保利地產第三方交付評估方案工程管理中心一、評估要求各子公司所有由我司操盤在建住宅項目（含公寓、別墅）的各交付批次樓棟在集中交付前均需參與第三方交付評估工作。二、評估流程1、各子公司需于規定時間內將項目的交付計劃、合同交付時間及交付批次的相關信息按照附件一：第三方交付評估信息采集表的內容進行填寫并在工程管理中心報備；2、各子公司應于集中交樓前15天完成工程施工及竣工驗收手續，并于計劃集中交付日期前15至30日按要求填寫項目交付評估申請表，并提交至工程管理中心與第三方評估單位（有提前交付的，須第一時間通知第三方評估公司）；若受檢項目集中交付前15天仍未完成現場施工及相關驗收，或未完成交付評估申請，每延遲一天，將予以0.5分/天的綜合分扣分處理附件二：項目交付評估申請表；3、工程管理中心、第三方評估單位核對項目交付評估申請表后對于滿足交付條件的交付項目組織第三方開展現場評估，評估工作于集中交付前7至15天開展，為了給各項目預留相應的整改時間，第三方最遲必須在交付前7日完成交付評估工作，現場評估工作當日完成。4、第三方評估單位完成現場評估后于2日內編寫完成正式評估簡報并遞交工程管理中心審核。工程管理中心于2日內完成簡報審核及發放工作。三、評估內容交付評估內容參見下表，具體內容詳見附件三：交付評估記錄表部位評估內容備注戶內（精裝修）防滲漏檢查、空鼓/開裂檢查、戶內實測、地面、墻面、天花、踢腳、窗臺、門檻、入戶門、戶內門、門窗、欄桿、給排水、強弱電、柜體等觀感與功能檢查1、各項的使用功能、設計合理性、材料品質、安全性等作為品質缺陷項檢查。戶內（毛坯）防滲漏檢查、空鼓/開裂檢查、戶內實測、地面、墻面、天花、窗臺、門檻、入戶門、門窗、欄桿、給排水、強弱電等觀感與功能檢查部位評估內容備注公共部位地下車庫、地下室電梯廳、首層大堂、標準層電梯間、走火樓梯、屋面、公建配套1、各項的使用功能、設計合理性、材料品質、安全性等作為品質缺陷項檢查 。室外建筑立面、市政、園林四、評估方案（一）評估條件第三方交付評估的項目或交付樓棟需具備以下條件：1、交付區域工程完工，完成保潔工作；2、完成交付的法定程序及證件辦理工作； 3、完成現場供水、供電、供氣、供暖的接駁及施工，達到使用條件。（二）評估時間評估工作于集中交付前7至15天開展，評估工作為期一天，當天完成。（三）評估抽選范圍1、各子公司所有交付的住宅項目（含公寓、別墅），評估單元按精裝修或土建施工單位劃分；2、交付標準為精裝修的項目,每家精裝修單位劃為一個評估單元 ，別墅類戶內隨機抽選9套；住宅與公寓類戶內隨機抽12套。3、交付標準為毛坯的項目，別墅類戶內隨機抽選9套，住宅與公寓類戶內隨機抽12套（當同一批次內由兩家或兩家以上土建總包施工時，交付評估按土建總包劃分評估單元分別評估）。4、標準層公共部位包含標準層電梯間、走火樓梯。抽選部位為被抽選的戶內對應樓棟的標準層公用部位。5、屋面為被抽選的戶內對應樓棟的屋面。6、首層大堂為被抽選的戶內對應樓棟的大堂，同一批次內抽選2個首層大堂。 7、地下室電梯廳的抽選為首層大堂對應的地下電梯廳，抽選數量同首層大堂。8、地下車庫為所選地下室電梯廳延伸出來的防火分區。檢查內容（或部位）含地下室出入口、墻、地及頂滲漏、地面、坡道、崗亭、停車位、排水溝、集水井等（所選測區末覆蓋時，需增加檢查區域）。抽選數量為首層大堂對應地下車庫 的一個防火分區（共2個防火分區）。9、對于交付批次內存在公建配套的項目，應對該交付批次內所有的公建配套進行評估。10、建筑外立面隨機選取3棟參與評估，不足3棟時全數檢查；11、市政、園林檢查區域為小區主入口、小區圍蔽、中心園區及主要行走道路作為評估范圍，如出現分期交付項目對于以上部位共用情況時，仍參與評估并在報告內進行提示。12、評估單元實測實量測區的選取，每一評估單元所抽選的戶內任選2套進行實測。13、防滲漏檢查包括外窗淋水試驗、衛生間蓄水試驗、地漏排水及廚衛臺盆排水、給水管打壓試驗、陽臺管根蓄水試驗、公共區域滲漏點查看。外窗淋水試驗（選取一棟的3個樓層作為淋水范圍，掛管1層檢測3層）、衛生間蓄水試驗（選取10個衛生間作為檢查范圍）、給水管打壓試驗（選取4戶進行打壓）、地漏排水及廚衛臺盆排水（選取10個地漏、廚衛臺盆各5個，精裝交付檢查）、陽臺管根蓄水試驗（選取10個陽臺管根、毛坯交付檢查）、公共區域滲漏點查看（所選戶內觀感對應的樓層公區及地下車庫的兩個防火分區）。詳見附件四：防滲漏試驗檢查說明14、空鼓/開裂檢查分為戶內空鼓/開裂檢查及公共區域空鼓/開裂檢查，戶內檢查范圍為戶內觀感抽選的12戶或9戶內進行檢查、公共區域檢查范圍為2個地下室電梯廳、2個首層大堂、戶內觀感抽選對應樓層的公共部位。（公區墻面如果采用干掛形式裝飾，取消空鼓檢查）詳見附件五：空鼓開裂檢查說明（四）、評估組織構架：第三方評估單位設總負責人一名，全面協調保利集團交付評估工作，第三方評估按四人組配置，對評估單元進行評估，評估經理一名和評估師三名。（五）、評分方式：1、戶內觀感、標準層公共部位、屋面由三名評估師按選取測區平均分配進行檢查，分別打分，各分項的最終得分為三人算術平均分；2、首層大堂、地下室電梯廳、地下車庫由一名評估師負責檢查打分；各分項得分為評估師檢查得分；3、建筑外立面、公建配套、市政、園林由三名評估師分別打分，分項的最終得分為三人算術平均分；4、實測得分按現場采集數據，采用加權計算實測得分；5、防滲漏得分按照現場所做的各項試驗對應相應的權重計算得分；6、空鼓/開裂由三名評估師按選取測區平均分配進行檢查，分項的最終得分為三人算術平均分。（六）、項目評估得分：交付評估根據項目的交付標準，分為精裝修交付與毛坯交付兩種檢查標準：1、 精裝交付項目綜合分=滲漏15% +空鼓開裂10% +戶內實測10% + 戶內觀感45% + 公共部位15% + 室外觀感5%；2、 毛坯交付項目綜合分=滲漏15% +空鼓開裂10%+戶內實測10% + 戶內觀感35% + 公共部位20% + 室外觀感10%。精裝修交付項目評價部位評價內容得分占比子項滲漏（15%）滲漏試驗15%外窗淋水、衛生間蓄水、給水管打壓、地漏及廚衛臺盆排水、公共區域滲漏觀察空鼓開裂（10%）空鼓開裂檢查10%廚衛間墻地面、室內地面、門檻石、門頭、窗臺石、廚衛間墻地面、踢腳線戶內實測（10%）房間尺寸3%凈高、開間/進深、天花平整度設備安裝1%開關插座高度墻面飾面3%涂料平整度、墻磚平整度、涂料垂直度、墻磚垂直度、涂料陰陽角、墻磚陰陽角、地面飾面2%地磚平整度、地磚接縫高低差戶內門1%門框正、側面垂直度戶內觀感（45%）地面5%木地板、石材、地磚墻面5%瓷磚、石材、乳膠漆、墻紙、軟包天花5%乳膠漆、吊頂、線條門檻石2%門檻石窗臺石2%窗臺石踢腳線2%踢腳線入戶門3%入戶門戶內門3%戶內門櫥柜3%柜體、臺盆淋浴2%淋浴隔斷、浴缸門窗3%落地門、鋁合金（塑鋼）窗欄桿2%欄桿給排水2%管道、給水、排水、坐便器強弱電2%照明、開關、插座、電箱空調/采暖2%空調、地暖其他2%花灑、龍頭、五金公共部位（15%）地下車庫3%地面、標示系統、坡道入口、安裝地下室電梯廳1%裝修首層大堂2%出入大門、大堂裝修標準層4%管道設備、裝修、走火樓梯屋面2%煙道、防雷、滲漏、管道設備、裝飾電梯2%電梯公建配套1%給排水、強弱電、裝飾裝修室外觀感（5%）建筑立面2%磚飾面、石材飾面、涂料、管道、百葉園林2%草坪、喬木、灌木、鋪裝、園建、小區出入口市政1%路面、井蓋、室外設備毛坯交付項目評價部位評價內容得分占比子項防滲漏（15%）滲漏試驗15%外窗淋水、衛生間蓄水、給水管打壓、陽臺管根蓄水、公共區域滲漏觀察空鼓開裂（10%）空鼓開裂檢查10%戶內墻地面、樓面找平層（含供暖覆蓋層）、樓板裂縫戶內實測（10%）房間尺寸3%凈高、開間/進深、頂板水平度設備安裝1%開關插座高度墻面3%墻面平整度、墻面垂直度、陰陽角方正地面2%地面平整度、地面水平度門洞1%門洞尺寸偏差戶內觀感（35%）地面5%地面墻面5%墻面天花5%天花防水3%衛生間入戶門3%入戶門門窗2%落地門、鋁合金（塑鋼）窗欄桿2%欄桿給排水3%管道、給水、排水強弱電3%開關、插座、電箱空調/采暖2%空調、地暖其他2%燃氣、五金公共部位（20%）地下車庫3%地面、標示系統、坡道入口、安裝地下室電梯廳1%裝修首層大堂2%出入大門、大堂裝修標準層6%管道設備、裝修、走火樓梯屋面3%煙道、防雷、滲漏、管道設備、裝飾電梯3%電梯公建配套2%給排水、強弱電、裝飾裝修：物業服務中心、老年人活動中心、居委會、學校、會所等小區配套公建室外觀感（10%）建筑立面4%磚飾面、石材飾面、涂料、管道、百葉園林4%草坪、喬木、灌木、鋪裝、園建、小區出入口市政2%路面、井蓋、室外設備3、各分項得分按現場實際評估的各子項得分進行換算，最終評分為實際評估的各個分項按照所占權重換算得分。4、各個子項按照問題的嚴重性及考慮到維修整改工作的難易分為以下幾類問題：問題性質問題描述扣分原則輕微問題采取一般快修即可解決，影響業主滿意度各個小項共計4項，每項為5%，共計20%一般問題維修整改工作在1至2日內可解決，影響業主收樓各個小項共計3項，每項為10%，共計30%嚴重問題維修整改需在3日以上，嚴重影響業主滿意度及收樓進度各個小項共計2項，每項為25%，共計50%說明：各個子項累計100%，按照每發現一類問題性質扣分的原則進行判定，扣分分數由上述問題性質進行判定，評估時不考慮問題發生的次數及出現的頻次。其中涉及安全、使用功能、設計合理性及材料品質按品質缺陷進行統計記錄，在報告中進行提示。（七）、根據第三方現場交付評估工作，按以下標準對交付風險進行初步判斷較低風險：滲漏、空鼓/開裂、戶內觀感、戶內實測、公共部位、室外六項得分均在80分以上（含80分）； 一般風險：滲漏、空鼓/開裂、戶內觀感、戶內實測、公共部位、室外六項得分中任何一項得分在80分以下；較大風險：滲漏、空鼓/開裂、戶內觀感、戶內實測、公共部位、室外六項得分中任何一項得分在70分以下；重大風險：滲漏、空鼓/開裂、戶內觀感、戶內實測、公共部位、室外六項得分中任何一項得分在60分以下；項目計劃交付前仍不具備申報條件的或提交資料不滿足本方案要求的也視為重大風險。五、結果應用：1、交付評估結果于第三方交付評估完成后4日內書面告知子公司；2、對于存在較大、重大交付風險的項目予以書面通告； 3、各子公司所屬項目的交付綜合得分在每一次的評估過程中進行動態排名，年底進行統一排名； 4、交付中單項的評分與供方年度考核掛鉤；5、對于交付中發現的客服、技術、銷售類問題由第三方評估單位收集后統一由工程管理中心進行整理，并與各子公司、技術研發中心、品牌管理中心商議后形成公司正式文件制度及流程。六、配合事項：1、對于防滲漏試驗，項目須按照防滲漏試驗檢查說明提前準備好噴淋設備、兩套打壓設備。2、對于戶內門、管井門、信報箱等，提前準備好鑰匙。3、對于實測，項目須準備相應的圖紙，便于設計值的確定。4、對于精裝交付項目，提前準備好水桶，以便于進行陽臺及衛生間的試水試驗。5、室外評估時，準備好鐵鍬，以便于評估工程師評估時對種植土的挖土抽樣檢查；并準備園林圖紙，用以檢查喬木胸徑、灌木冠幅。6、第三方交付評估完成后，參加人員應對第三方的交付工作做出評價，按照附件六：保利地產第三方評估服務確認單的要求填寫確認單。七、評估管理規定及扣減分：評估過程如出現下列情況，經工程管理中心核實進行扣分及通報處理：1、若受檢項目集中交付前15天仍未完成現場施工及相關驗收，或未完成交付評估申請，每延遲一天，將予以0.5分/天的綜合分扣分處理。2、評估現場宴請、贈送禮品、購物卡、現金等情況（不分甲方、監理、施工單位），該標段綜合分扣減5分。3、規避測區，阻止評估人員正常檢查，該標段綜合分扣減5分。4、項目人員對現場有意漏報、隱瞞等，經評估組證實，該標段綜合分扣減5分。5、項目人員配合檢查過程中，有妨礙正常評估、故意引導或調整評估樓號，該標段綜合分扣減5分。6、項目人員不真實填報采集信息，誤導第三方評估，該子公司年度得分扣減2分。7、未經工程管理中心認可未開展交付評估進行集中交樓的，該子公司年度得分扣減2分。8、其它有違集團相關管理規定及制度的行為。9、第三方