關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度的意見 （市國土房管局 二二年一月十五日） 為加強本市國有土地資產管理，培育健全規范的土地市場，深化土地使用制度改革，更好地實施土地利用總體規劃和城市總體規劃，根據中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法和國務院關于加強國有土地資產管理的通知 (國發 2001 15 號 )的有關規定，結合本市實際情況，特制定本意見。 一、 實施土地供應計劃管理，嚴格控制建設用地供應總量 (一 ) 嚴格控制土地供應總量是規范土地市場的基 本前提。只有在嚴格控制土地供應總量的前提下，才能有效發揮市場配置土地資源的基礎性作用，充分實現土地資產價值，提高土地資源利用效率。各地區、各部門必須嚴格執行土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，嚴格控制新增建設用地供應總量，特別是要抓住經濟結構調整的有利時機，把土地利用引導到存量建設用地的調整和改造上來，加大對閑置土地的處置力度，優化土地利用結構。 (二 ) 堅持土地集中統一管理，確保市政府對建設用地的集中統一供應，杜絕多渠道、多源頭供應土地的現象。經市政府批準設立的工業園、科技園、開發區等各類園（區）的土地，必須納入本市城市用地統一管理、統一供應。市計劃、國土房管、規劃、財政等部門要根據城市規劃、產業政策、年度國民經濟和社會發展計劃、土地市場需求狀況和擬開發地塊的實際狀況，在現有的新征集體土地年度計劃的基礎上，編制統一的全市年度土地供應計劃。 (三 ) 年度土地供應計劃包括新征土地的供應和存量土地的供應；不僅要規定土地供應總量，還要分細項確定土地供應的類別與結構。在制定土地供應計劃時，要優先考慮政府統一組織的開發建設項目用地和閑置土地的消化，統籌考慮各區（縣）、各部門提出的建設用地需求方 案，做好綜合平衡工作。 (四 ) 根據年度土地供應計劃，由市國土房管部門會同有關部門，制定年度土地出讓計劃。年度土地出讓計劃要于上年度年底前報市政府審批，當年第一季度向社會公布。對未取得土地供應計劃指標的項目，市計劃、規劃、土地、建設等部門均不得為其辦理任何審批手續。 二、 嚴格實行國有土地有償使用制度 (五 ) 要嚴格執行中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法關于劃撥用地范圍的規定，任何單位和個人均不得突破。除法律規定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設用地需 要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。劃撥土地時要嚴格執行國土資源部頒布的劃撥用地目錄。 (六 ) 土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積率等，必須依法報經市規劃部門批準。對原劃撥用地，因發生土地轉讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應依法實行出讓等有償使用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。 (七 ) 加強對經濟適用住房建設用地的管理。經濟適用住房建設用地必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，嚴格控制占用耕地，嚴禁 開發商以開發經濟適用住房名義牟取暴利。 (八 ) 進一步加強國有土地收益的征收和管理，任何單位和個人均不得減免和擠占挪用土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓、租賃土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產流失的，要依法追究責任。 三、 建立土地有形市場，加強土地使用權轉讓管理，大力推行國有土地使用權招標、拍賣 (九 ) 土地使用權要依法公開交易，不得搞隱形交易。劃撥土地使用權未經批準不得自行轉讓。出讓和承租國有土地使用權首次轉讓，必須符合法律規定和出讓、租賃合同約定的條件 。土地使用權交易要在有形土地市場公開進行，并依法辦理土地登記。國土房管部門要加強對出讓、租賃合同的管理，受讓人和承租方未付清全部出讓金、租金的，不得為其發放土地使用證，未達到法律規定和合同約定的投資開發條件的，土地使用權不得轉讓。 (十 ) 為體現市場經濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，要大力推行土地使用權公開招標、拍賣和掛牌交易。列入年度供應計劃的建設用地，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。要嚴格限制協議用地范圍。確實不能采用招標、拍賣和掛牌交易方式的，方可采用協議方式。采用 協議方式供地的，必須做到在地價評估基礎上，由國土房管部門會同計劃、規劃、建設、財政和物價等部門集體審核確定協議價格，協議結果向社會公開。對商業、旅游、娛樂、金融、服務業、高檔住宅等經營性項目用地，一律以招標、拍賣方式提供。 (十一 ) 要加快建立健全本市土地交易市場，為國有土地使用權交易提供專門場所。下列國有土地使用權交易（包括分割轉讓）必須在土地交易市場通過招標、拍賣或掛牌交易方式進行： 政府通過收回、收購、置換、征用等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的； 開發企業或其他單位利用劃撥土地進行一級開發后，需轉讓土地使用權的； 政府選擇投資開發商進行危舊房改造或其他成片開發后，需轉讓土地使用權的； 業等單位轉讓劃撥土地使用權進行房地產開發的，或以劃撥土地使用權進行聯建、合作開發房地產的； 四、 加強地價管理 (十二 ) 市政府依法定期公布基準地價。市國土房管部門要在調查研究的基礎上商有關部門，于 2002 年上半年完成 基準地價的更新工作。今后，隨著城市建設發展，每三年更新一次基準地價。市國土房管部門要根據基準地價制定協議出讓最低價標準，報市政府批準后執行。協議出讓土地時，出讓價格均不得低于最低價標準。 五、 規范土地審批的行政行為 (十三 ) 堅持政企分開，政事分開。國土房管部門一律不得興辦房地產開發公司等企業。土地估價、土地交易代理等中介服務機構必須與行政機關及其所屬事業單位脫鉤。 (十四 ) 堅持規范管理，政務公開。國土房管部門建設用地審批管理、土地資產處置等要嚴格執行辦文制度，所有報件和批文均按 規定程序辦理。要增強服務意識，將辦事制度、標準、程序、期限和責任向社會公開。要抓緊建立建設用地信息發布、地價和土地登記資料可查詢制度。 (十五 ) 堅持內部會審，集體決策。國土房管部門內部要盡快健全各類審批事項的內部會審制度。農用地轉用、土地征用、用地審批、土地資產處置、供地價格確定等，一律要通過內部會審、集體決策。 六、 建立土地收購儲備制度，增強政府對土地市場的調控能力 (十六 ) 土地收購儲備制度，是指由政府依照法律規定，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市總體規劃，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地，直接或進行前期開發后儲備，并以公開招標、拍賣等方式按需供應土地，調控各類建設用地需求的制度。 (十七 ) 土地收購儲備的范圍： 散、撤銷、破產、兼并或其他原因調整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎設施改造中調整出來的劃撥用地； 土地； 府依法收回的土地； 不具備轉讓條件的土地； 規可以收回的國有土地。 (十八 ) 下列建設用地不納入收購儲備范圍： 華人民共和國土地管理法規定以劃撥方式取得的以下建設用地： （ 1） 國家機關用地和軍事用地 ； （ 2） 城市基礎設施用地和公益事業用地； （ 3） 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地； （ 4） 法律、行政法規規定的其他用地。 (十九 ) 實行土地收購儲備聯席會議制度。聯席會議由主管副市長召集，相關部門負責同志參加，負責全市土地收購儲備工作的組織協調，審議重點收購儲備范圍、土地供應計劃、收購儲備政策、土地收購儲備資金運作等事項。土地收購儲備的具體日常工作及聯席會議的組織工作由市國土房管局負責。 (二十 ) 成立北京市土地 整理儲備中心（以下簡稱市土地儲備中心）。市土地儲備中心是市政府土地整理儲備的辦事機構，受市國土房管局委托，負責土地整理、征收、收購、收回、置換、儲備、組織土地一級開發和承辦土地交易市場等工作。各區、縣政府和市政府批準的重點功能區也可以成立土地儲備分中心，受市土地儲備中心的委托負責各自行政區劃范圍內規定的土地儲備和土地一級開發工作。 (二十一 ) 市財政從土地出讓收入中向市土地儲備中心撥付一定數量的啟動資金。除市財政撥付的啟動資金外，土地收購儲備資金主要來源于以下幾方面： ； 以儲備土地為抵押物 )； (二十二 ) 在土地收購儲備過程中，市土地儲備中心要審慎地運作收購儲備資金，切實規避資金平衡風險。市計劃、財政、國土房管、監察等部門要加強對土地收購儲備資金和土地收益的監督管理，確保這些資金的安全與正常使用。 (二十三 ) 凡列入土地收購儲備范圍的土地，各企事業單位均不得私自進行土地招商，不得以聯建、合建等方式自行轉讓存量國有劃撥土地。各類投資者不得直接與現土地使用者商談土地轉讓開發，也不得直接申請征用集體土 地進行房地產開發。 (二十四 ) 對于暫沒有納入收購儲備范圍的土地，現土地使用者若轉讓劃撥土地使用權須到市土地交易市場申請以招標、拍賣或掛牌方式進行交易。 (二十五 ) 市計劃、規劃、建設、國土房管、財政等部門要聯合組織對已辦理了立項手續、但未辦理土地出讓手續的經營性項目進行清理，確定是否對其用地進行收購儲備。對于確認無需收購儲備的項目用地，必須到市土地交易市場掛牌交易。 (二十六 ) 市土地儲備中心在收購、征用土地時，要與有關部門、企事業單位或集體經濟組織簽訂收購或征用協議，負責按現行政 策進行補償和安置。 (二十七 ) 建立土地收購儲備制度是改革土地供應方式的重大改革措施，要處理和協調好各種矛盾與問題，實施中應本著先易后難、先急后緩的原則，先試點后推廣，有重點有步驟地加以推進。起步階段重點收購儲備的范圍主要包括：對城市規劃影響大的特殊地區、城市重要功能區、房地產增值潛力大的地區、新增建設用地和依照有關政策收回的土地等，如奧運會場館及奧運村周邊地區、中央商務區（ 其周邊地區、長安街及其延長線兩側等。 (二十八 ) 在土地收購儲備工作中，對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權 ，根據企業改革的不同情況和具體形式，分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價 (入股 )和保留劃撥用地方式予以處置。關于北京市國有企業改革中劃撥土地使用權管理的若干意見 (京政辦發 1998 77 號 )規定應辦出讓的用地，均納入土地收購儲備范圍。 (二十九 ) 在建立和推行土地收購儲備制度的過程中，要保持現有土地收益分配政策的連續性，注意調動原土地使用者盤活存量土地的積極性，合理分配土地收益。原則上實行二次補償，即在土地儲備階段，由市土地儲備中心按土地現狀評估價格進行補償，儲備土地出 讓后，根據不同情況，由政府按照現行的各項土地出讓金返還政策再返還給原土地使用者。 (三十 ) 市國土房管局負責擬定儲備土地供應方案，報市政府同意后，組織實施。 (三十一 ) 依照年度土地出讓計劃，收購儲備的土地若以“熟地”出讓的，由市土地儲備中心組織進行土地一級開發。根據擬出讓土地的具體情況，采取協議或公開招標方式選擇承擔土地一級開發任務的企業。土地開發完后，由市土地儲備中心組織驗收，交市國土房管局組織出讓。 (三十二 ) 市土地儲備中心負責組織土地公開招標、拍賣等具體工作。土地公開招標拍 賣的底價，由市土地儲備中心依據