1、第三章 物業管理合同一、內容提要 1合同的有關知識2前期物業服務合同 (1)前期物業服務合同及其主要內容 (2)簽訂前期物業服務合同的注意事項3物業服務合同 (1)物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別 (2)物業服務合同的終止4業主公約和臨時業主公約5其他物業管理相關合同二、考試目的和考試要求考試目的本部分的考試目的是要測試應考人員對前期物業服務合同和物業服務合同的主要內容以及合同的訂立、履行、終止等相關知識的掌握程度和綜合運用能力（可能有綜合分析題）?？荚嚮疽?掌握：前期物業服務合同和物業服務合同的主要內容和區別。熟悉：簽訂前期物業服務合同及物業服務合同的注意事項，業主公約和臨時業主

2、公約的制訂與宣傳。了解：合同要約與承諾，合同簽訂的基本原則，有效合同的構成要件，其他物業管理合同。第三章 物業管理合同在物業管理活動中，合同占有舉足輕重的地位。合同大量存在于物業管理的各個環節，物業管理的各種行為都與合同有關。物業管理合同是一個綜合的概念，它是指物業管理當事人之間就權利義務所達成的具有法律效力的協議或契約，包括售房合同、業主公約、早期介入合同、前期物業服務合同、物業服務合同、室內裝飾裝修管理服務協議、物業經營協議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設備分包協議等。簽訂與履行物業管理合同，是物業管理優質服務的核心內容，也是保障物業管理活動順利開展和物業管理優質服務的基石。本章首

3、先介紹合同的一般原理，之后重點介紹物業管理合同中的前期物業服務合同、物業服務合同和業主公約。第一節 合同的概念合同是雙方或多方當事人之間的協議。當受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。合同是當事人之間意思表示一致的結果。合同的訂立，必須經過要約和承諾兩個階段。一、合同的要約要約(Offer)，在商品交易中又稱為發盤、出盤、發價、出價等，是指一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。簡單地說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的

4、接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應受合同的約束。如果受要約人認為要約中有些內容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。所以個合同的簽訂往往要經過要約、反要約的數個回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準。 (一)合同要約的構成要件作為合同成立的一個要素，要約的構成要件為：（3點）(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當事人。(2)要約必須包括合同的主要內容，并且內容必須具體確定。即要約的內容必須具有足以使合同成立的主要條款，且

5、內容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實意圖。(3)要約必須傳達到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約但未傳達，或要約因信件遺失等原因而不能傳達，則該要約不發生任何效力。要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。要約是訂立合同的提議，應表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構成要約。(二)合同要約與邀請要約要約不同于邀請要約。邀請要約(Invitation to treat)是一方邀請他方向自己發出要約，邀請要約人無須承擔法律責任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區別：1拍賣(Auction)拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析

6、。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。2廣告原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標明物品及價格，也不認為廣告是要約，廣告只是邀請要約。但對于某些已經作出許諾的廣告，并且廣告的內容符合要約規定，則可能成為要約。例則，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。3標價標價是邀請要約，不是要約。任何

7、商店或超級市場上商品的標價陳列，都僅僅是邀請要約。當顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。同樣，當顧客根據廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構成要約。4招標招標投標也是現代社會常見的交易方式。招標是邀請要約，投標則是要約，招標人接受投標確定中標是承諾。一旦中標，合伺即成立。因此往往在物業管理招標文件或投標文件中，必須明確物業管理服務合同的主要內容。(三)合同要約的法律意義要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現在要約的撤回或撤銷的嚴格法律規定中。依據中華人民共和國合同法第十七條以及第十

8、八條的規定，撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人。同時在中華人民共和國合同法第十九條規定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；第二，受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經為履行合同作了準備工作。否則，要約人應承擔相應的法律責任。二、合同的承諾承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結合同的一種意思表示。要約一經承諾，合同即告成立。(一)合同承諾的構成要

9、件（4點）承諾必須具備如下要件，才能產生法律效力：(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權的代理人不得作出承諾。(2)承諾必須在要約的有效時間內作出。超過要約規定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。(3)承諾必須與要約的內容一致。一項有效的承諾，受要約人不能對要約內容作出實質性變更，否則為新要約，并導致原要約失去效力。(4)承諾必須傳達給要約人。如果受要約人內心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構成承諾。(二)合同承諾的法律意義與要約相對應，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一；經作出承諾，該合同即告成立；要約人與受要約人(即承

10、諾人)之間就形成了合同關系，雙方當事人就要受合同的約束；當然，承諾也可依法撤回。根據中華人民共和國合同法第二十七條規定：“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人?！比?、合同的要件 合同要件即有效合同應當具備的必要條件包括以下幾個方面。（4點）(一)當事人的締約能力當事人締約能力，即指合同當事人應當具備的合法資格。具體而言，訂立合同的當事人應當具備相應的民事權利能力和民事行為能力，可以是自然人，也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織，這些主體在訂立合同時，必須具有相應的法律資格。(二)當事人的真實意思表示當事人同意的真實，即合同應當是雙方當事人意

11、思表示的真實反映。合同的訂立是基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當事人真實意思表示基礎上的。因此，如果合同內容不能反映當事人的真實意思，該合同就必然屬于無效合同。(三)合同的內容合法合同的內容不合法，會致使合同無效。因此，合同的內容必須符合法律、法規的規定，符合社會的公共利益。(四)合同的形式合法合同形式是合同當事人所達成協議的表現形式，是合同內容的載體。合同的形式必須遵守法律、法規的有關規定，否則也將構成合同的無效。中華人民共和國合同法第十條就明確規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約用書面形式的，應當

12、采用書面形式?！边@條規定的實質就是要求合同形式必須合法。訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。四、口頭合同、書面合同、事實合同(一)口頭合同口頭合同是指當事人以對話的方式就合同的主要條款協商一致達成的協議。除了當事人面對面協商達成的口頭協議之外，當事人通過電話以及第三人從中撮合、轉達意思達成一致的表示一般也都被認為屬于口頭合同?？陬^合同的優點是簡便易行，缺點是一旦發生糾紛難以查據。因此，口頭合同一般適用于數額較小、即付即清、經濟關系比較簡單、信用較好的老客戶。對于標的金額較大、時間周期較長、法律關系復雜、不太了解對方信用的情況，就應該采用書面合同。在實踐中，有些

13、口頭合同雖然已經履行完畢，還會因質量等問題而引發糾紛，如物業裝飾裝修等工程，當事人之間應該訂立書面合同。(二)書面合同所謂書面合同，就是指當事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協商一致達成的協議表述出來的一種合同形式。當事人雙方協商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同的形式，如前期物業服務合同、物業服務合同、業主公約等。通過信件、電報、電傳、傳真、電子數據交換以及電子郵件等通信工具或形式進行協商達成的協議，也屬于書面合同。合同采用書面形式，不僅可以強化雙方當事人的責任心，敦促雙方嚴肅認真全面履行合同義務，而且在發生糾紛時，可以形成比較可靠的證據。因此，只要條件

14、允許，合同應當盡可能采用書面形式。(三)事實合同中華人民共和國合同法第十二條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渌问街饕感袨楹贤问?，也就是通常人們所說的事實合同。事實合同是指當事人雙方不直接用口頭或者書面形式進行意思表示，而是通過實施某種具體行為方式進行意思表示所達成的協議。在現實生活中存在著大量的事實合同。如顧客到自選商場購買商品，直接到貨架上拿取商品，支付價款后合同即成立；又如車主將車輛開到停車場進口處，即表示要進入停車場停放車輛，停車場管理員將停車道閘打開允許車輛人內后車輛停放合同即成立。五、合同簽訂應遵循的基本原則（了解）合同受法律法規約束，其簽訂和履行應

15、當遵循中華人民共和國合同法規定的以下五項基本原則。(一)主體平等合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當事人的人格平等，才能實現合同當事人的法律地位平等。合同當事人平等是商品經濟的必然前提和必然產物，也是社會主義市場經濟對交易秩序和經濟秩序的具體要求。(二)合同自由當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內容、解釋合同的自愿或自由。當然，實行合同自由

16、原則，并不排除法律以及國家對合同的適當干預和限制。(三)權利義務公平對等在經濟活動中，合同的任何一方當事人既享有權利，也承擔相應義務，權利義務相對等。公平原則規范合同當事人之間的利益關系，制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平(即合同主體的法律地位)和實質的公平。合同的實質公平，是指雙方當事人的權利、義務必須大體對等。對于顯失公平的合同，當事人一方有權要求法院或者仲裁機構予以撤銷或變更。(四)誠實信用誠實信用原則，也稱為誠信原則。誠實信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內的民事活動時，應該誠實守信，以善意的方式行使自己的權利和履行自己的義務，不得

17、有任何欺詐行為，誠實信用原則適用彈性相當大，具有確定行為規則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實信用原則體現了社會主義精神文明和道德規范的要求。(五)守法和維護社會公益當事人訂立合同、履行合同，應當遵守法律法規，遵守社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則。維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。第二節 前期物業服務合同一、前期物業服務合同的概念前期物業服務合同，是指物業建設單位與物業管理企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業管理企業被授權開展物業管

18、理服務的依據。物業管理條例第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同?！钡诙鍡l規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容?！鼻捌谖飿I服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業管理企業，也涉及到業主。在實踐中，物業的銷售及業主入住是持續的過程。這個階段要求23以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必須的。因此，為了避免在業主大會選聘物業管理企業之前出現物業管理的真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規范前期物業管理活動，物業管理條例明確地規定前期物業管

19、理服務由建設單位選聘物業管理企業。二、前期物業服務合同的主要內容（掌握）合同的內容就是合同的條款，是合同對當事人權利義務的具體規定。前期物業服務合同的內容就是通過合同條款反映建設單位與物業管理企業之間的權利義務關系，包含以下幾個（9個）主要部分。(一)合同的當事人物業服務合同的當事人就是建設單位與物業管理企業，其中建設單位以及物業管理企業一般都是法人組織。(二)物業基本情況物業基本情況包括物業名稱、物業類型、坐落位置、建筑面積等方面的內容。(三)服務內容與質量服務內容主要包括：物業共用部位及共用設施設備的運行、維修、養護和管理；物業共用部位和相關場地環境管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防

20、范的協助管理；物業裝飾裝修管理服務；物業檔案管理及雙方約定的其他管理服務內容等。前期物業管理服務應達到約定的質量標準。(四)服務費用服務費用包括：物業服務費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制)；物業服務費用開支項目；物業服務費用的繳納；酬金制條件下，酬金計提方式、服務資金收支情況的公布及其爭議的處理等。(五)物業的經營與管理物業的經營與管理包括：停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法；物業其他共用部位共用設施設備經營管理經營與管理。(六)承接查驗和使用維護承接耷驗和使用維護的主要內容包括，執行過程中雙方責任義務的約定。(七)專項維修資金專項維修資金的主要內容包括這部分資金的繳

21、存、使用、續籌和管理。(八)違約責任這部分內容主要包括違約責任的約定和處理、免責條款的約定等。(九)其他事項其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業管理用房、物業管理相關資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。三、簽訂前期物業服務合同應注意的事項（熟悉）(一)物業的承接驗收物業共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業服務活動的重要環節，前期物業服務合同應當對物業共用部位、共用設施設備的承接驗收內容、標準、責任等作出明確的約定。而對業主自有物業專有部分的承接驗收則屬于業主與發展商之間的問題，無需在合同中約定。(二)物業服務的費用前期物業服務合同涉及的費用種類多，情況復雜

22、，支付主體及責任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應當由建設單位支付的費用不能轉嫁給業主；對于由業主支付的費用部分，則應當注意是否符合國家法律法規的要求，并應當在物業銷售前予以明示或約定。(三)前期物業服務合同的解除或終止前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業服務合同無法全面履行時，物業管理企業可以通過提前解除合同或要求補償的方式規避風險。因此，有必要在前期物業服務合同中對解除合同的條件作出明確約定。第三節 物業服務合同一、物業服務合同的概念物業服務合同是物業管理企業與業主(或業主大會授權的業主委員會，

23、下同)之間就物業管理服務及相關的物業管理活動所達成的權利義務關系的協議。二、物業服務合同的特點（4點）(1)一般情況下，產權多元化的物業管理區域是由業主委員會在業主大會的授權下作為合同主體與物業管理企業簽訂物業服務合同。物業管理條例第十五條規定：“業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同?！睒I主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權23以上通過，決定選聘物業管理企業后，由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。(2)物業管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機關有必要介入、指導和監督物業管理活動。物業管理條例對物業服務合同主體資

24、格作出了明確規定，要求業主大會成立、業主委員會選舉必須符合法定程序，要求物業管理企業必須具備相應的資質證書等，此外，還要求在物業服務合同簽訂之后應當及時向政府物業管理主管部門備案等。(3)在訂立物業服務合同時，應明確不但業主或物業使用人要支付在物業管理服務過程中所發生的相關費用，物業管理企業還應取得一定的酬金或利潤，物業管理服務是有償性質。(4)物業管理區域內的全體業主作為物業服務合同的一方主體，一般不可能在選擇物業管理服務以及選擇物業管理企業方面形成一致的看法，其中的單個業主或部分業主，也不可能拒絕某種物業管理服務或某個物業管理企業。因此，只要通過法定的多數投票權數，所有業主都必須承擔相應的

25、物業服務合同責任。三、物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別（2點，是掌握內容）物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同，主要差別在于：(1)訂立合同的當事人不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業；物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業管理企業。(2)合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的，前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。四、物業服務合同的簽訂(一)物業服務合同的成立物業服務合同

26、的成立，是指合同雙方當事人就合同的主要條款達成一致，采用書面的形式訂立，雙方當事人一經簽字或蓋章，合同即成立。(二)物業服務合同的生效物業服務合同通常在成立時即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時生效。(三)簽訂物業服務合同應注意的事項（熟悉的內容，共7點）1明確業主委員會的權利義務除了物業管理條例規定的業主委員會應有的權利義務之外，業主委員會的其他一些權利義務，也應在服務合同里明確約定。例如，業主委員會有權對物業管理企業的服務質量，按照合同規定的程序提出意見并要求限期整改。同時，業主委員會應承擔相應的義務，包括督促業主按時交納物業費，積極配合物業管理企業工作，尊重物業管理企業專業化的管

27、理方式和措施等。2明確物業管理企業的權利和義務本著權利和義務對等的原則，在賦予物業管理企業管理整個小區日常事務的權利時，也要明確物業管理企業所承擔的義務與責任，并且盡可能予以細化。3對違約責任的約定履行合同中如有一方違約就應該賠償另外一方的損失。損失的計算及賠償標準應該按照中華人民共和國合同法的規定進行具體表述。對于不可抗力，如地震、戰爭等造成的損失應該免于賠償。要在服務合同里明確雙方違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性。 4對免責條款的約定 在物業服務合同約定中，訂立合同各方應本著公平合理、互諒互讓的原則，根據物業的具體情況設立免責條款，明確免責的事項和內容。例如，在物

28、業服務合同中應當明確約定物業服務費不包含業主與物業使用人的人身保險、財產保管等費用，排除物業管理公司對業主及物業使用人的人身、財產安全保護、保管等義務，以免產生歧義，引發不必要的糾紛。5物業服務合同的主要條款宜細不宜粗物業管理服務及相關活動規范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業服務合同時，要特別注意以下主要條款：(1)項目，即應逐項寫清管理服務項目。如“房屋建筑公用部位的維修、養護和管理”、“共用設施設備的維修、養護、運行和管理”、“環境衛生”等。(2)內容，即各項目所包含的具體內容，越詳細越好。例如，房屋建筑公用部位的維修、養護和管理項目內容應包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構，環境衛生應覆蓋的

29、部分，安全防范的實施辦法等。(3)標準，即各項目具體內容的管理服務質量標準。例如，垃圾清運的頻率(是一天一次，還是兩天一次)、環境衛生的清潔標準、安全防范具體標準(門衛職責、是否設立巡邏崗)等等。此外，還要注意在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如，要避免采用“整潔”等用詞，因為在合同的執行過程中很難對是否整潔作出準確判斷。(4)費用，即在前述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應費用。物業管理服務是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了解了項目、內容和標準后，費用的確定往往是雙方爭論和討論的焦點。在確定合理的費用時，要經過詳細的內容測算和橫向比較。為防止合同過長，

30、雙方還可就具體問題增加合同附件。6合同的簽訂要實事求是物業的開發建設是一個過程，有時需分期實施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業管理服務協議時應充分考慮這點，既要實事求是，又要留有余地。比如，對于“24小時熱水供應”的服務承諾，在最初個別業主入住時，一般無法提供，因此在合同中應給予說明，并給出該項服務提供的條件與時機以及承諾在未提供該項服務時應適當減免物業管理服務費。又如，當分期規劃建造一個住宅區時，在首期的合同中就不應把小區全部建成后才能夠提供的服務項目內容列入。7明確違約責任的界定及爭議的解決方式在物業管理實踐中，難免會產生各種各樣的問題。這些問題既可能發生在物業管理企業與業主之間，也可能發生

31、在業主之間；既有違法的問題，也有違約、違規以及道德和認識水平不足的問題。顯然，對于不同性質、不同層面的問題、矛盾與糾紛，要通過不同的途徑、采取不同的處理方式來解決。一般情況下，有爭議的合同應該通過友好協商解決。如果協商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請求仲裁委員會仲裁，或者向人民法院提起訴訟。五、物業服務合同的終止物業服務合同可以因下列原因終止：(1)物業服務合同約定的期限屆滿，雙方沒有續簽合同的；(2)物業管理企業與業主大會雙方協商一致解除合同的；(3)因不可抗力致使物業服務合同無法履行的，物業服務合同將自然終止；(4)物業管理企業如果被宣告破產，應按照國家規定進行破產清算，物業管理合同自

32、然無法繼續履行；(5)法律、法規規定的其他情形。附：物業服務合同典型案例分析(一)某小區業主被歹徒殺害，訴請物業管理企業賠償案案情摘要 2003年7月，兩名歹徒潛入某小區，殺害了業主明某。破案后，兩名兇手伏法。2004年，受害人明某的親屬以民事索賠107萬余元起訴該小區的物業管理公司，一審法院判決物業管理公司賠償原告損失10萬元，二審法院撤銷一審判決，駁回原告的訴訟請求。案情 2001年明某購買了位于某小區3棟303號住宅并搬人該房屋居住。2003年某夜，兩名歹徒從小區后門潛人3棟104房內，觀察樓內住戶出入情況，伺機作案。四日后，明某在3棟104房內被該兩名歹徒殺害，劫去財物若干。破案后，兩

33、名歹徒被人民法院以故意殺人罪、搶劫罪，判處死刑。案發時3棟104房已售出，業主未辦理入住手續，鑰匙由物業管理公司保管。物業管理公司的電工陳某曾看見罪犯之一在3棟104房內出現，但未上前進行檢查，亦未告知他人。2004年4月，被害人家屬以物業管理公司未盡到物業服務合同的義務，構成合同違約為由，向法院提起訴訟。（看案情時要注意細節）法院判決 一審法院審理認為，明某自其入住之日起就與物業管理公司建立了事實上的服務合同法律關系，即物業管理合同法律關系，該合同的效力不僅及于其自購的房屋，而且及于管理社區的公共部分及特定條件下的社區全部。根據物業服務合同的性質、目的和行業習慣，避免住戶人身、財產受到侵害，

34、就成為此類合同的附隨義務。被告物業管理公司收取一級(同等最高級別)的物業服務費用，應配備高素質的物業管理企業員工，提供相應級別的服務。其物業管理企業員工除應具備相關的專業知識外，還應當履行作為物業管理企業應負有的注意義務，包括及時發現、報告可疑人員，消除不合理危險，保護住戶安全。被告物業管理公司有能力也有條件對本小區空置房屋內的陌生人員給予充分的注意，詢問、了解這些人員的意圖和動向以及發現并遏止其中一些人的犯罪企圖，保護住戶的安全。雖然3棟104房已為他人所購置，但是，由于業主尚未入住，該房屋的鑰匙由物業管理公司控制，物業管理公司對該房負有管理的義務。由于其未盡職責、疏于管理，使兩名歹徒非常容

35、易地在3棟104房內潛伏4日，尋找作案目標，伺機作案。雖然被告工作人員在兩名歹徒潛伏的第二天即發現3棟104房內犯罪分子的行跡，但是，由于責任心不強，疏忽大意，沒有及時開門檢查、詢問可疑人員，從而使兩名歹徒的犯罪行為在第4天得逞，明某被殺害。事實證明，物業管理公司對空置的房屋疏于管理，對可疑人員未引起應有的注意，是其工作的一大失誤，這一失誤已將住戶置于極不安全的境地。被告物業管理公司履行義務不符合合同的約定，以致使業主明某陷入危險的環境，應當承擔違約責任。但是應當指出，物業管理公司只對其訂立合同時應當預見到的因違反合同所造成的損失承擔責任。被告作為物業管理公司，在安全保衛方面的義務是有限的，其

36、違約賠償額應與其承擔安全保衛方面的義務相適應，被告承擔的違約賠償責任不應當超過其訂立合同時應當預見到的因違反合同所造成的損失。故被告應承擔的違約賠償數額依據本案的實際情況，本院酌定為人民幣10萬元。一審法院依法判決如下：(1)被告物業管理公司應自本判決生效之日起10日內支付原告違約賠償金人民幣10萬元。(2)原告的其他訴訟請求本院不予支持。案件受理費由原告承擔7850元，被告負擔4000元。二審中，物業管理公司訴稱：(1)被上訴人提出起訴已經超過訴訟時效期間。(2)上訴人不負有保護住戶人身、財產不受非法侵害的義務。(3)陳某是上訴人的電工，不負有保安的責任，陳某發現3棟104房有人未及時處理的

37、行為不構成職務過錯，其后果不應由上訴人承擔。(4)一審法院判決上訴人承擔賠償責任與罪責自負原則相悖。二審法院審理認為，物業管理是指業主委員會委托物業管理公司或房地產建設單位委托物業管理公司對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場所和住宅區的綠化、環境、衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態的行為。本案中，被害人明某與物業管理公司形成了事實上的物業服務合同法律關系。該合同的主體、履行地均在XX經濟特區內，依法應適用XX經濟特區住宅區物業管理條例及其實施細則。關于確定審理本案爭議的依據問題。根據中華人民共和國民法通則第八十五條之規定：“合同是當事人之間設立、變更、終止民

38、事法律關系的協議。依法成立的合同受法律保護?！鄙显V人根據某小區的開發建設單位的委托對某小區住宅區進行物業管理。因此，上訴人與開發建設單位所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述物業管理合同，依照XX經濟特區住宅區物業管理條例及其實施細則的規定，依法對某小區整個住宅區的物業行使管理權。上訴人及某小區的業主及物業使用人應依照上述的法律、法規和物業管理合同享有權利、承擔義務。關于本案違約之訴的訴訟時效問題，沒有超過法律規定的訴訟時效。本案被上訴人所主張的是違約之訴，應當嚴格按雙方當事人所確立的物業管理合同的約定及有關法律的規定來界定雙方當事人的權利與義務。根據中華人民共和國合同法第六十條的規定：“當事人應

39、當按照約定全面履行自己的義務”、“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”。根據合同法的誠實信用原則規定，合同當事人除應當按照合同約定履行自己的義務外，也要按照合同的性質、目的和交易習慣履行協助、通知、保密等義務。本案中的物業管理合同第二條第七項約定：“物業管理公司僅是配合協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)”，第五條第十二項約定：“物業管理公司不承擔對業主及物業使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規定的除外)”。根據XX經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第四十條第二款的規定：“物業管理公司所收取的

40、物業服務費不包含業主與物業使用人的人身保險、財產保管、保險費?！币虼?，合同的約定、法規的規定均明確排除了上訴人對住宅區業主及物業使用人的人身、財產安全保護、保管等義務。合同的附隨義務顧名思義，應當是根據合同性質、目的及交易習慣等延伸出來的一種義務，其與合同主義務應具有依附性，是合同當事人未約定，但依據合同性質、目的和交易習慣等，而由法律直接規定的一種義務。如果合同當事人以合同形式明確排除或有關法律規范已明確規定合同義務不含某項內容，則不應將該內容作為合同的附隨義務。本案中，上訴人與被害人明某生前所確立的物業管理合同及XX市物業管理法規均明確排除了上訴人負有人身、財產安全保護、保管的義務。本案上

41、訴人與被害人明某沒有簽訂專門的人身、財產安全保護、保管合同，對此雙方沒有專門約定，上訴人作為物業管理公司，其物業管理的基本義務是保障某小區住宅區物業的合理使用、維護住宅區的公共秩序，具體是：房屋的使用、維修、養護；消防、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修養護和管理；清潔衛生；車輛行駛與停泊；公共秩序以及住宅行政管理部門和委托管理合同規定的其他管理事項。上訴人的主要義務是對小區物業的管理，若把上訴人保護、保管某小區全體業主及物業使用人的人身、財產保護保管義務視為上訴人的附隨義務，則違背了XX經濟特區住宅區物業管理條例的立法精神，違背

42、了物業管理合同的性質、目的、交易習慣，違背了合同的誠信等價原則，而且，要上訴人承擔人身財產安全的合同義務，該責任遠遠超出了物業管理合同中的主義務。作為本案中的上訴人，依照法律、法規規定和物業管理合同的約定，不具有對某小區全體業主及物業使用人的人身、財產保護、保管的權利能力，不具有公安、司法機關依職權打擊違法犯罪的基本職能。本案中的被害人明某在上訴人的物業管理區內被謀害，被上訴人精神上受到了嚴重創傷，經濟上受到了重大損失，該損害結果的發生是犯罪分子的違法犯罪行為所致，犯罪侵權行為導致損害結果的發生與上訴人在物業管理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關系。上訴人在履行物業管理合同中，對損害結果

43、的發生，主觀上沒有故意或過失，既無過錯，不應當就不存在的義務承擔違約責任。一審判決以上訴人的員工陳某看見可疑人員在小區內出入，未報告或引起注意，認定上訴人沒有盡到相應的關注義務，而承擔違約賠償責任，缺乏合同依據或法律依據。損害結果的發生與違約行為之間要有因果關系，要存在不依人們的意志為轉移的必然聯系，否則，不應承擔賠償責任。本案中，上訴人不具有對某小區全體業主或物業使用人的人身、財產安全保護、保管的義務，而本案的損害結果發生原因是因犯罪行為所致的，由于刑事犯罪的突發性、不可預測性、隱蔽性和犯罪分子有目的作案，盡管物業管理公司按物業管理合同認真履行義務，也不可能完全避免本案此類犯罪事件在管理區內

44、發生，也不必然導致本案損害事實的發生。上訴人工作人員的行為并不構成違約，且該行為與損害結果的發生亦無因果關系。綜上所述，上訴人在本案中對某小區的全體業主及物業使用人尤其本案中的被害人的人身、財產安全不負有法定義務、合同約定的義務，亦不負有附隨義務，對犯罪行為造成本案的危害結果，根據罪責自負的原則，應由犯罪分子承擔刑事和民事的法律責任。上訴人在本案中已認真履行了物業管理合同所確定的義務，不應承擔民事賠償責任。上訴人主張不承擔違約損害賠償責任的理由成立，本院予以支持。二審法院依法判決如下：(1)撤銷一審法院判決；(2)駁回被上訴人的訴訟請求。一、二審案件受理費由被上訴人負擔。（注意：對這樣的案件要

45、學會分析，其借鑒意義、法律依據等。）(二)某花園住宅小區物業管理合同糾紛案案情摘要 某花園住宅小區由建設單位屬下的A物業管理公司負責物業管理。2001年A物業管理公司與業主委員會簽訂了物業管理委托合同；2002年6月，業主大會通過解聘物業管理公司并另行招標選聘物業管理公司的決定；2002年8月，經招標產生的B物業管理公司開始對該住宅小區實施管理服務；2003年3月，某仲裁委員會裁決A物業管理公司與業主委員會簽訂的合同合法有效，并應繼續履行，并由業主委員會及全體業主承擔違約責任。2003年，業主委員會申請法院不執行裁決書的申請被法院駁回。案情 某花園由A物業管理公司提供管理和服務，小區業主委員會

46、成立之后，與該物業管理公司簽訂了物業管理合同，一年后，業主委員會出具評審報告，對物業管理公司一年內的工作給予了肯定性評價。但小區部分業主們認為，業主委員會并不能真正代表他們的利益。經過表決之后，選舉出新一屆業主委員會，新一屆業主委員會決定與A物業管理公司提前解除合同，通過招標更換物業管理公司。2002年7月，經部分業主多次要求，政府有關部門同意某花園舉行了物業管理招標，經由評標委員會評定，B物業管理公司中標。雙方簽訂了物業管理合同，合同開始履行的時間為2002年8月1日。在B物業公司進駐該住宅區時，A物業管理公司不同意撤出，雙方對峙了數小時。最后，在小區業主委員會的請求和數百名業主的聚眾壓力下

47、，當地政府和公安機關出面，安排B物業管理公司進入小區，A物業管理公司人員同時撤離。此后，A物業公司以業主委員會無權提前解除合同為由向仲裁委員會申請仲裁，要求繼續履行合同并賠償損失。仲裁裁決 2003年3月21日，某仲裁委員會對該案作出終局裁決。仲裁認為，前屆業主委員會的權利義務，應該由后屆業主委員會承擔；2001年度，小區業主委員會已經對申請人的工作做出了肯定性評價，說明申請人的物業管理工作已符合業主委員會要求；另外，物業管理合同雖然具有近似委托性質，但并不等同于委托合同，作為業主委員會，不能以委托方名義單方隨時解除合同。因此裁決：A物業管理公司和某花園業主委員會自2002年4月1日起繼續履行

48、雙方簽訂的物業管理合同；業主委員會及全體業主支付A物業管理公司自2002年8月1日之后的物業管理酬金損失，每月以17萬元計算。裁決生效后，A物業管理公司向法院申請執行裁決；業主委員會也向法院申請不予執行，并撤銷裁決。法院裁定駁回了業主委員會的申請但仍未執行A物業管理公司的申請。案例分析 本案的關鍵在于物業服務合同的定性：是委托合同還是一般經濟合同?如果是委托合同，則雙方隨時可以解除合同，業主委員會不承擔提前解約的責任；如果是一般經濟合同，合同雙方則不能擅自解除，否則應承擔違約責任。在物業管理條例出臺前，許多地方的物業服務合同都稱為“物業管理委托合同”。此類合同雖然近似于委托合同，含有委托的成分

49、，但不符合委托合同的要件。所以本案中裁決書認定物業服務合同屬于一般性經濟合同，雙方非法定或合同約定原因不得隨意解除，是正確的。該案具有以下意義：一是為物業管理條例對物業服務合同的定性起了借鑒作用；二是提示合同雙方慎重對待解除合同行為，即使業主大會三分之二以上投票權業主投票決定，也不得單方面擅自解除；三是提示政府主管部門在審批招投標時應慎重仔細，首先查清并尊重雙方的合同事實及其約定。第四節 業主公約和其他物業管理合同一、業主公約(一)業主公約的概念業主公約是指由業主大會制訂，全體業主承諾，對全體業主具有約束力的，用以指導、規范和約束所有業主、物業使用人、業主大會和業主委員會權利義務的行為守則，是物業管理的基礎和準則。(二)業主公約的制訂與宣傳（熟悉）物業銷售之前，由建設單位制訂業主臨時公約。在此階段，物業管理企業可協