1、龍巖學院龍巖學院 資源工程學院畢業(yè)論文資源工程學院畢業(yè)論文 題 目： 關于商品房面積預測與實測的探討 專 業(yè)： 班 級： 學 號： 姓 名： 指導教師： 職稱： 資源工程學院 關于商品房面積預測與實測的探討關于商品房面積預測與實測的探討 工程學院工程學院 工程專業(yè)工程專業(yè) 【摘要摘要】：本文首先介紹了商品房的發(fā)展現(xiàn)狀，并且從定義、目的以及任務上淺談了房產測繪的相關內容；并：本文首先介紹了商品房的發(fā)展現(xiàn)狀，并且從定義、目的以及任務上淺談了房產測繪的相關內容；并 且根據(jù)相關的測算標準對商品房的各個部分進行測算定義，通過相應軟件對商品房面積進行相應計算；隨后通過且根據(jù)相關的測算標準對商品房的各個部分

2、進行測算定義，通過相應軟件對商品房面積進行相應計算；隨后通過 計算所得數(shù)據(jù)將商品房預測與實測面積進行對比，分析預測與實測之間的區(qū)別并給出相應的解決辦法；最后以龍計算所得數(shù)據(jù)將商品房預測與實測面積進行對比，分析預測與實測之間的區(qū)別并給出相應的解決辦法；最后以龍 巖市新羅區(qū)龍西小區(qū)巖市新羅區(qū)龍西小區(qū) 1 1 號樓商品房面積預測與實測為例，通過采集外業(yè)測量數(shù)據(jù)，使用天正建筑號樓商品房面積預測與實測為例，通過采集外業(yè)測量數(shù)據(jù)，使用天正建筑 cadcad 軟件對數(shù)據(jù)軟件對數(shù)據(jù) 進行分析計算，對本文所提到的預測與實測相關問題進行補充說明。進行分析計算，對本文所提到的預測與實測相關問題進行補充說明。 【關鍵

3、詞關鍵詞】：房產測繪；面積測算相關規(guī)定；天正建筑：房產測繪；面積測算相關規(guī)定；天正建筑 cadcad；商品房預測；商品房實測；預測與實測差異問題；商品房預測；商品房實測；預測與實測差異問題 及解決辦法及解決辦法 目錄目錄 1.引言.1 1.1.商品房的發(fā)展現(xiàn)狀.1 1.2.房產測繪定義.1 1.3.房產測繪目的、任務及內容.1 1.4.房產測繪的意義.1 2.面積測算的相關規(guī)定.2 2.1.計算全部建筑面積的范圍.2 2.2.計算一半建筑面積的范圍.2 2.3.不計算建筑面積的范圍.3 2.4.共有建筑面積分攤規(guī)則.3 2.5.面積計算方法.4 3.天正建筑 cad 在房產測繪中的使用方法.5

4、 3.1.軟件簡介.5 3.2.使用方法.5 4.商品房面積預測.8 4.1.商品房預測定義.8 4.2.商品房面積預測作業(yè)流程.9 5.商品房實測.11 5.1.商品房實測定義.11 5.2.商品房面積實測作業(yè)流程.11 6.商品房預測與實測的區(qū)別.13 7.預測與實測之間的差異問題和解決辦法.14 7.1.面積產生差異的原因.14 7.2.因預測和實測面積差異引發(fā)的問題之解決方法.14 8.總結 .15 9.致謝詞 .16 1. 引言引言 1.1. 商品房的發(fā)展現(xiàn)狀 隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費品已經走入了我們的生活。與多數(shù)消費 品不同，商品房的購買價格通常是單價與銷

5、售面積的乘積。然而，在購房時，單價通常一目了然，但 銷售面積計算卻存在一定出入，購買者時常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多， 同時，也給房地產市場健康發(fā)展，造成了很大的障礙。 為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產開發(fā)企業(yè)在預售商品房前，應委 托具有測繪資格的測繪單位進行面積預算” ，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面 積與辦理產權證時的面積一致，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。 1.2. 房產測繪定義 從廣義上講，房產測繪是測定和調查房屋及用地狀況，為房產產權、產籍管理、房地產開發(fā)利用 和交易、征收稅費、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料的測量工作。

6、從具體意義上講，房產測繪是根據(jù)房產產權確權的需要，用測量的手段，以權屬為核心，權屬單 元界限為基礎，房產的平面位置、形狀、面積為重點，繪制成房產圖，并以房屋和房屋用地調查表補 充配合圖面信息顯示的專業(yè)測繪。 1.3. 房產測繪目的、任務及內容1 房產測繪的目的，第一，是為房地產管理包括產權產籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服 務，以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎圖、表、數(shù)字、資料和相關的信息。第二， 是為城市規(guī)劃，城市建設（如基礎設施，地下管網(wǎng)，通訊線路，環(huán)境保護）等提供基礎數(shù)據(jù)和資料。 房產測繪的任務就是對房屋本身以及與房屋相關的建筑物和構筑物進行測量調查和繪圖工作；對

7、土地以及土地上認為的，天然的荷載物進行測量調查和繪圖工作；對房地產的權屬、位置、質量、數(shù) 量，利用狀況等進行測定，調查和繪制成圖的工作。 它的基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、 現(xiàn)狀測量、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。 1.4. 房產測繪的意義 房產測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規(guī) 范房地產市場的交易行為，提高房產管理的科學性和準確地、切實保護當事人合法權益，房產測繪的 質量是房產測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎和前提。房產測繪是城市測繪的組成部分，城市房屋規(guī)劃建 設不可缺少的工作。它不僅是城市房地產

8、管理所必需，而且是城市房屋規(guī)劃不可缺少的工作。因此， 他在城市現(xiàn)代化管理中具有重要的作用。 首先，房產測繪可以為房產產權人提供法律保護依據(jù)。房產測繪的結果一經房產管理部門確認發(fā) 證即具有法律效力，處理產權糾紛的重要依據(jù)。它直接關系到購房人的切身利益房產測繪的全過程、 面積計算及其測量精度都有嚴密的科性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據(jù)同時 也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。 其次，房產測繪是城市建設、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產測繪按照國家有關部門制定的房地產 測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬況的專業(yè)

9、測量，弄清 城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核 發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。因此，房產測繪是 進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設管理必不可少的基礎資料。 最后，房產測繪也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下， 部分開發(fā)商在利益的驅使下時常會打起面積的主義主意，推廣和進行房產測繪有利于保證買賣雙方的 利益，有利于維護正常的市場秩序。 隨著經濟的飛速發(fā)展，城市現(xiàn)代化的進行也迅猛發(fā)展，格式各樣的小區(qū)也全面的發(fā)展起來。城市 化水平不斷提高，房地產業(yè)也得到快速發(fā)展，房屋價格也

10、迅速飆升， “寸土寸金”已不再是神話，廣大 消費者在購買商品房時房屋建筑面積就成了他們關注的焦點，作為商品房房屋建筑面積關鍵性步驟的 商品房預測與實測問題也倍受廣大消費者關注。 2. 面積測算的相關規(guī)定面積測算的相關規(guī)定2 2.1. 計算全部建筑面積的范圍 1) 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分， 層高在 220m 以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。通往回廊（或夾層、躍層）的室內樓梯，不 論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內，該梯均按樓層投影計算建筑面積。 2) 樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井通風井、排氣井等均按房屋

11、自然 層計算建筑面積。 3) 房屋天面上屬永久性建筑，層高在 220m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設備用房及斜 面結構屋頂高度在 220m 以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 4）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算 5）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算 6)層高在 2.20m 以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口， 按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算 7) 與房屋相連屬永久性的（不論是否凸出墻外）且有非獨立柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱 或圍護結構外圍水平投影面積計算。 8) 玻璃幕墻、金屬

12、幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。 既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計算。金屬幕墻及其它 材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規(guī)定處理。 9) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在 2.20m 以上部位的外圍水 平面積計算。 10) 房屋的伸縮縫，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。 2.2. 計算一半建筑面積的范圍 1) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。其中，無 圍護結構的底層無柱走廊廊道形成臺面高出地坪 0.15m 且廊道和上蓋寬度均在 1.20m 以上的，按上

13、蓋 和臺面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計算。 2) 獨立柱門廊、單排柱的車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 3) 未封閉的陽臺、挑廊，其上蓋面積必須等于陽臺、挑廊面積，按其圍護結構外圍水平投影面積 的一半計算。當圍護結構向內傾斜時，按圍護結構上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍 護結構向外傾斜或外凸時，按地板外沿水平投影面積的一半計算。 4) 屬永久性建筑且無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 5) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 6）與房屋相連的室外有頂蓋無柱的永久性裝卸貨平臺，按平臺水平投影面積的一半計算。

14、 2.3. 不計算建筑面積的范圍 1) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚、掛在墻體上的裝飾性玻璃 幕墻、地下室或半地下室的采光井、防潮層及保護墻等，房屋內的采光通風天井。 2）房屋之間無上蓋的架空通道，或無上蓋的陽臺、挑廊。若架空通道、消防通道、陽臺、挑廊與 其上蓋相距三個層高（標準層層高）以上，均視為無上蓋。 3）房屋的天面、挑臺、公共曬臺、露臺，房屋天面上的花園、泳池、水池及室內樓地面不相通的 類似于陽臺、挑廊、檐廊等。 4）頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。 5）騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側底層走廊作

15、為公共開放 或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、圍護結構，廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線； 也不論廊道外是否有人行道、消防通道等；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱， 是否有圍護結構，都不計算建筑面積。 6）屋面上有柱且有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施。 7）獨立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長廊，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下 或地上水池、化糞池等。 8）樓梯已計算面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。 9）上蓋投影面積小于陽臺、廊道圍護結構外圍水平投影面積的陽臺、廊道。斜坡式人行或車行通 道等無頂蓋的建筑。 10）樓中樓（復式住宅）室內樓梯

16、用戶自理的樓梯洞和客廳上空，其樓中樓（復式住宅）上層的 中空部分（以凈尺寸計算） 。 2.4.共有建筑面積分攤規(guī)則 1）房屋共有建筑面積分攤計算，有合法產權分割協(xié)議的，按分攤協(xié)議分攤；無協(xié)議或協(xié)議不明確 的按分攤規(guī)則執(zhí)行。 2）房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。共有建筑面積分攤僅限于本幢內的共有建筑面積。與本幢 房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分攤到本幢房屋內。本幢內為多幢房屋服 務的公用設施建筑面積亦不得分攤到本幢房屋內。為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套 商品房分攤，為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。 3）房屋共有建筑面積按各戶套內建筑面積乘

17、以房屋內相關面積的比例進行分攤。分攤的共有建筑 面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經分攤，便不得改變原始設計的使用功能。 4）有兩種以上房屋類型的綜合樓，應根據(jù)房屋類型，按相關面積比例先行分攤除垂直通道（樓梯、 電梯及相應走道）外的全幢共有建筑面積（此次分攤的最小單位為不同類型的功能區(qū)） ，垂直通道不論 所處功能區(qū)使用（停靠、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。 5）樓房下層（含底層、架空層）樓層的垂直通道，無論其使用（停靠、連通）與否，均應承擔相 應的建筑面積。 6）商品房在領取商品房預售許可證前，需要分割的，應具有經公證的分割協(xié)議，并在銷售是告

18、知 買受人；已領取商品房預售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公用利益的前提下，應在規(guī)則 范圍內，由所有相關房屋權利人達成分割協(xié)議。 7）在對商品房面積進行測繪前，應先核實房地產開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售許可證時提交的公用 建筑分攤部位與商品房買賣合同所附公用建筑分攤部位是否一致，核實無誤后再按有關規(guī)定據(jù)實測量。 8）商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內面積占該 幢各套套內建筑面積之和的比例確定。 9）為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面 積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各

19、套商品房應分攤的 公用建筑為各次分攤的公用建筑面積之和。 10）房地產開發(fā)商（售房單位）自營、自用的房屋（管理房、物業(yè)用房除外）不予計入共有建筑 面積，按套（單元）認定。 2.5. 面積計算方法 2.5.1 套內建筑面積 成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部組成。 1)套內使用面積 套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門 內面積的總和； 躍層住宅中的戶內樓梯（房地產開發(fā)商建）按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； 不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； 內墻面裝修厚度計入使用面積。 2)套內墻體面

20、積 新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的圍護或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套 （單元）與套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻 體水平面積的一半計入套內墻體面積。套（單元）內的分隔墻為非公共墻。非公共墻體水平面積的全 部計入套內墻體面積。 3)套內陽臺建筑面積 封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； 未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積； 未封閉的挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積（封閉的挑陽臺面積則 全算） 。 未封閉的凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積（封閉的凹陽臺面積則

21、 全算） 。 未封閉的半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其 凈面積的一半計算建筑面積（封閉的半挑半凹陽臺面積則全算） 。 計算陽臺建筑面積時，其陽臺均應以規(guī)劃條件確認的封閉式或非封閉式為依據(jù)計算建筑面積。 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積 2.5.2 共有建筑面積：共有建筑面積由可分攤和不可分攤的共有建筑面積兩部分組成 1） 可分攤的共有建筑面積 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備層、公用門廳和走道、地下設備間、值班警衛(wèi)室等共有 部位的面積，以及為整幢服務的公共用房和管理用房（物業(yè)用房）的建筑面積； 單獨具備使用功能的獨立使用空間

22、（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等） ； 為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房（物業(yè)用房） 、設備間等，均不計入幢共有建筑面積。 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使 用空間及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間、不應分攤的建筑面積和公共建筑空間，即為 建筑物內可分攤的共有建筑面積（即：建筑面積=套內建筑面積+公用建筑面積） 。 2） 不可分攤的共有建筑面積 獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、車庫； 作為人防工程的地下室（避難室房） ； 用作公共休息、綠化等場所的架空層； 為建筑造型而建，無實用功能的建筑面積； 建在棟內或建在棟

23、外與本棟相連，為多棟服務的設備、管理用房；建在棟外為本棟或多棟服務 的設備、管理用房； 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 通向二層以上的室外斜坡道建筑面積，暫不進行分攤。 3） 共有建筑面積分攤的計算公式 si=ksi k=si/si （其中： k為面積的分攤系數(shù)； si為各單元參加分攤的建筑面積，； si為各單元參加分攤所得的分攤面積，； si為需要分攤的分攤面積總和，； si為參加分攤的各單元建筑面積總和，） 。 3. 天正建筑天正建筑 cad 在房產測繪中的使用方法在房產測繪中的使用方法4 3.1. 軟件簡介 天正建筑 cad 軟件 tarch 是國內最早在 autocad 平

24、臺上開發(fā)的商品化建筑 cad 軟件之一，涵 蓋建筑設計、裝修設計、暖通空調、給水排水、建筑電氣與建筑結構等多項專業(yè)的系列軟件，并針對 日新月異的房產發(fā)展商提供房產面積計算軟件等。 3.2. 使用方法 3.2.1 打開軟件 在桌面上打開天正建筑 7for2004在文件菜單中打開所要進行面積測算的商品房設計藍圖另存 舊版（保存一份完整的設計圖） 。 3.2.2 加載 工具菜單加載應用程序autocad2004supportlwjcad加載 圖 3-1 加載 3.2.3 縮放 修改菜單縮放all(將圖形全部選中)指定基點（基點可任意選擇）指定比例因子（輸入 0.001）整理圖紙（將大尺寸標注刪除，便

25、于面積計算） 3.2.4 設置標注及文字格式 1）打開標注樣式管理器 2）點擊“修改”進行標注樣式的修改： “直線和箭頭”：基線間距設為“3.75”在隱藏“尺寸線 1、2，尺寸界線 1、2”中打鉤 箭頭設為“建筑標記”箭頭大小為“0.09”圓心標記中類型設為“標記”大小設為“2.50” “文字”：文字高度設為“0.45”從尺寸線偏移設為“0.50” “調整”：選“文字始終保持在尺寸界線之間”選“尺寸線上方，不加引線”選“使用 全局比例（s） ”設為：“1.0”其余不選擇 “主單位”：單位格式：“小數(shù)”精度設為：“0.000”比例因子：“1.0” 角度標注：“0.00”其余不選擇 “確定” “置

26、為當前” 關閉 圖 3-2 設置標注及文字格式 3.2.5 新建圖層 1. 必須建立的圖層：權屬層（紅色） 、說明層（紫色） 、紅線層（紅色） 、數(shù)計層（綠色） 、統(tǒng)計層 （藍色） 2. 自定義圖層： 1)外框層（黃色）：繞外框一圈（均用 pl 線） 2)外半墻層（紅色）：外框層向里偏半墻，向外偏粉刷 3)共用層（白色）：繞共用面積一圈 4)公用層（白色）：繞公用面積一圈 5)套內層（白色）：繞套內面積一圈 6)陽臺層（白色）：封閉陽臺：用 continous 線（全算） ；：未封閉陽臺：用 dashed 線 （半算） 圖 3-3 新建圖層 3.2.6 面積測算（預測與實測方法一致） 1)外半

27、墻：gq選擇標記放置數(shù)據(jù)位置從外向內點外半墻層右擊鼠標得到面積（得到外半 墻與總面積） 2)共用面積：mj標記放置數(shù)據(jù)位置點擊各共用面積線（先隱藏外半墻、套內、陽臺層）輸 入名稱（名稱不能用中文、不能太長）右鍵得到共用面積 3)套內面積：mj標記放置數(shù)據(jù)的位置點擊各套內面積（先隱藏外半墻、共用、陽臺層）多線 段輸入單元號（編號）右鍵得到套內面積 4)陽臺面積：mj標記放置數(shù)據(jù)的位置點擊各陽臺面積（先隱藏外半墻、共用、套內層）多線 段輸入單元號（與各套內單元號相對應）右鍵得到陽臺面積 5)公用面積：mj標記放置數(shù)據(jù)的位置點擊公用面積（先隱藏外半墻、共用、陽臺層）多線段 輸入單元號（編號）右鍵得到

28、公用面積 3.2.7 檢核 da選取“外半墻面積、共用面積、公用面積、套內面積（不包含陽臺） ”右鍵顯示數(shù)據(jù)（若 各面積之和與總面積（即外框層面積）相同，則檢查完畢；若數(shù)據(jù)不相等，則須檢查各圖層的位置是 否正確，直到面積相同為止） 。 4. 商品房面積預測商品房面積預測 4.1. 商品房預測定義 商品房面積預測即商品房預售面積的計算，是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許 可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關的技術規(guī)定，按照設計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積 進行分攤計算的行為。預測面積可作為開發(fā)商在前提項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網(wǎng)上備 案和預銷售使用。 4.2. 商品房面

29、積預測作業(yè)流程（以龍巖市新羅區(qū)龍西小區(qū) 1 號樓為例） 4.2.1 打開天正建筑 cad 展開開發(fā)商提供的設計藍圖或竣工圖，將藍圖炸開。 4.2.2 各類面積范圍的確定 1)按照軟件的使用方法先進行相關的設置。 2)外框層的確定（即外框層）：用多線段 pl 繞外框一圈，按 c 閉合，畫線時不能將陽臺包括進 去。 3)外半墻層的確定：可將外框層向里偏移 100（若墻厚為 200） ，若有些墻厚不一致的，應分別 偏移半墻，并用多線段連接起來按 c 閉合 4)套內層的確定：先分別將各套房屋的墻線偏移一半，然后用多線段連接起來。其中，套內的 空調板是不計算面積的，不應把它圈在套內層里面。 5)共用層的

30、確定：共用面積主要包括樓梯、電梯、配電房、各層通道等，確定共用層時也應將 各墻中線找出，并用多線段連接起來。 6)陽臺層的確定：封閉陽臺面積全算，應將線型改為連續(xù)的線型（continous） ；半封閉陽臺和 未封閉陽臺面積半算，線性應為半算線型（dashed） ；凸窗不計算面積，落地窗前加了防護欄 桿的也不計算面積，可不畫出它的范圍。 4.2.3 面積測算 1） 在各類面積范圍確定之后，就進行房屋面積測算。加載 support 文件中的復件 lwjcad.lsp， 以便進行面積測算。 2） 輸入命令 gq選擇標記數(shù)據(jù)的位置從外向內分別點擊外框層和外半墻層右擊鼠標得到 外框層總面積 s 和外半墻

31、面積 q。 3） 將外半墻圖層關閉，輸入命令 mj點擊各套內層右鍵分別輸入各單元號（sn） ，得到各套 內建筑面積。 4） 輸入命令 mj點擊各共用層右鍵分別輸入各單元號（tn） ，得到共用建筑面積。 5） 輸入命令 mj點擊各陽臺層右鍵分別輸入各單元號（yn） ，得到各套內陽臺面積。 6） 輸入命令 da選取“外半墻面積、共用面積、公用面積、套內面積（不包含陽臺） ”右鍵 顯示數(shù)據(jù)（若各面積之和與總面積（即外框層面積）相同，則檢查完畢；若數(shù)據(jù)不相等，則 須檢查各圖層的位置是否正確，直到面積相同為止） 7） 測算完成后的圖紙（見圖 4-1） 圖 4-1 面積測算結果 8） 共有面積分攤：根據(jù)面

32、積測算的相關規(guī)定，進行共有面積的分攤，并記錄在表格中。 4.2.4 預測成果報告書 測繪成果報告書主要包括：測繪封面、作業(yè)聲明、作業(yè)說明、房屋產籍調查表、房屋面積測繪匯 總表、房屋建筑面積測繪分攤說明（計算）匯總表、共用面積測繪分級說明表以及房屋建筑面積明細 表。 （見表 4-1） 表 4-1 房屋建筑面積暫測分攤說明（計算）匯總表 房房 屋屋 建建 筑筑 面面 積積 暫暫 測測 分分 攤攤 說說 明明 （ 計計 算算 ） 匯匯 總總 表表 委托單位：福建恒億建設集團有限公司項目名稱：龍西小區(qū) 1 號樓 樓層（或單元）單元建筑面積 全樓共用建筑面 積 功能共用建筑面 積 公用建筑面積合計 一層

33、 1346.68195.331542.01 二至十一層 9436.211676.8111113.02 屋頂層 56.7756.77 合計 10782.891928.9112711.80 備注 5. 商品房實測商品房實測 5.1. 商品房實測定義 商品房面積實測，是指房屋竣工驗收后，由開發(fā)部門委托房地產行政主管部門認可的具有房產測 繪資質的測繪單位，依據(jù)房產測量規(guī)范和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實 地勘測、繪圖并計算出面積。實測面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業(yè)費結 算等的依據(jù)。 5.2. 商品房面積實測作業(yè)流程（以龍巖市新羅區(qū)龍西小區(qū) 1 號樓為例） 5.

34、2.1外業(yè)測量 1)準備好外業(yè)測量所需的資料（商品房設計藍圖復印件、房屋產籍調查表、土地使用權證）和 測量工具（南方手持測距儀、小卷尺、畫板、紅黑水筆） 。 2) 畫草圖 畫草圖即在實地勘察之后，將與設計藍圖不一致（即有變更）的地方標示出來并修改；若實 地與設計圖紙一致，則無需重新修改。 3) 房屋測量 分析圖紙，決定測量方案：龍西小區(qū)一號樓一層為店面、二層以上為住宅，且一、二、三和 屋面層結構均不同，三至十一層結構相同；因此應分別對一層、二層、三層和屋面層進行測 量，四至十一層也應該抽查測量，防止結構和尺寸發(fā)生變化。 店面的測量：運用手持測距儀，將每個店面的長、寬以及兩相鄰店面有變化的地方的

35、尺寸一 一量出，并將數(shù)據(jù)記錄在設計圖紙相應的位置上，墻厚用小卷尺量出。 住宅的測量：首先將樓梯、電梯、過道、電梯井、風井等共用建筑的尺寸先量出并標注；然 后進行各套房屋的測量，此時房屋的總長、總寬、相鄰兩套間發(fā)生變化的地方（即坎）以及 陽臺長寬、墻厚均應量出并標注在圖紙上。 屋面的測量：主要測量樓梯、配電房及電梯房。 由于龍西小區(qū) 1 號樓均為規(guī)則的圖形，因此只需測量長、寬和墻厚即可；否則，四邊和對角 線都應量出尺寸。 弧形陽臺的測量：利用三點確定一條弧的方法測量，即確定三個點（兩個端點和最高點） 。 測量墻厚時，粉刷層也應量出，因為房產算法須計算粉刷層。 進行外業(yè)測量的同時，也應該邊測邊檢核

36、，進而減少外業(yè)工作量。 5.2.2 內業(yè)處理 1)數(shù)據(jù)整理 外業(yè)測量結束后，打開天正建筑 cad 展開開發(fā)商提供的設計藍圖或竣工圖，按照軟件的使用 方法先進行相關的設置；然后進行尺寸的整理，實地與設計圖紙有變更的，應該按實地的變 化來修改圖紙。 調整尺寸：首先檢查總長、總寬是否與藍圖上的尺寸相同，加上粉刷（未貼瓷磚的加 2cm， 貼瓷磚則加 3cm）看是否會一致；若加上粉刷尺寸仍不相同，則按實測的尺寸來測算面積。 然后，按總長、總寬的方法，調整房屋切割后的尺寸。 因為測量存在誤差，所以對于房屋（房屋為矩形）每條邊所測得的數(shù)據(jù)與設計圖紙上的數(shù)據(jù) 并不會剛好相等，而是會有誤差；根據(jù)規(guī)定，若誤差在

37、5cm 以內，則按圖紙上的數(shù)據(jù)來計算， 若誤差大于 5cm，則按實測數(shù)據(jù)來測算面積。 2)各類面積范圍的確定 外框層的確定（即外框層）：用多線段 pl 繞外框一圈，按 c 閉合，畫線時不能將陽臺包 括進去。 外半墻層的確定：可將外框層向里偏移 100（若墻厚為 200） ，若有些墻厚不一致的，應 分別偏移半墻，并用多線段連接起來按 c 閉合 套內層的確定：先分別將各套房屋的墻線偏移一半，然后用多線段連接起來。其中，套 內的空調板是不計算面積的，不應把它圈在套內層里面。 共用層的確定：共用面積主要包括樓梯、電梯、配電房、各層通道等，確定共用層時也 應將各墻中線找出，并用多線段連接起來。 陽臺層的

38、確定：封閉陽臺面積全算，應將線型改為連續(xù)的線型（continous） ；半封閉陽 臺和未封閉陽臺面積半算，線性應為半算線型（dashed） ；凸窗不計算面積，落地窗前加 了防護欄桿的也不計算面積，可不畫出它的范圍。 3)面積測算 在各類面積范圍確定之后，就進行房屋面積測算。加載 support 文件中的復件 lwjcad.lsp， 以便進行面積測算。 輸入命令 gq選擇標記數(shù)據(jù)的位置從外向內分別點擊外框層和外半墻層右擊鼠標得到 外框層總面積 s 和外半墻面積 q。 將外半墻圖層關閉，輸入命令 mj點擊各套內層右鍵分別輸入各單元號（sn） ，得到各 套內建筑面積。 輸入命令 mj點擊各共用層右鍵

39、分別輸入各單元號（tn） ，得到共用建筑面積。 輸入命令 mj點擊各陽臺層右鍵分別輸入各單元號（yn） ，得到各套內陽臺面積。 輸入命令 da選取“外半墻面積、共用面積、公用面積、套內面積（不包含陽臺） ”右鍵 顯示數(shù)據(jù)（若各面積之和與總面積（即外框層面積）相同，則檢查完畢；若數(shù)據(jù)不相等， 則須檢查各圖層的位置是否正確，直到面積相同為止） 測算完成后的圖紙（見圖 5-1） 圖 5-1 面積測算結果 共有面積分攤 4)實測成果報告書 測繪成果報告書主要包括：測繪封面、作業(yè)聲明、作業(yè)說明、房屋產籍調查表、房屋面積測繪匯 總表、房屋建筑面積測繪分攤說明（計算）匯總表、共用面積測繪分級說明表以及房屋建

40、筑面積明細 表。 （見表 5-2） 表 5-1 房屋建筑面積測繪分攤說明（計算）匯總表 房屋建筑面積測繪分攤說明（計算）匯總表 委托單位：福建恒億建設集團有限公司 項目名稱：龍西小區(qū) 1 號樓 樓層（或單元）單元建筑面積全樓共用建筑面積 功能共用建筑面 積 公用建筑面 積 合計 一層 1348.14196.091544.23 二至十一層 9391.711732.6711124.38 屋頂層 136.74136.74 合計 10739.852065.5012805.35 備注 6. 商品房預測與實測的區(qū)別商品房預測與實測的區(qū)別 6.1 測算的對象不同 預測時依據(jù)國家房產測量規(guī)范和房屋規(guī)劃核準圖對

41、房屋進行的面積測算。實測時依據(jù)國家 房產測量規(guī)范和房屋竣工后實際建設的狀況進行的房屋面積測算。即“前者算圖紙，后者算實體” 。 6.2 數(shù)據(jù)采集來源不同 預測和實測本質區(qū)別在于計算房屋面積的數(shù)據(jù)采集來源不同，前者根據(jù)規(guī)劃核準圖的設計狀況進 行計算，其面積用于簽定商品房買賣契約；后者根據(jù)房屋實地情況進行測算，測算結果用于房屋權屬 登記。 6.3 定義及用途不同 預測是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產主管 機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的 房屋面積進行一個預先測量計算的行為；所得面積是開發(fā)商進行合法銷

42、售的面積依據(jù)。 實測是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測 繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行實地勘測、繪圖和計算； 所得面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。 7. 預測與實測之間的差異問題和解決辦法預測與實測之間的差異問題和解決辦法 由表 4-1 和表 5-1 可以看出，預測和實測面積不一致；那么是什么因素導致差異的產生呢，房產 測量面積誤差范圍是多少，又應該怎么解決這一問題呢？ 7.1. 面積產生差異的原因 房屋竣工前預測建筑面積和竣工后實測建筑面積存在差異的原因是多方面

43、的：有可能出于規(guī)劃設 計的變更、在房屋施工中產生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積功能改變或服務范圍改變等 多種原因導致預測面積與實測面積的不相符，這些面積差異的產生有時是可以避免的。 7.1.1 數(shù)據(jù)采集 房屋預測主要是依據(jù)設計施工圖紙進行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認、分攤辦法等只能是“紙 上談兵” ，沒有直觀的感受和認識。在房屋面積測算過程中，按實測尺寸計算面積，其中不僅含有儀器 測量誤差、人為觀測誤差，而且受墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響，完全相同的兩戶，其實 側數(shù)據(jù)總會有差別，使得同一戶型的套內建筑面積千差萬別。 7.1.2 圖紙變更 房屋在設計上多樣化、復雜化，而在后期的實

44、測中所有數(shù)據(jù)采集都是經過實地勘測得來。房地產 開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更（如戶室大小、陽臺范圍和 共有面積做了調整） ，這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。對于圖紙變更問題，首先要考慮 是否經過行政主管部門的批準。 7.1.3 技術性原因 由于不少房產測繪單位技術水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學專業(yè)單一、素質層次不齊，對規(guī) 范、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質量意識淡薄，儀器設備落后，觀測記 錄數(shù)據(jù)失誤，計算過程差錯等原因都會造成面積的不同。并且預測和實測往往是由兩家不同的測繪機 構來完成的，這就更會因為技術原因導致測繪結果的不同

45、。 7.1.4 施工原因 房屋施工是粗線條的，墻面的平整度，垂直度，軸線定位的偏差，模板支護的位移都是不可避免 的，在圖紙中完全平行的兩面墻，在實量時不同的位置有不同的平距。因此，房屋在設計與實際建造 中本來就有一個差異。 7.2. 因預測和實測面積差異引發(fā)的問題之解決方法 7.2.1 測量單位解決面積差異的方法 按房屋現(xiàn)狀來計算面積：如面積有差異，則面積測算是按實測尺寸來計算；測算完成后，通知 開發(fā)商和業(yè)主，由開發(fā)商和業(yè)主決定是否要進行更改。 實地更改：如果業(yè)主不同意退還或補差價，則讓施工單位進行更改，測量人員應到現(xiàn)場監(jiān)督指 導，直到與規(guī)劃批準的附圖一致為止。 技術方面（實地丈量房屋邊長時）

46、應注意的問題：使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應選取 房屋的相同高度的參考點，以保持尺子處于水平位置；房屋存在一些圓弧、橢圓形、弓形以及其他不 規(guī)則形狀，且無建筑施工圖可獲得相應的圖形元素時，可使用全站儀沿該邊線實測若干特征點或拐點 的點位坐標，通過解析法計算邊長；分段邊長應取其和，再與總邊長進行校核。 7.2.2 政府方面的解決辦法 在具體工作中，按照商品房銷售管理辦法和商品房銷售合同中規(guī)定的條款處理，實測 面積小于預測（合同）面積，誤差比絕對值在 3%以內（含 3%）部分的房價款由出賣人返還買受人，絕 對值超出 3%部分的房款由出賣人雙倍返還買受人。在實測面積大于預測面積時，面積誤差比在

47、3%以內 （含 3%）部分的房款，由買受人補足，超出 3%部分的房款由出賣人承擔，產權歸買受人。 從現(xiàn)行的測繪產品質量管理辦法、建筑面積計算標準及方法上下功夫，在不斷完善測繪程序監(jiān) 督機制的同時，實施房屋建筑面積預測和實測報告書的措施，能有效地解決由于面積差異而引起的糾 紛問題。 加大宣傳力度。讓老百姓在購房是了解，預測和實測會有差異，并可在合同備注欄中做出詳細 規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因對建筑設計進行變更，導致面積差異較大時，應及時 告知購房者。 如果開發(fā)企業(yè)在施工過程中變更原規(guī)劃核準，造成竣工后房屋的部分共用面積的大小和功能發(fā) 生改變，比如門廳擴大、具有配套服務性質的設備用

48、房的位置、大小、服務范圍等改變，中庭上空改 造成房間等等。這些情況都會造成實測時分攤面積發(fā)生變化，這種共用部位的變化和預測時公示的 房屋共有共用部位明細表有出入，將對房屋建筑面積的計算產生嚴重影響。建議房管部門應該履 行監(jiān)督職能，在發(fā)生這一現(xiàn)象時應督促開發(fā)商，責令他們書面通知買房人，告知其修改的具體部位、 大小、用途，特別是由此產生的共用面積差異引起的分攤面積的變化，以及對購房人所買房屋面積的 影響。買房人在接到通知后一定時間內，有選擇退房還是不退的權利。這樣既保護了購房人的合法權 利又維護了社會的安定，減少由于共用部位變化引起的社會糾紛。 不斷提高房地產測繪機構的專業(yè)技術水平，健全完善的質量

49、保證體系，不斷加強測繪機構間交 流和學習。同事更要加大復合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產測繪行業(yè)從業(yè)人員的總和素質，從技術 上加以保障。 總結總結 商品房測繪，是房產測繪企業(yè)的重點工作，其測繪成果是銷售商、購房者的交易依據(jù)。要解決預 測和實測成果之間差異引起的糾紛問題，更好地圍護廣大消費者的合法權益，不僅要從現(xiàn)行的測繪產 品質量管理辦法、建筑面積計算標準及方法上下功夫，還要在不斷完善測繪程序監(jiān)督機制的同時，加 強測繪成果監(jiān)管，提高測繪成果質量，以誠信公正的態(tài)度從事房產面積測繪工作，不斷提高綜合分析、 判斷問題的能力，憑借掌握的理論知識，技術方法和手段正確處理問題。 致謝詞致謝詞 本篇論文從選題到

50、成稿，林新紅老師作為我的指導老師，做了精心的指導。他以嚴肅的科學態(tài)度、 嚴謹?shù)闹螌W精神和精益求精的工作作風，深深的感染和激勵著我。他于百忙之中多次詳細批閱了我的 論文，對文章的格式問題、結構和內容問題、參考文獻問題以及一些其他的問題都認真仔細的進行批 注，提出了寶貴的修改意見。通過這次畢業(yè)論文，我感到收獲很大：這使我對商品房面積測算相關技 術有了一個比較清晰、具體的了解。更重要的是，它提高了我查閱資料、分析解決實際問題的能力， 同時也培養(yǎng)了我不驕不躁、嚴謹求實的工作作風。 隨著畢業(yè)論文的最后落筆，我四年的大學生活也即將劃上一個圓滿的句號。在龍巖學院的這四年 里，我不但學到了扎實的專業(yè)知識，更學

51、到了誠懇的做人道理，深深地被各位老師們嚴謹求實的治學 態(tài)度，精益求精的學術風尚，助人成才的高尚品德和誠懇待人的為人所感染。回憶這四年生活的點點 滴滴，從入學時對大學生活的無限憧憬到課堂上對各位老師學術學識的深沉沉湎，從奔波于教室圖書 館的來去匆匆到業(yè)余生活的五彩繽紛，一切中的一切都是歷歷在目，讓人倍感留戀，倍感珍惜。 在本論文的完成之際，借此機會，我對各位于百忙中抽空來評審論文和參加答辯的老師深表謝意！ 這四年來，是你們用自己的心血和汗水培育了我，畢業(yè)在即，最后祝關心和教育我四年的老師們身體 健康，工作順利！祝和我朝夕相處四年的同學們一步一個腳印，早日實現(xiàn)自己的人生理想。 參考文獻：參考文獻： 1 詹長根，唐祥云，劉麗.地籍測量學m.武漢：武漢大學出版社，2005.6. 2 國家質量技術監(jiān)督局.gb/t17986-2000 房產測量規(guī)范s.北京：中國標