1、重慶主城房地產市場研究月報【201309 】世聯地產 重慶直轄地區2013 年 10 月重慶主城 2013 年 9 月房地產市場月報月刊： 201309報告出品： 重慶世聯市場部金九不金、量價微漲撰寫人： 曹振華、唐益、何茂撰寫時間： 2013-10-8市場走勢土地市場供需情況:商住土地供應面積（萬方）商住土地成交面積（萬方）50040030020010001357911135791113579201120122013商品房市場供需情況:預售面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價（元 / 平米）350900030080002507000600020050001504000100300020005

2、01000009876543213102211101市場監測報告系列周報、月報、季報、年報內容摘要宏觀經濟： 經濟增長平穩，通脹季節性回升商品房土地：本月，重慶主城推出居住及商業用地321.97 萬平米，供應量環比大幅上漲181.2% ，同比大幅上漲 227.1% 。已知商品房土地成交29 宗，占地面積 314.23 萬平米，總成交建筑面積728.53萬平米，其中居住及商業用地24 宗，工業及其他用地 5 宗。商品房供需：本月新增項目預售142個，批準供應面積 295.84萬方，環比大幅上漲33.8% ，同比下降 2.4% 。其中商品住宅供應247.95萬方，環比大幅上漲 49.4% ，非住宅

3、供應47.89 萬方，環比下降13.3% 。商品房共計成交19575 套，成交面積176.40 萬方，環比上漲16.2% ，較去年同期微跌2.1% 。從成交均價來看9 月成交均價7479 元 /平米，環比上漲1.2% ，同比上漲10.3% ，延續小幅上漲。重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】目錄目錄.I第一部分行業宏觀環境解析.1一、經濟時事解析.1(一)經濟增長平穩.1(二 )通脹季節性回升 .1二、政策時事解析.2(一 )金融、財稅政策.2(二)房地產行業政策.3第二部分市場總體走勢解析.5一、商品房土地供需走勢解析.5(一 )商品房土地供應總量走勢.5(二 )商品房

4、土地供應區域分布.6(三)商品房土地需求總量走勢.6(四 )商品房土地需求區域分布.8(五)土地交易典型個案解析.8二、商品房供應市場走勢解析.9(一)商品房批準供應總量走勢.10(二 )商品房批準供應區域分布.10(三 )商品房實際供應總量走勢.11(四 )商品房實際供應區域分布.13i重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】三、商品房需求市場走勢解析.14(一)商品房需求總量走勢.14(二)商品房需求區域分布.16四、本月經典案例解析 .16(一)保利林語溪.16第三部分市場結構走勢解析19一、商品房供應市場結構解析.19(一)商品房供應形態結構解析.19(二)商品房供應

5、戶型結構解析.20(三)商品房供應面積結構解析.22(四)商品房供應單價結構解析.23第四部分附件26附件 1：本月新增供應項目明細表26附件 2：本月新增供應土地明細表29附件 3：本月新增交易土地明細表31ii重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】第一部分行業宏觀環境解析一、 經濟時事解析(一)經濟增長平穩PMI ：中國物流信息中心10 月 1 日發布報告稱，2013年 9 月制造業采購經理人指數51.1 ，比上月回升0.1 個百分點。匯豐9 月中國制造業PMI 終值升至 52.4 。 9 月官方和匯豐兩個制造業PMI 指數繼續雙雙回升，表明中國經濟增長態勢平穩。同時，

6、國內外機構也看到了中國經濟的新變化，紛紛上調對中國經濟增速的預期。圖表 1 2011年-2013 年 9 月官方和匯豐PMI 指數月度走勢圖數據來源：國家統計局，世聯數據平臺解析：自 7 月份以來，官方PMI 指數持續回升，三季度平均為50.8% ，較二季度回升0.3 個百分點，顯示國家穩增長的政策措施成效逐漸顯現，整體發展態勢趨好。隨著經濟運行積極 因素的累積，社會預期穩定，企業發展信心進一步增強。但是從訂單類指數、購進價格指數繼續提高，采購量指數和原材料庫存指數也提高，表 明企業生產經營仍處于恢復狀態；產成品庫存指數、生產經營活動預期指數下降，則表明企 業對未來市場前景仍相對比較謹慎。(二

7、)通脹季節性回升CPI 、 PPI ： 2013年 9 月居民消費價格指數（CPI ）將于近期公布，從商務部監測數據看，各大金融機構普遍預測9 月份我國居民消費價格指數(CPI) 同比將小幅回升，PPI 降幅將繼續收窄。1重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】解析：進入 9 月份以來，中秋、國慶等節假日接踵而至，從影響物價變動的各因素看，消費將漸漸進入旺季，以豬肉、禽蛋價格為代表的食品價格在下半年仍然有上漲空間。從輸入性 通脹因素看，原油等國際大宗商品價格在中東局勢影響下，地緣政治持續發酵，未來引致國 際大宗商品價格繼續小幅走高的可能性依然較大。再加上一些新興國家貨幣寬松，

8、通脹率再起，價格調控不能掉以輕心。至于全年通脹情況，總體溫和可控，將明顯低于政府全年 3.5% 的物價控制目標圖表 2 2008 年 -2013 年 8 月 CPI 、存款利率及實際利率月度走勢圖數據來源：國家統計局，世聯數據平臺二、 政策時事解析(一)金融、財稅政策重慶房貸吃緊：利率普遍上浮10% ，政策只力挺首套房貸目前重慶各銀行的貸款額度都很緊張，不少銀行的房貸利率都上浮了5% 至 10% ，但重 慶各銀行房貸停貸的現象還沒有出現。重慶除了一些首套房貸能拿到基準利率外，房貸利率 上浮是普遍現象，這表明政策上只力挺首套房貸。解析：房地產市場對于資金具有很強的敏感性，每年進入第三季度，銀行額

9、度都會緊張。個貸 吃緊，購房人利息負擔明顯增加，可能會影響部分購房者的決定。半年報里我們就預測過今年下半年貨幣政策將是中性偏緊的一個大環境，實際上重慶多家銀行對于首套房方面基本維持的是基準利率，只有少部分銀行針對部分項目在基準利率的2重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】基礎上有所上浮，但是優質項目仍然維持基準利率，這也是銀行在額度緊張方面的一種優化選擇。雖然購房者面臨的信貸環境較之前有所收緊，但是并未發生實質性的變化，隨著后期推盤高峰的來臨，成交量回升是大概率事件。8 月新增信貸7113 億元，社會融資規模環比增一倍9 月 10日，央行發布了 8 月份金融數據統計報告。報

10、告顯示，8 月新增信貸7113 億元，同比多增74 億元。 8 月份社會融資規模為 1.57 萬億元，分別比上月和上年同期多7504 億元和3212 億元。業內人士預計，未來貨幣主動大幅投放的可能性低。8月份的信貸增長 是一個恢復性的增長，在經濟出現一定的企穩之后，企業融資方面的需求可能會有所增加；另一方面，居民融資也有一定的回升。解析：8 月信貸數據比預期的稍微要好一些，在經過年中的瓶頸之后，8 月份各項數據明顯有 一個回升，不管是M2 還是社會融資規模。總體來說，8 月份的信貸增長是一個恢復性的增長，在經濟出現一定的企穩之后，企業融資方面的需求可能會有所增加；另一方面，居民融資也有一定的回

11、升。從經濟數據來看比較好，到年底前大幅投放的可能性不會太大央行即使投放，可能還是會以公開市場上的一些短期操作為主。(二)房地產行業政策房地產開發條例二審修訂，交房條件至少公示30 天商品房交付使用，常因小區水電氣等交付使用條件，達不到標準而發生糾紛，針對這一 問題，重慶市城市房地產開發經營管理條例 (修訂草案 )二審稿補充完善了交付使用條件 和公示程序， 24 日上午，市四屆人大常委會第五次會議分組審議二審草案。解析：條列修訂過后至少有三個變化：1、水電氣配置須達標才能交房，交房時，往往會因為住宅條件沒有達到開發商賣房承諾，雙方產生矛盾。對此，修訂草案二審稿進一步細化了商品房的交付使用條件，尤

12、其是對基本生活配套設施部分進行了逐條陳列；2、取消房產企業資金準入門檻，一審草案規定，房地產開發企業設立的實繳注冊資本不得低于500 萬元 ,建 設部和工商部門都有相應的規定。修訂草案通過提高注冊資本金設立準入門檻的做法，不符合商事登記制度的改革趨勢。此外，上位法對企業的設立條件已做出詳細的規定。因此，二審稿將“門檻條款 ”全部刪除；3、 “追責開發商”條款被刪除，一審草案規定，房地產開發企業解散后，其股東應當按照企業章程和有關法律法規的規定，對其開發建設的房地產項目承擔責任。法制委認為，國務院制定建筑工程質量管理條例規定，建設、勘察、設計、3重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【2013

13、09 】施工、工程監理單位依法對工程質量負責。通過加強相關單位負責的環節，以及嚴格執行竣工驗收制度，能有效控制開發項目質量。因此，法制委根據常委會組成人員意見，刪除該條。4重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】第二部分市場總體走勢解析一、 商品房土地供需走勢解析(一 )商品房土地供應總量走勢表格 1 重慶主城區 2013年 9 月商品房用地供應統計分析表月份用地性質供應面積（萬供應建筑面積起拍樓面地價供應宗數（宗）（元 / 平方米）方）（萬方）2013 年 9 月工業及其它839.7452.14464居住及商業30321.97765.672101合計38361.71817.

14、8119972012 年 9 月工業及其它723.7727.18535居住及商業2098.44246.572123合計27122.21273.7519652013 年 8 月工業及其它967.684.25526居住及商業15114.49258.311782合計24182.09342.561473數據來源：重慶市國土房管局，世聯數據平臺注：土地供應數據采用政府土地供應公示結束日期，而非供應公示開始日期。這期間有20 天左右的時間差。 圖表 3重慶主城居住及商業供應土地月度走勢示意圖（萬平米）數據來源：重慶市國土房管局，世聯數據平臺本月，重慶主城推出國有建設用地361.71萬平米，其中居住及商業用

15、地321.97萬平 米，工業及其它性質用地39.74 萬平米。 2013 年 9 月，重慶主城區居住及商業用地供應 量環比大幅上漲181.2% ，同比大幅上漲227.1% 。本月商住類土地合計供應30 宗，土地面積321.97萬平米，可開發建筑體量765.57 萬方，打破今年的平穩走勢，創今年的月度最高峰。5重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】(二)商品房土地供應區域分布表格 2重慶主城2013 年 9 月居住及商業供應土地區域分布統計分析表區域供應宗數（宗）供應面積（萬供應建筑面積起拍樓面地價土地供應比例（元 /平方米）方）（萬方）巴南區19.6721.2711133.

16、0%北碚區762.9996.94221119.6%大渡口區311.1148.8731103.4%高新區14.3915.8029191.4%江北區321.1239.765976.6%九龍坡區34.1414.8124031.3%南岸區3118.12370.58179436.7%渝北區889.48147.55254527.8%渝中區10.9510.1072160.3%合計30321.97765.672101100%數據來源：重慶市國土房管局，世聯數據平臺從居住及商業用地供應宗數看，渝北區供應8 宗、北碚區供應7 宗，分別排名供應宗數的前兩位，成為供應宗數最多的兩個區域。但是供應土地面積方面南岸區排名

17、第一，占比 高達 36.7% ， 3 宗地塊主要分布在南坪組團和茶園組團，其中南坪兩宗為居住用地，茶園 為商業用地。從居住及商業用地起拍樓面地價看，渝北區兩路組團E 標準分區E34-6/02號宗地、商業用地、商務用地起拍樓面地價高達10729元 /平方米，是本月起拍樓面地價之最，也是 今年起拍樓面價之最。(三)商品房土地需求總量走勢表格 3重慶主城2013 年 9月成交土地統計分析表成交宗數成交面積（萬成交建筑面積成交樓面地價月份性質（宗）（元 / 平方米）方）（萬方）2013 年 9 月工業及其它532.2247.58358居住及商業24282.01680.952276合計29314.237

18、28.5321512012 年 9 月工業及其它929.8544.81407居住及商業1892.18181.532309合計27122.03226.3419326重慶世聯市場部工業及其它736.5354.435212013 年 8 月居住及商業15114.49258.311905合計22151.02312.741664數據來源：重慶市國土房管局，世聯數據平臺圖表 4 重慶主城居住及商業土地成交月度走勢示意圖（萬平米）數據來源：重慶市國土房管局，世聯數據平臺注： 2012年以來，重慶市主城區的土地成交數據，由于某些原因長期存在公示滯后的現象，往往下月底公 示上月數據。因此，截止本報告完稿日，尚無

19、本月土地成交數據的官方完整公示。據非官方不完全統計，2013年 9 月已知商品房土地成交29 宗，占地面積314.23萬 平米，總成交建筑面積728.53萬平米，其中居住及商業用地24 宗，工業及其他用地5 宗。居住及商業地塊成交面積282.01萬方，成交樓面地價2276元 /平米 。其中，保利分別在北碚和南坪共計拿下三宗地塊備受市場關注。9 月27日萬科地產摘得南岸區南坪組團M 分區M10-3-9/06、M2-8-1/03號宗地，成交價233948萬元，樓面地價為2630元/；保利地產底價競得南岸區南坪組團M 分區M10-3-6/07、 M10-3-4/07、M1-3-1/05、M9-2/0

20、5號宗地，成交價227909萬元，樓面地價為2695元/，兩塊地均位于南坪二塘且緊挨著。這是萬科和保利既溉瀾溪聯合拿地之后，第二次地塊靠的這么近，而且是同時 拿地，兩大巨頭合作炒熱區域的目的非常明確。表格 4 重慶主城 2013 年 1-9 月商品房用地成交統計分析表月份性質2013 年 1-9工業及其它月居住及商業合計2012 年 1-9工業及其它月居住及商業合計成交宗數成交面積成交建筑面成交樓面地價出讓金額（宗）（萬方）積（萬方）（元 / 平方米）（億元）91611.95673.8952635.461261158.022626.882354618.322171769.983300.7719

21、81653.78123674.83806.7869956.43106961.412045.681995408.082291636.242852.461628464.517重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】數據來源：重慶市國土房管局，世聯數據平臺2013年 1-9 月重慶主城區共成交國有建設用地1769.98萬平米，比去年同期上漲 8.2% 。其中居住及商業用地1158.02萬平米，同比增加20.5% 。(四)商品房土地需求區域分布從居住及商業用地成交量看，渝北區成交6 宗共 71.29 萬方，是本月度成交宗數最多， 成交面積第二的區域。南岸區成交3 宗地塊，成交土地面積

22、118.12 萬方，是本月成交土地面積最多的區域。其中萬科和保利拿下的地塊都在南岸區二塘，地塊可建體量巨大，地塊內規劃豐富，有綜合市場、老年人活動站、18 個班幼兒園、文化活動站、居委會、停車站等。附近因為有武警部隊，對地塊開發的限制條件眾多。比如 M2-8-1/03 地塊與營區和訓練基 地保留 50 米以上的距離，不得改變地形原貌和植被，還有對建筑物高度、門窗、陽臺朝向等方面的限制。表格 5重慶主城 2013年 9 月居住及商業用地成交區域分布統計分析表成交面積（萬成交建筑面積成交樓面地價區域成交宗數（宗）（元 /平方米）土地成交比例方）（萬方）北碚區552.5962.37243618.6%

23、大渡口區311.1148.8742343.9%高新區14.3915.8046851.6%江北區321.1239.765977.5%九龍坡區22.448.2323830.9%南岸區3118.12370.58179441.9%渝北區671.29125.25268525.3%渝中區10.9510.1072160.3%合計24282.01680.952276100%數據來源：重慶市國土房管局，世聯數據平臺(五)土地交易典型個案解析表格 6重慶主城 2013年 9月土地成交典案數據表土地土地面積容積總價樓面地價土地單價土地競得單土地位置（萬 /溢價用途（畝）率（萬元）（元 / 平）位率畝）大渡口區大渡口

24、組團商業用地、華潤置二類居住用4.8E 分區 E3-4 、 E4、E8692931360004127130822.8%地號宗地地8重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】圖表 5地塊位置圖數據來源：世聯數據平臺解析：繼今年 5 月以 5.7億拿下彈子石一地塊后，華潤置地再次發力大渡口。2013 年 9 月 22 日，被業界關注已久的大渡口區大渡口組團E 分區 E3-4 、 E4 、 E8 號宗地（大渡口東風村地塊）正式拍賣，該地塊被稱為主城商圈內的“最后一塊好地 ”，包括華宇，華潤，秀苑華俊，晉愉、東方銀座聯合體和龍廈等在內的5 家企業爭奪該地塊的開發權，最終被華潤以 136

25、000 萬元競得，樓面價4127 元 /平米，溢價率22.81% 。該宗土地占地69293 平 米，可建面積為329555 平米，容積率4.8 ，用途為商業用地、二類居住用地。該地塊位于大渡口商圈的核心位置，北靠文體路，南抵翠園路，與九宮廟僅一街之隔，東臨鋼花路，西邊緊靠大渡口公園。西北方向便是大渡口區府，距離大渡口步行街步行僅10 分鐘左右， 臨近輕軌 2 號線大渡口站，地段優勢十分明顯，其稀缺性也不言而喻。華潤置地今年新晉拿下的彈子石地塊與大渡口地塊，商業部分都占有相當大的體量。在2013年接連落子，戰略部署重慶的舉動后，是華潤置地對于重慶這座城市深耕的決心，以及對于嫻熟操作商業地產厚積薄

26、發的底氣。二、 商品房供應市場走勢解析說明：為了規范用語，統一批準預售與新開盤的商品房供應屬性，我司將批準預售面積定義為批準供應量，新開盤面積定義為實際供應量。9重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】(一)商品房批準供應總量走勢表格 7 重慶主城 2013年 9 月商品房批準供應量統計分析表（萬平米）月份個數住宅面積非住宅面積商品房總面積2013年 9 月142247.9547.89295.842013年 8 月87165.9755.21221.182012年 9 月129260.6442.50303.14環比漲幅63.2%49.4%-13.3%33.8%同比漲幅10.1%

27、-4.9%12.7%-2.4%數據來源：世聯數據平臺圖表 6重慶主城商品房批準供應量月度走勢示意圖（萬平方米）數據來源：世聯數據平臺本月新增項目預售142 個，批準供應面積295.84 萬方，環比大幅上漲33.8% ，同比下降 2.4% 。其中商品住宅供應247.95萬方，環比大幅上漲49.4% ，同比下降4.9% ，非住宅供應 47.89 萬方，環比下降13.3% ，同比上漲 12.7% 。本月批準供應量出現上漲，主要是本月為傳統銷售旺季，開發商積極出貨。從周度批準 供應量走勢來看，本月最后一周批準供應量出現爆發式增長，當周批準供應量達到104.54 萬方，多數房企已經開始備戰國慶“黃金周

28、”及秋交會。(二)商品房批準供應區域分布表格 8重慶主城 2013年 9 月商品房批準供應量區域統計分析表（萬平米）區域預售證住宅面積環比非住宅面積環比巴南區88.1413.4%0.89-20.0%北碚區1422.41391.5%4.40246.1%北部新區1526.3036.4%2.49-12.4%大渡口區416.30143.7%0.44625.1%10重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】高新區31.63-86.1%0.50100.0%江北區1222.6327.0%13.52-52.1%九龍坡區1836.81293.7%13.384017.7%南岸區2127.4152.

29、6%9.131094.1%沙坪壩區1941.28-15.4%1.02-87.4%渝北區2333.1152.9%2.04123.8%渝中區511.941097.7%0.08100.0%圖表 7重慶主城月度商品房各區域批準供應量示意圖（萬平米）數據來源：世聯數據平臺2013 年 9 月重慶主城區商品房各區域批準供應量中，九龍坡區、沙坪壩區及南岸區排 名前三位。九龍坡區本月新批預售 18 次，商品房預售量 50.19 萬方，是本月商品房批準供應量最 大的區域，其中，區域本月住宅供應量達到 36.81 萬方，非住宅 13.38 萬方。區域內本月 華潤二十四城、隆鑫西城匯及萬科西城表現較為搶眼，項目本月

30、新批預售量均超過萬方， 其中隆鑫西城匯及萬科西城為住宅體量，華潤二十四城為非住宅。6沙坪壩區本月新批預售19 次，商品房預售量42.30萬方，其中住宅體量41.28萬方， 非住宅體量1.02 萬方。萬科金色悅城本月表現尤為搶眼，該項目本月共3 次拿證，總體量 達到 9.15 萬方且全部為住宅體量；另外，金科廊橋水鄉本月共2 次拿證，體量也達到 7.76 萬方，其中住宅體量達到7.23 萬方。南岸區本月新批預售21 次，商品房預售量36.54 萬方，其中住宅體量27.41 萬方， 非住宅體量為9.13 萬方。該區域本月預售量分布相對較散，多數項目集中在2-3萬方左右。(三)商品房實際供應總量走勢

31、表格 9重慶主城 2013年 9 月商品房實際供應量統計分析表（萬平米、元/平米）月份開盤樓盤開盤面積供應套數開盤成交整體開盤個數成交套數率均價11重慶世聯市場部重慶主城房地產市場研究月報【201309 】2013年 9 月85135.7516056816450.8%74172013年 8 月4457.876463345953.5%71842012年 9 月89148.3715737748647.6%6700環比漲幅93.2%134.6%148.4%136.0%-5.0%3.2%同比漲幅-4.5%-8.5%2.0%9.1%6.9%10.7%數據來源：世聯數據平臺圖表 8重慶主城商品房實際供應量

32、月度走勢示意圖（萬平米、元/平米）圖表 9 重慶主城商品房實際供應量月度走勢示意圖（元/平米）數據來源：世聯數據平臺根據我司監測，本月共有85 個項目新推房源，環比大幅增加93.2% ，新增供應房源16056 套，環比大幅上漲148.4% ，與去年同期相比，開盤項目個數下降4.5% ，新推房源套數小幅上漲2.0% 。本月實際供應出現大幅上漲，一方面是因為由于8 月批準預售項目87 個，開盤項目僅44 個，部分月底獲批預售項目延后至9 月開盤；另一方面是開發企業為迎接國慶假期階段市場可能出現的返鄉潮以及節后即將舉行的秋交會，多數房企選擇在節 前提前供應房源，搶占市場，本月最后一周市場實際供應量出