1、,Unique Partner & Customer Skills,常熟市支塘鎮(zhèn)淦昌路項目產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議,謹(jǐn)呈：常熟陽光天虹房產(chǎn)置業(yè)有限公司,總體規(guī)劃布局 建筑立面風(fēng)格 住宅規(guī)劃建議 精裝修建議 商業(yè)規(guī)劃建議 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀 物管及科技節(jié)能建議 對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法,市場分析,常熟宏觀市場 支塘鎮(zhèn)市場分析 競品分析,項目屬性,項目情況 SWOT 項目定位 經(jīng)濟(jì)測算,項目物業(yè)建議,營銷建議,營銷總綱 形象推廣 推售策略 營銷推廣,客戶定位,客戶分析 客戶定位,目錄,市場分析,常熟宏觀市場 支塘鎮(zhèn)市場分析 競品分析,常熟宏觀市場,常熟市房地產(chǎn)市場歷年發(fā)展概況,從常熟市商

2、品房市場的供應(yīng)來看，2008年以來，施工面積增幅有所回落，竣工面積增長也趨于平穩(wěn)。 從銷售方面來看，2008年受整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，有比較大的波動，但2009年隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的趨好，銷售情況明顯的好轉(zhuǎn)，全年實現(xiàn)了136.2%的增幅，2010年1-10月，已實現(xiàn)了140.25萬的銷售總量。,常熟宏觀市場,2010年常熟市商品房市場簡析,從2010年1-10月常熟市房地產(chǎn)市場的消費結(jié)構(gòu)來看，常熟房地產(chǎn)銷售依然以住宅為主，商鋪平均約占到30%左右的份額，辦公市場的需求量則相對不大； 從城鄉(xiāng)比例上來看，鄉(xiāng)區(qū)總量已經(jīng)占據(jù)了一個比較大的份額，隨著市區(qū)市場尤其是市中心的土地等資源逐漸成為稀缺資源，鄉(xiāng)區(qū)（東南

3、開發(fā)區(qū)、濱江新城和高新區(qū)三個開發(fā)區(qū)）增長開始顯現(xiàn)，未來將成為不可忽視的區(qū)域。,常熟宏觀市場,從商品房成交均價來看，常熟樓市的高價樓盤依然保持暢銷勢頭，市區(qū)開盤均價超過8000元/的樓盤不少，將常熟樓市整體均價向上抬升； 從購房者身份方面來看，本地購買力份額略微領(lǐng)先于外地購買力。,2010年常熟市商品房市場簡析,常熟宏觀市場,小結(jié)：,常熟市場受到2010年4月新政的影響，價格和去化速度受到很大波動；但7月份后逐步回暖，依靠大量的外來購買力助推，目前去化速度保持良好，價格穩(wěn)步上升，全市均價達(dá)到8100元/平米左右。,支塘鎮(zhèn)市場分析,常熟東大門,支塘鎮(zhèn)是常熟市的東大門，北瀕長江，南接昆山，東連太倉，

4、西靠常熟市區(qū)，位于蘇嘉杭高速、沿江高速、蘇昆太高速公路和錫太一級公路、常昆一級公路和204國道等交通骨干網(wǎng)的環(huán)抱之口，距國家一類口岸常熟港、太倉港各20公里，距上海市區(qū)70多公里，區(qū)位優(yōu)勢十分獨特，交通便利。 支塘鎮(zhèn)域面積 128.96 平方公里，長住人口 7.4 萬。 支塘鎮(zhèn)是蘇州市確定的重點中心鎮(zhèn)之一， 常熟市明確的未來兩大衛(wèi)星小城市之一。,支塘鎮(zhèn)市場分析,區(qū)位優(yōu)勢,配套區(qū)域優(yōu)勢： 支塘鎮(zhèn)作為江蘇省常熟東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)最大的配套區(qū)，主要發(fā)展金屬材料加工、裝備制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時也為國內(nèi)外知名企業(yè)落戶支塘提供發(fā)展空間，已有63家企業(yè)入駐配套區(qū)，總投資10.77億元； 毗鄰港口優(yōu)勢： 支塘

5、配套區(qū)，距離國家一類對外口岸常熟港、太倉港各30分鐘車程。常熟港是上海國際航運中心的組合港，蘇州工業(yè)園區(qū)的配套港，國內(nèi)外貿(mào)易的中轉(zhuǎn)港，以集裝箱為主的現(xiàn)代化中型深水港，目前建有3.5萬噸級碼頭5座，千噸級碼頭5座；太倉港是以集裝箱泊位為主的綜合性港口，建有萬噸級以上泊位5個，千噸級泊位9個，也是上海國際航運中心的重要組成部分。,常熟東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),太倉港,常熟港,支塘鎮(zhèn)市場分析,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,2009 年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 48.2 億元，財政總收入 4.27 億元，地方一般預(yù)算收入 1.59 億元；完成工業(yè)總產(chǎn)值 130 億元，產(chǎn)品銷售收入 118 億元，各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年來保持良好增長態(tài)勢

6、。“ 紡織、無紡和食品”是 支塘鎮(zhèn)三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 。其中無紡機械設(shè)備制造和無紡布行業(yè)，在全國享有較高的知名度和聲譽，全鎮(zhèn)共有無紡企業(yè) 200 多家，固定資產(chǎn) 10 多億元，年銷售額超過 20 億元，無紡機械和無紡布的生產(chǎn)量分別占全國總量的 60% 和 14% 以上， 被蘇州市政府命名為“特色產(chǎn)業(yè)基地” 。 “裝備制造及汽車裝備零部件、新能源新材料、電子信息”是支塘鎮(zhèn)三大新興產(chǎn)業(yè)。目前，佳誠涂層、仕名環(huán)保、環(huán)湖鋼結(jié)構(gòu)、申毅卡車廂體、煜發(fā)照明器材等一大批企業(yè)正迅速成長。,常熟支塘工業(yè)園,支塘鎮(zhèn)中心,支塘鎮(zhèn)市場分析,人文&居住環(huán)境,在常熟支塘鎮(zhèn)先后走出了“兩彈元勛”王淦昌、國際著名化學(xué)家張青蓮和原中國

7、人民解放軍副總參謀長吳銓敘上將等俊杰。 支塘環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)和諧，先后被評為“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“國家環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)”、“江蘇省環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展示范鎮(zhèn)”等榮譽稱號，城市化進(jìn)程不斷加快。,幽靜的古鎮(zhèn),王淦昌,張青蓮,吳銓敘,支塘鎮(zhèn)市場分析,支塘鎮(zhèn)中心區(qū)域簡介,支塘鎮(zhèn)中心區(qū)域主要分為老鎮(zhèn)區(qū)（包括古鎮(zhèn)保護(hù)區(qū)）和新鎮(zhèn)區(qū)2個區(qū)域； 老鎮(zhèn)區(qū)由于土地發(fā)展空間有限以及受到古鎮(zhèn)保護(hù)區(qū)的限制，目前，區(qū)域發(fā)展已經(jīng)基本停滯，形象較為“老舊”和“熱鬧”； 規(guī)劃中的新鎮(zhèn)區(qū)其已制訂了詳細(xì)的區(qū)域規(guī)劃，其未來將成為整個支塘鎮(zhèn)的新中心，目前由于正處于建設(shè)階段，其形象較為“零亂”和“冷清”。,淦昌路,支川路,芝溪路,G204國道,鹽鐵塘,

8、老鎮(zhèn)區(qū)& 古鎮(zhèn)保護(hù)區(qū),項目位置,規(guī)劃新鎮(zhèn)區(qū),支塘鎮(zhèn)市場分析,支塘鎮(zhèn)主要在售房地產(chǎn)項目分布,支塘鎮(zhèn)正在積極開發(fā)規(guī)劃中的新鎮(zhèn)區(qū)，其發(fā)展方式是以開發(fā)房地產(chǎn)項目來進(jìn)行人口導(dǎo)入和提供相關(guān)配套從而帶動新鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展； 基于上述原因，目前支塘鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項目基本集中于新鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)支川路北段的“佳順-佳園”和“東方瑞景假日花園”；處于老鎮(zhèn)區(qū)的只有位于項目地塊西南側(cè)的“華東食品城”。,支川路,華東食品城,項目位置,東方瑞景花園,佳順-佳園,支塘鎮(zhèn)市場分析,支塘鎮(zhèn)中心區(qū)域商業(yè)分布,區(qū)域中心商業(yè),芝溪路、淦昌路的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為小型餐飲、低價位服裝、金融機構(gòu)、美容美發(fā)、通訊服務(wù)、百貨和小型超市，均為1-2層的沿街商鋪。 芝溪

9、路、支川路路口的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為中型賣場、中型超市、酒店、集貿(mào)菜市場和小型娛樂休閑業(yè)為主，主要以獨立中型商鋪為主。,支塘鎮(zhèn)市場分析,支塘鎮(zhèn)中心區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組成,華東食品城則是專業(yè)經(jīng)營各種炒貨、干貨、飲料、酒類、糧油、糖果和調(diào)味品的專業(yè)類市場，建筑形態(tài)為集中式商業(yè)街1-2層商鋪，目前經(jīng)營狀況較好。 項目目前正在進(jìn)行3期的銷售和招商，其建筑形態(tài)為集中式高層商鋪。,支塘鎮(zhèn)市場分析,支塘鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)待開發(fā)土地,待開發(fā)商住用地3號 2011年開發(fā) 45.51畝,待開發(fā)商住用地6號 2010年開發(fā) 77.87畝,待開發(fā)商住用地7號 2010年開發(fā) 115.16畝,待開發(fā)商住用地8號 2010年開發(fā) 88.63畝

10、,支塘鎮(zhèn)目前規(guī)劃的新鎮(zhèn)區(qū)中共有4塊待開發(fā)商住用地，總用地面積為327.17畝。4幅均計劃都在2010-2011年近期推出。,小結(jié)：,支塘鎮(zhèn)位于常熟東南門戶位置，交通十分便捷。作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的配套區(qū)域，擁有良好的產(chǎn)業(yè)支撐，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?支塘鎮(zhèn)目前有兩個住宅項目和一個商業(yè)項目在售，住宅項目都位于鎮(zhèn)中心，地理位置比較優(yōu)越，配套齊全，物業(yè)類型豐富，社區(qū)品質(zhì)不錯。中高端商業(yè)基本集中在鎮(zhèn)中心，具有良好的商業(yè)氛圍。 支塘鎮(zhèn)中心區(qū)域還有四塊土地出讓，未來供應(yīng)量巨大，住宅市場競爭激烈。,支塘鎮(zhèn)市場分析,住宅競品分析,佳園【基本情況】,區(qū)域內(nèi)目前在售最大體量項目，建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情；規(guī)劃特點：沿河景觀帶，

11、社區(qū)中央水景景觀；低密度產(chǎn)品：聯(lián)排別墅，花園洋房，多層為主，并有配套商業(yè)，社區(qū)品質(zhì)較高。,戶型多為120-140平米左右三房兩廳的大戶型,130.6平方米,超大入戶花園。 客廳連通陽臺，南北通透。 主臥、次臥皆配置私密衛(wèi)生間，生活從如此靜謐。 獨有超大空中花園設(shè)計，贈予超值面積。 貼心儲藏室。 動靜分離。,122.8平方米,經(jīng)典戶型設(shè)計，客廳、廚房皆有陽臺。 客廳連通陽臺，南北通透 主臥、次臥皆配置私密衛(wèi)生間，生活從如此靜謐 獨有超大空中花園設(shè)計，贈予超值面積 貼心儲藏室,躍層設(shè)計，主臥套房設(shè)計，尊貴、私密。 客廳附帶大面積陽臺。 廚房經(jīng)典工作陽臺設(shè)計。,124平方米,住宅競品分析,2010年

12、12月5日開盤，購房送車優(yōu)惠活動，吸引客戶。 商鋪價格使用低價門檻吸引客戶。小高層4500-4600均價,【媒體訴求】,依靠項目的建筑風(fēng)格、低密度產(chǎn)品吸引客戶； 項目地理位置靠近鎮(zhèn)中心位置，地段不錯； 項目開盤優(yōu)惠活動較多，2010年12月5日開盤，購房送車優(yōu)惠活動，吸引客戶。VIP卡認(rèn)購，5萬抵8萬，10萬抵15萬；,住宅競品分析,東方瑞景假日花園【基本情況】,項目主要以低密度形象對外，產(chǎn)品以花園洋房為賣點，層層退臺，戶戶花園。,住宅競品分析,東方瑞景假日花園【戶型】,戶型前后花園設(shè)置，生活環(huán)境、品質(zhì)、私密性提升。 主臥尺度寬敞，配有獨立衛(wèi)生間，私密性、舒適性得到保證 陽光地下室，通風(fēng)采光俱

13、佳，充分體現(xiàn)附加值,146.13平方米,南北露臺設(shè)置，并且露臺贈送面積大，南北通透，采光性好 主臥尺度寬敞，配有獨立衛(wèi)生間，私密性、舒適性得到保證 戶型面寬大 南向雙臥室設(shè)置,114.67平方米,南北陽臺設(shè)置，并且露臺贈送面積大，南北通透，采光性好 主臥尺度寬敞，配有獨立衛(wèi)生間，私密性、舒適性得到保證 戶型面寬大 南向雙臥室設(shè)置 閣樓不計面積，完全贈送于客戶，附加值體現(xiàn),95.64平方米,閣樓,大開間客廳 設(shè)置，并且連接南向陽臺，采光通風(fēng)。 北向大面積陽臺設(shè)置，增加采光性、通風(fēng)性、實用性 主臥尺度寬敞，配有獨立衛(wèi)生間，私密性、舒適性得到保證 動靜分離,88.46-92.18平方米,客廳連接南向

14、陽臺，增加采光性。 動靜分離。 精致兩房，布局合理。 餐廳采光性較差。,87.05-87.50平方米,住宅競品分析,東方瑞景假日花園【媒體】,佳園項目媒體主要沿街刀旗為主，集中于淦昌路、芝溪路、支川路上。以項目花園洋房產(chǎn)品主打吸引客戶。,住宅競品分析,東方瑞景假日花園【項目小結(jié)】,依靠項目低密度花園洋房產(chǎn)品吸引客戶； 戶型主要依靠入戶花園、露臺、地下室等增加項目的附加值 項目地理位置靠近鎮(zhèn)中心位置，地段不錯； 已購客戶以支塘鎮(zhèn)客戶為主，市區(qū)客戶、外省市客戶以及支塘鎮(zhèn)周邊區(qū)域客戶為輔。客戶以改善、自主、婚房為主要購房目的，投資客戶較少； 項目去化比較良好。,住宅競品分析,華東食品城三期-華東食貿(mào)

15、中心,商業(yè)競品分析,該項目目前正在推售底層商鋪，銷售均價為1.1萬元/,支塘泰富商業(yè)廣場,銷售均價為8500-9000元/,商業(yè)競品分析,東方瑞景假日花園商業(yè)項目,商鋪共推出53套，去化29套，去化率 54.72%。,商業(yè)競品分析,【商業(yè)項目小結(jié)】,競品分析,目前在售的兩個純商業(yè)項目去化速度一般。 社區(qū)商業(yè)因為面積比較適中，加上地段和社區(qū)品質(zhì)等綜合因素，去化速度良好且售價比較高。 后續(xù)供應(yīng)項目基本都有相當(dāng)體量的商業(yè)供應(yīng),【競品項目小結(jié)】,競品分析,支塘鎮(zhèn)目前在售住宅項目都位于新城核心, 周邊配套設(shè)施都很齊全,項目整體規(guī)劃,產(chǎn)品品質(zhì)一般,本項目在整體規(guī)劃和產(chǎn)品上具備一定的超越條件。 支塘鎮(zhèn)未來土

16、地供應(yīng)大多集中在新城,都是商住類型且體量都比較大,加快銷售進(jìn)度是本項目實現(xiàn)銷售目標(biāo)的機會點。 支塘鎮(zhèn)目前整體商業(yè)氛圍良好，商鋪空置率比較低，商鋪去化比較穩(wěn)定，且價格比較高，對本項目的商業(yè)配比具有一定借鑒作用。 目前在售項目基本推廣集中在鎮(zhèn)上，且推廣力度比較大，本項目需要發(fā)掘新的推廣渠道，在產(chǎn)品價值點上的挖掘以打破目前現(xiàn)有的推廣渠道方式。,項目屬性,項目情況 SWOT 項目定位 經(jīng)濟(jì)測算,項目情況,項目地塊四至及項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),北側(cè)居民區(qū),東側(cè)鹽鐵塘,南側(cè)淦昌路,西側(cè)商鋪,項目四至： 北至居民區(qū) 東至鹽鐵塘 南至淦昌路 西至無名路,項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 用地位置淦昌路以北，芝溪路以西； 用地面積1933

17、9 項目容積率 1.2-1.6 項目建筑密度 25-45% 項目商業(yè)建面不小于15%,項目情況,項目地塊交通條件,項目地塊交通條件： 東側(cè)臨水； 北側(cè)為當(dāng)?shù)卦欣鲜骄用駞^(qū)； 西側(cè)為無名斷頭路； 南側(cè)為項目唯一進(jìn)出道路淦昌路，其也是從南面進(jìn)入支塘鎮(zhèn)的主要干道，人流量較高，同時，沿著淦昌路從項目地塊到G204國道最近距離僅有170米左右。,項目地塊,淦昌路,G204國道,項目情況,項目SWOT分析,優(yōu)勢： 項目位于支塘鎮(zhèn)門戶位置，昭示性良好；毗鄰鎮(zhèn)級主干道以及快速干道，交通位置相當(dāng)優(yōu)越。 項目地塊方正，適合排布；地塊沿街面很長，且周邊商業(yè)氛圍良好，適合部分商業(yè)開發(fā)。 項目周邊配套齊全，緊鄰省重點中

18、學(xué)王淦昌中學(xué)。 品牌開發(fā)商具有很豐富的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗。,項目情況,項目SWOT分析,劣勢： 項目位于支塘鎮(zhèn)老城，非傳統(tǒng)商業(yè)中心，離新城商業(yè)中心約有十分鐘路程。 項目周邊環(huán)境比較老舊，周邊配套檔次有待提高 。 項目體量較小，難以有豐富的產(chǎn)品線，影響社區(qū)整體品質(zhì)。 項目地塊受到限制，三面車行無法出入，只有一面可以出入。,項目情況,項目SWOT分析,機會： 目前房地產(chǎn)政策偏向于商業(yè)市場，支塘鎮(zhèn)整體商業(yè)市場環(huán)境較好。 支塘鎮(zhèn)商鋪均價較高，商鋪空置率較低，租金水平較高。 項目具有后發(fā)優(yōu)勢利用地塊長度適合規(guī)劃部分商業(yè)項目 開發(fā)商擁有良好的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗。,項目情況,項目SWOT分析,威脅： 區(qū)域內(nèi)后續(xù)土地供應(yīng)

19、量巨大，且多為商住項目，對本項目會有一定沖擊。 項目土地成本較高，樓板價接近于目前新城在售項目，價格競爭激烈。 項目非支塘鎮(zhèn)核心區(qū)域，客戶認(rèn)知較弱，對價格預(yù)期有一定抗性。 項目體量較小難以形成市場號召力，物業(yè)形態(tài)受到一定限制。,項目初步定位：,打造具有一定特色的休閑娛樂商業(yè)街和精品住宅社區(qū),通過特色商業(yè)氛圍的形成帶動住宅銷售，差異化的產(chǎn)品填補市場空白，塑造良好商業(yè)氛圍的精品社區(qū)。,項目定位,商業(yè)價值先行，住宅價值隨后。,商業(yè)項目定位,項目商業(yè)規(guī)劃要跳脫區(qū)域概念，我們的目標(biāo)：社區(qū)級商業(yè)形態(tài)，區(qū)域級商業(yè)規(guī)劃,輻射區(qū)域主力店+特色商業(yè),主題定位及業(yè)態(tài)分布,項目周邊基本以老鎮(zhèn)商業(yè)為主，物業(yè)形態(tài)和設(shè)施都

20、比較陳舊；新鎮(zhèn)中心以集中商業(yè)和商業(yè)街為主，業(yè)態(tài)豐富規(guī)模較大 競品項目商鋪面積集中在100平米以下，業(yè)態(tài)規(guī)劃受到一定限制 區(qū)域目前商鋪入住率較高、現(xiàn)有街鋪空置率較低，在售及待售商業(yè)不多、銷售價格比較高。 全鎮(zhèn)人口密度大、居住人口消費力較強、餐飲需求大；,酒店娛樂為主題+特色餐飲+社區(qū)配套為輔的休閑娛樂商業(yè)街,建議將本項目商業(yè)定位為,商業(yè)項目定位,業(yè)態(tài)規(guī)劃,項目主力店以酒店娛樂為主，通過全鎮(zhèn)門戶位置的昭示性以及毗鄰快速干道良好的通達(dá)性輻射全鎮(zhèn)以及周邊區(qū)域，形成區(qū)域休閑娛樂中心 集中式的餐飲滿足社區(qū)和鎮(zhèn)上居民以及周邊區(qū)域的需求 配套商業(yè)主要滿足小區(qū)居民便利，對周邊商業(yè)設(shè)施也起到一定升級作用。,商業(yè)項

21、目定位,商業(yè)需求面積約為6000平米占總建面的19%,住宅項目定位,建造具有高端品質(zhì)的建筑，營造具有獨特商業(yè)氛圍的社區(qū)環(huán)境，建立區(qū)域影響力。 打造高舒適度的戶型產(chǎn)品，通過讓渡價值提升項目附加值。 通過產(chǎn)異化的戶型產(chǎn)品以及部分精裝修戶型和公共部分精裝、風(fēng)情景觀園林提升項目品質(zhì)和競爭力,支塘首席Boutique社區(qū),建議將本項目住宅定位為,Boutique: 精品，精品店,住宅項目定位,Boutique社區(qū),精致戶型,精裝公共,精巧園林,打造部分精裝小戶型產(chǎn)品，形成差異化競爭，提高項目競爭力,通過精裝公共部分的展示，營造高端項目品質(zhì)感，引起客戶的共鳴,塑造具有特色的風(fēng)情景觀園林，提高項目整體品質(zhì)感

22、,住宅項目定位,項目于2010年 2月月底開盤，至今共開盤3次，共推出 9棟樓住宅，共供應(yīng) 225套住宅，區(qū)劃 162套，去化率72%，住宅銷售狀況尚可。多層、花園洋房產(chǎn)品更受市場接受。,90平米以下兩房和115-130平米三房去化比較好,住宅項目定位,戶型配比,項目住宅部分的戶型配比建議：既符合市場主流又兼顧去化速度。,項目規(guī)劃方案一：純小高層+商鋪組合(純小高層住宅)產(chǎn)品價格擬合,參照項目選取原則 由于本項目周邊在售的相同類型產(chǎn)品很少，我們只能結(jié)合目前板塊內(nèi)在售項目進(jìn)行對比擬合，并在擬合過程中，著重考慮區(qū)位情況、項目所處環(huán)境、項目屬性、項目產(chǎn)品等方面可能對本項目底層商鋪產(chǎn)品的價格產(chǎn)生影響的

23、幾大要素。,經(jīng)濟(jì)測算,上述市場比較法中各相關(guān)項目的價格為目前綜合評定的銷售價格。據(jù)此，目前本項目能實現(xiàn)的銷售均價為4552.396元/平方米左右。假設(shè)項目預(yù)計明年10月份開盤，價格估計在6%的增長幅度，所以本項目未來能實現(xiàn)的銷售均價為4826元/平方米。,項目規(guī)劃方案一：純小高層+商鋪組合(純小高層住宅)產(chǎn)品價格擬合,將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價：,經(jīng)濟(jì)測算,項目規(guī)劃方案二：小高層+多層+商鋪組合(多層住宅)產(chǎn)品價格擬合,參照項目選取原則 由于本項目周邊在售的相同類型產(chǎn)品很少，我們只能結(jié)合目前板塊內(nèi)在售項目進(jìn)行對比擬合，并在擬合過程中，著重考慮區(qū)位情況、項目所處環(huán)境、項目

24、屬性、項目產(chǎn)品等方面可能對本項目底層商鋪產(chǎn)品的價格產(chǎn)生影響的幾大要素。,經(jīng)濟(jì)測算,項目規(guī)劃方案二：小高層+多層+商鋪組合(多層住宅)產(chǎn)品價格擬合,將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價：,上述市場比較法中各相關(guān)項目的價格為目前綜合評定的銷售價格。據(jù)此，目前本項目能實現(xiàn)的銷售均價為4915.447元/平方米左右。假設(shè)項目預(yù)計明年10月份開盤，價格估計在6%的增長幅度，所以本項目未來能實現(xiàn)的銷售均價為5210元/平方米。,經(jīng)濟(jì)測算,本項目(商鋪)產(chǎn)品價格擬合,參照項目選取原則 由于本項目周邊在售的相同類型產(chǎn)品很少，我們只能結(jié)合目前板塊內(nèi)在售的專業(yè)市場產(chǎn)品進(jìn)行對比擬合，并在擬合過程中，著

25、重考慮地理位置、商家入駐、品牌、項目規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計及銷售模式等可能對本項目底層商鋪產(chǎn)品的價格產(chǎn)生影響的幾大要素，擬合過程如下：,商鋪擬合對比表,經(jīng)濟(jì)測算,將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價：,本項目(商鋪)產(chǎn)品價格擬合,上述市場比較法中各相關(guān)項目的價格為目前綜合評定的銷售價格。據(jù)此，目前本項目能實現(xiàn)的銷售均價為9665.501元/平方米左右。假設(shè)項目預(yù)計明年10月份開盤，價格估計在6%的增長幅度，所以本項目未來能實現(xiàn)的銷售均價為10245元/平方米。,經(jīng)濟(jì)測算,銷售總額價格擬合,項目規(guī)劃方案一（純小高層24942平方米+商鋪組合6000平方米）銷售總額: 1.82億,項目

26、規(guī)劃方案二（小高層8640平方米+多層16302平方米+商鋪組合6000平方米）銷售總額: 1.88億,經(jīng)濟(jì)測算,總體規(guī)劃布局 建筑立面風(fēng)格 住宅規(guī)劃建議 精裝修建議 商業(yè)規(guī)劃建議 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀 物管及科技節(jié)能建議 對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法,項目物業(yè)建議,住宅規(guī)劃建議,初步的總平規(guī)劃設(shè)計建議 （主推方案）,設(shè)計核心思路： 充分利用地塊的沿街面規(guī)劃商業(yè)街，將主力店布置在昭示性最好的位置,將商業(yè)價值最大化 住宅以多層加小高層為主，豐富項目的產(chǎn)品線。小高層在最北面,具備良好的景觀視野,建筑高低錯落，也增加了天際線的美感。 社區(qū)完全人車分流,有兩個出入口,商業(yè)全開放式,住宅半開放式

27、將水系引入社區(qū)，戶戶臨水，增加社區(qū)景觀情趣,初步的總平規(guī)劃設(shè)計建議 （輔推方案）,設(shè)計核心思路： 充分利用地塊的沿街面規(guī)劃商業(yè)街，將主力店布置在昭示性最好的位置，將商業(yè)價值最大化 住宅以小高層為主，降低建筑密度，營造更為豐富的綠化景觀，同時建筑全部正南設(shè)計，采光充足。 社區(qū)完全人車分流 社區(qū)用組團(tuán)式景觀，并將水系引入社區(qū)，戶戶臨水，增加社區(qū)景觀。,住宅規(guī)劃建議,項目物業(yè)建議,總體規(guī)劃布局 建筑立面風(fēng)格 住宅規(guī)劃建議 精裝修建議 商業(yè)規(guī)劃建議 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀 物管及科技節(jié)能建議 對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法,市場現(xiàn)狀分析：市場上項目以歐式風(fēng)格為主,隨著區(qū)域市場趨向于高端發(fā)展，傳統(tǒng)的現(xiàn)

28、代簡約風(fēng)格成為中低端產(chǎn)品的標(biāo)志，歐式建筑風(fēng)格開始成為中高端項目的首選,東方瑞景,佳園,建筑立面風(fēng)格,結(jié)合市場競爭，弱化區(qū)域居住環(huán)境不佳的現(xiàn)狀劣勢，選擇容易凸顯高端項目形象的建筑風(fēng)格,理由一：市場啟示尋求市場差異化的升級產(chǎn)品。 目前區(qū)域內(nèi)的競爭項目不多，個性化和差異性的建筑風(fēng)格能夠提升項目品質(zhì)，弱化項目的所在區(qū)域的不利因素。因此，建筑風(fēng)格的差異化是必須的。,理由三：歐式的建筑風(fēng)格已成為受市場追捧的經(jīng)典住宅產(chǎn)品 放眼全市的高端住宅項目，多數(shù)采用新古典、南加州、西班牙等歐式建筑風(fēng)格；典型中高端樓盤中南世紀(jì)城和世茂世紀(jì)中心等項目的熱銷，現(xiàn)代歐式的住宅產(chǎn)品受到市場的追捧,理由二：規(guī)避區(qū)域地理位置等不利因

29、素，迅速確立區(qū)域市場競爭的地位 支塘鎮(zhèn)作為常熟開發(fā)比較晚的區(qū)域，周邊的市場形象和居住環(huán)境改善只是時間的問題，后續(xù)還有大體量的土地推出。因此，在項目的建筑風(fēng)格上需要確立獨特形象，確立區(qū)域市場的競爭地位。,建筑立面風(fēng)格,推薦風(fēng)格：ARTDECO風(fēng)格和新古典風(fēng)格,ARTDECO風(fēng)格,建筑立面風(fēng)格,ARTDECO風(fēng)格： Art Deco風(fēng)格，又譯作裝飾藝術(shù)派、裝飾藝術(shù)風(fēng)格、摩登風(fēng)格等，誕生于20世紀(jì)20年代，此后在20世紀(jì)二、三十年代迅速傳遍歐美，波及世界各地。 ARTDECO風(fēng)格是在現(xiàn)代風(fēng)格基礎(chǔ)上的一種演繹，基于線條的強烈的裝飾性，在運用上更加靈活，多采用對稱構(gòu)圖，剛?cè)岵?jì)的橫豎線條，體現(xiàn)的是一種現(xiàn)

30、代與氣派；配合現(xiàn)代材料如大理石、羅馬柱；搭配現(xiàn)代氣息的材料如工藝玻璃、馬賽克、透光石、金線條等，既有傳統(tǒng)的豪華氣概，也充斥著現(xiàn)代時尚的元素。,ART DECO風(fēng)格善于運用多層次的幾何線型及圖案，重點裝飾于建筑內(nèi)外門窗線腳、檐口及建筑腰線、頂角線等部位，在內(nèi)部門窗、欄桿、家具細(xì)部亦飾以裝飾藝術(shù)派的圖案和紋樣，比如麥穗、太陽圖騰等等，顯現(xiàn)出華貴的氣息。,立面顏色偏向于中性，立面線條豐富柔和加強視覺沖擊感,采用分段式：底部石材、上部鋁板外墻 外立面造型：通過增加線條或采用弧形陽臺與窗臺豐富立面 全石材或部分石材鋪設(shè)外立面，配以深色鋁合金型材突出項目高端品味,建筑立面風(fēng)格,電梯洋房的建筑風(fēng)格建議,建筑

31、立面風(fēng)格,新古典風(fēng)格,新古典風(fēng)格： 在格式上與古典主義風(fēng)格相仿，追求構(gòu)圖規(guī)整和經(jīng)典而傳統(tǒng)建筑符號。下層通常用重石塊或畫出仿古的線條，顯得穩(wěn)重而雄偉；中段用古羅馬，古希臘的柱式；檐口及天花用西洋角線等裝飾，有的還在屋頂沿街或轉(zhuǎn)角部分加穹頂閣樓。 新古典式結(jié)合“歐陸風(fēng)”的生硬和“現(xiàn)代簡約”的粗燥，設(shè)計更為精細(xì)，品味更加典雅細(xì)膩。,建筑立面風(fēng)格,新古典風(fēng)格,項目物業(yè)建議,總體規(guī)劃布局 建筑立面風(fēng)格 住宅規(guī)劃建議 精裝修建議 商業(yè)規(guī)劃建議 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀 物管及科技節(jié)能建議 對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法,核心策略,多面積段應(yīng)對不同層級需求: 本項目客戶群比較廣泛，包括了居住升級及生活享受兩

32、種置業(yè)動機，同時考慮不同的戶型設(shè)計有效結(jié)合景觀資源。所以建議本項目采用多種面積段 創(chuàng)造高讓渡價值策略: 1、享受客戶（大戶型）：支付能力相對較強，總價敏感相對較低，置業(yè)以居住升級，追求舒適度為首要目的，因些舒適度與品質(zhì)升級的產(chǎn)品是他們購買目標(biāo)。 2、投資+改善客戶（小戶型）：支付能力一般，總價敏感較高，置業(yè)目的因工作地緣關(guān)系居住方便為首要，同時部份作為投資需求，總價能力有所控制，對生活的品質(zhì)，社區(qū)環(huán)境，配套設(shè)施，交通便捷等感受等均為他們購買的因素。 3. 商業(yè)便捷和居住相結(jié)合策略: 本項目力圖打造擁有高便捷性生活的高品質(zhì)社區(qū)，以商業(yè)資源為項目最核心的資源之一，因此在住宅的規(guī)劃設(shè)計與商業(yè)街相結(jié)合

33、，真正實現(xiàn)社區(qū)生活品質(zhì)化的打造。,戶型建議,兩房（一房可變）兩廳一衛(wèi)戶型推薦緊湊型，高利用率,70平米,戶型著力點： 明廚明衛(wèi) 臥室全南,69m2一房，戶型緊湊，設(shè)計合理； 大露臺，可變房間，為未來預(yù)留靈活空間；,戶型著力點： 明廚明衛(wèi) 臥室全南 可變空間,70m2一房，戶型緊湊，設(shè)計合理； 大露臺，可變空間，高附加值,戶型建議,二房二廳一衛(wèi)戶型推薦舒適性提升,戶型著力點： 明廚明衛(wèi) 南北通透 南北陽臺 生活陽臺,90平米左右,南陽臺寬闊舒適，采光良好,270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀,廚衛(wèi)全明，干濕分開,180度外飄窗，景觀主臥,90m2，二房可變?nèi)浚媒钥蓾M足 全明設(shè)計，南北通

34、透,主臥連接超大露臺,戶型建議,次臥配有大陽臺,270度外凸窗，景觀主臥,6米橫廳加景觀陽臺，彰顯氣派,入戶花園,二房高贈送面積舒適性提升,戶型建議,三房戶型推薦： “性價比的提升”+“彈性功能設(shè)計”,多處弧形陽臺設(shè)計，增加實用性和美觀性,270度景觀落地窗，豪華尊貴的享受,客廳兩面采光，在暖暖的陽光下進(jìn)餐,戶型著力點： 儲藏室 功能間 空間預(yù)留 空間可分可合 可變空間（內(nèi)庭院等）,115-125平米左右,雙門入戶，主仆分道,確保每個臥室都有陽臺空間，拓展室內(nèi)視野,主臥衛(wèi)生間+衣帽間,拐角落地窗,超大270度景觀陽臺，連接臥室,270度超大陽臺,戶型建議,入戶花園贈送可改橫廳,L型陽臺贈送，使

35、得客廳南北通透,主臥贈送L型露臺贈送，奇偶層露臺錯開，增加實用率同時使得主臥舒適度大大提高。,凸窗贈送面積,三房高贈送面積，強調(diào)舒適度打造,戶型建議,項目物業(yè)建議,總體規(guī)劃布局 建筑立面風(fēng)格 住宅規(guī)劃建議 精裝修建議 商業(yè)規(guī)劃建議 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀 物管及科技節(jié)能建議 對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法,精裝修建議,精裝修建議,小戶型公寓,公共部分,打造支塘鎮(zhèn)首個精裝公寓，提升客戶關(guān)注度；通過實景展示項目的精致品質(zhì)，體現(xiàn)項目價值感，減弱價格抗性，引起客戶購買欲。,通過對住宅公共部位的精裝修，營造樓盤的品質(zhì)感，體現(xiàn)項目整體的高端性，塑造項目獨特的價值，引起客戶的認(rèn)同。,品牌開發(fā)商裝修案例萬科

36、金色雅筑裝修標(biāo)準(zhǔn)：800元/m2,精裝修建議,精裝修建議,品牌開發(fā)商裝修案例金地未未來裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/m2,精裝修建議,公共部分精裝修,精裝入戶大堂,精裝電梯間,配置地下車庫與1雙入戶大堂,雙大堂配置將1F和地下車庫部分分別設(shè)置星級大堂；,公共部分配置的品質(zhì)提升,高級入戶門 引入國際知名品牌 電梯洋房 電梯是高層住宅日常使用頻率最高的設(shè)施，也是影響日后生活質(zhì)量的重要因素，電梯的品牌已經(jīng)成為影響購房者選擇的一個因素。建議采用高品質(zhì)的進(jìn)口電梯，保證電梯質(zhì)量，增加項目亮點。如日立電梯、三菱電梯等。,項目物業(yè)建議,總體規(guī)劃布局 建筑立面風(fēng)格 住宅規(guī)劃建議 精裝修建議 商業(yè)規(guī)劃建議 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和

37、景觀 物管及科技節(jié)能建議 對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法,酒店,中等餐飲,中等餐飲,小型餐飲、便利店、書店、美容美發(fā)店、干洗店、花店等,商業(yè)布局主要是將主力店放在東西兩側(cè)昭示性最好的位置，中間安排兩層到一層沿街商鋪，主力店面積在2500-1500平米左右，兩層商鋪面積在250-200平米左右，一層商鋪面積在80-50平米,商業(yè)規(guī)劃,項目物業(yè)建議,總體規(guī)劃布局 建筑立面風(fēng)格 住宅規(guī)劃建議 精裝修建議 商業(yè)規(guī)劃建議 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀 物管及科技節(jié)能建議 對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法,景觀定位的市場背景分析,南京市場在售項目中，客戶對景觀規(guī)劃認(rèn)可度高的項目主要表現(xiàn)為以下特征： 品牌景

38、觀公司設(shè)計（貝爾高林、華意、泛亞） 景觀定位風(fēng)格鮮明 景觀層次感強且內(nèi)容豐富 社區(qū)主要景觀的特征鮮明 注重打造細(xì)節(jié)部分的景觀線條 大尺度水景的應(yīng)用,景觀設(shè)計核心策略,引入品牌景觀設(shè)計,小巧而精致與建筑風(fēng)格相和諧,引入一定特色景觀（如水景，下沉式花園）,主題鮮明，品質(zhì)景觀,策略1：引入水景概念，打造節(jié)點型的水景景觀，內(nèi)部和外部環(huán)境相呼應(yīng)，提升景觀品質(zhì),老子日：止水若水。孔子日：仁者樂水。 本項目擁有外部的水景資源，內(nèi)部景觀設(shè)計將實現(xiàn)景觀的內(nèi)外兼修。因此水的引入成為景觀設(shè)計的重點。內(nèi)景以水的靈性，柔美與建筑的沉穩(wěn)、雄渾相映襯，更深層次的實現(xiàn)人對自然的全部渴望。 在景觀設(shè)計主軸上設(shè)計中心水景主題花園

39、，在各個景觀節(jié)點上融入各類水的元素，從噴泉、涌泉、水景墻、水汀等。,策略2：項目景主題需要與建筑風(fēng)格融合 具有歐州文藝復(fù)興特征的園林,迎合目標(biāo)客戶需求，充分結(jié)合市場接受度高的景觀設(shè)計，打造符合市場主力客戶偏好要求，具備與建筑新古典風(fēng)格相和諧的的景觀設(shè)計。 景觀設(shè)計理念：建筑、景觀的融合，同時結(jié)合項目目標(biāo)客戶的審美情操。精品建筑與歐式園林的最為契合，因此： 具有歐式文化特點的園林 在項目的景觀規(guī)劃實施過程中，注意景觀節(jié)點的合理過渡，有效銜接，概念滲透。,策略3：作為品質(zhì)樓盤，在園林景觀中融入文化元素，展示人文精神。,景觀是其實現(xiàn)文化內(nèi)涵的重要組成部分，在景觀引入文化的元素并引伸出文化內(nèi)涵及人文關(guān)

40、懷。 在樹種的選擇上將環(huán)保及健康養(yǎng)身放在重要位置，將是體現(xiàn)人文關(guān)懷的重要表現(xiàn)。 在景觀細(xì)節(jié)考量，休棲、健身、舒適也是人文精神的體現(xiàn)。 在景觀小品中采用音樂、藝術(shù)、書藉的元素也是文化融和的重要方面。 1、減噪型樹種 噪音是影響人體健康的一種特殊污染，人對噪音的忍受限度一般不超過60dB。植物對噪音具有阻隔、反射和吸收的作用，2030m綠化帶可以減少噪音1015dB，選擇稠密枝葉、粗糙樹干的樹種具有較好的減噪效果。 2 、保健型樹種 城市是人口高度聚集的區(qū)域，城市綠化樹種的選擇除了考慮其生長、觀賞價值等特性和抗污凈化功能外，還應(yīng)研究植物與人體健康的直接關(guān)系，即樹種對人體的保健功能。 主要樹種可以選

41、擇：銀杏、香樟、沉水樟、羅漢松等。,項目產(chǎn)品的景觀規(guī)劃示意,三條景觀軸線，戶戶臨水，前后有景，即豐富了社區(qū)的景觀，又有效的阻隔了周邊雜亂的環(huán)境，保證了社區(qū)的品質(zhì) 兩條出行軸線，做人車分流設(shè)計，即保證人流出行的便利，也將商業(yè)和住宅有效的區(qū)隔開，保證了住宅的相對私密性,項目的景觀意向建議,項目物業(yè)建議,總體規(guī)劃布局 建筑立面風(fēng)格 住宅規(guī)劃建議 精裝修建議 商業(yè)規(guī)劃建議 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀 物管及科技節(jié)能建議 對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法,項目的物業(yè)及配套服務(wù)圍繞消費客戶配置,客戶的特殊服務(wù)需求,客戶的日常服務(wù)需求,社區(qū)的文化 風(fēng)情商業(yè)配套服務(wù) 品牌物業(yè)管理,生活的細(xì)節(jié)服務(wù) 后期的增值服務(wù),

42、尊貴 品質(zhì) 安全 細(xì)致,項目酒店式管理日常服務(wù)功能品牌物業(yè)管理方式,全面推行品牌物業(yè)管理，公寓管理在于于全面、細(xì)致的服務(wù)之中； 全面導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量管理體系； 引入環(huán)保理念，將環(huán)保理念運用到日常管理之中倡導(dǎo)的綠色環(huán)境和生態(tài)概念之宗旨； 建立物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)化，全面推行智能化物業(yè)管理，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化； 塑造獨特的社區(qū)文化，打造文化社區(qū)典范； 全面推行人性化的服務(wù)理念； 項目管理十一項服務(wù)程式：一站式服務(wù)、管家式服務(wù)、不均衡管理、首問責(zé)任制、回訪工作制、時效工作制、公開監(jiān)督制、三零服務(wù)、安全預(yù)案制、三米微笑制、經(jīng)理考評制。,提升項目的服務(wù)價值，物業(yè)管理需要周到全面的同時服務(wù)的規(guī)格要高

43、，本項目的物業(yè)管理服務(wù)方式包括：,尊貴 360度細(xì)致服務(wù)，一切以滿足業(yè)主尊崇需求為目標(biāo)。 尊貴業(yè)主當(dāng)然要擁有尊貴服務(wù)。,物業(yè)建議,安全 城市中心頂級豪宅安全第一。 現(xiàn)代的物業(yè)管理方式全心全力，無比放心安全感與歸宿感。,物業(yè)建議,物業(yè)管理內(nèi)外部資源整合 整合資源就是在更大范圍內(nèi)利用更多的社會資源來滿足業(yè)主更深層次、不斷變化的生活需求。充分體現(xiàn)高檔社區(qū)的尊貴服務(wù)。比如整合專業(yè)的醫(yī)療機構(gòu)，為業(yè)主提供常規(guī)性、即時性、針對性的健康醫(yī)療服務(wù)。通常社區(qū)公眾服務(wù)所需整合的社會資源有以下幾大類： 水電、通訊、新聞媒體和交通部門-便利開通相關(guān)項目、提供票務(wù)、訂報等服務(wù) 公安、法律服務(wù)部門提供法律支持 醫(yī)院等專業(yè)醫(yī)

44、療機構(gòu)-提供急應(yīng)醫(yī)療服務(wù) 學(xué)校、圖書館等教育部門-提供借閱服務(wù) 少量商場、賓館、飯店等工商企業(yè)-提供一定的優(yōu)惠服務(wù) 旅游、文化、修理等服務(wù)機構(gòu),物業(yè)建議,市場啟示：目前市場上，產(chǎn)品創(chuàng)新與高科技系統(tǒng)運用產(chǎn)品設(shè)計、高科技系統(tǒng)運用等成為項目提升產(chǎn)品競爭力的共同突破口,本項目需要應(yīng)用優(yōu)質(zhì)建材是提升高端項目品質(zhì)，較高的交付標(biāo)準(zhǔn)拉開與現(xiàn)有住宅項目的差距，在同類定位項目競爭中占據(jù)主動,增強品質(zhì)感,體現(xiàn)尊崇性,科技節(jié)能建議,本項目的交付配置要求在順應(yīng)市場發(fā)展趨勢的同時有所提升，倡導(dǎo)綠色環(huán)保智能的物業(yè)理念，體現(xiàn)項目的人性化,提升項目的綜合競爭力,規(guī)避外部對項目品質(zhì)的干擾 迎合客戶的品質(zhì)生活細(xì)節(jié)需求,窗墻保溫系統(tǒng)

45、保證不同朝向的住戶居住舒適性 靜音系統(tǒng)樓板靜音系統(tǒng)解決垂直方向的干擾,科技節(jié)能建議,在主體結(jié)構(gòu)完成以后，用聚合物砂漿和錨固件將保溫板固定在主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，保溫面層由聚合物漿和耐堿玻璃纖維網(wǎng)格布組成。外墻外保溫住宅的節(jié)能效果能夠達(dá)到50%，也就是說同樣的室溫能夠降低50%的用電能耗，并且使墻體潮濕情況得到改善。,窗墻保溫系統(tǒng)提升項目的品質(zhì)感，外墻保溫系統(tǒng)設(shè)計,科技節(jié)能建議,冬季，它對室內(nèi)暖氣及室內(nèi)物體散發(fā)的熱輻射，可以像一HotTag面熱反射鏡一樣，將絕大部分反射回室內(nèi)，保證室內(nèi)熱量不向室外散失，從而節(jié)約取暖費用。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物發(fā)出的熱輻射進(jìn)入室內(nèi)，節(jié)約空調(diào)制冷費用。同時，Low

46、-E玻璃還具備對可見光適中的透過率，可見光反射率很低，這樣就避免光污染的產(chǎn)生，在大量使用Low-E產(chǎn)品的玻璃幕墻上，以往惹人厭煩的反射強光現(xiàn)象能得到有效緩解。,窗墻保溫系統(tǒng) 窗墻保溫系統(tǒng)設(shè)計,科技節(jié)能建議,隔音樓板。主要是上下鄰居撞擊聲，如腳步聲、關(guān)門聲、拖動家具發(fā)出的噪音等。消除 樓板撞擊聲的有效方案是采用隔音樓板。 隔音樓板的構(gòu)造：在樓板上鋪設(shè)一層0.5公分厚陶氏ETHAFOAM隔音墊，再鋪設(shè)一層3公分 或5公分厚的擠塑泡沫板，再加一層4公分厚的雙向配筋的細(xì)石砼保護(hù)層，總厚度高達(dá)30公 分。,靜音系統(tǒng)樓板靜音系統(tǒng)設(shè)計,科技節(jié)能建議,項目物業(yè)建議,總體規(guī)劃布局 建筑立面風(fēng)格 住宅規(guī)劃建議 精

47、裝修建議 商業(yè)規(guī)劃建議 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和景觀 物管及科技節(jié)能建議 對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議與方法,強化內(nèi)部環(huán)境營造：強化項目內(nèi)部的景觀塑造，通過小區(qū)環(huán)境的塑造，使業(yè)主形成良好的心情轉(zhuǎn)換，以降低外部對其產(chǎn)生不良心理影響。 增加項目綠化面積：盡可能多的增加綠化面積，同時豐富小區(qū)的景觀層級是重點，以小區(qū)大面積綠色與水景和小品景觀相互應(yīng)，營造舒適生態(tài)的社區(qū)環(huán)境。 區(qū)外道路建設(shè)及道路綠化：規(guī)劃道路提前建設(shè)，并以景觀路的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置綠化帶及景觀路燈，加強道路兩側(cè)的綠化種植形成綠色圍墻，以期使進(jìn)出道路與外部形成視覺上的隔離，從而弱化其不利影響。 小區(qū)安全向外延展提高安全居家感受：在規(guī)劃道路增加安保巡邏，并于

48、派出所聯(lián)系設(shè)置安全警崗，提高小區(qū)安全標(biāo)準(zhǔn)，保證業(yè)主安全舒適的居家及出入感受。 文化元素及商業(yè)設(shè)置：道路兩側(cè)融入具有文化元素的雕塑小品，弱化周邊環(huán)境影響的同時，增強商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)區(qū)隔住宅，對進(jìn)出人群有很好的引導(dǎo)作用。,對項目劣勢的系統(tǒng)分析及改造建議,客戶定位,客戶分析 客戶定位,樓盤客戶主要以支塘鎮(zhèn)客戶為主，此類客戶大多為地緣性客戶，對于支塘鎮(zhèn)的工作或者生活區(qū)域認(rèn)可，但經(jīng)濟(jì)實力又沒有達(dá)到一定的階段，無法承受市區(qū)高價的制約，所以綜合情況還是選擇于支塘鎮(zhèn)購房。年齡在25-40歲之間，工作主要為企事業(yè)單位白領(lǐng)、高級技術(shù)工人、公務(wù)員、教師等等，購房目的以婚房、分戶、改善為主。,已購客戶分析,客戶分析,周邊

49、鄉(xiāng)村客戶大多看重支塘鎮(zhèn)的生活配套以及部分工作區(qū)域與支塘鎮(zhèn)有關(guān)，所以選擇支塘鎮(zhèn)購房，年齡在35-50歲之間，工作主要為高級技術(shù)工人、私營企業(yè)老板等等。購房目的以自住、投資為主。 市區(qū)客戶大多受到市區(qū)的價格擠壓之后才選擇離開市區(qū)購房，但此類客戶大多不是本地人，對市區(qū)的依賴度不高，年齡在25-35歲之間，工作主要為企事業(yè)單位普通員工、中層白領(lǐng)等。購房目的自住。 其他外省市客戶大多由于看重此區(qū)域的價格低谷區(qū)域，并且或多或少在支塘鎮(zhèn)有貿(mào)易來往，或在支塘鎮(zhèn)有相關(guān)工作，所以選擇此地購房，年齡在35-50歲之間，工作主要為私營企業(yè)老板為主，購房目的，投資兼自住。,已購客戶分析,客戶分析,區(qū)域內(nèi)的客戶是核心；

50、鄰區(qū)的置業(yè)客戶是重要補充。,客戶界定,項目位于支塘鎮(zhèn)門戶位置，是鎮(zhèn)上出入的必經(jīng)之路，昭示性很好，周邊有批發(fā)市場和產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐,來自鎮(zhèn)上的政府機關(guān)公務(wù)員、學(xué)校老師、企業(yè)中高管、私營業(yè)主等客群將為本案主要客群來源,主城其它客群 私營業(yè)主 大型企業(yè)高管 公務(wù)要員 金融人士,吸納城市其它板塊客群,城北及周邊客群 私營業(yè)主 企業(yè)高管 高級專業(yè)技術(shù)人員 事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo) 公務(wù)要員 銀行金融業(yè)高管,重點鎖定支塘鎮(zhèn)以及鎮(zhèn)周邊區(qū)的客戶,鎮(zhèn)上及周邊客群全面鎖定： 先期吸引對片區(qū)認(rèn)知度認(rèn)可度較高的支塘鎮(zhèn)本區(qū)域客戶（以中高等級客群為主）； 以這群對區(qū)域抗性較小且經(jīng)濟(jì)狀況良好的客戶，撬動先期銷售。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群強勢吸納：

51、以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)升級居住需求的人群，可重點吸納；作為目標(biāo)客戶的后續(xù)力量。,先期撬動,后續(xù)發(fā)力,客戶界定,客戶描述,他們具有共同的特性： 看好本區(qū)域市場的發(fā)展，對區(qū)域未來充滿希望 有不錯的職業(yè)規(guī)劃，事業(yè)正在上升期，有一定的經(jīng)濟(jì)實力，有多次置業(yè)經(jīng)驗 對投資理財有自己獨特見解，對市場的動態(tài)有敏銳的嗅覺 對生活品質(zhì)有很高追求，看重居住環(huán)境、周邊配套，喜歡時尚、休閑的生活狀態(tài),他們從小生活或工作在支塘鎮(zhèn)， 他們正值人生高峰期，成功自信又從容 他們是 企業(yè)白領(lǐng)、高級工程師、公務(wù)員、教師 他們追求高品質(zhì)的居住環(huán)境和時尚的生活方式； 對于他們，可以籠統(tǒng)地稱之為：,都市新貴,客戶描述,置業(yè)客群的鏡像模擬,營銷建議,營

52、銷總綱 形象推廣 推售策略 營銷推廣,項目區(qū)位有利因素,項目雖地處支塘鎮(zhèn)老城，但實際位于區(qū)域門戶位置，是入鎮(zhèn)的必經(jīng)之路，且周邊沒有建筑遮擋，昭示性較好。 項目毗鄰快速干道，開車一分鐘可以上204國道，交通通達(dá)性很好，且周邊區(qū)域沒有類似的商住項目。,項目區(qū)位優(yōu)勢,支塘鎮(zhèn)門戶，昭示性好,毗鄰快速干道，擁有便利交通,門戶,便捷,聚焦,實現(xiàn)老城區(qū)域抗性突破之核心策略,由于項目實際地段為支塘老城，在項目區(qū)位定義上重點突出門戶的優(yōu)勢； 強調(diào)項目商住綜合的概念，弱化老城實際地段不利影響； 強調(diào)地段價值，突顯未來商業(yè)價值，進(jìn)一步推高項目的價值感。,策略1：重新區(qū)位定義 強調(diào)項目門戶概念，弱化老城實際的不利影響

53、,首先，鎖定以老城區(qū)域生活及工作的人群為重點，這部分人群長期生活在老城，對老城有情感上的依托，區(qū)域接受度高。 其次，吸納周邊來往的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，該部分人群因工作緣對區(qū)域有一定的認(rèn)知，以及周邊交通配套的優(yōu)勢，因此較易吸納這部分人群。,策略2：區(qū)域性客群鎖定及吸納 鎖定生活或工作在老城及鎮(zhèn)上的人群為核心。 重點吸納在周邊經(jīng)常來往的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶,實現(xiàn)老城區(qū)域抗性突破之核心策略,首先，強調(diào)本項目的商業(yè)規(guī)劃以及品牌開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)驗，預(yù)示未來極其便捷，休閑，娛樂的生活方式，而這種生活也為本區(qū)域和周邊區(qū)域所追捧，那本項目價值也將脫穎而出。 其次，項目便捷的交通、良好的通達(dá)性和昭示性也保證了以后商業(yè)的開張運營，并對整

54、個區(qū)域商業(yè)價值有所提升。 第三，項目內(nèi)部環(huán)境的打造，高品質(zhì)社區(qū)的塑造也將成為區(qū)域的另一個標(biāo)桿，從而讓客戶關(guān)注項目本身，弱化對老城區(qū)域的抗性。,策略3：休閑娛樂生活打造 以商業(yè)街為核心，打造休閑娛樂生活，以便捷高端的生活方式和高品質(zhì)居住感受，消除老城檔次及環(huán)境影響,實現(xiàn)老城區(qū)域抗性突破之核心策略,本項目,強調(diào)精品樓盤價值,首要吸納老城區(qū)域的人群,商業(yè)為主導(dǎo),精裝修價值為突破,實現(xiàn)對支塘鎮(zhèn)的全面超越， 成就休閑娛樂、高品質(zhì)生活的社區(qū)！,合理戶型，高附加值滿足不同需求,競爭策略,營銷總綱,項目定位決定其營銷定位,客群定位,產(chǎn)品定位,SWOT分析,市場啟示,區(qū)域市場商業(yè)氛圍比較好，空置率較低，去化速度

55、較穩(wěn)定，價格比較高， 住宅市場去化比較穩(wěn)定但是價格不高，面積偏大。,凸顯項目區(qū)域門戶位置，昭示性好 交通便捷度高，可通達(dá)性強 周邊商業(yè)比較老舊，有升級需求,利用開發(fā)商具有商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗打造休閑娛樂為主的商業(yè)街區(qū)，輻射區(qū)域。 部分精裝修小戶型差異化競爭，主流戶型，高附加值產(chǎn)品，塑造獨特風(fēng)情的景觀園林，提升項目品質(zhì)感。,鎖定區(qū)域內(nèi)抗性小的目標(biāo)客戶 尋求認(rèn)同項目屬性的區(qū)域周邊客戶 強化商業(yè)價值，來拉動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶,項目定位：支塘首席精品生活廣場,營銷總綱,形象的塑造,確保將項目優(yōu)勢最大化，均好性主流產(chǎn)品以及內(nèi)部環(huán)境的精細(xì)打造,產(chǎn)品塑造,確立項目獨特的商業(yè)形象，塑造休閑，品質(zhì)的生活方式,品牌支撐,天虹

56、集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)品牌積淀，社會口碑與客群積淀,精品樓盤,高度休閑生活化，高品質(zhì)居住環(huán)境，打造支塘首席的精品社區(qū),營銷總綱,營銷建議,營銷總綱 形象推廣 推售策略 營銷推廣,常熟陽光天虹房產(chǎn)置業(yè)有限公司 天虹置業(yè)是香港獨資企業(yè)，隸屬于天虹集團(tuán)，集團(tuán)總部位于香港。天虹集團(tuán)旗下主要擁有天虹紡織和天虹置業(yè)兩大業(yè)務(wù)板塊，天虹紡織已在香港聯(lián)交所主板上市。 天虹置業(yè)總投資6億元，全力打造首個項目：即常熟地標(biāo)性建筑天虹服裝城 ，總建筑面積13.6萬平方米，現(xiàn)已進(jìn)入全面施工階段，于2008年底交付使用。,開發(fā)商品牌,項目核心價值梳理,區(qū)位優(yōu)勢,支塘鎮(zhèn)門戶位置，昭示性好，交通便捷，可通達(dá)性強,產(chǎn)品優(yōu)勢,休閑商業(yè)街+精品住宅+風(fēng)情景觀園林,品牌優(yōu)勢,常熟當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商具有很強的實力很商業(yè)運營能力,支塘首席精品生活廣場,天虹：凸顯開發(fā)商的品牌；風(fēng)尚呈現(xiàn)出一種都市時尚繁華的氣息，同時天地還具有包容性，寓意這里的商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，這里的生活多姿多彩，且整個案名讀起來大氣且洋氣，利于記憶。,案名：,天虹.風(fēng)尚天地,輔推案名：,天虹.生