1、房屋岀租的稅收籌劃 在我國房地產市場蓬勃發展的同時，房屋租賃市場也特別活躍。對于房產租賃中涉及的房產 稅問題，根據中華人民共和國房產稅暫行條例的規定，自用房屋的房產稅是依據房產原 值計算繳納的，稅率只有1.2%，而房屋出租的房產稅是依據房屋租金計算繳納，稅率是12%。 出租房屋的房產稅稅率是自用房屋的10倍，而且12%的房產稅稅率相對于營業稅 5%的稅率 也是明顯偏高的。因此，部分房屋出租人對于房屋出租過程中，如何合理進行稅收籌劃避稅 也是特別關注。這里我們簡單介紹一下目前房屋出租過程中房產稅稅收籌劃的主要方法， 及相關的籌劃風險。 一、正確劃分房屋和非房屋租賃的價款 根據相關規定，“房產”是

2、以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻 或兩邊有柱），能遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的 場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、 酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌等，不屬于房產。 籌劃要點：出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬于房產的部分應單獨標 明，而達到少繳房產稅的目的。比如，出租人既出租房屋也出租場地，既出租房屋也出租機 只要就房 器設備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的， 屋租賃價款部分按12%繳納房產稅。 不存在風 籌劃風險：主要

3、納稅人是實事求是地進行價款劃分，是正當的稅收籌劃行為， 險。但是，出租人可能從少繳房產稅的目的出發，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出 租的價款以達少繳房產稅的目的。對此，部分地方稅務機關已經聯合物價、房產部門根據地 必須按照 段出臺的房屋最低租金計稅價格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的， 地稅機關的足底租金計稅價格繳納房產稅。 二、出租變倉儲 倉儲是指利用倉庫、貨場 房屋出租這是指在約定的時間內將房屋轉讓他人使用的業務。 或其他場所代客儲放、保管貨物的業務。房屋出租由出租人按租金繳納房產稅。而倉儲由保 管人按房產原值繳納房產稅。 出租人可以變房屋出 籌劃要點：在房產稅從價計征的稅

4、負明顯低于從租計征的情況下, 即承租人 租為倉儲保管合同， 而達到少繳房產稅的目的。當然，這個籌劃是有前提條件的, 租賃房產的目的是用來堆放、儲存物品，如果不是這個目的， 一般是不能按這個思路進行籌 劃的。 籌劃風險：該籌劃從稅務角度是不存在風險的，但從出租變倉儲就為出租人帶來了新的 經營風險，即出租人在倉儲合同下必須承擔貨物的保管責任， 此，一般承租人擬儲存的貨物屬于易保管且價值較低的情況下， 貨物價值量高，發生盜損的可能性較大，則該方案風險太大，不可行。 發生損失要承擔賠償責任。因 該籌劃才可行。如果倉儲的 三、變出租為提供服務加出租 目前，出現了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋

5、也負責為出租房屋提供物 業管理服務。因此，利用物業管理合同規避房產稅的現象比較普遍。 籌劃要點：出租人可以通過提高物業服務的收費，降低房屋租賃的價格來達到少交房產 稅的目的。但出租房一般應有從事物業管理服務的經營范圍， 提供物業管理服務。 且確實在出租房屋的同時也在 籌劃風險：合理地利用物業管理服務收費來籌劃出租房產稅是合理的, 法在實際中往往被出租人濫用，導致惡意避稅行為的發生。 但關鍵是這種方 由此產生的風險有如下幾方面: 1、稅務機關可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個障礙。 2、 般正規的公司提供物業管理服務的收費，是一定要取得物價部門的收費許可的, 價格也是要審批的。因此，出租方刻

6、意抬高物業管理服務價格，不僅得不到稅務機關認可, 還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。 3、如果出租方純粹從逃避房產稅的角度處罰，沒有提供物業管理服務而和承租方簽訂 房屋租賃合同和物業管理服務合同的， 某出租方沒有提供物業管理服務， 承租方由于經營不善無法支付房租， 服務為由，拒絕支付物業管理服務費。 苦說不出。 在發生糾紛時可能會吃虧。實務中就有這么一個案例， 而和出租方簽訂了物業管理服務和房屋租賃合同，但到期 出租方將其告到法院，承租方以出租房未提供物業管理 該理由得到了法院認可，出租方只能啞巴吃黃連，有 四、利用轉租籌劃租賃房產稅 由于轉租方不是房屋產權所有人, 稅，不需要

7、繳納房產稅。 因此，轉租方轉租房屋時，只要按轉租價款繳納營業 籌劃要點：利用轉租進行租賃房產稅籌劃，就和煙酒生產企業通過成立銷售公司籌劃消 費稅的案例相似。出租人可以成立一個資產管理公司，將擬出租的房產先以較低的價格假設 M出租給該資產管理公司，然后由該資產管理公司統一按市場價格假設H出租房產。由于轉 租煙酒銷售的增值稅一樣可以差額征稅，而轉租仍需要全額繳納營業稅的，因此，該方案多 出一道營業稅 MX 5%節省一道房產稅（H-M）X 12%只有當H1.42M時，該籌劃方案才可 行。 籌劃風險：由于出租房和資產管理公司是關聯企業，他們之間的出租行為是關聯交易， 肯定要受到稅務機關的房屋出租最低租

8、金計稅價格的制約，即使當地稅務機關沒有這個標 準，稅務機關肯定也要進行相應調整，即M的值會發生變化， 這種方案就不一定會成功，還 會帶來了很大的不確定性風險。但是，如果出租人是準備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造 后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產管理公司，然后由資產管理公 司對租入的房產進行裝修改造后再轉租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風險很低， 值得大家嘗試。 有沒有租金發生？如果有，你需要交納營業稅、房產稅，當然還有個人所得稅。 自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，在 3%稅率的基礎上減 半征收營業稅，按4%的稅率征收房產稅。個人出租住房減按10%

9、交納個人所得 稅。 如果是無租金使用，房產稅則以該房產的使用者為納稅義務人， 也就是你父親的 企業交房產稅，你不用交。沒有租金收入，當然不涉及營業稅和個人所得稅。 至于哪個劃算，設每月租金為 R 按有租金算：你一年的房產稅=R*4%*12 ,營業稅=R*3%*0.5*12 ,個人所得稅如 果不和其他收入合并申報的話，是 R*10%*12 無租使用房產，應按房產余值由使用人繳納，房產余值的計算各個省規定不同， 比如你省扣除比率是30% :你爸爸的房產稅=房屋原值*70%*1.2% 哪個劃算，你可以具體算算看。 不過還是建議按有租金算，這樣你爸爸的公司可以列支租金，少交企業所得稅， 當然如果這個公

10、司有賬面虧損的話也沒用了； 至于此時的營業稅、個人所得稅等， 都是你個人的稅，一般稅務局不會來管個人的，倒是你爸的企業風險比較大，可 能被查賬，看到租金支出很正常，而且放心不會由此查到你身上的，因為他們的 檢查通知書只對企業法人不對個人。賬上看不到付租金，還有店面用，才會懷疑 無租使用，查企業的房產稅。 根據現行稅收有關規定，對單位和個人出租房屋應繳納的稅費明確如下: (1 )房產稅。根據房產稅暫行條例及有關規定，單位和個人出租房屋，應按租金 收入依12%稅率計算繳納房產稅。但從2001年1月1日起個人按市場價格出租的居民住 房，減按4%稅率征收房產稅。 (2 )城鎮土地使用稅。根據城鎮土地使

11、用稅暫行條例及有關規定，單位和個人出 租房屋的用地，應按占地面積，依土地等級及其適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮土地使 用稅。 (3)營業稅。根據營業稅暫行條例及有關規定，單位和個人出租房屋取得的租金 收入，應按 服務業一一租賃業”稅目，依5%稅率繳納營業稅。 但對個人出租房屋月租金收 入在營業稅起征點以下的免納營業稅，達到或超過營業稅起征點的，應全額計納營業稅。 從 2001年1月1日起，個人按市場價格出租的居民住房，營業稅減按3%稅率繳納。 (4 )城市維護建設稅、教育費附加。根據城市維護建設稅暫行條例和征收教育 費附加暫行規定 及其有關規定，納稅人在繳納營業稅的同時， 應以繳納的營業稅稅

12、額為計 征依據，依城市維護建設稅的適用稅率(即7%、5%、1% )和教育費附加(3% )計算 繳納城建稅和教育費附加。 (5)個人所得稅。根據個人所得稅法及有關規定，個人出租房屋，月租金收入不 超過4000元的減除費用標準 800元，4000元以上的減除費用標準 20% ,其余額為應納 稅所得額，依20%稅率計算繳納個人所得稅。但從2001年1月1日起，對個人出租房屋 取得的所得按10%稅。在計征財產租賃所得時，可先扣除出租財產過程中繳納的有關稅金、 教育費附加和能證明由出租人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用(每月一次扣除以800 元為限，一次扣不完的， 可下次扣除直至扣完為止)后， 再按法定減除費用標準后的余額為 應稅所得額，依規定稅率計稅。 對按規定繳納個人所得稅的個人獨資、合伙企業的出租房屋的租金收入，應按規定在企 業中核算，并按規定計繳個人所得稅。 (6)企業所得稅。根