1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 楊樹浦路倉庫改造定位分析楊樹浦路倉庫改造定位分析 u功能初步定位 u項(xiàng)目主題定位方向分析 u項(xiàng)目主題建議 u項(xiàng)目招商策略 u項(xiàng)目初步財務(wù)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃 “提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”： 提籃橋歷史風(fēng)貌和現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的南側(cè)基地內(nèi)設(shè)置體現(xiàn)21世紀(jì)外灘風(fēng)貌高 達(dá)200米的上海之光摩天輪（可能實(shí)施），形成該地區(qū)鮮明的城市形象。除此 之外，提籃橋地區(qū)還有著與商貿(mào)相融合的猶太民族舶來文化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 楊樹浦路項(xiàng)目周邊市場楊樹浦路項(xiàng)目周邊市場 上海之光摩天輪（可能實(shí)施）、

2、猶太人聚居區(qū)歷史風(fēng)貌上海之光摩天輪（可能實(shí)施）、猶太人聚居區(qū)歷史風(fēng)貌 保護(hù)規(guī)劃給區(qū)域帶來保護(hù)規(guī)劃給區(qū)域帶來旅游契機(jī)旅游契機(jī) 現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的規(guī)劃、北外灘主題商業(yè)街的建設(shè)給區(qū)域帶現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的規(guī)劃、北外灘主題商業(yè)街的建設(shè)給區(qū)域帶 來了來了商業(yè)前景商業(yè)前景 提籃橋地區(qū)辦公和商業(yè)市場現(xiàn)狀提籃橋地區(qū)辦公和商業(yè)市場現(xiàn)狀 均不佳；商業(yè)較為集中的區(qū)域?yàn)榫患眩簧虡I(yè)較為集中的區(qū)域?yàn)?猶太人聚居區(qū)，主要業(yè)態(tài)有服飾猶太人聚居區(qū)，主要業(yè)態(tài)有服飾 商店、美容美發(fā)、餐飲、休閑娛商店、美容美發(fā)、餐飲、休閑娛 樂等樂等 提籃橋歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)及現(xiàn)代提籃橋歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)及現(xiàn)代 商業(yè)區(qū)規(guī)劃將給區(qū)域內(nèi)商業(yè)市商業(yè)區(qū)規(guī)劃將給區(qū)域內(nèi)商業(yè)市 場

3、的發(fā)展帶來較多機(jī)會；對于場的發(fā)展帶來較多機(jī)會；對于 提蘭橋倉庫項(xiàng)目，若部分改造提蘭橋倉庫項(xiàng)目，若部分改造 為創(chuàng)意商業(yè)市場前景更為看好。為創(chuàng)意商業(yè)市場前景更為看好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 楊樹浦路項(xiàng)目價格分析楊樹浦路項(xiàng)目價格分析 周邊辦公和商業(yè)項(xiàng)目租金現(xiàn)狀周邊辦公和商業(yè)項(xiàng)目租金現(xiàn)狀項(xiàng)目改造后的價值預(yù)判項(xiàng)目改造后的價值預(yù)判 提籃橋老式商務(wù)樓和老廠房改建辦辦 公公項(xiàng)目的租金水平在1.11.61.11.6元元/平 方米/天； 區(qū)內(nèi)掛牌出租商鋪數(shù)量不多，街鋪街鋪 主力租金水平在1.521.52元元/平方米/ 天之間。 簡單的改造并不能使項(xiàng)目租金水平獲 得較大水平的提升； 項(xiàng)目改

4、為創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意辦公的綜合 體，更能獨(dú)立于目前的市場環(huán)境，跳 脫目前的區(qū)域價值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 楊樹浦路倉庫建筑改造條件楊樹浦路倉庫建筑改造條件 樓層數(shù)：樓層數(shù)： 36層為主，各建筑樓層錯落有致， 可以規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較廣，也可多 種產(chǎn)品組合。 層高：層高： 3.84.3米之間，改造產(chǎn)品適應(yīng)性較廣， 但目前市場上存在的改造為博物館類 展示功能的產(chǎn)品在層高上的要求較高， 本案無法滿足。 地塊形狀：地塊形狀： 組團(tuán)狀建筑，由三棟主建筑和 幾棟輔助建筑組成。這樣的建 筑形態(tài)為產(chǎn)品的規(guī)劃提供了較 大的發(fā)揮空間。 標(biāo)準(zhǔn)層平面：標(biāo)準(zhǔn)層平面： 總建筑面積為16212平方米，

5、由多幢建筑組成，標(biāo)準(zhǔn)層面積 各不相同，以1000平方米左右 為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 楊樹浦路倉庫功能改造方向研判楊樹浦路倉庫功能改造方向研判 q 規(guī)劃方面：規(guī)劃方面： “提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”為旅游相關(guān)商業(yè)提供了發(fā)展契機(jī)。 q市場方面市場方面： 楊樹浦路倉庫周邊辦公及商鋪氛圍現(xiàn)狀都不理想，但人流量與人行、車行交通便 利度都相對較好，同時北外灘改造為辦公與商鋪都帶來了巨大的增值空間。 q 建筑改造方面：建筑改造方面： 楊樹浦路倉庫標(biāo)準(zhǔn)層平面為規(guī)則長方形，改造空間較大；但建筑密集度高采光 與通風(fēng)以及與周邊建筑的相鄰影響較差，不適宜改造為旅館；沿街面

6、窄，進(jìn)深較長， 僅沿街倉庫適合作中大型商鋪，三層以上商業(yè)價值較低，但三棟樓的圍合場地為商 業(yè)提供了良好的舞臺空間；建筑可改造適合改造為辦公、商鋪綜合產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 主題研究思路主題研究思路 由于目前市場上可參考的舊廠房改造為商辦并重的項(xiàng)目較少，且尚未進(jìn) 入成功運(yùn)營的階段，因此本報告僅藉我司對商業(yè)項(xiàng)目及舊廠房改造項(xiàng)目的 研究及操作經(jīng)驗(yàn)，提出除前文提及的規(guī)劃，還將通過以下三方面的研究尋 求主題定位方向： u 北外灘文化挖掘北外灘文化挖掘 u 北外灘區(qū)域發(fā)展方向研究北外灘區(qū)域發(fā)展方向研究 u 北外灘行業(yè)發(fā)展契機(jī)北外灘行業(yè)發(fā)展契機(jī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng)

7、北外灘文化北外灘文化 “外灘外灘X X號號”：在百年外灘的萬國建筑群內(nèi)， 驚現(xiàn)了ARMANI的專賣店，CARTIER的專 賣店、Jean Georges法國餐廳、依云水療， 西洋文化的精品在這里悄然駐足。外灘沉 睡的建筑被喚醒，歷史與奢華的舶來品在 這里交錯，而北外灘又將怎樣演繹她的輝 煌？ “港口文化港口文化”：曾幾何時，遠(yuǎn)渡重洋的哥 德堡號古商船已經(jīng)從這里的碼頭把中國的 文化傳播到歐洲。港口是每個臨海城市對 外交流的窗口，文化的交流在貿(mào)易活動中 展現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 北外灘的發(fā)展方向北外灘的發(fā)展方向 “絕對上海絕對上海CBD”CBD”：北外灘作為上海市CBD核心區(qū)的組成部分

8、之一，與外灘和陸家 嘴共享上海城市的核心地位，這一地位為今后北外灘的發(fā)展方向樹立了高起點(diǎn)。 “上海灘最佳視角上海灘最佳視角”：形成與外灘、 陸家嘴一體化的國際化景觀，摩天輪 選址北外灘（可能實(shí)施）再次證明在 北外灘可以看到上海灘最佳景觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 北外灘行業(yè)發(fā)展契機(jī)北外灘行業(yè)發(fā)展契機(jī) 上海國際客運(yùn)中心、“上海之星”文化旅游街區(qū)、濱江綠地建設(shè)工程等，都將出現(xiàn) 在北外灘的開發(fā)畫卷之中。 “上海港國際客運(yùn)中心上海港國際客運(yùn)中心”：郵輪經(jīng)濟(jì)登陸北外灘！三個7萬噸級國際大型郵輪泊位和 國際客運(yùn)碼頭已建成，客運(yùn)綜合大樓將在2006年底基本建成，上海國際港務(wù)集團(tuán)大樓及 相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施

9、將于2007年下半年和2008年初陸續(xù)投用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 總結(jié)總結(jié) 港口文化港口文化 旅游契機(jī)旅游契機(jī)規(guī)劃動力規(guī)劃動力 核心地位核心地位 我們有理由相信，外灘和陸家嘴今天的輝煌就是北 外灘的明天，更幸運(yùn)的是，北外灘的歷史人文及產(chǎn) 業(yè)特色奠定了獨(dú)特的北外灘風(fēng)景線。 項(xiàng)目定位要體現(xiàn)：歷史與未來的交錯、傳統(tǒng)與流行的融合、美景與內(nèi)涵的輝映。項(xiàng)目定位要體現(xiàn)：歷史與未來的交錯、傳統(tǒng)與流行的融合、美景與內(nèi)涵的輝映。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) “the 15“the 15th th 北外灘 北外灘” 中華精粹文化創(chuàng)意坊 （暫擬案名） “北外灘北外灘”點(diǎn)明了項(xiàng)目的區(qū)位，表

10、現(xiàn)項(xiàng)目未來發(fā)展的巨大上升空 間，提升項(xiàng)目的期望價值； “the 15the 15th th ”指代1405年鄭和下西洋的那個年代，我們的前輩已經(jīng) 開始了港口的對外交流，這種文化具有深厚的歷史積淀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵 傳承中國歷史文化傳承中國歷史文化：從這里追溯15世紀(jì)鄭和下西洋以來，中國海港對外交流的文化積 淀。讓中國的文化從這里走出去。 推廣中國產(chǎn)品精粹推廣中國產(chǎn)品精粹：景德鎮(zhèn)陶瓷、茶葉、絲綢、唐裝、旗袍、紅木家具等代表中國文 化的商品展銷；滿漢全席、特色地方菜肴、茶道等體驗(yàn)式休閑娛樂消費(fèi)，中國傳統(tǒng)文化藝術(shù) 的展現(xiàn)。 營造創(chuàng)意氛圍

11、營造創(chuàng)意氛圍：提倡傳統(tǒng)商品的改良、滲透人性化概念、讓中國的商品榮登世界的廳堂。 弘揚(yáng)中國品牌弘揚(yáng)中國品牌：鼓勵帶有中國傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的國內(nèi)自有品牌的發(fā)展，提供對外交流展示 平臺。 建立中華奢侈品工坊建立中華奢侈品工坊：“外灘3號”的中國版，種植中國本土的奢侈品牌文化。 提供中外文化交流平臺提供中外文化交流平臺：長期舉辦中外商貿(mào)、文化交流展會，讓上海走向世界，讓世 界走進(jìn)上海。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) JamesJames EnglishmanEnglishman 給愛人給愛人 給父親給父親 給朋友給朋友 在上海港國際客運(yùn)中心下了游輪 之后，沿路打聽到北外灘最有名 的購買中國精品禮物的地方

12、the 15the 15th th 北外灘 北外灘 進(jìn)入中華精粹文化創(chuàng)意坊 果然琳瑯滿目的中國精品 而這個古董，一 定要自己收藏自己收藏 哇，還有更精彩的！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 懷舊唐裝懷舊唐裝 改良唐裝改良唐裝 the 15the 15th th 北外灘 北外灘 唐裝店唐裝店 王老板王老板 一把裁縫剪刀走遍大江南 北，最終把他馳名中外的 唐裝定制店落戶中華精粹 文化創(chuàng)意坊 JamesJames在王老板店里訂做了在王老板店里訂做了 這款這款195CM195CM身高的唐裝，滿身高的唐裝，滿 意地穿回英國！意地穿回英國！ 之后王老板陸續(xù)接到來自之后王老板陸續(xù)接到來自 英國的訂單。英國的訂

13、單。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) “the 15th “the 15th 北外灘北外灘” 中華精粹文化創(chuàng)意坊中華精粹文化創(chuàng)意坊 不應(yīng)是簡單地營造一個商業(yè)的經(jīng)營場所不應(yīng)是簡單地營造一個商業(yè)的經(jīng)營場所 更是鑄造為中國藝術(shù)精華的研發(fā)、培更是鑄造為中國藝術(shù)精華的研發(fā)、培 訓(xùn)、展示、交易、零售的創(chuàng)意平臺。訓(xùn)、展示、交易、零售的創(chuàng)意平臺。 使得本項(xiàng)目的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地成為一個使得本項(xiàng)目的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地成為一個 完整形態(tài)，構(gòu)成呈現(xiàn)中華文化藝術(shù)的完整形態(tài)，構(gòu)成呈現(xiàn)中華文化藝術(shù)的 創(chuàng)意高地。創(chuàng)意高地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) PERSPECTIVE 3D Unit of m

14、easure 原創(chuàng)設(shè)計原創(chuàng)設(shè)計 培訓(xùn)培訓(xùn) 零售零售 交易交易 展示展示 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器 唐裝旗袍針織刺繡唐裝旗袍針織刺繡 中國酒類、茶葉茶具中國酒類、茶葉茶具 新概念餐飲、酒吧、茶坊新概念餐飲、酒吧、茶坊 中國傳統(tǒng)理療養(yǎng)生館、瑜珈館中國傳統(tǒng)理療養(yǎng)生館、瑜珈館 原創(chuàng)設(shè)計工作室、品牌代理、演藝文化經(jīng)紀(jì)原創(chuàng)設(shè)計工作室、品牌代理、演藝文化經(jīng)紀(jì) 中國民族舞培訓(xùn)學(xué)校等中國民族舞培訓(xùn)學(xué)校等 行業(yè)組合行業(yè)組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 規(guī)劃組合建議規(guī)劃組合建議 4646層層 業(yè)態(tài)：業(yè)

15、態(tài)：新概念餐飲 1313層層 功能：功能：展示和交易 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：藝術(shù)裝飾用品、唐裝 針織刺繡、中國酒類、茶葉 茶具、瓷器玉器等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 新概念餐飲：新概念餐飲：普羅旺斯的樹、俏江南普羅旺斯的樹、俏江南 、鮮墻房傳菜酒家等、鮮墻房傳菜酒家等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 國粹零售展示：國粹零售展示：藝術(shù)裝飾用品、唐裝針織刺繡、中國酒類、茶葉茶具、藝術(shù)裝飾用品、唐裝針織刺繡、中國酒類、茶葉茶具、 瓷器玉器等瓷器玉器等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 3636層：層：家居展示、藝術(shù)品 展示、書屋書吧、民族舞培 訓(xùn)學(xué)校、模特培訓(xùn)學(xué)校、理 療養(yǎng)生館等 1212層：

16、層：特色酒吧、咖啡吧、 茶坊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 休閑類餐飲：休閑類餐飲：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 展示展示 培訓(xùn)培訓(xùn) 休閑區(qū)：休閑區(qū)：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培訓(xùn)學(xué)校、家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培訓(xùn)學(xué)校、 模特培訓(xùn)學(xué)校、理療養(yǎng)生館、瑜珈館等。模特培訓(xùn)學(xué)校、理療養(yǎng)生館、瑜珈館等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：甜品作坊、面包屋等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 辦公空間：辦公空間： 品牌經(jīng)銷（代理）公司、 原創(chuàng)設(shè)計工作室、文化演藝經(jīng)紀(jì)公司

17、等辦公空間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 功能：功能：推廣的舞臺、展示的窗口、文藝的領(lǐng)地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 本項(xiàng)目是一個組團(tuán)狀建筑，產(chǎn)品定位融合了辦公和商業(yè)的兩大功能，其比例分布 如下： 商業(yè)1號樓6871 + 2號樓5243 + 4、5號樓（38+31）= 12183 辦公6號樓3305 + 3號樓416 = 3721 公共空間7號樓308 業(yè)態(tài)組成比例業(yè)態(tài)組成比例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 項(xiàng)目的主題定位為“中華精粹文化創(chuàng)意坊”，其目標(biāo)客戶有別于市場上既有的商戶， 需要有其特定的挖掘渠道，但同時也應(yīng)有較豐富的配套業(yè)種，針對這些業(yè)種的商戶選擇也 應(yīng)滿足項(xiàng)目的主題定位。 配套類

18、目標(biāo)商戶配套類目標(biāo)商戶 類別類別目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶所需面積（平米）所需面積（平米）物業(yè)要求物業(yè)要求 甜品 滿記甜品滿記甜品15-300 水（管徑2寸）、電（30KW） 排水（150mm）、排污（150mm） 許留山許留山100 面包房 面包新語面包新語 15-30水(管徑5寸)、電（45KW） 山崎面包山崎面包 茶坊 耕讀園耕讀園 150-200水(管徑2寸)、電（50KW） 唐韻寒舍唐韻寒舍 茶葉、茶具 天福茗茶天福茗茶 50-100電（30KW） 黃山茶葉黃山茶葉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 書屋書吧漢源書屋漢源書屋100-300電（30KW） 家居展示允典紅木等允典紅木等200電（30K

19、W） 理療養(yǎng)生館 思妍麗思妍麗 300 水(管徑大于2寸)、電（45KW） 美麗田園美麗田園 新概念中式 穹六餐廳穹六餐廳500 水(管徑大于5寸)、電（150KW- 350KW）、煤（50立方/小時-100立 方/小時）、煙道、排水（150mm）、 隔油池（1200*1800*1500mm） 普羅旺斯普羅旺斯300 伍京堂伍京堂150 便利店 羅森羅森 80-100水（管徑2寸）、電（30KW） 喜士多喜士多 以上商業(yè)客戶在滬上各自領(lǐng)域均為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍人物行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍人物，如能成功引進(jìn)此類商家，對提 升項(xiàng)目的知名度能起到很關(guān)鍵的作用。并且，本項(xiàng)目作為一個新興的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，如本項(xiàng)目作為一個新

20、興的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，如 需要引入此類商家，在租金上須有一定的優(yōu)惠需要引入此類商家，在租金上須有一定的優(yōu)惠，建議前期招商上可以通過較優(yōu)惠的租賃 條件來吸引商家。 類別類別目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶所需面積（平米）所需面積（平米）物業(yè)要求物業(yè)要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 提供免租期是為了盡快地吸引意向客戶進(jìn)駐，待項(xiàng)目23年經(jīng)營成熟、穩(wěn)定 以后，租金和商戶都可作進(jìn)一步調(diào)整。 租賃優(yōu)惠政策租賃優(yōu)惠政策 商鋪面積商鋪面積優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策 100平米以內(nèi)：3個月免租期 100-300平米以內(nèi)：5個月免租期 300-500平米以內(nèi)：6個月免租期 500-1000平米以內(nèi)：8個月免租期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng)

21、 創(chuàng)意類目標(biāo)商戶創(chuàng)意類目標(biāo)商戶本項(xiàng)目的第一亮點(diǎn)客戶群 目標(biāo)商戶目標(biāo)商戶策源招商渠道策源招商渠道 藝術(shù)裝飾品、原創(chuàng)設(shè)計工作室、民 間藝術(shù)家原創(chuàng)作品、民族舞蹈培訓(xùn) 學(xué)校、中式服飾設(shè)計、針織、刺繡、 瓷器、玉器等等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 以上這類行業(yè)經(jīng)營客戶基本無固定的工作場所無固定的工作場所， 故需通過各種特殊的渠道，來進(jìn)行廣泛而又深入 的挖掘。 中式服裝設(shè)計、針織、刺繡、瓷器、 玉器等 可以利用豫園股份有限公司豫園股份有限公司龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，向 本項(xiàng)目所需要的目標(biāo)客戶，進(jìn)行有針對性地項(xiàng)目 推廣。 民間藝術(shù)家、原創(chuàng)工作室、廣告設(shè) 計 策源可通過上海商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)合會、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)合會、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中 心心

22、，向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息，同時邀請滬上知名藝 術(shù)家、成功人士等，開展項(xiàng)目推薦會，擴(kuò)大項(xiàng)目 在滬上的影響力。 舞蹈學(xué)校、模特培訓(xùn)、藝術(shù)等我司與上海戲劇學(xué)院上海戲劇學(xué)院有著緊密的合作關(guān)系，還可 以通過浙商會浙商會等向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息。 復(fù)星復(fù)星 復(fù)地復(fù)地 豫園豫園 商業(yè)資源商業(yè)資源 浙商協(xié)會浙商協(xié)會 商房聯(lián)商房聯(lián) 平臺資源平臺資源 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 每年每年5 5月策源將聯(lián)合商房聯(lián)舉行大型論壇活動，并邀請品牌經(jīng)營戶與月策源將聯(lián)合商房聯(lián)舉行大型論壇活動，并邀請品牌經(jīng)營戶與 國內(nèi)外基金買家與開發(fā)商對話。借此機(jī)會，促進(jìn)多方交流，同時推介國內(nèi)外基金買家與

23、開發(fā)商對話。借此機(jī)會，促進(jìn)多方交流，同時推介 產(chǎn)品，宣傳項(xiàng)目。產(chǎn)品，宣傳項(xiàng)目。 舉例舉例商房聯(lián)資源商房聯(lián)資源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 或者是沒有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的藝術(shù)家，手工創(chuàng)作的個體經(jīng)營者 創(chuàng)意類目標(biāo)商戶創(chuàng)意類目標(biāo)商戶 招商提供有吸引力的優(yōu)惠條件 前期承租能力低前期承租能力低 ？ 行業(yè)不聚集，客戶相對分散行業(yè)不聚集，客戶相對分散 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 策源的招商手法策源的招商手法 不論是創(chuàng)意商家還是創(chuàng)意辦公客戶都是小眾人群，因此一般商辦項(xiàng)目選擇大 眾媒體廣告的方式事倍功半，策源建議您采納我司“筑巢引鳳筑巢引鳳”的成功經(jīng)驗(yàn) 即通過特色活動營造創(chuàng)意氛圍，吸引創(chuàng)意商家主

24、動上門。 復(fù)城國際SP活動簡介： 識珠擁翠 ESPRIT活動 留舊創(chuàng)新城市對話 周大福活動 海上海SP活動簡介： 2004 ADC 創(chuàng)意作品世界巡展 風(fēng)云上海當(dāng)代藝術(shù)交流展 “海上海LOFT空間想象”酒會 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 活動地點(diǎn)：復(fù)城國際品質(zhì)體驗(yàn)館復(fù)城國際品質(zhì)體驗(yàn)館 （原八一電影機(jī)械廠廠房舊址 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 活動日期：06年5月20日， 活動亮點(diǎn)：珠寶品牌周大福在珠寶品牌周大福在 驕人驕人 （AchievementAchievement）系列鉆飾在中國大陸地）系列鉆飾在中國大陸地 區(qū)全新上市發(fā)布會。區(qū)全新上市發(fā)布會。 活動影響：時尚品牌發(fā)布地點(diǎn)，一改傳 統(tǒng)意

25、義上時尚中心，讓曲陽這樣一個具 有深厚歷史人文積淀的區(qū)域，散發(fā)出時 尚的魅力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) p 活動名稱活動名稱： 社會各界專家學(xué)者品鑒滬上首個社會各界專家學(xué)者品鑒滬上首個 國際國際BLOCKBLOCK p 活動地點(diǎn)活動地點(diǎn)：復(fù)城國際品質(zhì)體驗(yàn)館 （原八一電影機(jī)械廠廠房舊址 ） 阮儀三教授、荷蘭歷史建筑保 護(hù)基金代表等專家學(xué)者以及虹口區(qū) 政府、房地局、規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)齊聚一 堂，共同探討了歷史建筑的保留在 城市發(fā)展中的價值，并進(jìn)行了城市 文明印記與現(xiàn)代城市規(guī)劃共融的探 索。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 活動日期：2004年7月11日 活動亮點(diǎn)：“海上海海上海”創(chuàng)意中心啟用典禮創(chuàng)意中

26、心啟用典禮 活動影響：上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司主要 領(lǐng)導(dǎo)，首都企業(yè)形象研究會會長，“海上海” 命名者、新地產(chǎn)上海地區(qū)主編及各界媒 體參加了此次活動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 活動日期：2005年11月 活動亮點(diǎn)：領(lǐng)略創(chuàng)意巨大魅力 活動影響：喚起國際人士對當(dāng)代藝術(shù)思考，將文化三大件完美融入活動 活動日期：2005年6月 活動亮點(diǎn)：充分地體現(xiàn)創(chuàng)意LOFT的另類空間 活動影響：LOFT顛覆性創(chuàng)意 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 收購成本財務(wù)測算收購成本財務(wù)測算 測算方法測算方法 為了比較準(zhǔn)確的把握可以承受的收購成本，將利用剩余法剩余法來模擬本 案項(xiàng)目通過改造并獲得價值提升的過程中發(fā)生的現(xiàn)金流，反

27、算本案項(xiàng)目 可以接受的收購成本。 其中，根據(jù)本案項(xiàng)目改造后的招商情況等的預(yù)期不同，可以分為樂觀樂觀 與謹(jǐn)慎與謹(jǐn)慎兩種情況，根據(jù)這兩種預(yù)期分別進(jìn)行財務(wù)測算，將得到一個可 接受成本范圍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 辦公物業(yè)租金上漲水平比較保守地將增長率設(shè)定在3%,3%, 商業(yè)部分的租金在經(jīng)過3年的培養(yǎng)期后翻倍, 之后年增長5%5%左右； 這里采用的是模擬項(xiàng)目在重建后的樂觀情況下的收益水平，所使用的折現(xiàn)率相當(dāng)于銀行現(xiàn)期貸款 基準(zhǔn)利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要財務(wù)指標(biāo)如下： 通過剩余法模型計算得出的主要財務(wù)指標(biāo)如下：通過剩余法模型計算得出的主要財務(wù)指標(biāo)如下： 參數(shù)設(shè)定參數(shù)設(shè)定 樂觀預(yù)

28、期下財務(wù)測算樂觀預(yù)期下財務(wù)測算 本 案 項(xiàng)本 案 項(xiàng) 目目1 1號樓號樓 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目 2 2號樓號樓 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目4 4 號樓底號樓底 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目5 5 號樓底號樓底 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目3 3號號 樓樓 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目6 6 號樓號樓 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目7 7 號樓號樓 底層租金底層租金4.14.13.93.93.73.73.93.9- - - - 平均租金平均租金1.981.981.891.891.91.92 23.23.23.23.2 - - 成本收益率成本收益率收購總成本收購總成本 元元 收購單位面積成本收購單位面積成本 元元/ /平米平米 相當(dāng)于單位面積相當(dāng)于單位面積 租

29、金租金 元元/ /平米平米/ /天天 0%0%276,252,480276,252,48017,04017,0402.332.33 10%10%249,826,920249,826,92015,41015,4102.112.11 20%20%227,940,720227,940,72014,06014,0601.931.93 30%30%209,621,160209,621,16012,93012,9301.771.77 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道舊倉庫改造項(xiàng) 謹(jǐn)慎預(yù)期下財務(wù)測算謹(jǐn)慎預(yù)期下財務(wù)測算 參數(shù)設(shè)定參數(shù)設(shè)定 謹(jǐn)慎預(yù)期情況下，考慮到項(xiàng)目招商情況可能沒有預(yù)想的那么順利，導(dǎo)致商業(yè)及辦公 物業(yè)的租金水平下調(diào)： 本 案 項(xiàng)本 案 項(xiàng) 目目1 1號樓號樓 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目 2 2號樓號樓 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目4 4 號樓底號樓底 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目5 5 號樓底號樓底 本 案 項(xiàng) 目本 案 項(xiàng) 目 3 3 號樓號樓 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目6 6 號樓號樓 本案項(xiàng)目本案項(xiàng)目7 7 號樓號樓 底層租金底層租金2.92.92.72.72.62.62.72.7- - - - 平均租金平