物業管理實務及范例精解 第一章 物業管理前期工作 第一節 物業前期管理概論一、物業前期管理的觀點對于一項物業來說，存在著開發經營管理三個階段，從表面上看物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的。然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設，開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營和提供服務，使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經濟發展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業的前期管理。這里所說的物業前期管理，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理。但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。物業前期管理是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策、規劃設計、選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度；然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉變，業主即會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的管理形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業前期管理將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利利益的需要。二、物業前期管理的必要性(一)減少使用中的后遺癥物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困攏著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中使之限制在最小范圍之內，就必須開設物業的前期管理，使前期管理同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，由物業管理企業代表業主從管理者的角度，對所管物業進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。(二)物業前期管理是對所管物業的全面了解物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。(三)物業前期管理是為后期管理做好準備物業管理也是一項綜合管理工程。通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制訂相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些均應在物業前期管理階段安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。 第二節 物業前期管理的內容一、通過投標來接洽物業管理業務無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，業主的資信條件是否較好并能協作配合，等等。以免管理權競爭得手后，由于業主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。(2)具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。(3)投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。(4)選派管理人員運作物業前期管理。二、建立與業主式租戶的關系物業管理的管理對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。(1)聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。(2)了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。(3)參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。三、察看工程建設現場物業前期管理的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。(1)審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。(2)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。(3)在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。(4)參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。四、設計管理模式擬定管理制度物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。(1)籌建業主管理委員會。(2)與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。(3)設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。(4)制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。五、建立服務系統和服務網絡物業管理企業在其經營管理服務過程中，與社會有關部門發生密切關系，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。(1)保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。(2)同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部分進行聯絡、溝通。(3)建立代辦服務項目網絡。六、辦理移交接管事宜物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。(1)擬訂移交接管辦法。(2)籌備成立業主管理委員會。(3)協助和辦理移交接管事項。 第三節 入伙手續文件范本一、入伙手續概述(一)入伙及入伙手續入伙是指業主或使用人進房入住。入伙是物業管理公司與服務對象的首次接觸，它標志著物業管理工作將以人為中心而逐步展開。入伙手續是指物業管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業主寄發入伙手續文件(以下詳述)；業主按要求進行驗樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。在辦理入伙手續時，物業管理公司應以方便業主為出發點，堅持集中辦理與分散辦理相結合，主動向業主介紹物業情況。為業主搬遷入住提供幫助，為業主進行房屋裝修提供指導；業主也應積極配合物業管理公司，盡量按時辦理收樓手續，及時付清有關費用、認真簽訂管理公約，遵守各項管理規定。下面的例子，足以說明業主及時辦理收樓手續的重要性。某業主購買了一套商品房，已付清全部樓款。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續。那么，延遲收樓的法律后果是什么呢?按規定，當新建商品房符合了交付使用的條件。開發商或物業管理公司會適時向購房人發出入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續。通常，購房人應在約定期限內辦妥房屋驗收手續。如一時因特殊原因無法收樓，必須及時征得開發商或物業管理公司同意。購房者擅自延遲收樓的行為，在法律上移之為受領延遲，是對不動產買受方的協助義務相應規定的一種違反。其法律后果，反而使對方當事人(開發商)在房屋買賣合同關系上的相關風險責任得以減免，又在房屋管理、維護等關系方面產生出新的權利、義務問題，這使購房者可能承擔賠償他方損失的責任。具體而言，約定期限內無正當理由不收樓，開發商可通知購房者并將房屋鑰匙交物業管理公司。此時即視為房屋已經交付，風險責任也隨之向購房者轉移。其后，如發生房屋遭損的意外，開發商便獲免責，而由購房者承擔后果。如因管理、維護導致損失，也應由購房者負責賠償。在實際操作中，有的業主會提出這樣的問題：入伙手續究竟應由開發商辦理還是由物業管理公司辦理，哪種辦法比較規范?據了解，入伙手續究竟應由誰來辦理，現行法律、法規尚無硬性規定。但由物業管理公司直接向業主移交物業恰恰是最合理的一種做法。除開發商兼具物業管理職能的情況外，開發商通知業主入伙前已先行與物業管理公司建立了聘用、代理關系。由于物業管理公司直接參與了物業的工程驗收，使物業管理公司對將要管理的物業的施工質量有了清楚的了解，物業管理公司在全面驗收接管的基礎上，完全能負責地向業主進行單元房屋移交。應當看到，物業向業主的移交即是物業管理公司和業主共同管理、相互監督的開始，移交時雙方須完成的一系列相關手續，涉及的均是業主與物業管理公司之間的權利、義務。上述情況也決定了入伙手續由物業管理公司直接辦理為宜。(二)入伙手續文件入伙手續文件是指業主在辦理入伙手續時，所要知曉、參照、簽訂的有關文件，主要內容包括入秋通知書、入伙手續書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業管理公司負責擬定，并以開發商和物業管理公司的名義，在業主辦理入伙手續前寄發給他們。在實際操作中，有些物業管理公司還準備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業主在驗樓時使用。1入伙通知書入伙通知書是物業管理公司在物業驗收合格后通知業主可以來辦理入住手續的文件。在制定入伙通知書時應注意下面幾個問題：(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一時間辦理，必然要給入伙手續辦理帶來許多困難。所以，應在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時間，分期分批辦理。(2)如業主因故不能按期前來辦理，可在規定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。(3)考慮到有少部分業主仍不能如期在機動時間內前來辦理，則應在通知書上注明處理的辦法。2入伙手續書入伙手續書是物業管理公司為方便業主，讓其知曉辦理入伙手續的具體程序而制定的文件。一般在入伙手續書上都留有分部門的確認證明，業主每辦完一項手續，有關職能部門在上面蓋章證明。3收樓須知收樓須知是物業管理公司告知業主在收樓時應注意的事項，以及在辦理入伙手續時應該攜帶的各種證件、合同和費用的文件。4繳款通知書繳款通知書是物業管理公司通知業主在辦理入伙手續時應該繳納的款項及具體金額的文件。5驗樓情況一覽表驗樓情況一覽表是物業管理公司為方便業主對房屋進行驗收，監促開發商及時整改問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制定的文件。6樓宇交接書樓宇交接書是業主在確認可以接受所購樓宇后，與開發商簽訂的一份協議。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認購的大廈層室已于年月經省/市驗收部門和房地產公司、建筑工程公司、物業管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準予入住。(1)請您接到本通知后按附表規定的時間前來辦理入伙手續。地點在，在此期間內，房產公司財務部、地產部、物業管理公司等有關部門將到現場集中辦公，一次辦完手續，為您提供快捷方便的服務。(2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應帶齊相關的文件外，還應帶上您的委托書、公(私)章和本人的身份證件。(3)如果您不能在附件中規定的時間前來辦理手續，可以在月日后到房地產公司(地點)先辦理財務及收樓手續，再到物業管理公司(地點)辦理入伙手續。在您來辦理各項手續前，請仔細閱讀入伙手續書、收樓須知、繳款通知書。特此通知!房地產開發公司物業管理公司 年 月 日三、入伙手續書公司/女士/先生：您好!您所認購的大廈層室現已具備入伙條件，請閱讀收樓須知、繳款通知書，按如下順序辦理入伙手續。(1)至房地產開發公司 (2)至房地產開發公司財務部繳付購房余款。 地產部審核入伙資格。四、收樓須知公司/女士/先生：歡迎您成為大廈的新業主!我公司為提供良好的管理服務，茲先介紹有關收樓事項和有關收樓程序，避免您在接收新樓時，產生遺漏而引致不便。望您能認真閱讀，務勿遺忘。1您應在接到入伙通知書之日(以郵戳為準)起三個月內前來辦理產權登記和入伙手續。逾期辦理者，每逾期一天應繳納人民幣元的逾期金。超過半年不來辦理的房產。將由本大樓物業管理公司代管。代管期間的管理費用仍由購樓業主承擔。超過三年不來辦理手續，視為無主房產，交由有關部門依法處理。2您來辦理入伙手續時請帶齊以下物件：(1)購房合同(協議)；(2)業主身份證或護照及圖章；(3)公司購買的還應帶公司法人證件和公章；(4)入伙通知書；(5)入伙手續書；(6)已繳款項的收據(調換正式發票)；(7)未繳的購房款和物業管理應繳的款項。如您委托他人來辦理，還應帶上：(1)您(業主)的委托書，應由律師簽證；(2)您(業主)的身份證或護照的影印件；(3)代理人的身份證或護照。3您辦理手續時請按以下程序進行：(1)至房地產開發公司財務部繳付購房余款，并繳上原預繳款收據以換取正式發票。購樓余款繳清后，財務部將在您的入伙手續書上蓋章。(2)至房地產開發公司地產部審核入伙資格，當您繳驗各種證件通過后，地產部將在您的入伙手續書上蓋章。(3)至物業管理公司財務部繳付物業管理各項費用，費用繳清后物業管理公司財務部將在入伙手續書上蓋章。(4)至物業管理公司辦公室辦理其它手續，主要有驗收房屋、簽訂管理公約、領取住戶手冊、領取鑰匙等。當以上事項辦好后，您(業主)在入伙手續書上簽章，并交由物業管理公司保存。4您收樓時，請認真檢查室內設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。如有投訴，請在收樓時書面告知，物業管理公司將代表業主利益向承建商協商解決。5根據大廈承建合同，大廈維修保養期為一年。一年內如有工程質量所導致的問題，承建單位將為業主免費修理。但是，如果使用不當所導致的問題，則由業主自行支付修理費用。6您(業主)可以對所購的房間進行室內裝修，但應保證絕對不影響大廈結構和公共設施。裝修前，需向物業管理公司提出書面申請，獲準后方可進行，并按規定繳納一定的裝修管理費。祝您順利入伙!房地產開發公司物業管理公司年 月 日五、繳款通知書公司/女士/先生：您好!您所購買的大廈層室房屋已經竣工。按購房合同規定，您來辦理入伙手續時，請同時繳清以下款項：1購房余款，計人民幣 元。2預收個月管理費，計人民幣 元。3水電管理備用金，用于供水、供電、機電、電梯、消防等重要設備的更新及突發事故搶修時的儲備資金，計人民幣 元。4裝修管理費，裝修完畢按規定退還，計人民幣 元。5建筑垃圾清運費，用于清理業主入住裝修時產生的建筑垃圾所預收的管理費，裝修完畢后，按規定清退，計人民幣 元。6其它費用(具體列出項目及金額供業主選擇)。房地產開發公司物業管理公司年 月 日六、驗樓情況一覽表大廈層室業主于年月在物業管理公司部的陪同下入樓驗收，檢查了所購房屋的建筑質量和初裝修情況，認為：1無任何異議；2發現有以下質量問題：(1)(2)(3)請開發商予以解決!業主簽字物業管理公司(代表)簽字 年 月 日七、樓宇交接書甲方：開發商乙方：業主鑒于甲方所開發的物業“大廈”已竣工，并且經市有關部門鑒定合格。業主購買的樓層室已經具備入伙條件，可以入住。開發商和業主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發商將業主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業主。現業主已檢查了該單元的建筑質量和初裝修情況，雙方一致認為，該單元可以交付給業主，業主可以接受該單元。因此，雙方簽訂本交接書、并確認下列條款：1雙方確認，自年月日起，該單元由開發商交付給業主；2業主在此確認，確已收到該單元鑰匙；3開發商確認，盡管該單元已交付給業主，但其仍負有“樓宇銷售(預售)合同”中規定的保修義務；4業主同時確認，該單元的建筑質量和初裝修質量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預售)合同”的規定，業主并無異議；5雙方一致同意，有關業主購買的該單元產權登記事宜，均委托律師事務所辦理，開發商予以協助。有關稅費按國家規定分別由雙方各自承擔。6本交接書自雙方簽字之日起生效。7本交接書一式兩份，雙方各持一份。開發商(代表)簽字： 業主簽字：年 月 日第二章 物業管理的接管驗收 與合同的訂立第一節 驗收原則及分類一、物業接管驗收的原則物業的接管驗收是一個復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且還涉及到許多法規，常常出現一些實際結果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則：1原則性與靈活性相結合的原則。所謂原則性，就是在物業接管驗收時，要堅持實事求是，做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發生。物業管理公司應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。對于大規模的物業，難免會出現一些不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態，而應共同協商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。2細致入微與整體把握相結合的原則。工程質量問題對物業產生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業主的利益。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設備的運行是否正常；細微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當；電梯、空間、發電機等大型設備的檢測和驗收必須是在其負載運行一段時間以后進行。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業，其土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示該物業的檔次和發展潛力。對住宅小區，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優美、安靜的環境是小區建設和管理的重要目標，寫字樓則重視能體現使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設施系統應是接管驗收的重點。二、物業接管驗收的分類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。1隱蔽工程驗收各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發單位與承建單位應按技術規范要求及時進行驗收。驗收以施工圖的設計要求和現行技術規范為準。經檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗收資料。2分期驗收分期驗收，是指分期進行的工程項目，或單元工程在達到使用條件、需要提前使用時所進行的驗收。例如住宅區，當第一批房屋建成后，即可進行驗收，以使完成的建筑產品及時投入使用，發揮其投資效益。3單項工程驗收工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時。承建單位可向開發單位發出交工通知。開發單位應先自行檢查工程質量、隱蔽工程有關資料、工程關鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設計、承建等單位組織驗收小組，共同進行交工驗收。4全部工程驗收整個建設項目按設計要求全部建成，并達到竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。大型建設項目的全部工程驗收工作，應在做好驗收準備的基礎上，按預驗收、正式驗收的順序進行。預驗收必須由開發單位、設計單位、承建單位及有關部門組成預驗收工作組。經正式驗收合格后的物業，應迅速辦理固定資產交付使用手續，并移交與建設項目有關的所有技術資料。第二節 驗收標準及程序一、驗收標準工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、現行施工技術驗收規范、上級領導機關下發的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。由于建筑工程項目的性質不同、行業不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般標準如下：(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛生設備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。(4)建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。(5)整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗后，均達到合格標準以上。經正式驗收合格后的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續，并移交與建設項目有關的所有技術資料。二、驗收程序1原有房屋接管驗收程序(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間；(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；(4)對檢驗中發現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。2新建房屋接管驗收程序。(1)建設單位書面提請接管單位驗收；(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間；(3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗；(4)對驗收中發生的問題，按質量問題處理辦法辦理；(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發接管文件。3住宅小區綜合驗收程序住宅小區建設項目全部竣工后，開發建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出住宅小區綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規定的文件資料；城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環境衛生)、規劃、房地產、工程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組；綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管部門提交住宅小區竣工綜合驗收報告；城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開發建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。驗收合格并已辦理交付使用手續的住宅小區，開發建設單位不再承擔工程增建、改建費用。三、物業接管驗收應提交的資料1原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。(1)產權資料。房屋所有權證；土地使用權證；有關司法、公證文書和協議；房屋分戶使用清冊；房屋設備及定、附著物清冊。(2)技術資料。房地產平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設備技術資料。2新建房屋接管驗收應提交的資料。(1)產權資料。項目批準文件；用地批準文件；建筑執照；拆遷安置資料。(2)技術資料。1)竣工圖包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2)地質勘察報告；3)工程合同及開、竣工報告；4)工程預決算；5)圖紙會審記錄；6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；7)隱蔽工程驗收簽證；8)沉降觀察記錄；9)竣工驗收證明書；10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；11)新材料、新配件的鑒定合格證書；12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；14)供水、供暖的試壓報告。四、物業移交在完成了物業驗收之后，所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業要直接移交給物業管理公司，原因是物業在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業管理公司來進行的，加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操作等。物業要移交給物業管理公司的另一個原因在于，即使是由發展商或代理商售出的物業，當其向業主移交時，移交者必須是物業管理公司，因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業主共同管理、相互監督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居住管理公約，預交水電費押金，領取物業管理手冊，知會管理條例等。這就像造好的機車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟要花許多人力和財力。物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責成返工的工程是否保證質量地完成了。五、交接雙方的責任1為盡快發揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。3.房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。4新建房屋從驗收之日起，應執行建筑工程保修的有關規定，由建設單位負責保修，并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。5新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。六、接管物業的善后問題房屋竣工后，物業管理管理公司要與建設單位辦理物業移交手續。在移交驗收中，如果發現物業質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發建設單位和施工單位解決。物業管理公司也可以代理開發建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，并按規定使用委托方提供的保修款。由于開發建設單位租售原因造成移交后出現空置房屋，其管理服務費用由開發建設單位承擔。辦理移交手續時，物業管理公司有權向開發建設單位索取以下與物業管理有關的書面資料：工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區公用設施、設備及公共場地清單、住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業用房及其它可以用于經營的公用設施、設備和場地清單等。第三節 竣工驗收后的物業保修一、保修的范圍竣工驗收后的物業，在規定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部1984年3月3日制定的建筑工程保修辦法(試行)的規定進行保修。各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：(1)屋面漏雨；(2)煙道、排氣孔道、風道不通；(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；(4)內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；(5)門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；(7)外墻外漏水、陽臺積水；(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；(9)室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷；(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求。二、保修期限保修期限自移交手續辦理完之日起計算，根據保修辦法下列各類工程的保修期。(1)民用與公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；(3)建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區道路為1年；(5)工業建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由使用單位和施工單位在合同中規定。第四節 接管驗收注意事項一、物業管理企業自身的注意事項物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：1物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。2物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。3接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。4落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。5開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。6物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。7接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收后合格憑證，簽發接管文件。當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。二、物業管理企業外部的注意事項1接管不規范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規范，但實際操作過程中常常不能嚴格執行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現質量問題或發生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協調，各方平擔風險和責任。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業，各種事故頻頻發生。開發或建筑企業的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規范，有時會造成管理公司與開發或建筑企業之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。2物業的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍帶有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環境，還是內部素質都有待在實踐中逐步改善。一些物業管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業管理公司，在接管驗收的規范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。3缺乏統一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業的情況或其他條件的不同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標準。現在一些地區制定了一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會出現矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管理。顯然，物業的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監管職能不到位，消費者利益考慮較少等問題也需要引起重視。簽于物業接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：進一步完善接管驗收的政策法規，文本體系，為規范交接行為創造條件。切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業管理公司推向市場，推進物業管理市場化。第五節 接管合同概述及標準合同樣本一、合同的概述(一)物業管理合同的特征1物業管理公司以業主或業主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業管理公司因處理委托事務(如房屋維修、設備保養、治安保衛、消防安全、清潔衛生、園庭綠化等)所支出的必要費用，應由業主承擔。2物業管理合同是有償的。也就是說，業主不但要支付物業管理公司在處理委托事務中的必要費用，還應支付物業管理公司一定的酬金。3物業管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。4物業管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并不得與現行物業管理法規相抵觸，否則，合同將不受法律保護。5物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業管理合同自雙方達成協議時成立，故為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。(二)物業管理合同的主要內容物業管理合同應當載明下列主要內容：1委托方和受托方的名稱、住所；2物業管理區域的范圍和管理項目；3物業管理服務的事項；4物業管理服務的要求和標準；5物業管理服務的費用；6物業管理服務的期限；7違約責任；8合同終止和解除的約定；9當事人雙方約定的其他事項。物業管理合同中當事人應當約定的物業管理服務事項包括：(1)物業共用部位共用設備的使用管理、維修和更新；(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業維修、更新費用的帳務管理；(7)物業檔案資料保管。物業管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業主或使用人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業主或業主委員會委托的其他物業管理服務事項。二、標準合同樣本深圳市住宅局住宅區委托管理合同書(草案)(標準文本)甲方(委托方)：住宅區業主管理委員會乙方(受委托方)：物業管理公司為加強住宅區物業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據深圳經濟特區住宅區物業管理條例(以下簡稱住宅區條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區細則)和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：(一)委托管理范圍及內容(1)甲方將位于 區 路的住 宅區范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。(2)管理事項包括：房屋的使用、維修、養護；區內公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養護和管理；清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作)；公共生活秩序；文娛活動場所；便民服務網點及住宅區內所有營業場所(不含肉菜市場)；車輛行駛及停泊；住宅區檔案管理；政策規定由物業管理公司管理的其他事項。(二)委托管理原則以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一的原則。(三)委托管理形式確定管理目標、經濟指標，實行風險抵押經濟承包責任制。(四)委托管理期限委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。(五)雙方責任、權利、義務1甲方責任、權利、義務：(1)依照住宅區條例和本合同規定將 住宅區委托乙方實行物業管理；(2)監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方；(3)按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的05%) 平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續；(4)給乙方提供管理用房 平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米)，按微利房租金標準租用；(5)負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；(6)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；(7)對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失的，有權終止合同；(8)負責確定本住宅管理服務費收費標準；(9)委托乙方對違反住宅區條例和住宅細則以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人進行催交、催改；(10)協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作；(11)政策規定由甲方承擔的其他責任。2乙方責任、權利、義務：(1)根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；(2)遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；(3)根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；(5)以住宅區