2015房地產“營改增”:三大稅務風險如何化解十二五規劃把營改增作為經濟改革的重要方向，“營改增”是繼1994年分稅制后又一次重大的稅制改革，它從制度上解決了營業稅制下“道道征收，全額征稅”導致的重復征稅問題，實現了增值稅稅制下的“環環征收、層層抵扣”。從2012年1月1日“營改增”試點工作開始，截止目前，僅剩房地產業、建筑業、金融業和生活服務業幾個行業未納入試點。按照十二五期間（2011-2015）完成“營改增”改革任務的要求，房地產業將于2015年實現“營改增”改革。一旦將房地產業納入“營改增”試點范圍，房地產企業將面臨稅負進一步加重、企業的賬務處理難度增加、發票風險進一步加大等諸多風險。因此，專家認為，正確應對“營改增”帶來的風險，盡早制定完善應對策略，對房地產企業而言意義重大。一、全面做好“營改增”財務核算準備工作“營改增”對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產企業應充分學習相關政策，做好“營改增”財務核算準備工作1、調整會計賬戶的設置房地產企業應該在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”“未交增值稅”等明細科目，輔導期管理的應在“應交稅費”科目下增設“待抵扣進項稅額”明細科目。在“應交增值稅”明細賬中，借方應設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”等專欄，貸方應設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄.“進項稅額”專欄，記錄企業購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務而支付的、準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務支付的進項稅額，用藍字登記?！皽p免稅款”專欄，用于記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額?！耙呀欢惤稹睂冢涗浧髽I已繳納的增值稅額，企業已繳納的增值稅額用藍字登記?！稗D出未交增值稅”專欄，記錄企業月末轉出應交未交的增值稅。企業轉出當月發生的應交未交的增值稅額用藍字登記?！颁N項稅額”專欄，記錄企業銷售不動產或提供應稅服務應收取的增值稅額。企業銷售不動產或提供應稅服務應收取的銷項稅額，用藍字登記；發生銷售退回或按照稅法規定允許扣減的增值稅額應沖減銷項稅額，用紅字或負數登記?！斑M項稅額轉出”專欄，記錄由于各類原因而不應從銷項稅額中抵扣，按規定轉出的進項稅額。“轉出多交增值稅”專欄，記錄企業月末轉出多交的增值稅。企業轉出當月發生的多交的增值稅額用藍字登記?！拔唇辉鲋刀悺泵骷毧颇?，核算企業月末轉入的應交未交增值稅額，轉入多交的增值稅也在本明細科目核算?！按挚圻M項稅額”明細科目，核算企業按稅法規定不符合抵扣條件，暫不予在本期申報抵扣的進項稅額。2、正確進行會計處理第一，取得過渡性財政扶持資金的會計處理。房地產企業“營改增”轉換期間因實際稅負增加的，將有可能向財稅部門申請取得財政扶持資金，期末有確鑿證據表明企業能夠符合財政扶持政策規定的相關條件且預計能夠收到財政扶持資金時，按應收的金額確認營業外收入第二，增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關規定，房地產企業初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在“應交稅費應交增值稅”科目下增設“減免稅款”專欄，用于記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額。3、完善企業內部財務、稅務控制制度良好的企業財務、稅務控制制度是控制企業稅務風險的重要手段之一。尤其在“營改增”后，賬務處理復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，企業更應該注意以下財稅內控制度的建立和執行:第一，采購環節盡可能取得進項發票后支付款項。“營改增”后，房地產企業增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業在采購過程中，應及時取得進項發票，否則，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣第二，采購貨物以及向服務方付款應通過開戶銀行等途徑。許多中小型房地產開發企業，服務方中涉及大量的個體戶、自然人等情形，不乏有使用現金、單位小金庫等方式付款的行為，此種行為不僅違反財務管理制度，還會涉嫌偷逃稅嫌疑，應通過開戶銀行支付相關款項。第三，加強房地產開發過程中的成本管理。房地產開發過程是成本產生的過程，尤其應加強各項成本發生憑據的管理，因為相關憑證不僅是企業賬務處理的依據，還是企業所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據。第四，關注銷售合同涉稅條款的擬定。房地產企業在銷售開發產品中，常常會使用各種促銷手段，商業折扣還是現金折扣，財稅處理有差異，需要在銷售合同中予以明確；同時，不同的付款方式也會影響納稅義務的產生，企業在銷售過程中應該有專業稅務人士的指導。第五，按時進行納稅申報，依法提交、留存各項財務、稅務材料?！盃I改增”后，主管稅務機關由地稅變為國稅，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發生一定的變化，企業應按照國家法律、政策要求提交、留存各項企業資料。二、全面提升增值稅專用發票管理水平 “營改增”后房地產企業需使用增值稅發票，由于增值稅發票歷來是發票管理的重點對象，并且也是發生經濟違法案件較多的票種之一，因此，“營改增”的試行對房地產企業發票管理的要求也大大提高。1、及時取得可以抵扣的專用發票在實際操作過程中，企業為了獲取更豐厚的進項稅額的抵扣，應盡量選擇具有一般納稅人身份的企業作為供應商，因為這些供應商能夠提供增值稅專用發票，就能起到增值稅抵扣的作用。實行營業稅改增值稅之后，進項稅額抵扣范圍稍有增大，從成本上擴大到了費用和固定資產上，企業還應當考慮到油費、人工費用等一些成本的支出情況來做選擇，對于比較難獲得的油費增值稅發票，可以通過統一購進充值卡或者記賬月結或季度結算的方式來解決。當然，由于“營改增”目前只在特定行業實施，由于地區和行業差異以及時間等因素都會對試點企業的進項稅抵扣的獲得造成影響，這就將直接影響到企業的納稅額度了。因此，企業在進行進項稅發票納稅籌劃時，應該注意區分可抵扣與不可抵扣進項稅項目，從而不斷提高企業自身的納稅籌措能力與水平。而且，在分析完企業進項稅抵扣項目和金額之后，還要有效確保企業能夠及時獲取到增值稅專用發票，作為實現進項稅抵扣的重要依據，如果能夠及時合法獲取增值稅專用發票就可以有效減輕稅負，如果不能及時獲取，則在申請稅項抵扣時就會遇到困難，無法順利進行。2、加強專用發票的認證管理房地產企業存在取得增值稅專用發票無法抵扣的風險。因此，企業的財會人員應當充分了解實踐中無法抵扣的增值稅專用發票的幾種類型：上游已定性為虛開的、經鑒定為偽造的、被證明為非稅務機關出售的、通過金稅系統發現的“失控”、“作廢”票，以及走逃企業開具的未報稅的增值稅專用發票等。因此，房地產企業應當仔細認證比對上述發票，否則可能出現輕則不予抵扣進項稅款，重則以非法購買增值稅專用發票、購買偽造的增值稅專用發票、逃稅等罪名論處的情形.3、防范虛開增值稅專用發票增值稅專用發票除了具有一般發票的銷售憑證作用外，還具有抵扣稅額的作用。在利益的驅使下，“營改增”后部分房地產企業會虛開增值稅專用發票，此外，大型房地產企業很可能會虛開增值稅發票開給子公司或關聯公司，從而達到調節稅金、不繳或少交稅的目的。這一點可在已進行的“營改增”試點中得到印證，試點行業尤其是交通運輸企業，虛開和接受虛開的違法行為呈多發、高發態勢。根據中華人民共和國刑法第二百零五條規定，虛開增值稅專用發票構成犯罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數額巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產。因此，“營改增”新形勢下，房地產企業應全面清理營業稅下的虛開發票問題.三、積極進行稅務籌劃，控制潛在上升的稅負率根據最新官方披露的消息，2015年房地產營改增極有可能是適用11%的增值稅率，相比較于營業稅制下的5%的稅率，稅率大幅提升，房地產企業如果沒有足夠的可抵扣進項稅額，必然面臨稅負大幅上升的風險。在此嚴峻的背景下，專家提出以下四種解決途徑:1、梳理經營流程，積極進行稅務籌劃對于企業本身來說，要做到科學合理地實施稅收籌劃，確保企業自身在營業稅改增值稅的過程中實現減負效果，需要企業及時準確的分析自身的稅務情況。通過研究比較，了解企業可以依據進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目在總的支出中的比例高低，納入進行抵扣的比例越高，則越有利于實現減輕稅負的目的，反之，則難以實現這一目的甚至會加大稅務負擔。當前不少企業通過外包企業產品和項目來實現合理籌劃目的，這樣可以幫助企業有效實現稅費轉移，對于無法解決進項稅抵扣的企業而言具有重要的現實意義。但是應當注意的是，外包項目和產品時，應當保障企業的產品及服務質量。其次，除了產品外包之外，企業也可以將自身的某職能部門外包，以實現籌劃目的。通過外包財務、人士等，降低管理成本，降低企業實際稅務負擔.2、審查目前享受的稅收優惠政策，防范稅收優惠政策被清理2014年12月9日，國務院發布國務院關于清理規范稅收等優惠政策的通知（國發201462號），文件是依據“黨的十八屆三中全會精神和國務院關于深化預算管理制度改革的決定（國發201445號）要求”，目的是“嚴肅財經紀律，加快建設統一開放、競爭有序的市場體系”，并明確要求，“各省級人民政府和有關部門應于2015年3月底前，向財政部報送本?。▍^、市）和本部門對稅收等優惠政策的專項清理情況，由財政部匯總報國務院。”在這一背景下，華稅律師建議，企業應該全面審查正在享受的各項稅收優惠政策，尤其是，部分通過利用西部地區的稅收優惠政策進行籌劃的房地產企業，面臨前所未有的政策性風險。專家有兩點建議：第一，與當地政府部門協商重新簽署投資協議等文件。企業應在審查目前正享受的稅收優惠政策的基礎上，對據此簽署的合同、協議、備忘錄等的合規性予以高度重視。如果依據的稅收優惠政策屬于通知中無效的政策，應及時與政府部門協商，根據合法有效的稅收優惠政策，重新簽訂協議第二，重塑企業運營架構，繼續合法享受稅收優惠政策。企業可在稅法專業人士協助的基礎上，調整自身的生產經營活動，重新搭建自身的稅務架構，確保自身的生產經營活動符合合法稅收優惠政策的具體規定要求，具體可以通過注銷、遷址以及并購重組等方式調整集團企業內部的稅務架構，向具有正當性和合法性的優惠政策的產業及區域進行戰略性遷移。當然，企業應該積極爭取國家針對“營改增”過渡時期出臺的稅收優惠政策，按照之前的做法，試點企業可以延續原有的稅收優惠政策，企業應該充分把握，減少自身稅收負擔。3、銷售不同稅率項目應分開核算，以適用較低稅率2012年“營改增”試點以來，在增值稅原有17%、13%稅率及3%、4%、6%的征收率的基礎之上又增加了6%、11%兩個低稅率，同時將納入增值稅試點的小規模企業統一征收率為3%.這樣一來，我國目前增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房地產“營改增”實用何種稅率，目前還沒最后確定。但是，大型房地產企業勢必出現混業經營的現象，根據相關稅法政策，混業經營中，不同稅率項目需要分開核算，否則會統一適用高稅率，因此，房地產企業在“營改增”后，應對涉及的混業經營項目分開核算，以適用較低稅率，降低稅負成本4、積極申請過渡性財政支持不少企業都會在營業稅改征增值稅的過程中出現暫時性困難，針對這種情況，國家也出臺了相應的政策加以扶持，對個別企業及行業