1、模擬題(八) 一、問答題 (一)某綜合用途房地產，占地面積5000m2，建筑面積15000m2，容積率為3，每層建筑面積3750m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房，為了評估其市場買賣價格，估價人員運用了收益法對一層的出租商鋪進行了估價(估價方法正確)，確定估價時點的價格為9600元/m2。根據當地商業用房樓層價格變化規律(一層二層差價2%，二層三層差價5%，三層四層差價2%)，判斷出二層價格為9408元/m2，三層價格為9837.6元/m2，四層價格為8758.85元/m2。從而得出估價對象房地產的市場價格為： (9600+9408+9837.6+8758.85)3750=14

2、1016687.5元。請問：1如此確定的最終結果是否正確?2如何可以讓結果更加準確? (二)有一臨街商鋪要轉讓，建筑面積500m2，土地使用年限40年，自2006年10月 13日起計。該商鋪現已出租，租金為每月50b0元，租期為2年，自2007年10月13日計。當地商業房地產租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現轉讓價格為510萬元。假如你欲購該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%。根據上述資料能否決定購買?為什么? (三)某企業購得一已停工五年的在建工程，結構封頂，其中14層為商業裙樓，2 20層為住宅，裙樓部分已完成部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和58層的

3、住宅部分向銀行申請抵押貸款。請問：1擬優先選用的估價方法。2確定評估價值時的主要因素。二、單項選擇題(每小題的備選答案中只有一個最符合題意。) (一)某估價對象原為某單位2000年集資建房，其中土地是由單位出資購買的，經政府批準單位決定6年后才發給職工房地產權證，自發證之日起，房地產才能上市交易。在距離上市還有6個月時，由于債務糾紛，法院判決將估價對象抵債，請評估其價值。 1評估中估價對象狀況應選擇( )。 a集資建房之日 b距離上市6個月之日 c法院判決之日 d發放房地產權證之日 2此時的估價技術路線應該是( )。 a先確定估價對象可以上市之日的快速變現價值，再折現到估價時點 b先確定單位購

4、買土地價格及職工集資價格。再折現到估價時點 c先確定估價對象的現值，再折現到可以上市的時間 d先確定估價對象的現值，再折現到估價時點 3政府舉行土地使用權拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產估價人員為其評估能夠承受的最高購買價格，這也是一種( )。 a市場價值評估 b投資價值評估 c原始價值評估 d賬面價值評估 4經鑒定，估價對象為基本完好房，其成新率為( )。 a九十成新 b八九成新 c七八成新 d六七成新 (二)某工廠有一臨街廠房，占地面積900m2，用地性質為國有劃撥土地，建筑面積為 1800m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權登記的用途為工業。根據當地房地產市場資料，2007年5月該區

5、域工業和商業用途的土地市場價格分別為樓面地價650元/m2和1400元/m2，其中土地使用權出讓金為100元/m2和450元/m2。2007年上半年同一條街上類似新改建的商業用房市場價格平均為建筑面積4250元/m2，而同期新建上述廠房建筑物的重置總費用大約為1500元/m2，問： 5如果按工業用途進行評估，估價目的為保險估價，估價時點為2007年5月19日，其合理的評估價值約為( )萬元。 a315.00 b216.00 c295.20 d333.00 6如果按工業用途進行評估，估價目的為抵押估價，估價時點同上，評估價值為( )萬元。 a333.00 b252.00 c315.00 d324

6、.00 7假設規劃允許將其改造裝修成為商業用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為( )萬元。 a603 b522 c450 d549 (三)某評估機構受到委托評估某市繁華街道上一商業房地產，在選用估價方法時，考慮采用路線價法，下列關于估價方法的描述正確的是： 8路線價法求得的價格實際是一種( )。 a市場價格 b收益價格 c積算價格 d比準價格 9在評估該房地產價值時，應選用的第二種估價方法最合理的是( )。 a成本法 b市場比較法 c收益法 d假設開發法 10經評估，該宗房地產總價值250萬元，其中土地價值60萬元，土地面積1000m2，建筑面積2500m2

7、，周邊類似商業房地產平均單價為900元/m2，現在業主以房地產的最高保險金額向保險公司投保，保險合同上的“保額”應該為( )萬元。 a250 b190 c225 d90 三、指錯題(下列估價結果報告和估價技術報告中存在多處錯誤，請指明其中的13處。每個錯誤對應一個序號。)某居住房地產估價報告 封面及目錄(略) 致委托方函(略) 估價師聲明(略) 估價的假設和限制條件(略)房地產估價結果報告 一、委托方 房地產開發有限公司，法人代表； ，地址； 市路號，聯系電話：。 二、受托方 房地產價格評估有限公司，法人代表： ，地址： 市路號，估價機構資質等級：一級，聯系電話：。 三、估價對象 1地理位置及

8、概況(略) 2估價對象概括估價對象位于市路號院內，項目用地15075m2，用途為住宅，剩余土地使用年限至評估基準日為40年，估價對象用途為配套公建，剩余土地使用年限為30年。建筑面積為6962.3m2，占地面積1890.3m2，容積率為4.16，結構為現澆框架剪力墻結構。待估房地產目前已經投入使用一年，內、外裝修完善。外裝修采用高檔進口磨光花崗巖；門：客廳房門為旋轉門和雙向推拉門、內門為玻璃門、窗為鋁合金窗及整體鋼化玻璃窗；內裝修：墻面為高檔進口防雷、耐擦亞光涂料，地面為高級磨光花崗巖；頂棚為輕鋼龍骨石膏板吊頂及鋁扣板吊頂，衛生間墻面為全磁化防滑磚、潔具為臺灣和成牌潔具；電源配置符合國家規定標

9、準；電話、電視線路入戶，留有接口；水、氣、電、熱等市政設施配套齊全。評估對象地下部分為整體車庫，共有168個標準車位：另有一中型游泳池，可容納200人左右。 四、估價目的 為委托方向銀行辦理抵押貸款提供房地產價格依據。 五、估價時點 2002年7月30日 六、價值定義 采用公開市場價值標準，估價對象于估價時點、配套公建用途、在現狀條件下的房屋所有權及所分攤的國有出讓土地使用權的公開市場價值。 七、估價依據 中華人民共和國國家標準房地產估價規范(gb/t50291-1999) 國土資源部土地估價規程 北京市人民政府北京市出讓國有土地使用權基準地價 北京市房地局土地出讓價格評估技術標準(試行) 北

10、京市城市規劃管理局審定設計方案通知書()規審字號 公司房屋所有權證(全字第號) 公司國有土地使用證全國用()字第號 委托方提供的其他資料 估價人員實地勘察獲取的資料及搜集的市場資料 八、估價原則 1最高最佳使用原則：最高最佳使用原則要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。本報告的最高最佳使用為保持現狀的最高最佳使用。 2替代原則：替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。本報告對該原則的運用體現在利用市場比較法進行估價中，具體表現為：首先，盡量在同一區域調查、選擇已經成交的與估價對象房地產相類似房地產的可比實例，并進行修正得出估價對象房地產的評估價

11、格；其次，按照相近效用的房地產的價格互相牽制，在同一位置、同一估價目的、同一時期，具有相同檔次和新舊程度的房地產應具有相同價格的原理，確定最終的評估結果。 九、估價方法 根據估價對象的特點，結合國際慣例，評估人員經過分析，確定本報告采用收益還原法和成本法進行估價。基本的估價思路為：先用兩種估價方法分別評估出估價對象的比準價格和成本價格；然后對這兩個價格進行綜合分析，并結合評估人員對市場行情的專業分析，確定最終的評估結果。 收益法：是運用適當的資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象價格的一種方法。成本法是以開發或建造估價對象或類似物業所需

12、耗費各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利稅來確定估價對象價格或價值的一種估價方法。 十、估價結果 以這兩種方法測算結果的算術平均值作為房價結果，總價為7113.0萬元，大寫金額：柒仟壹佰壹拾叁萬元整。 十一、估價人員(略) 十二、估價作業日期(略) 十三、估價報告應用的有效期 本報告自完成之日起2年內有效，超過此期限該價格應做相應調整，直至重新評估。房地產估價技術報告 一、個別因素分析(略) 二、區域因素分析(略) 三、市場背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價方法選用(略) 六、估價測算過程 1收益法其基本公式為： 式中 n收益年限； a估價對象的年凈收益； r折現率。 (1

13、)年有效毛租金收入的確定。根據估價對象所處位置，評估人員經過對同類物業大量的市場調查得知，在考慮了租金損失和押金收益后，確定估價對象單位建筑面積日租金水平為5元/(m2天)，故：年有效毛租金收入=536070%=1260元/m2 根據估價人員實地調查，該地區地下車庫收益水平在400600元/(月個)，地下游泳池月收益水平在40萬60萬元之間。根據估價人員的分析，在考慮了估價對象周圍的實際情況，確定估價對象地下車庫收益水平為500元/(月個)：游泳池月收益水平為50萬元，空置率為50%，則：年有效車位收入=500元/(月個)168個12月=1008000元/年游泳池年有效收入=5012月50%=

14、300萬元/年地下部分總收入=400.8萬元/年 (2)運營費用率的確定。 根據目前北京市商業設施運營管理費用率的平均水平，估價對象地上部分運營費率為 35%，地下部分運營費率取25%。 (3)年凈租金的計算：建筑物凈租金=年有效毛租金收入年運營費用 =1260-126025%=945元/m2建筑物年凈收入=945元/m23780.6m2=357.27萬元地下部分總凈收入=400.8-400.865%=260.52萬元/年 (4)資本化率的確定。 資本化率實質上是一種投資的收益率，它與風險的大小成正比。風險越大，收益率越高，亦即資本化率越高；反之亦然。在本報告中，評估人員按照安全利率加風險調整

15、值的方法確定資本化率。 資本化利率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠=安全利率+風險因素調整值 安全利率：2002年3月中國人民銀行確定的一年期定期存款利率為1.98%；2002年憑證式國債五年期票面年利率為2.74%；2001年憑證式國債五年期票面年利率為3.14%；2000年憑證式國債五年期票面年利率為3.14%。 風險調整值：風險調整值視投資風險程度而定，且經調整后還原利率應高于銀行的貸款利率及融資成本，根據評估人員的專業評估經驗，北京市房地產領域該值為7%左右，根據上述分析及國家五年期間長期債券利率，計算安全利率： 2000年(1+i)5=(1+53

16、.14%)，i2000=2.96%； 2001年(1+i)5=(1+53.14%)，i2001=2.96%； 2002年(1+i)5=(1+52.74%)，i2002=2.60%； 確定i0=(2.96+2.96+2.6)/3=2.84%，其高于銀行的存款利率1.98%。 根據收益型房地產產品類型的特點，具體將該風險分為低、中、高三個區域，即低風險區域的還原利率可取5.84%7.84%，中風險區域或取7.84%9.84%，高風險區域可取 9.84%11.84%。 除考慮風險對資本化利率的影響外，綜合考慮資產管理的繁瑣性和流動性以及通貨膨脹的影響，我們認為該物業屬于中低風險領域，故資本化利率取8

17、%。 (5)收益價格的計算。 估價對象的耐用年限為50年，至估價期日已經使用了7.25年(1995年4月25日2002年7月30日)，收益年限為42.75年。 收益法的計算公式有很多，評估人員認為：北京市的商業用房市場已趨于成熟和穩定，因此按純收益不變且收益為有限年的公式進行計算，即p=a/i1-1/(1+i)n 式中 p收益價格： a年凈收益； j資本化率； n收益年限(年)。地上建筑物收益單位價格=9451-1/(1+8%)42.75/8%=11372元/m2地上建筑物收益總價=113723780.6=4299.3萬元地下建筑物收益總價=260.521-1/(1+8%)42.75/8%=3

18、135.2萬元該建筑總收益價格=4299.3+3135.2=7434.5萬元 2成本法 a采用基準地價修正法求取土地價值。 a北京市基準地價內涵(略) b根據基準地價測算宗地地價的思路及過程如下： (1)出讓金。 依據上述基準地價表，六類地價區、配套公建用途，出讓金基數為5001000元/m2。估價對象處于六類地價區中上等位置，條件較好，出讓金基數取上述標準的接近高限值即 800元/m2。根據容積率修正系數表，詳見表3-28。表3-28 容積率修正系數表容積率1或12345678910修正系數11.912.743.504.204.905.606.307.007.70 設定容積率為4.16，容積

19、率修正系數為3.32。 則單位土地面積出讓金為：8003.32=2656元/m2。 (2)基礎設施配套建設費。 估價對象紅線外市政基礎設施達到“七通一平”。結合估價對象所在區域市政基礎設施建設費用情況，并參照北京市現行大市政及四源費收費標準，取每建筑面積市政基礎設施配套建設費為650元/m2。小區建設配套費取300元/m2。 則估價對象地面基礎設施配套建設費=9503.76=3572元/m2。 (3)土地開發費。 估價對象的土地開發是委托另外一公司開發的，根據委托開發合同書，估價對象的實際開發費用折算為3000元/m2(包括土地開發費及城鎮拆遷費)。 (4)估價對象地價。 根據上述測算結果，求

20、取熟地價。地面熟地價=土地出讓金+基礎設施配套建設費+土地開發費=2656+3572+3000=9228)元/m2 (5)樓面地價。樓面地價=地面熟地價/容積率=2454元/m2 b建造成本 (1)確定建筑物的直接成本。 估價對象建筑物為框架結構，內外部中高檔裝修。按照1996年北京市建筑工程概算定額和材料預算價格、機械臺班費用定額以及1996年北京市建設工程間接費及其他費用定額進行匡算；并參考近期同類型建筑物的結算價格，綜合考慮后確定建筑物的單位直接建造成本。根據估價對象的實際情況，確定其直接成本(包括結構、裝修、設備及紅線內市政工程)為3200元/m2。 (2)計算建筑物的間接成本。 根據

21、北京市對建設項目的有關稅費政策和估價對象建筑物的具體情況，逐項計算間接成本費率。各種間接成本費率的組成如下： (a)管理費 8.00% (b)專業人士費 10.00% 合計： 18.00%間接成本=320018.00%=576元/m2 則 建造成本=3200+576=3776元/m2 (3)計算建設期貸款利息。 根據估價對象的建筑結構造型及建筑面積，按照北京建筑安裝工程工期定額計算，確定本項目的開發期為2年，假設資金分期均勻投入，考慮近年來貸款利率的變化，貸款年利率取為5.49%，則：利息=24545.49%2+37765.49%1=270+207=477元/m2 (4)銷售稅費。 指房屋銷售

22、時應繳納的各項稅費，包括營業稅及其附加、廣告宣傳費、代理費等，取總成本的9%，則：銷售稅費=(2454+3776+477)9%=604元/m2 (5)開發商利潤。 按照北京市當前的市場狀況，根據北京市房地產管理局出讓地價估價技術標準(試行)的規定，按照不同的年期，開發商利潤取不同的值，該項目投資年限取2年。同時，考慮到估價對象的具體情況，開發商利潤率取為25%，則：開發商利潤=總成本25%=(2454+3776+477+604)25%=1828元/m2 (6)成新率。 根據估價對象的建成時間及估價人員現場踏勘實測，故確定估價對象建筑物綜合成新率為100%。 (7)計算成本價格。 綜上所述，在計

23、算出估價對象的土地取得費用、建造成本、利息、銷售稅費、開發商利潤及成新率后，估價對象房地產在估價時點的成本價格為： 成本單位價格=(土地取得費用+建造成本+利息+銷售稅費+開發商利潤)成新率 =(2454+3776+477+604+1828)100%=9139元/m2成本法總價格=91396962.3=6362.8萬元 七、估價結果確定 以上分別用收益法和成本法對估價對象進行了評估，得到估價對象的收益價格和成本價格分別是： 收益價格：7434.5萬元 成本價格：6362.8萬元 兩個結果相差較大，經分析，造成這種差異的主要原因是由于商業用房租賃市場目前處于平穩的增長階段，收益法測算的結果比較接

24、近實際情況，成本法從房地產建造成本角度估算房地產積算價格，與目前市場價格略有差異。因此，評估人員確定將上述二結果進行加權平均，即：估價對象總價=7434.5萬元0.7+6362.8萬元0.3=7049.29萬元 大寫金額：柒仟零肆拾玖萬貳仟玖佰元整。 八、附件(略) 四、改錯題(錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。) 某開發項目規劃用途為單身公寓，土地使用權年限為2007年3月1日至2077年2月 28日，土地使用權出讓金已經全部交清。規劃建筑面積5000m2，預計售價3000元/m2。 該項目于2007年7月1日開工，原定工期9個月，建筑費為1200元/m2，管

25、理費用為建筑費用的5%。建筑費和相應的管理費用投入時間為：開工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中間投入，季度利率6.66%，銷售稅率和銷售費用分別為售價的6%和3%。開工后第一季度結束時，已有1000m2建筑面積按3000元/m2預售。開工后第二季度結束時，項目的原開發商擬將項目以合作開發的方式轉讓，轉讓方式為：一次性付給一筆轉讓費；用于補償已投入的土地使用權出讓金和建筑費等投資。已預售的1000m2的凈銷售收入在銷售結束時由原開發商返還給合作方。現合作方委托評估該項目在2008年1月1日的價格v，估算如下： 1計算開發完成后的價值 3000500

26、0/(1+1.665%)=14754340元 2計算建筑費 1200500030%/(1+1.665%)0.5=1785200元 3計算管理費 17852005%/(1+1.665%)0.5=88526元 4計算銷售稅和銷售費用 14754340(6%+3%)/(1+1.665%)=1306143元 5計算利潤(v+1785200+88526+1306143)20%=0.2v+635973 6計算開發完成后的價值-建筑費-管理費-銷售稅和銷售費用-利潤 v=14754340-1785200-88526-1306143-0.2v-635973 v=9115415元模擬題(八)參考答案 一、問答題 (一)答案： 1不正確。因為一、二層為商鋪，三、四層為住宅，用途不同，售價會相差很大，無法直接按樓層的差異比例折算。 2正確的估價方法是根據建筑物區分所有權的基本理論，分別計算綜合用途房地產各種用途的客觀市場價值，加總得到房地產總價值。其中商業出租部分優先使用收益法，住宅部分還可以使用市場比較法。 (二)答案： 不能決定購買： (1)現租約期滿后的客觀租金水平不知道，故還需了解租金變化趨勢； (2)租約期滿后的客觀出租率不清楚，還需調查掌