前言營銷整體攻略超過競爭，洪榮源仍制作營銷報告，西岸王，此報告的目的是明確項目宣傳的理念和方向；確定銷售促銷的關鍵節點本報告的內容是戰略概述，具體方案將根據工作進度分階段提交。報告沒有涉及商業部分。項目簡介，項目位置，洪榮院仍有現有商住樓、體育場、體育館、行政中心、中央公園、寶安中央區王，最大景觀面；北、西北、西相當大的體育中心；西南、南向相當行政中心，中、高層單位相當中央區中央景觀帶，高層單位相當海洋，視野，優秀景觀；東北住宅用地規劃，天悅龍庭東南；項目概述，項目經濟技術指標：面積：5800.40平方米建設：212800平方米住宅：162700平方米商業：50000平方米容積率：3.664戶總數量：1314戶停車位：1883套，地鐵寶安中心出口，交通便利；點布局好計劃，2梯4戶，幾乎所有單位向南，采光好通風；產品細節處理得好，建筑風格高雅，沉著，有意義。單位結構合理，雙向無干擾空氣庭院，家庭花園，產品附加值高；產品亮點，貝爾戈林法式花園，天空游泳池，觀景電梯，空中蒼橋；優秀的支持，城市支持，城市俱樂部，商業區，酒店大堂；該地區最大停車空間百分比；第一太平戴維斯國際物管顧問；寶安品牌開發者，當地品牌影響力很高。營銷節點，2004年11月28日認識，2005年8月解決方案規劃，項目宣傳審查)，聯合媒體和寶安中心地區開發人員共同發掘地區價值，通過持續大規模投機獲取地區形象，“深圳西岸”，“水平和出生”，項目圖像，“墻”，“深圳西岸”，現已申請700多個，寶安豪宅專家，1998年，雅虎法軒2000年，御景臺2002年，立景城2003年，西苑2004年，洪慶元，開發商加薪，目標設定，目標設定，目標設定，目標設定。區域同期實現項目市場的最高價格。滿足項目的可持續銷售需求。開發者金字品牌優化；目標，市場啟示，客戶分析，戰略形成，戰略執行概述，競爭分析，市場啟示，2003，2004年政府的住房土地轉讓情況，單位：萬平方米，2004年企業以前的住房土地情況2，2004年，政府住宅地銷售集中在保安、龍崗兩個區。其中保安占總量的65%以上。企業的轉讓住宅用地中的保安、龍崗兩個地區占城市住宅轉讓地的85%以上，其中保安占全市的50%。館內的土地供應基本枯竭了。3、深圳住宅發展是內外趨勢的必然結論，今后兩年內，寶安、龍江將成為深圳住宅發展的熱點地區，特別是寶安為中心。市場啟蒙1，館內土地供應枯竭寶安將成為市場熱點，市場啟蒙2，第二次停機減弱，解散大勢所趨；地鐵因素(1號線延長線)；政府積極投資改善海關基礎設施建設。全面實施城市化管理。隨著寶安城市環境的不斷改善和特區界限的逐步打破，寶安中心區、永華、寶安、西向、寶安房地產市場集中分布在龍華集團和西部集團(新安、西向、中心區)，由于地理位置和項目面臨的時間等原因，將成為2005年西部集團研究的重點，市場啟示3，新安地區即項目發布，市場啟示3，新安地區2005年小型發布，大部分高容積率(6個以上)項目，項目指標決定質量下降；“西鄉地區即項目推出，市場啟示錄3，西鄉地區由于地區的限制，一直不是熱點，但支持了少數大行情，但是項目開發周期長，暫時還沒有形成規模的市場效應。”，寶安中心區即將推出項目，市場啟蒙3，寶安中心區2004-2005年大推出，市場主角。10，000平方米，1，2003年從富通湖角1號開始，安全中心區房地產開發1炮，2004年安全中心區房地產開發規模激增，2005年預計將有更多的噴發，2004，2005年兩年將提供200萬平方米。2，2003年電報案銷售量為163萬平方米，2004年1-10月達到131萬平方米，年銷售量預計接近145萬平方米。3，2005年安全中心區供應為150萬平方米，預計將超過2004年前的安全銷售量。市場啟示4，區域內客戶難以消化，2003-2005寶安供求關系圖，市場摘要，區域內土地供應急劇減少，寶安中心區將成為市場的熱點；寶安城市化進程持續加快，改善良好，逐步改善影響客戶購房的各種原始因素，寶安得到了部分封閉客戶的批準；寶安中心區開發角鈴，兩年供給近200萬平方米，成為市場不可避免的主角；寶安中心區發展噴發情況，地區客戶短期內消化不了；競爭分析，南都15萬5200-6500，新安15萬4500-5200，西里15萬4800-5800，中心地區150萬4800-5800，西向28萬3800-4800，西向28萬3800-4800 青少年宮、自然科學博物館、行政中心、體育場、中央公園、深海大道、金成時代、泰華N2項目、金正凱旋城、幸福海岸、深新海岸線、千惠龍法院、洪永恒商道、好夢角、太和項目、 安全慎重區第一個揭開神秘面紗的大盤，揭開了新中心競爭的序幕，幸福地說，不僅要接受新中心區美麗藍圖下的購買力檢查，還要承擔確定前新中心區房地產市場基調的艱巨任務，顧客定位：當地高端住宅擁有者，特別是第二個住宅擁有者，主要是高收入政府公務員，企業高層管理者，私人擁有者等。幸福海岸，分為3個階段，東部滾動開發，開發期間4年，到2007年為止，呼吁親水型、國際化、生態、亞熱帶海岸純生活海岸線的高貴住宅區。以“海洋文化”、“健康教育”、“現代教育”三大主題為中心，解讀佛羅里達風格花園，得到建設部第一個預審的AAA級社區成為聯合國授予的中國第一個“國際濱海生態人文社區”。盤分析，深層工業新海岸線，綠化速度高，停車位充足，但內部周邊單位，小花園，不透明，密度高。12-5天解決方案規劃，平均價格4500元。到目前為止銷售了35%。金城市項目定位絕妙的高潔住宅區，第二階段開發，美麗的景觀景觀景觀55%以上的公寓布局，增訂區域，90%以上的公寓增訂區域。，攝政國際，翠西分析，尹天野院，項目屬于中心偏遠地區，項目規模小，難以塑造豪宅形象，居住氛圍比較濃，小區支持自己的生意，產品主力公寓以2室和3室為主，是比較不足的地區，梯子家具比地區占優勢。市場準入時間，同期供應，市場競爭激烈的這個項目的最主要競爭方面是區域內的項目競爭，這個項目的推出時間有點落后，市場時間分析，公寓比率分析，單位定位的差異不明顯，改善市，幸福海岸，深產業新海岸線，千快法院，這個項目麗晶國際，改善性，景觀價值排名：第一營：上斗第二營：天越龍井深的新海岸線幸福安金城時代第三營：凱旋城潤天野原理井國際，開發者分析，本項目開發人員區地名度和知名度高，來源豐富，在安全地區具有絕對優勢，公寓分析 深產業新沿海線，3間房，公寓，大部分住宅花園透明，部分公寓布局不合理，4間房，公寓，露臺禮品部分公寓透明，部分公寓不合理，部分公寓，公寓布局分析，上帝悅用法庭，兩間房，雙陽臺現有公寓結構房政，3間， 公寓分析，2室，結構方凸窗，雙陽臺，3室，結構方凸窗，透明花園，3室，結構方凸窗，透明，透明，透明，金城時代，2室，結構一些跳躍，公寓分析，公寓分析，兩個公寓，兩個大型凸窗矩形主水平觀景臺，三個房間，大老板，芳汀， 這是公寓設計方面有利的第一個營，形象比較分析，宣傳方向因資源、產品而異，但大部分以顧客知道的為基礎，高形象高度，競爭位置，質量，形象，本項目，千戶龍井，金城市時代，深產業新海岸線，麗晶國際，幸福海岸寶安中心區，市場時間相近，規模巨大，市場競爭激烈；各項目單位定位及形象分化不明顯，均質化嚴重。該項目在出色的位置、風景遠景、公寓產品、開發人員的品牌和客戶資源方面具有很大的優勢。該項目有市場進入時間延遲和客戶計費后等待時間長等不利因素。競爭分析摘要，客戶分析，扶吉，龍華，保安，龍江，館內土地供應不足，客戶被趕出門，本項目請客戶分析，地區：寶成59.64%西鄉14.26%保安各村9.22%寶安中心區在未來兩年有巨大的市場供應，因此寶安地區客戶無法滿足項目銷售需求，需要確保更大范圍的客戶資源。項目初期，即使只對“深圳西海岸”地區及項目形象進行了少量置亂，也獲得了16%以上的內部客戶，證明了客戶逐漸增長的趨勢。這個項目仍然要充分發掘地區價值，擴大地區影響權，提高整個地區的形象，消除館內顧客向寶安中心購買住房的疑慮。職業：公務員12.27%，事業單位21.47%，企業中前16.56%，企業白領22.09%，個人經營者12.88%，個人經營者14.72%，年齡：30-45歲67.8%，經歷：前31.75%，兩次客戶的知識水平高，有一定的鑒賞能力，對項目的質量要求高。客戶進一步同意項目開發人員品牌、位置、景觀資源、圖像。客戶購買心理分析，易用性，實施身份，價格經濟性，經濟性，經濟性，實用主義，追隨，羊群效應，面子問題，購買原因，購買心理，營銷理念，增值，物價，說實話客戶更同意開發人員的品牌、位置、景觀資源、房地產形象。營銷宣傳要從顧客的購買心理出發，建立符合購買本質的營銷手段。由于地區客戶難以消化寶安中心的井噴供應，需要繼續發掘關門客戶，尤其是南山客戶。館內顧客對進軍仍然存在位置和質量上的心理障礙。，戰略形成，洪永元如何超越競爭，最終取得全面勝利？深圳西岸最突出的位置產品獨特，不能重復；高圖像，所有注意；寶安最有實力和影響力的品牌開發者，豪宅專家；最高質量，才能，項目SWOT分析，優點：項目本身質量，特別是批次，景觀，產品，開發企業品牌效果明確，有很多忠誠客戶；早期的形象是高企，得到了廣大客戶的認可。缺點：索賠期限長達8個月，保持客戶的困難；等待時間長，旅游損失機會大；機會：深圳西岸在未來兩年內將成為深圳房地產的熱點地區寶安里繼續良好，境外客戶開始同意；項目開發可以自由移動，靜觀變化。競爭項目的宣傳也為項目帶來來源。威脅：同期同質性項目的數量多，競爭激烈。吸引客戶的位置和質量障礙仍然存在。形成戰略，發揮優勢，搶占機會，根據潛力掌握地區話語的權利，以高形象強有力的宣傳，高質量的展示吸引顧客，充分挖掘開發商的品牌價值，為營銷創造機會，利用機會，克服劣勢，