區物業管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。其后，還要了解您所買的物業公攤面積有多少，您要讓開 發商出具北京市房屋土地管理局或區局直屬測繪隊出具的 竣工 實測表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以 簽收房屋驗收單了。在購房時應要求房地產開發商和銷售商 提供齊全的“五證”、 “二書”，這是法律對銷售方的基本要求。 “五證”是指國有土地使用證 、建設用地規劃許可證 、建 設工程規劃許可證 、建設工程施工許可證 （ 建設工程開工證 ）、商品房銷售 （ 預售

29、） 許可證。 “五證”中最重要的是 國有土 地使用證和商品房銷售 （預售） 許可證，兩者表明所購房屋 屬合法交易范疇。“二書”是指住宅質量保證書和住宅使 用說明書。如果不是大的開發商弄的房子 可能是個人賣的房子 我應該注意點什么 :1 、是否能過戶、土地是劃撥的還是出讓的， 過戶要什么費用 （土地性質不費用不同） 2、房屋使用年限， 房屋 質量問題，是框架結構還是磚混結構（框架結構造價高點，也有 利于房屋布局重新設計，磚混的不可拆承重墻） 。商貸所需材料 及流程貸款條件1 、年滿 18 周歲具有完全民事行為能力的自然人；2 、貸款到期時男士年不超過 60歲，女士年齡不超過 55 歲；3 、有穩

30、定合法的職業和收入來源，有還本付息能力。貸款成數1、住房貸款一般不超過購房合同總價的 70%，最高不超過 購房合同總價的 80%；2 、 商業用房貸款最高不超過購房合同總價的50%；貸款期限1 、 個人住房貸款最長期限為 30 年；2 、 個人商業用房貸款最長期限為 10 年；貸款利率1 、 個人住房貸款利率在基準利率水平上下浮10%；2 、 個人商業用房貸款利率在基準利率水平上上浮10%；3 、 本貸款利率在借款期限內，遇國家法定利率調整時， 于次年 1月 1日開始，執行新的利率。還款方法1 、 等額本息還款法：借款人每月以相等的金額償還貸款 本息；2 、 等額本金還款法（遞減） ：借款人每

31、月等額償還本金， 貸款利息隨本金逐月遞減；二、借款人需提供材料（用 A4 紙復印）1、身份證雙方原件及復印件借款人 7 份配偶 2 份；2、戶口本雙方原件及復印件 2 份（首頁、戶主頁、本人頁）3 、 （ 1）結婚證原件及復印件 2 份（照片頁、內容頁）（2）未婚提供單身證明原件及復印件 2 份（戶口所在區民 政部門開具）（3）離婚提供離婚證、單身證明原件及復印件各 2 份；4 、 雙方收入證明原件及復印件 1 份 注：私營業者提供營業執照副本復印件 2 份（必須經過當 年年檢）近三個月納稅證明復印件 2 份； 也可提供其他收入來源、 易變現財產 （租金、 存款、債券、 證券、房產、車等）5

32、、首付款發票原件及復印件 2 份三、 開發商提供材料1 、 普通購房合同 3 份；2 、 預售許可證 3 份；3、門牌審批表 3 份；4 、 企業法人營業執照副本 1 份；5、 備案合同 1 份；四、客戶簽字及按手印1、談話筆錄 1 份2、借款申請書 2 份3、收入證明 （ 雙方）1 份4、借款合同 6 份5、抵押表 4 份6、聲明 2 份五、收各項費用1、契稅：總房款X 1.5% （144m2以上含144 m2單價5680 元/ m2 以上含 5680 元按 4%計算）（交財政局）2、 維修基金：面積X 2300X 2.5% （2300元以上按2300元計算）總房款X 2.5% （ 2300

33、元以下）（交房產局）3、房證及抵押： 480 元（抵押費 :住宅 200 元,網點:貸款額X 1.5 %o,房證80元,他項證80元,查檔100元,表20元）（交房產局）4、保險：貸款額X貸款年限X費率（0.6 %o）（交保險公司）5、公證：貸款額X 1%。（交公證處）6、律師費： 600元（住宅），800元（商鋪、網點 ）注：代收代繳，多退少補五、借款合同 6份開發商蓋章六、上報銀行提供材料（用 A4紙復印）（一）上報信貸員1、普通購房合同 1份；2 、談話筆錄 1份；3、借款申請書 1 份；4、身份證雙方復印件借款人 1 份，配偶 1 份；5 、戶口本雙方復印件 1 份（首頁、戶主頁、本人

34、頁）6 、（ 1）結婚證復印件 1 份（照片頁、（2）未婚提供單身證明原件及復印件 政部門開具）、單身聲明 1 份（3）離婚提供單身證明原件及復印件1 份、單身聲明 1 份1 、 雙方收入證明原件及復印件 1 份注：私營業者提供營業執照副本復印件 年年檢）近三個月納稅證明復印件 1 份；也可提供其他收入來源、 易變現財產 （ 證券、房產、車等）復印件 1 份8 、首付款發票復印件 1 份9 、預售許可證 1 份；10 、門牌審批表 1 份；11 、企業法人營業執照副本 1 份；內容頁）1 份（戶口所在區民1 份、離婚證復印件1 份（必須經過當租金、存款、債券、二）銀行存檔用備份1 、 普通購房

35、合同 1 份；2 、 借款申請書 1 份；3、 身份證雙方復印件借款人 1 份，配偶 1份；4、 戶口本雙方復印件 1 份（首頁、戶主頁、本人頁）5、（1）結婚證復印件 1 份（照片頁、內容頁）（2）未婚提供單身證明原件及復印件政部門開具）、單身聲明 1 份1 份（戶口所在區民（3）離婚提供單身證明原件及復印件1 份、單身聲明 1 份1 份、離婚證復印件6 、雙方收入證明原件及復印件 1 份注：私營業者提供營業執照副本復印件年年檢）1 份（必須經過當近三個月納稅證明復印件 1 份；也可提供其他收入來源、 易變現財產 （租金、 存款、債券、 證券、房產、車等）復印件 1 份7 、首付款發票復印件

36、 1 份；七、打借款合同 6 份、代開存折八、省行審批回來后，借款合同 6 份、抵押表 4 份、核實 單 1 份蓋公章、法人章九、送房產大廈抵押1、備案合同 1 份；2、普通合同 1 份；3、借款人身份證復印件 1 份；4、預售許可證 1 份；5、門牌審批表 1 份；6、抵押表 4 份；7、核實單 1 份；8、借款合同 1 份；注：備案合同 1 份（返回單位） 批復 2 份抵押表 4 份十、抵押批復回來后送銀行放款1、 抵押批復原件 2 份及復印件 2 份；2 、 抵押表 4 份；3、 存折及借款合同 2 份取回十一、返借款合同、存折1 、借款合同 1 份返回單位2 、存折、借款合同 1 份返

37、客戶十二、交契稅1、 備案合同 1 份2、結算或預收發票原件 1 份3 、 借款人身份證復印件 1 份4、 準住通知單原件 1 份注：以發票或備案合同日期在前為準 90 日之內 十三、交維修基金1 、 備案合同 1 份2 、 結算或預收發票原件 1 份3 、 維修資金專用收據 1 份（ 2 6 聯，物業公司開具） 十四、辦房產證1、 沈陽市私有房屋產權登記申請表 1 份（5 樓 23 號窗口 取表）2 、 備案合同 1 份3 、 借款人身份證復印件 1 份4 、 契稅第 4 聯原件 1 份5 、 維修基金第 5 聯原件 1 份6 、 結算發票原件 1 份7 、 準住通知單原件 1 份8 、 預

38、售許可證復印件 1 份9 、 門牌審批表復印件 1 份10 、委托書或代辦證明 1 份（由開發商開具，蓋公章、法 人章）11 、代辦人拿身份證原件及復印件 1 份注：以上所有材料均要求用 B5 紙十五、辦他項權力證1 、 抵押批復原件 2 份2、 抵押表原件 4 張（背面按房證填寫）3、借款合同 1 份4、房證原件及復印件 2 份（首頁、內容頁、圖頁）5 、 借款人身份證復印件 1 張6、 結算發票復印件 1 份交錢時要注意收據上每筆金額的用途（如購房款、大修基 金、各項稅費、水電氣閉路電話等的初裝費等）要一一寫明。2 、簽購房合同要注意對已交或所欠金額的大小寫， 各項違 約責任的賠付條件，交

39、付時房屋的達標要求包括內墻、地、頂、 門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等的說 明。3 、檢查房子要檢查內墻、地、頂、門、窗以及防水處理、 外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。面積漲縮 不能超出 3。超 3以內買方按買房時單價據實補付給開發商； 縮 3以內開發商按買房時單價的雙倍賠付給買方；面積誤差不 管漲縮買方都可以要求退房， 3以內按銀行同期活期利息退款。若買期房 ,首先要看下五證 : 房地產商在預售商品房時應具 備建設用地規劃許可證 、建設工程規劃許可證 、建設工 程 開工證、國有土地使用證 和商品房預售許可證 ，簡稱“五 證”。其中前兩個證由市規劃 委員會核

40、發，開工證由市建委 核發，國有土地使用證 和商品房預售許可證 由市國土資源 和房屋管理局核發。還需考查 :1 樓盤品性，即指樓盤檔次的高低。具體表現為樓盤所屬 內在配置的多少及好壞， 樓盤的朝向和環境， 樓盤戶型設計是否 合理等。2 樓盤質量，即建筑物的質量。大致有建材質量、裝潢質 量、樓盤新舊程度。對于大多數消費者來說，對樓盤質量好壞較 難清楚地把握， 但有時可根據個人經驗進行推測。 要認真仔細地 察看天花板是否潮濕， 日后就很可能會滲水， 還要認真察看衛生 間是否容易排水，廚房是否可以改造裝潢等。簽訂合同簽訂合同可不是一件輕松的事，我們為您提供了標準的合 同樣本，以供參考。 另外，簽合同時

41、有許多易發生糾紛的問題：1 您要注意商品房銷售合同應該是由房地產管理局和工商 行政管理局監制的標準合同文本；2 對于未經房地局核準房產商自編自印的不規范合同文本 您絕對不能簽，無論對方給出的條件有多優惠；3 簽合同前請檢查合同的附件是否齊全， 是否載明了應有 的主要內容，如：轉讓當事人的姓名或者名稱、住所；4 土地所有權性質以及土地使用權獲得方式和使用期限；5 房地產的規劃使用性質；6 房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬 設施、配套設施等狀況；7 房地產的價格、支付方式和期限；8 房地產交付日期、違約責任、 爭議的解決方式。 由于正式購房合同有時不能全面、準確地反映當事人雙方 的

42、真實情況， 買賣雙方往往根據需要訂立補充協議。 有些開發商 常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消、 變更，最大限度地減輕賣方的責任。 有些開發商拒絕簽訂補充協 議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款， 事實上違背了簽訂合 同所應遵循的平等自愿原則。房款稅費現行的房款支付方式分為如下 3 種：一次性付款、分期付 款、按揭付款。貸款種類主要分為 3 種：商業貸款、公積金貸款、 組合貸款。稅費在房產買賣過程中占有相當重要的位置，購買房產時 涉及到的稅共有 8 種：1 營業稅；2 城市建設維護稅；3 教育費附加；4 固定資產投資方向調節稅；5 房產稅；6 印花稅，由稅務局按房價的 0.

43、05%收取；7 城鎮土地使用稅和契稅，一般為房價的 4%；8 個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。權證手續房屋土地使用權和房屋所有權初始登記的申請經審核符合 規定的，市房地局應當受理登記申請之日起 30 日內作出準予登 記的決定，頒發房地產權證書。按期到房屋所在地區、縣房地局 的房政科領取房地產權證。另外，還有 4 個方面也不能忽視。1 地產開發商建造的房子，產權是屬房產商的，出售給購房人后，必須辦理房屋產權轉移的有關手續；2 還應到交易中心查看自己所購房屋是否被房產商抵押給 銀行，以免出現其它問題；3 如有必要，建議您用辦理公證手續的法律形式，保護自 己的合法權益；4 還需辦理房屋保險手續

44、，但保險一般由貸款銀行代辦， 手續比較簡便；房屋交付您將房款付清或辦妥分期付款手續后，可到由房產商指定 的房屋物業管理公司簽訂合同， 交納物業管理費， 向物業公司領 取房屋鑰匙，對房屋進行驗收。如發現問題，盡可能將所有問題 - 列出，通知房地產商限期整改。驗房后如未發現房屋質量問題或發現的問題已在限期內改 正，您就可以立即辦理入住手續了， 但須提供戶主及家人一寸相 片各一張， 如非戶主本人， 則須持個人身份證復印件及戶主委托 書、戶主身份證復印件辦理相關手續。通常情況下，房屋驗收合格的條件有如下幾條：1 房屋必須有質檢站核發的房屋質量合格證明。2 凡竣工的工程，一般須做到”五通一平”。3 高層

45、住宅樓生活供水系統， 必須具有衛生防疫部門核發 的用水合格證。4 高層住宅樓電梯， 必須具有勞動部門核發安全運行合格 證。5 高層住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。6 房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，手續完備。人一輩子買房的機會不多，也說不上有太多的經驗。大部 分買房者缺少專業法律知識， 買房時沒有注意各類文件， 直到發 生糾紛，才發現有很多對自己不利之處。這種情況下，要想避免 麻煩，規避風險，就只能靠謹慎謹慎再謹慎了。王律師建議您， 買房之前多了解相關信息，凡事不要為了省麻煩而操作不規范。 遇到吃不準的事情， 先咨詢律師， 不能憑借自己的直覺和經驗而 輕舉妄動。一個名字簽下去，

46、就是幾十萬的事情，半輩子的心血 可能就付諸東流了。買房對您來說再陌生，只要注意以下事項，謹慎行事，風險就會大大較少。第一，看合同看表述是否規范， 是否符合法律要求。 比如，“訂金”與“定金”在法律上的意義就不同。 很多開發商會選擇 “訂金”的表述，這是不適用雙倍返還罰則的，也就是說，如果 開發商違約，不需要雙倍返還。 如果此時合同約定的違約金較低， 那么開發商違約的成本就很低， 合同對其沒有約束力。 而“定金” 是法律上的規范表述， 收受定金方出現違約情況時， 需要雙倍返 還。第二，看合同條款約定是否明確。如果約定不明確，合同 的履行標準很難界定，開發商或者賣方（個人房產交易）極有可 能利用這

47、些漏洞侵害買方權益，同時不承擔違約責任。另，根據 合同法約定，如果約定不明確，致使合同無法履行的，是可 以解除合同的。 很多開發商和賣方因為以上原因， 沒有違約成本 或違約成本很低，在出現有利可圖的情況時，就會選擇違約。比 如，房價上漲，另賣他人可獲得更多利潤。什么樣的條款才算明確？一般來說，房產過戶時間要明確 到具體日期或可明確到日期的時間段。哪些情況屬于違約情形， 要確定。除了定金，要同時約定違約責任， 一般為交易價格的 20%。第三，看住房產證，特別是在個人之間的房屋買賣中，要 特別注意這方面的信息。 看房產是否屬于賣方， 是否處于抵押狀態等。要在合同中載明，在合同簽定多少日之內要將房產

48、過戶， 或等房產竣工后多少日要辦理房產證手續。 把條款明確化， 以便 有明確的履行標準。一旦超過該日期，則可認定為違約。買方不 會處于任由賣方擺布的境地。第四，產生糾紛之后，如何維權。很多買房者，認為違約責任也就那么一兩萬塊，而不去選 擇找律師， 憑著自己的一點對法律的理解和社會經驗， 就去出庭 了。其實，對絕大多數人來說，這是一個因小失大的選擇。舉個例子：深圳開放商提供的合同，違約金一般是合同總 價款的千分之幾。 假設一套房子一百平米， 房子漲了 1000元/ 平 米，一套房子就漲了 10 萬元。如果原來這套房子賣 100 萬元， 對于開發商來說， 除了支付買方一萬元違約金， 支付律師一萬至 兩萬的律師費，開發商還可以賺 7 萬元。一個小區上千戶，開發 商可以賺到千萬以上。這個利益驅動下，開發商會選擇違約。很多買房者認為違約金涉及的金額不高，就自己出庭，拿 一萬左右的違約金。 但其實通過律師的話， 買房者可以得到